RFE-2024-129
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Bislett Eiendomsmegling AS (Nordvik Bislett)
Saken gjelder: Uriktige opplysninger i salgsoppgaven. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Ved kjøp av en andelsleilighet som innklagede meglerforetak formidlet, ble klageren kjent med at borettslagets eiendom var oppført på festet tomt og ikke på eiet tomt slik det fremgikk av salgsoppgaven. Spørsmålet er om megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten sin ved å gi uriktige opplysninger om tomtens eierforhold, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 105 875 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte boligen i den tro at borettslagets tomt var eiet, slik det ble fremstilt i salgsoppgaven under nøkkelopplysninger og avsnitt «beskrivelse av tomt». Etter kjøpet ble klageren oppmerksom på at tomten var festet. Dette fremgikk i liten skrift av salgsoppgavens vedlegg, henholdsvis av borettslagets årsregnskap og megleropplysningene. Festekontrakt og opplysninger om festeforholdet var ikke inntatt i salgsoppgaven.
Klageren viser til Forbrukerrådets nettside:
«Eiendomsmegleren samler inn nødvendig informasjon og sammenstiller dette i et prospekt, ofte sammen med bilder, takstrapporter og annen relevant informasjon
[…]
Både kjøper og selger kan klage på megleren dersom de mener oppdraget ikke er gjennomført innenfor rammene av eiendomsmeglerloven. Det kan f.eks. være at det er gitt for dårlige opplysninger, budprosess, informasjon osv.»
Megleren har ikke sørget for tilstrekkelig utarbeidelse av salgsoppgaven og har gitt uriktige opplysninger. Meglerens uriktige opplysninger om at borettslaget stod på festet tomt må anses for å utgjøre et økonomisk tap for klageren.
Dersom klageren må kjøpe sin andel av tomten fra bortfester, utgjør kjøpesummen enten årlig festeavgift i 25 år eller 40 prosent av tomteverdien. Festeavgiften beløper seg til omkring 4 253 kroner årlig. Ved å kjøpe tomten for årlig festeavgift i 25 år, vil kjøpesummen beløpe seg til 105 875 kroner.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren 105 875 kroner i erstatning fra meglerforetaket.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket erkjenner at megleren ga uriktig opplysninger om tomtens eierforhold i salgsoppgaven. Selv om borettslaget stod oppført på festetomt, vil imidlertid ikke dette bidra til verdiforringelse på klagerens leilighet. Festeforholdet fremkommer uansett av borettslagets årsregnskap som var vedlagt salgsoppgaven.
Meglerforetaket viser til salgsoppgaven under avsnitt «vedlegg til salgsoppgaven»:
«Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.»
Meglerforetaket viser også til megleropplysningene vedlagt salgsoppgaven:
«Festekontrakt med [kommunen] fra 1954. Festetiden er 70 år regnet fra 01.11.1951. Festeavgiften reguleres hver 10.år. Festekontrakt innhentes hos kartverket. Festekontrakten er forlenget på samme kontraktsvilkår fra 01.11.2021. Festeavgiften vil bli oppregulert med virkning fra 01.11.2021»
Meglerforetaket avviser at det foreligger en verdiforringelse, og viser til prisstatistikk fra det aktuelle området. Flere av boligene som selges i de store byene med festet tomt har høyere kvadratmeterpriser sammenliknet med de hvor tomten er eiet. Salg de siste 12 måneder i dette området med festet tomt, viser en gjennomsnittlig kvm pris på 105 574 kroner i motsetning til en gjennomsnittlig kvm pris på 94 740 kroner med eiet tomt.
Meglerforetaket avviser klagerens krav.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Nemnda har kommet til at megler har brutt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd ved å gi uriktige opplysninger i salgsoppgaven om at leiligheten er på eiet tomt. Meglerforetaket har erkjent dette. Den uriktige opplysningen er ikke «reparert» ved at det under punktet om megleropplysninger og i borettslagets årsregnskap fremgår at leiligheten er på festet tomt. Selv om vedleggene er del av salgsoppgaven, og også utgjør en del av avtalegrunnlaget, kan det ikke forventes at en forbruker finner frem til og merker seg slike uoverensstemmelser. Nemnda mener at megler har opptrådt uaktsomt og at det foreligger ansvarsgrunnlag for meglerforetaket, jf. skadeserstatningsloven § 2-1.
Nemnda kan imidlertid ikke se at det er sannsynliggjort at meglers uaktsomhet har påført klager noe økonomisk tap. Det er klager som har bevisbyrden for at det er årsakssammenheng mellom uaktsomheten og et eventuelt økonomisk tap. I dette tilfellet er det ikke sannsynliggjort at klager ikke ville ha kjøpt leiligheten til samme pris selv om uaktsomheten tenkes borte og det utelukkende var gitt korrekte opplysninger i salgsoppgaven. Som meglerforetaket viser til, er det generelt ikke grunnlag for å hevde at det er verdireduserende for boliger i området at de er oppført på festet tomt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved Bislett Eiendomsmegling AS (Nordvik Bislett) har brutt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd ved uriktig å opplyse i salgsoppgaven at leiligheten var på eiet tomt, men det er ikke grunnlag for erstatning.