RFE-2024-126

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Kvartal Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Kvartal)
v/ advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Budgivning. Uenighet om overtakelsesdato. Krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 20. juli 2024 innga klageren bud på en leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Klageren var den eneste budgiveren. Etter klageren hadde inngitt flere bud, hvor ønsket overtakelse var angitt til før 1. september 2024, fremsatte selgeren et motbud med overtakelse 20. juli 2024. Motbudet ble ikke akseptert innen fristen, men klageren innga nytt bud med tilsvarende betingelser, som deretter ble akseptert av selger. Etter kjøpet oppstod det uenighet om hvilken overtakelsesdato som var avtalt. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin omsorgs og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden, og videre om dette gir grunnlag for erstatningsansvar for meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Før klagerens bud ble akseptert, informerte han megleren om at han hadde solgt sin tidligere bolig med overtakelse 1. september 2024. Han måtte derfor komme tilbake til når han ønsket overtakelse av sin nye bolig. Megleren bekreftet på telefon at dette var i orden. Ifølge megleren var 20. juli 2024 bare en tilfeldig valgt dato som kunne endres etter akseptert bud.

Ved signering av kjøpekontrakten, informerte klageren igjen om at han måtte avvente svar fra sin kjøper før det kunne fastsettes en endelig overtakelsesdato. Megleren bekreftet over telefon at dette ikke var noe problem, men spurte om overtakelsen kunne avholdes en lørdag. Klageren uttrykte at han var fleksibel, men en konkret overtakelsesdato ble ikke fastsatt.

Den 27. juli 2024 ga klageren tilbakemelding til megleren om at de ikke kunne overta boligen før slutten av august 2024. Megleren uttrykte da at dette var helt uakseptabelt, samt at de måtte forholde seg til overtakelsesdatoen 20. juli 2024.

Klageren kontaktet deretter selgeren for å høre om det var mulig å endre overtakelsesdatoen. Selgeren avviste dette, og viste til at megleren hadde bekreftet at klageren ønsket overtakelse 20. juli 2024.

Klageren aksepterte aldri overtakelsesdatoen som ble fastsatt i kontrakten, og viser til budjournalen hvor det fremgår ønsket overtakelse før 1. september 2024.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren erstatning for kostnader knyttet til mellomfinansiering i perioden 20. juli 2024 til 31. august 2024, omkring 20 000 til 35 000 kroner

Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren innga det første budet på leiligheten 24. juni 2024. Budet beløp seg til 4 650 000 kroner med ønsket overtakelse «så tidlig som mulig (før 1. september)». Budet ble ikke akseptert.

Klageren innga deretter to bud på henholdsvis 4 800 000 og 4 860 000 kroner, med samme angivelse av ønsket overtakelse. Etter selgeren avslo begge budene, innga klageren to nye bud på henholdsvis 5 150 000 og 5 250 000 kroner med ønsket overtakelse «før 1. sept.». Budene ble ikke akseptert.

Selgeren ga deretter klageren et motbud på 5 300 000 kroner med ønsket overtakelse 20. juli 2024. Klageren aksepterte dette, men aksepten kom frem for sent. Megleren informerte deretter klageren om at han kunne inngi et tilsvarende bud.

Klageren innga dermed et bud på 5 300 000 kroner som ble akseptert. Overtakelse ble satt til 20. juli 2024.

Megleren oppfattet det slik at klageren ønsket overtakelse så snart som mulig, hvert fall før 1. september. Dette fremgår også klart av klagerens tre første bud. Megleren oppfattet det ikke som noen realitetsendring at klagerens fjerde og femte bud kun anga ønsket overtakelse før 1. september.

Den første konkrete overtakelsesdatoen ble gitt i motbudet, og ble satt til 20. juli. Klageren aksepterte motbudet uten forbehold, men ettersom aksepten kom frem for sent ble klageren informert om at han kunne inngi et tilsvarende bud, noe klager også valgte å gjøre.

Meglerforetaket er uenig i at megleren har gitt uttrykk for at overtakelsesdatoen kunne endres ensidig i etterkant. Det var heller ingen holdepunkter for at klageren ved sitt siste bud ikke ønsket overtakelse så tidlig som mulig. Klageren kunne i så fall endret datoen ved inngivelse av det siste budet.

Meglerforetaket viser til klar skriftlig dokumentasjon på hva som er avtalt om overtakelsesdato gjennom motbud og bud. Det var også telefonisk kontakt mellom partene hva gjaldt overtakelsesdato. Under samtalen spurte megleren om det var aktuelt med overtakelse før 20. juli, samt om overtakelsen kunne avholdes fredagen før eller mandagen etter 20. juli.

Klagerens udokumenterte påstander om dialogen mellom partene kan ikke tillegges betydning ved vurderingen av avtalt overtakelsesdato. Det vises her til RFE-2008-196 hvor nemnda konkluderer med at der hvor det er påstand mot påstand om hva som er avtalt om overtakelsesdato, kan ikke nemnda tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andres. Dette må særlig gjelde i en sak hvor det er full notoritet rundt overtakelsestidspunkt.

Meglerforetaket har fremsatt følgende påstand:

«Klagen tas ikke til følge»

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda har kommet til at megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder omsorgsplikten som følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Nemnda viser til at klager uten forbehold aksepterte motbudet fra selger der det fremgikk at overtakelsesdato var 20. juli 2024. Ettersom klagers aksept ble gitt etter fristens utløp, foreslo megler at klager innga et nytt bud. Dette ble inngitt og er likelydende med selgers motbud. Også i klagers nye bud, som ble akseptert av selger, fremgår det at overtakelsesdato er 20. juli 2024. Klager anfører at megler muntlig har gitt uttrykk for at denne datoen kunne endres. Megler har bestridt dette, og vist til budene og budjournalen. Det er klager som har bevisbyrden for at det er avtalt noe annet enn det som fremgår av det skriftlige materialet. Det har formodningen mot seg at megler skal ha gitt uttrykk for at overtakelsesdatoen ensidig kunne endres av klager. Slik saken er opplyst for nemnda, er det dermed ikke sannsynliggjort at megler muntlig har gitt slike opplysninger som klager hevder.

Megler har dermed ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og meglerforetaket er ikke erstatningsansvarlig.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.