Klage nr:
031/09

Avgjort:
27.05.2009

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Kristiansand
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. mai 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en bolig gjennom innklagede som eiendomsmegler i juli 2007 uten å ha besiktiget boligen innvendig. Dette var før boligsalgsrapporten forelå og før eiendommen ble lagt ut på det åpne markedet. Klagerne fikk tilgang til eiendommen før kontraktsmøtet, oppdaget sopp- og råteskader og ønsket ikke å overta. Klagerne er dømt til å betale selgerens økonomiske tap som følge av dekningssalget. Klagerne mener innklagede er ansvarlig.

Klagerne er representert ved advokat. I fremstillingen benyttes betegnelsen «klagerne».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne sendte 4. juli 2007 e-post til innklagede som uttrykk for at de ville legge inn bud på eiendommen.

Bakgrunnen var at klagerne tidligere hadde vært i kontakt med innklagede for å høre om det var mulig å få en visning og kjøpe eiendommen før den planlagte fellesvisningen. Klagerne skulle på ferie den aktuelle uken. Innklagede opplyste at dette ikke var mulig siden eiendommen ble solgt gjennom megler. Senere samme dag ble klagerne kontaktet av innklagede som opplyste at det likevel var mulig å få kjøpt eiendommen før den planlagte fellesvisningen.

Klagerne ga uttrykk for at dette var av interesse og ønsket å se eiendommen snarest mulig. Innklagede ga ifølge klagerne uttrykk for at de ikke hadde mulighet til dette og at de måtte ta en avgjørelse innen en halv time.

Innklagede ble da bedt om å gi en grundig beskrivelse av eiendommen. Ifølge klagerne beskrev han eiendommen som i normalt god stand, men at den ikke hadde dagens standard. Dette stemte overens med utkastet til salgsoppgave som innklagede hadde laget og sendt klagerne per e-post.

Klagerne ga uttrykk for at de kunne være villige å gi prisforlangende. Ifølge klagerne ga innklagede beskjed om at prisforlangende var 2 850 000 og ikke 2 500 000 kroner slik det fremgikk av salgsoppgaven.

Klagerne var skeptiske til å gi så mye over prisantydningen uten tilgang til boligsalgsrapporten. Innklagede informerte klagerne om at de kunne ta inn et forbehold i budskjemaet om eventuelle mangler boligsalgsrapporten måtte vise.

Klagerne sendte dagen etterpå, den 5. juli 2007, en e-post hvor de bekreftet bud på 2 850 000 kroner. Forbeholdet ble formulert på følgende måte

«Budet forutsetter at det ikke er kjente feil eller mangler i henhold til avtale med megler.»

Klagerne fikk tilgang til eiendommen den 6. juli 2007 før kontraktsmøtet. Da klagerne kom ned i kjelleren, merket de en sterk mugglukt i døråpningen og oppdaget tydelige fukt- og råtemerker på veggene.

Klagerne ga mandag 9. juli 2007 uttrykk for sin frustrasjon og presiserte at de ikke kunne overta boligen slik den fremsto. Innklagede hadde utarbeidet et akseptbrev hvor følgendefremgikk:

«Kjøper har i sitt skriftlige bud fremført forbehold om at det ikke er kjente feil eller mangler ved eiendommen. Undertegnede oppfatter forbeholdet til å gjelde en reservasjon for vesentlige mangler man ikke kunne forvente som tilstandsrapporten måtte avdekke. Tilstandsrapporten var ikke avholdt på det tidspunkt budet ble inngitt.»

I kjøpekontraktens punkt 11 fremgikk det følgende:

«Kjøper har tatt forbehold om at det ikke tilkjennegis feil og mangler avholdt boligsalgsrapport som anses vesenlig og som man ikke kan forvente ut fra byggeår og forholdene for øvrig. Ved signatur på denne kontrakt er boligsalgsrapporten kjent og kjøper bekrefter at forbeholdet kan trekkes» (gjengitt med skrivefeil).

Utskriftene fra akseptbrevet og kjøpekontraktene er datert 1. og 18. oktober, men skal i følge innklagedes vitneførsel for retten være av 9. juli 2007.

Selgeren har i ettertid fremsatt erstatningskrav for sitt økonomiske tap som følge av at handelen ikke ble gjennomført. Klagerne ble dømte til å betale selgeren erstatning på 200 000 kroner, saksomkostninger med 75 626 kroner, samt renter og utgifter til fagkyndige meddommere. I dommen fremgår det at retten på bakgrunn av innklagedes saksbehandlers vitnemål la til grunn at det ble inngitt bud 4. juli 2007 uten muntlig forbehold av noe slag.

Klagerne mener innklagedes saksbehandler har holdt tilbake sentrale opplysninger om budet, når han hevder at det inngitte budet er uten slikt forbehold. Til tross for at innklagede gjennom akseptbrev og kjøpekontrakt har forholdt seg til klagernes forbehold, valgte innklagede ifølge klagerne å presisere at det bindende budet mellom partene ble gitt som -post den 4. juli 2007 og at klagerne ikke hadde gitt et slikt forbehold.

Etter domsavsigelsen fikk klagerne utskrift av budjournalen, hvor det ikke fremgikk at det var tatt forbehold. Budet var oppført 4. juli 2007 kl. 16.30 og akseptert kl 16.40. I aktivitetsloggen sto det imidlertid at innklagede hadde registrert «Aksept med FORBEHOLD» kl 16.43.

Klagerne viser til en e-post av 12. november 2008 hvor det innrømmes at det var snakk om å ta inn forbehold i budet. Klagerne mener at hvis man sammenholder innklagedes aktivitetslogg med klagernes forklaring, budskjema, innklagedes akseptbrev og utkast til kjøpekontrakt, fremstår det som klart at klagerne har tatt forbehold og at innklagede har forklart seg feil i vitneavhøret.

Ifølge selgerens partsforklaring formidlet ikke innklagede noe forbehold til ham. Klagerne mener dette betyr at selgerens aksept ikke er sammenfallende med budet, slik at klagerne ikke var bundet av budet etter avtalelovens § 32.

Klagerne mener at innklagedes opptreden under og etter budgivningen åpenbart har vært i strid med god meglerskikk. Uavhengig av om innklagede formidlet budet mener klagerne at innklagede har handlet svært klanderverdig og at han er erstatningsansvarlig etter ulovfestede regler. Kravet er totalt på 292 000 kroner.

Innklagede anfører:

Ifølge innklagede har reklamasjonssaken sitt utspring i en tvist mellom kjøper og selger. Innklagede har lagt ved dommen som avgjør saken mellom disse, og mener dommen er svært grundig og detaljert når det gjelder de faktiske forhold.

Klagerne fikk opplyst av andre enn innklagede at eiendommen var til salgs. Klagerne opplyste at de tidligere hadde forsøkt å kjøpe eiendommen, men at de ikke fikk eiendommen. Klagerne var ifølge innklagede oppsatt på å få kjøpt eiendommen før aktiv annonsering og før markedet fikk se eiendommen.

Klagerne hevder korrekt at innklagede i utgangspunktet skal ha uttrykt at det ikke var mulig å få kjøpe eiendommen før den planlagte visningen. Innklagede begrunner dette i 24-timers regelen hvor lovgiver har satt et hinder for at megler skal kunne formidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer etter siste annonserte visning.

Innklagede viser til at klagerne ikke bestrider at de fikk salgsoppgaven før det forpliktende budet ble innsendt. Det eneste som manglet, var boligssalgsrapporten.

I salgsoppgavens punkt 2 under punktet «standard» sto det «Eiendommen fremstår noe utidsmessig med eldre materialer. Kjøper må påregne oppgradering av eiendommen.»

Ifølge innklagede var klagerne i direkte kontakt med selgeren for å høre hvilken pris han ville selge for. Innklagede ble av selgeren informert om at partene var blitt enige om 2 850 000 kroner. Ifølge innklagede hadde klagerne besiktiget eiendommen utvendig og bekreftet per telefon at partene hadde kommet til enighet om pris.

Innklagede anmodet om at budet måtte sendes på budskjemaet vedlagt salgsoppgaven. Klagerne hadde ikke tilgang til telefaks og sendte budet på e-post. Forut for oversendelsen ga innklagede klart uttrykk for at boligsalgsrapporten var under utarbeidelse. Innklagede poengterte at klagerne kunne ta forbehold om at eiendommen ikke var i dårligere stand enn hva man kunne forvente av eiendommer fra dette byggeåret.

Ifølge innklagede la klagerne inn bud den 4. juli 2007 kl. 16.23 med budaksept kl. 17.30 samme dag. Ifølge innklagede tok ikke klagerne forbehold i budet. Innklagede viser til budloggen.

Dagen etter sender klagerne budet på ny, på innklagedes budskjema der de hadde påført det aktuelle forbeholdet. Den 9. juli 2007 oversendte innklagede akseptbrevet til klagerne med innkalling til kontraktsmøte påfølgende dag. Innklagede inntok tolkningen av den senere innkomne reservasjonen i akseptbrevet og utkastet til kjøpekontrakten. Innklagede var forberedt på at reservasjonen ville bli et tema som måtte avklares under kontraktsforhandlingene. Dette endrer likevel ikke det faktum at budet uten forbehold ble akseptert innen akseptfristen. På grunn av klagerens hurtige beskjed om at de ikke ønsket å kjøpe eiendommen, ble det aldri tid til å drøfte kjøpekontraktens enkeltheter.

Den 11. juli sendte innklagede brev til klagerne med forslag til løsning og en redegjørelse av konsekvensen ved at kjøpsavtalen ble brutt fra klagernes side. Samtidig ba innklagede om skriftlig bekreftelse på at klagerne ikke ønsket å gjennomføre handelen. Brevet ble aldri returnert slik innklagede anmodet om.

Selgeren foretok dekningssalg og oppnådde en kjøpesum på 2 600 000 kroner. Klagerne ble gjort ansvarlig for differansen.

Innklagede mener klagerne forsøker å fremstille innklagedes vitneprov i retten som feilaktig. Innklagede viser til dommen og at rettens grunnlag var partenes forklaring, advokatenes redegjørelse, de fremlagte bevis og vitnenes uttalelse.

Innklagede bestrider at innklagede må ha oppfattet at klageren hadde inntatt et forbehold i budet. Innklagede viser også til at klagerne etter innklagedes oppfatning, forsøker å så tvil om innklagedes oppfatning av det omstridte forbeholdet. Innklagede viser til at budet ble ført i budjournalen som et bud uten forbehold straks det ble mottatt.

Innklagede mener han har strukket seg langt for å imøtekomme klagernes sterke ønske om å få kjøpt eiendommen. Ifølge innklagede fikk klagerne alle muligheter til å foreta egne undersøkelser og ta de forbehold som syntes nødvendig. Innklagede mener klagerne selv var pådrivere for å få kjøpt eiendommen før den ble presentert i markedet og før boligsalgsrapporten var tilgjengelig og valgte bevisst å avstå fra å ta forbehold for å sikre seg selgerens aksept.

Innklagede viser til at saken er grundig behandlet i tingretten, og mener denne saken føyer seg inn i rekken av saker der meglers profesjonsansvar trekkes inn som et fornyet og alternativt forsøk på å vinne frem i en sak som er tapt.

Innklagede avviser klagernes krav som grunnløst og med påstand om at innklagede har opptrådt omsorgsfullt etter eiendomsmeglingsloven og god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning for angivelig kritikkverdig opptreden rundt og i etterkant av budgivningen.

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at Nemnda ikke har grunnlag for å vurdere innklagedes vitneprov for retten.

Etter ulovfestede passivitetsregler må kjøperen sørge for å reklamere innen rimelig tid for å ha sitt eventuelle krav i behold, se for eksempel Rt. 1996 s. 407, Rt. 1992 s. 295 og Rt. 2003 s. 1501.

Klagerne fremholder misnøye med innklagedes opptreden i budrunden og i etterkant av budrunden.Bindende avtale mellom kjøper og selger forelå 4. juli 2007. Det er fremlagt et brev fra klagerne til innklagede datert 18. desember 2008, uten at dette gjaldt innklagedes ansvar i saken. Klagen mot innklagede ble fremmet for Reklamasjonsnemnda i klage datert 2. februar 2009.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har klagerne utvist en slik passivitet at et eventuelt krav har falt bort.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.