RFE-2024-118

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Ålesund

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av budrunden

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren deltok i en budrunde på en bolig som innklagede meglerforetak formidlet. Boligen hadde en prisantydning på 3 250 000 kroner. Det var kun klageren og én annen budgiver med i budrunden. Under budrunden ble klageren flere ganger kontaktet av den andre budgiveren. På bakgrunn av dette ønsket klageren at budrunden skulle bli stoppet. Dette ble imidlertid ikke tatt til følge, og boligen ble solgt til den andre budgiveren for 3 850 000 kroner. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin håndtering av budrunden.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Boligen ble annonsert med visningsdato 3. juni 2024. Det var stor aktivitet på den gjennomførte visningen.

Budrunden startet ved at det ble inngitt et bud på 3 300 000 kroner med akseptfrist klokken 14:00 samme dag. Klageren var på dette tidspunktet ikke involvert i budrunden, men fulgte med fra sidelinjen.

Når klokken nærmet seg 14:00 ble klageren kontaktet av megler som oppfordret til å inngi bud dersom de var interessert i boligen – før budet på 3 000 000 kroner eventuelt ville bli akseptert av selger. Klageren innga da bud på 3 400 000 kroner, som ble registrert klokken 13:57. Klageren opplevde deretter budprosessen som uryddig.

I etterkant av sitt bud mottok klageren flere private meldinger fra den andre budgiveren, hvor vedkommende blant annet hevdet at «akseptfristen var ute». Meldingene fremstod utydelige, og klageren forsøkte å ringe vedkommende uten svar. Klageren visste heller ikke hvordan den andre budgiveren hadde fått tak i navnet hans, eller fått vite at det var han som bydde imot.

Klokken 14:10 ringte den andre budgiveren opp, men klageren var på dette tidspunktet i telefonen med megleren som bekreftet at budet var inngitt før akseptfristens utløp.

Klokken 14:13 ringte klageren til den andre budgiveren og konfronterte han med de utydeligheter han hadde brakt på bordet. Det var på dette tidspunktet den andre budgiveren som hadde det høyeste budet på 3 450 000 kroner. Klageren mottok fremdeles flere meldinger fra den andre budgiveren, blant annet om at de ville følge budrunden til 4 400 000 kroner.

Megleren tok på nytt kontakt med klageren for å spørre om han vil inngi et nytt bud. Klageren informerte da om de private meldingene, og ba megleren om å stoppe budrunden grunnet utydelighetene som hadde oppstått.

Budrunden ble ikke stoppet, og megleren ba klageren om å blokkere den andre budgiveren. Klageren innga deretter bud på 3 550 000 kroner, men hevdet fremdeles at budrunden måtte stoppes. Dette avslo megleren.

På bakgrunn av det ovennevnte, har budrunden hverken vært i tråd med lovverket eller god meglerskikk. Budrunden ble på et tidlig tidspunkt forsøkt manipulert av den andre budgiveren, blant annet ved å hevde at de kom til å følge budrunden til et usannsynlig høyt beløp.

Innklagede har i korte trekk anført:
Megler har gjennomført budrunden på en forsvarlig måte, og i tråd med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Meglerforetaket kan heller ikke se at det foreligger brudd på god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven §6-3.

Under budrunden orienterte klageren om at det var en annen budgiver hadde tatt kontakt med han direkte, og ønsket med bakgrunn i dette at megler skulle stoppe budrunden.

På mindre steder kan det forekomme at man møter kjente på visning eller får kunnskap om andre som kan være interessenter/byr på en eiendom. Megleren har på ingen måte avslørt hvem som bød mot hverandre.

Da megleren ble gjort kjent med at den andre budgiveren hadde tatt direkte kontakt, rådet han klageren til å blokkere/se bort fra meldingene fra den andre budgiveren. Megleren antok at klageren fulgte rådene, og hadde fokus på budrunden med videre oppfølging av interessenter.

Klageren fortsatte å inngi bud. Prisantydningen på boligen var 3 250 000 kroner, og klagerens siste bud var 3 800 000 kroner. Da klageren ble informert om budet på 3 850 000, valgte han å gi seg. Megleren fikk inntrykk av at klagerens grense var nådd, og budet fra den andre budgiveren ble akseptert.

Når klageren ikke lyttet til meglers råd, men valgte å gå i dialog med den andre budgiveren, må dette være klagerens egen risiko. Han må selv ta ansvar for at han ble forstyrret og usikker av den andre budgiverens kommentarer. At klageren valgte å fortsette dialogen med den andre budgiveren var utenfor meglers kontroll.

Meglerforetakets oppfatning er at meglerens råd til klager var riktig og tilstrekkelig håndtering av den oppståtte situasjonen. Klageren fortsatte sin budgivning, og megleren hadde ingen foranledning til å forespørre selger om budrunden skulle stanses. Megleren var av den oppfatning av at hans råd ble fulgt, og hørte ikke mer fra klageren vedrørende henvendelsene han fikk fra den andre budgiveren. Klageren ga heller ingen signaler om at han ønsket å trekke seg fra budrunden som følge av dette.

Megleren gjennomførte budrunden på forsvarlig vis, og har på ingen måte opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda har kommet til at megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Nemnda har forståelse for at budrunden opplevdes stressende for klager, ved at den andre budgiveren forsøkte å påvirke klager til avstå fra å fortsette å delta i budrunden. Dette er uheldig, men det er ingen holdepunkter for at megler har opplyst klagers navn til den andre budgiveren. Nemnda oppfatter heller ikke at det er anført.

Videre skal det endel til for å stanse en budrunde. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 skal oppdragstaker «legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg». Nemnda kan ikke se at det er holdepunkter for at budrunden ikke ble avviklet forsvarlig, og at megler hadde plikt til å kontakte selger for å stanse budrunden. Megler måtte også dra omsorg for selgers interesser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og ikke utelukkende klagers interesser. Megler ga råd til klager om å blokkere den andre budgiveren eller se bort fra vedkommendes meldinger. Dette har ikke klager fulgt. Slik nemnda ser det, var dette rådet et tilstrekkelig tiltak fra meglers side, for å avhjelpe den uheldige situasjonen som hadde oppstått. Det er ikke sannsynliggjort at klager sluttet å inngi bud som følge av stresset skapt fra den andre budgiveren. Megler fikk ingen tidsnær indikasjon på det, og oppfattet at klager avsto fra ytterligere bud som følge av at hans tålegrense var nådd. Nemnda har ikke grunnlag for å bedømme dette annerledes.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.