RFE-2024-121
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler 1 Nord-Norge AS avd. Harstad
v/ Advokat Arne Johansen
Advokatfirmaet Kvasstind AS
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I 2011 kjøpte klagerne en selveiet leilighet formidlet av innklagede meglerforetak. I salgsoppgaven fremgikk det at eiendommen var godkjent utnyttet til boligformål. Klagerne ble senere gjort kjent med at boligen ikke var omsøkt fra nærings- til boligeiendom. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om reguleringsforholdet, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever totalt 139 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Etter at klagerne inngikk oppdragsavtale om salg av boligen sin i 2023, oppdaget megleren at boligen ikke var omsøkt fra næringseiendom til boligeiendom. Ved kjøp av boligen i 2011, forstod imidlertid klagerne det slik at leiligheten var godkjent til boligformål. Dette fremgikk også av salgsdokumentene.
Megleren som formidlet boligen i 2011 har dermed gitt uriktige opplysninger om reguleringsforholdet. Klagerne viser til salgsoppgaven under avsnitt «Regulering» og boligsalgsrapporten under avsnitt «Reguleringsmessige forhold», hvor det uttrykkelig fremgår at boligen er regulert og godkjent utnyttet til boligformål. Bygningen er også registrert som boligeiendom i kommunens register, og kommunale avgifter samt eiendomsskatt er beregnet deretter.
På bakgrunn av det ovennevnte, var klagerne ikke i stand til å oppdage mangelen før et eventuelt salg. Det var heller ingenting som tilsa at klagerne ikke kunne legge til grunn at opplysningene som ble gitt i salgsoppgaven var korrekte. Meglerens uriktige opplysning om reguleringsforholdet har også hindret klagerne i å benytte sin boligkjøperforsikring.
Under salgsprosessen i 2023 gjorde megleren, som forestod salget, klagerne oppmerksomme på at boligen ikke kunne annonseres som boligeiendom uten at reguleringsforholdet var i orden. Annonsering av boligen med merknad om manglende regulering ville innebære et betydelig økonomisk tap. Når eiendommen ikke var godkjent utnyttet til boligformål, ville klagerne også være forhindret fra å leie ut boligen. Klagerne kontaktet i den forbindelse kommunen og ble i utgangspunktet informert om at reguleringsforholdet burde la seg løse på en relativt enkel måte. Etter hvert ble klagerne imidlertid pålagt å engasjere entreprenør for omregulering av boligen.
Reguleringsarbeidet har både vært tidkrevende og kostbart for klagerne. Tegninger og ferdigattest ble ferdigstilt i juli 2023, og har totalt kostet 134 000 kroner. Klagerne har også blitt påført 5 000 kroner i advokatutgifter.
Salgsprosessen har for øvrig blitt forsinket med ett år, som igjen har medført behov for utarbeidelse av nye salgsdokumenter, herunder takst. I realiteten må klagerne starte hele salgsprosessen på nytt, og klagerne har nå gitt opp salget.
Megleren som formidlet boligen i 2011 burde ha forstått at kommunens opplysninger om reguleringsforholdet var uriktige. Meglerforetaket har siden 2011 forestått tre av fire salg i samme bygård, uten at manglende omregulering har vært problematisert. Megleren som klagerne engasjerte i 2023 avdekket imidlertid feilen raskt. Megleren hadde da tilgjengelig den samme informasjonen som megleren i 2011.
Det bemerkes at andre yrkesgrupper ikke har et tilsvarende spillerom for subjektive feil slik som meglere.
Hva gjelder meglerforetakets anførsler om foreldelse, ble fristen oversittet som følge av dialog med kommunen. På grunn av manglende juridisk kompetanse, ble kravet først forsøkt dekket gjennom boligkjøperforsikringen. Klage ble deretter fremsatt for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
Meglerens uriktige opplysning i 2011 har påført klagerne et økonomisk tap som de krever erstattet, totalt 139 000 kroner. Det vil i tillegg påløpe kostnader ved betaling for oppdraget i 2023.
Innklagede har i korte trekk anført:
I forbindelse med salgsprosessen i 2011 innhentet megleren lovpålagt dokumentasjon fra kommunen som tilsa at eiendommen var kategorisert og godkjent som bolig. På bakgrunn av dette, er meglerforetaket ikke å bebreide for eventuelle misvisende opplysninger. Klagerens fremsatte krav er uansett foreldet.
For at meglerforetaket skal kunne holdes ansvarlig, må vilkårene for erstatning være oppfylt, og kravet må ikke være foreldet. Til tross for at megleren er pålagt et strengt profesjonsansvar, er det gjennom rettspraksis gitt et visst spillerom for subjektive feil. Det er for øvrig klagerne som har bevisbyrden for at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Sakens sentrale spørsmål er om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved de opplysninger som ble gitt om eiendommens reguleringsforhold. Dersom meglerforetaket har innhentet lovpålagt informasjon fra kommunen, og videreformidlet denne riktig til klagerne, vil det ikke foreligge erstatningsbetingende uaktsomhet. Vurderingen vil dermed måtte gå ut på å kartlegge de faktiske omstendigheter i saken.
Det bemerkes at aktsomhetsvurderingen må foretas opp mot rettstilstanden på handlingstidspunktet.
Det medfører riktighet at det i salgsoppgaven under avsnitt «Regulering» ble oppgitt at eiendommen var godkjent utnyttet til bolig. Følgende formulering ble benyttet:
«Eiendommen ligger i et område regulert til bolig/forretning/kontor, og er godkjent utnyttet til bolig.»
Dersom megleren har undersøkt lovpålagte opplysninger fra rett offentlig instans, kan megleren ikke holdes ansvarlig. Meglerforetaket viser til Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven – kommentarutgave (2013) side 298, hvor det blant annet vises til RG-1996-97:
«Har megleren undersøkt med korrekt offentlig instans som har gitt misvisende svar, har ikke megler plikt til å foreta ytterligere undersøkelser uten at det er forhold som gir megleren spesiell oppfordring til å foreta nye undersøkelser.»
Sakens avgjørende spørsmål blir dermed hvilke opplysninger som ble innhentet av megleren, samt om disse ble videreformidlet til klagerne.
I samsvar med bransjepraksis og meglerforetakets prosedyrer, innhentet megleren en «meglerpakke» fra kommunen. Det fremstår uklart på hvilket tidspunkt kommunen ble oppmerksom på at eiendommen hadde en annen regulering. Ved innhenting av «meglerpakke» for en annen seksjon i samme bygård, var det imidlertid klart at eiendommen var registrert benyttet til boligformål også i 2014.
Hva gjelder «meglerpakken», som megleren innhentet 14. mars 2014 vises det særlig til utskrift av matrikkelen. Under avsnitt «Hovedopplysninger» fremgår det uttrykkelig at eiendommen har «BRUK-GRUNN» som «Bolig». Videre vises det særlig til avsnitt «BYGG» hvor eiendommen omtales som «boligbygg». Under avsnitt «BRUKSENHETER» fremgår det at seksjonen utgjør bygningstype «Bolig».
Det er ikke tvilsomt at meglerforetaket innhentet «meglerpakke» på vanlig måte, og at opplysningene som ble gitt av kommunen beskrev leiligheten som godkjent utnyttet til bolig.
Megleren har innhentet lovpålagt informasjon, og har dermed opptrådt i tråd med god meglerskikk. Megleren kan ikke anses for å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og kan ikke bebreides for eventuell misvisende informasjon som ble gitt av kommunen. Meglerforetaket er uansett ikke rette adressat for kravet.
I dette tilfellet må kravet uansett anses som foreldet, da både den alminnelige foreldelsesfristen og tilleggsfristen er oversittet, jf. foreldelsesloven §§ 2 og 10. Klagerne kjøpte boligen i 2011, og fristutgangspunktet begynte således å løpe fra overtakelsestidspunktet. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Når det gjelder tilleggsfristen i foreldelsesloven § 10, fremgår det av klagen at klagerne ble gjort kjent med reguleringsforholdet i februar 2023. Klagen ble imidlertid først bragt inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. juni 2024, og kravet er dermed foreldet. Nemndspraksis har vært konsistent om en slik rettsforståelse, jf. blant annet RFE-2017-005, RFE-2019-102 og RFE-2023-218, hvor sistnevnte sak har klare likhetstrekk med herværende sak.
Subsidiært må kravet anses bortfalt som følge av de ulovfestede reglene om passivitet. Det vises her til RFE-2006-311.
Meglerforetaket har fremsatt følgende påstand:
«Klagen tas ikke til følge.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda har kommet til at megler ikke har opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag.
Nemnda bemerker at det var vanskeligere å avdekke lovlighetsmangler i 2011 enn det er i dag, ettersom mange dokumenter ikke forelå elektronisk, jf. RFE-2024-053. Dersom megler i denne saken skulle ha avdekket at eiendommen ikke var godkjent til boligformål, måtte megler ha oppsøkt kommunens kontor for å søke etter flere dokumenter som ikke var oversendt i «meglerpakken» fra kommunen. Nemnda mener at meglers undersøkelsesplikt ikke strakk seg så langt. Det vises til Bråten, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 298, der det under henvisning til RG-1996-97, fremgår at «[h]ar megler undersøkt med korrekt offentlig instans, som har gitt et misvisende svar, har ikke megler plikt til å foreta ytterligere undersøkelser uten at det er forhold som gir megleren spesiell oppfordring til å foreta ny undersøkelse». Nemnda kan ikke se at det forelå noen slik spesiell oppfordring i saken her.
Det er etter dette ikke grunnlag for erstatning. Det er ikke nødvendig for nemnda å ta stilling til spørsmålet om foreldelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.