Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

RFE-2024-131

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Sentrum Søndregate

Saken gjelder: Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 15. juli 2021 kjøpte klager en enebolig som innklagede formidlet. Boligen ble solgt «off-market». Boligen ble markedsført med henholdsvis en 3- roms og 5- roms leilighet i underetasjen. Spørsmålet er om megleren har gitt tilstrekkelige opplysninger om at 5-roms leiligheten ikke var godkjent for varig opphold og konsekvensene av dette. Videre er det spørsmål om det er grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning med totalt 258 420 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Det var oppgitt ni soverom under nøkkelinformasjon i salgsoppgaven. Videre var det henvist til side 7 i salgsoppgaven for mer informasjon om eiendommen. Her var det under «Antall soverom» oppgitt at eiendommen hadde ni soverom, og arealet i underetasjen var beskrevet på følgende måte:

«BRA: 68
P-rom: 28
S-rom: 40»

Under avsnittet «Innhold» stod det i tillegg at:

«Kjelleretasje: Bod 1, bod 2, stue, trapp, soverom»

Når det gjaldt opplysninger om soverom, fremgikk det at første etasje hadde fem soverom og andre etasje hadde tre soverom. Medregnet soverommet i kjelleretasjen utgjorde dette til sammen ni soverom.

Videre var det under «Brukstillatelse/ferdigattest» opplyst om at det foreligger midlertidig brukstillatelse fra 19. desember 1956. Det at det kun forelå midlertidig brukstillatelse var ikke noe problem relatert til bruk og omsetning, ettersom ferdigattest ikke utstedes for tiltak som er omsøkt før 1. januar 1998. Deretter fremgikk det at:

«Det foreligger også en ferdigattest for påbygg, tilbygg og terrengendring datert 07.11.2019.

Det ble i forbindelse med salgsforberedelsene av eiendommen oppdaget at det er gjennomført en rekke endringer i planløsningen, fasader, økning av BYA og BRA som krever søknad og tillatelse av [kommunen]. Det vises i den anledning til brev fra [kommunen] av 16.06.2021, inntatt i salgsoppgaven. Aksept av bud kan derfor kun gis med forbehold om at søknaden om fasadeendringer mv. blir godkjent av [kommunen].

[…]

Selger bærer ansvaret for at det oppnås godkjenning i [kommunen], samt for at det utstedes ny ferdigattest og bærer alle kostnader i denne sammenheng»

Under «Andre relevante opplysninger» var det gitt følgende informasjon:

«Selger opplyser om blant annet i vedlagt egenerklæringsskjema:

[…]

– Stue og soverom i 5-roms er ikke byggemeldt»

Et brev fra kommunen datert 16. juni 2021 lå vedlagt salgsoppgaven. Tegningene her viste at den ene leiligheten (heretter omtalt som 3-roms leilighet) var blitt utvidet fra å ha ett soverom til to soverom. Videre at kjøkkenet i den andre leiligheten (heretter omtalt som 5-roms leilighet) var blitt omgjort til et soverom. Kommunen påpekte at det var foretatt endringer av blant annet BYA og BRA som krever søknad og tillatelse.

Salgsoppgaven inneholdt ingen skisse av kjelleretasjen. Det fremgikk heller ingen opplysninger om kjelleretasjens rettslige status.

I brev fra kommunen av 13. september 2021 fremgikk det at når det gjaldt ny planløsning for sokkeletasjen, skulle 3-roms leiligheten kun ha ett soverom og 5-roms leiligheten kun tre soverom. Videre var det opplyst i brev fra kommunen av 7. januar 2022 at ferdigattesten var ugyldig. Kommunen hadde oppdaget at det lå en kjelleretasje under underetasjen. Kommunen viste til at tegningene som byggesakskontoret hadde godkjent i søknaden om endring av tillatelse, ikke samsvarte med de faktiske forhold.

Midlertidig brukstillatelse ble gitt 1. februar 2022. For å kunne få ferdigattest måtte søknadspliktige forhold som ikke var i henhold til byggetillatelse omsøkes og godkjennes innen 1. juni 2022. Klageren satte i gang godkjenningsprosessen. Dette innebefattet å sette inn en glassdør i 3-roms leiligheten slik at kjøkkenet kunne plasseres i gangen, i tillegg ble begge trappeløpene betongskjært for å få tilstrekkelig lysinnslipp. Gjennom disse tiltakene var det mulig å få godkjent fire soverom i 5-roms leiligheten og to soverom i 3-roms leiligheten.

I forbindelse med at «fundamentplanet»/krypkjeller ble godkjent for varig opphold ble dette også en tellende etasje. Boligen hadde dermed fire etasjer og gikk over fra brannklasse 1 til brannklasse 2. Det ble utarbeidet en brannrapport for å vurdere konsekvensene av overgangen til ny brannklasse, lagt et nytt lag med gips i sokkel og tredje etasje, før etasjene ble malt opp på nytt.

Ferdigattest ble utstedt 27. februar 2023.

Ansvarsgrunnlag
Markedsføringsloven § 8 oppstiller et forbud mot villedende markedsføring. For at den næringsdrivende skal kunne fremheve utleiemuligheter i markedsføringen, må eiendommen oppfylle de offentligrettslige krav som stilles for at utleie skal være lovlig.

I salgsoppgaven ble eiendommen markedsført med fire soverom i 5-roms leiligheten, selv om det i realiteten kun var to soverom som var godkjent. Etter det opplyste skulle den også ha en stue for opphold. Når det gjaldt 3-romsleiligheten, var denne markedsført med to soverom, selv om bare ett av dem var godkjent. Det bemerkes også at boden under heller ikke var godkjent.

Salgsoppgaven inneholdt omfattende informasjon om at boligen hadde en 5-roms leilighet for utleie. Det var da ikke tilstrekkelig å opplyse om at stue og soverom i leiligheten ikke er byggemeldt i et strekpunkt under «Andre relevante opplysninger». Byggemelding er en tidligere betegnelse på en skriftlig søknad som skulle sendes til kommunen før et byggearbeid ble igangsatt. Den tidligere plan- og bygningsloven fra 1985 opererte med en egen kategori byggetiltak som var meldingspliktige, men ikke søknadspliktige. Det antydet med andre ord at et ikke-søknadspliktig tiltak ikke var blitt meldt til kommunen. Sett i sammenheng med opplysningen i salgsoppgaven om at det kun forelå midlertidig brukstillatelse fra 19. desember 1956 og at dette ikke var et problem, var det ikke lett å forstå at det ville innebære en omfattende prosess. En prosess bestående av endringer i tre etasjer, utredninger og betydelige kostnader.

I tillegg fremgikk det at selger søkte om godkjenning. At denne godkjenningen ikke omfattet kjelleretasjen var en tydelig indikasjon på at godkjenning ikke var nødvendig for denne delen av boligen. På visningstidspunktet bodde det dessuten fire studenter i 5-roms leiligheten og to studenter i 3-roms leiligheten.

Det vises til meglers generelle opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Videre har megler en plikt til å opplyse om det foreligger «ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse» og «forholdet til endelige offentlige planer», jf. andre ledd nr. 8 og 10. Det å informere om hvorvidt det foreligger ferdigattest er ikke tilstrekkelig for å oppfylle opplysningsplikten. Megleren må også foreta en vurdering av hvilke konsekvenser avviket kan ha for kjøper og beskrive dette.

Til tross for at megleren visste at stue og soverom i 5-roms leiligheten ikke var godkjent for varig opphold, ble det ikke informert noe om konsekvensene av dette i salgsoppgaven. Slike opplysninger var særlig påkrevd da eiendommen ble markedsført med utleiemulighet, noe som igjen var av åpenbar betydning for den endelige salgsprisen.

Salgsoppgaven skulle inneholdt opplysninger om at kjelleretasjen i 5-roms leiligheten kun var et «fundamentrom»/krypkjeller og følgelig ikke godkjent for varig opphold. Videre at dette medførte at eiendommen kun var registrert med tre tellende etasjer. Slik informasjon ville gjort det mulig for klageren å vurdere konsekvensene av å få godkjent kjelleretasjen for utleie. Det ville samtidig vært naturlig å informere om at en godkjenning ville medføre at eiendommen gikk over fra å ha tre til fire tellende etasjer, med andre krav i henhold til brannklasse.

Ved å utelate denne informasjonen har megleren brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det var ikke påregnelig at det måtte foretas endringer av underetasjen og klagers egen boenhet for å få stuen og soverommet i underetasjen godkjent som oppholdsrom. Megleren har utelatt vesentlige opplysninger som var egnet til å påvirke klagers adferd.

Økonomisk tap
Meglerforetaket synes ikke å bestride kravets størrelse. Meglerforetaket er imidlertid av den oppfatning at det ikke foreligger årsakssammenheng mellom tapet og bruddet på markedsføringsloven § 8 og eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Forsinket overtakelse
Lovlighetsmanglene var en medvirkende årsak til at klageren først fikk flyttet inn i boligen ett år senere enn det som ellers hadde vært tilfelle. Eiendommen, med dens to utleieenheter, genererte totalt 351 000 kroner i årlige leieinntekter etter skattefradrag. Inntektene overstiger betraktelig kostnadene med å ha eiendommen.

I denne perioden var det en person som leide hos klager. Leietaker og klager betalte hver seg 4 000 kroner i faste utgifter pr. måned. Forsinket overtakelse har medført et tap på 96 000 kroner.

Kravet har sammenheng med at ferdigattesten for huset var ugyldig som følge av at huset ikke var oppført i samsvar med tegningene. Klager tok ikke sjansen på å flytte inn før det så ut som huset ble godkjent. Dersom opplysningene i salgsoppgaven hadde vært riktige kunne klager i større utstrekning sett konsekvensene av manglene og tatt høyde for disse.

Klager ble påført utgifter i forbindelse med å få kjelleretasjen godkjent som oppholdsrom. Disse var knyttet til utarbeidelse av brannrapport, gipsing og maling i underetasje og tredje etasje. Utgiftene beløp seg til totalt 258 420 kroner.

Disse kostnadene er direkte knyttet til den mangelfulle salgsoppgaven. Kostnadene har vært nødvendig for å kunne drive med utleie, slik det ble reklamert med i salgsoppgaven. Dersom salgsoppgaven hadde hatt de riktige opplysningene kunne klager tatt høyde for det i budgivningen. Meglerforetaket har vist til at klager hadde mulighet til å gå fra kjøpet, uten at han gjorde dette. Slik klager forstår det, er resonnementet at manglende forsøk på å heve kjøpet utelukker et krav mot megler. Klager er enig i dette.

Situasjonen etter at mangelen ble klarlagt ga ikke noen pekepinn på hvordan dette hadde blitt håndtert dersom opplysningen var gitt forut for budgivningen. Klager er heller ikke pliktig å heve kjøpet fremfor å kreve prisavslag. Slik klager har oppfattet det, ga selger tilstrekkelig informasjon til megleren, men megleren videreformidlet ikke informasjonen i salgsoppgaven.

Det at megleren har akseptert å erstatte klagers utgifter til å sette boligen i stand, underbygger meglerens mangelfulle utførelse av oppdraget.

Innklagede har i korte trekk anført:
Eiendommen ble solgt off-market. Megler kontaktet noen interessenter som han mente kunne være interessert i eiendommen, blant annet klageren. I forbindelse med salgsforberedelsene oppdaget megler at eiendommen hadde vært gjenstand for omfattende tiltak, med flere søknader til behandling hos kommunen. Blant annet endringer i planløsningen, fasadeendringer, økning av BYA og BRA. Flere av disse tiltakene er søknadspliktige.

Det var knyttet en viss usikkerhet til hvilke tiltak som var gjennomført i henhold til gitte tillatelser fra kommunen og hvilke tiltak som var gjennomført uten nødvendig tillatelse. Denne usikkerheten og risikoen var det naturlig at selger måtte svare for. Derfor ble følgende inntatt i salgsoppgaven under avsnittet «Brukstillatelse/ferdigattest»:

«[…] Det ble i forbindelse med salgsforberedelsene av eiendommen oppdaget at det er gjennomført en rekke endringer i planløsningen, fasader, økning av BYA og BRA som krever søknad og tillatelse av [kommunen]. Det vises i den anledning til brev fra [kommunen] av 16.06.2021, inntatt i salgsoppgaven.

Aksept av bud kan derfor kun gis med forbehold om at søknaden om fasadeendringer mv. blir godkjent av [kommunen]. Overtakelse og oppgjør kan ikke finne sted før endringene er godkjent av [kommunen].

Dersom slik godkjenning ikke foreligger innen 01.12.2021, står kjøper fritt til å trekke seg fra handelen. Dersom godkjenning gis, men med krav om tilbakeføring av enkelte av tiltakene (eks. fasadeendringer tilbakeføres i henhold til godkjente tegninger), kan kjøper også trekke seg fra handelen. Partene har i disse tilfellene intet å kreve av hverandre.

Byggegodkjente tegninger: I minste utleiedelen er det ene soverommet betegnet bod
Store utleiedelen: Det ene soverommet er betegnet kjøkken.

Selger bærer ansvaret for at det oppnås godkjenning i [kommunen], samt for at det utstedes ny ferdigattest og bærer alle kostnader i denne sammenheng»

I salgsoppgaven under avsnittet «Innhold» er det også opplyst følgende:

«Kjelleretasje: Bod 1, bod 2, stue, trapp,soverom
1.etasje: Stue/kjøkken, 5 soverom, bad 1, bod, kjøkken, gang/trapp, bad 2.
2. etasje: Bad, bod, stue, kjøkken, vaskerom, bad, omkledningsrom, gang, trapp, 3 soverom
3 etasje: Stue, bad, hall m/trapp, trimrom, garasjerom»

Videre fremgår det under «Andre relevante opplysninger» at «Stue og soverom i 5-roms er ikke byggemeldt.» På samme side i salgsoppgaven er det også opplyst om at utgangspunktet er hvordan rommet er i bruk på salgstidspunktet, «selv om enkelte rom ikke er byggemeldt og godkjent til dagens bruk».

Videre var ferdigattest datert 7. november 2019 vedlagt salgsoppgaven. Samt kommunens brev av 16. juni 2021 hvor det konkluderes med at de utførte endringene fra tiltakshaver er søknadspliktige og hvor kommunen imøteser en slik søknad.

Etter forhandlinger med selger gikk klager med på å kjøpe eiendommen på følgende betingelser:

«Budets størrelse: 25.300.000 FRIST 14.07.21 kl 17.00
1. Selger står ansvarlig for byggegodkjennelse av huset som vist i salgsoppgaven på 31, 32, 33
Dokumentnr.: BYGG-21/82304-2. Dersom godkjenning ikke foreligger som vist på de aktuelle tegningene innen 01.12.21 kan kjøper vederlagsfritt gå fra avtalen.
2. Selger må sørge for godkjenning av søppelhåndtering på nordøstlig del av eiendommen.
3. Følgende inventar følger handelen: Møbler utleiedel, barstoler på kjøkken, og bord/benker på liten terrasse hoveddel.»

I etterkant viste det seg at både søknadsprosessen og nødvendige tiltak som måtte gjennomføres var noe mer krevende enn hva selger og klager hadde forutsatt. Med krav til både brannprosjektering og faktiske tiltak på eiendommen.

De opplysninger som er gitt om eiendommen vedrørende ferdigattest og midlertidig brukstillatelse var på tidspunktet for utarbeidelsen av salgsoppgaven korrekte. Det forelå en midlertidig brukstillatelse fra 19. desember 1956, samt en ferdigattest for påbygg, tilbygg og terrengendring datert 7. november 2019. Ferdigattesten var inntatt som vedlegg til salgsoppgaven.

Megler har også etter beste evne opplyst om status i saken vedrørende ferdigattesten og selgers forsøk på å arkivere tegningene. Kommunen avslo dette og begrunnet avslaget med at endringene var søknadspliktige. Brevet fra kommunen lå vedlagt salgsoppgaven.

Usikkerheten rundt eiendommen og tiltakene som var omsøkt, faktisk utført og meldt til kommunen i forbindelse med søknad om ferdigattest fra selger har megler også hensyntatt i favør kjøper. Dette ble gjort ved å plassere all risiko knyttet til dette på selger i salgsoppgaven. På denne måten har megler ivaretatt kjøpers interesser og ansvarliggjort selger for å ferdigstille arbeidet i tråd med det som er omsøkt og meldt til kommunen.

I salgsoppgaven under avsnittet «Innhold» var det nærmere redegjort for boligens 4 etasjer. Samtidig som det under avsnittet «Andre relevante opplysninger» fremgikk at stue og soverom i 5-roms ikke er byggemeldt. Videre stod det i salgsoppgaven at det ved klassifisering av P-rom og S-rom tas utgangspunkt i bruken av arealet på salgstidspunktet, «selv om enkelte rom ikke er byggemeldt og godkjent til dagens bruk».

Med dette hadde klager tilstrekkelig opplysninger til å forstå at bruken av boligen ikke samsvarte med det som forelå av godkjenninger hos kommunen.

I forkant av kontraktsmøtet ble det i regi av megler avholdt et meglingsmøte som resulterte i en forliksavtale mellom klager og selger av eiendommen. Forliksavtalen avklarer klagers og selgers rettigheter og forpliktelser i henhold til byggesaken og manglende godkjenning av enkelte deler av bygget. I tillegg til et prisavslag ble det avtalt et klart og tydelig forbehold som ga klager anledning til å trekke seg vederlagsfritt fra avtalen dersom selger ikke oppfylte forbeholdet innen 1. desember 2021. Klager kunne altså når som helst etter 1. desember 2021 trukket seg fra avtalen, noe klager valgte å ikke gjøre. Klager hadde all mulig anledning til å reforhandle pris, ta eventuelle nye forbehold også etter 1. desember 2021.

Etter 1. desember 2021 hadde klager i alle tilfeller all nødvendig kunnskap i forhold til eiendommen, herunder hva som måtte gjøres av tiltak mv. for å få ferdigattesten i tråd med forbeholdet deres. Klager hadde engasjert en arkitekt for å gjennomgå bygget og gi råd med henblikk på hvilke tiltak som måtte til for å få bygget endelig godkjent. I den sammenheng ble det også engasjert en ansvarlig prosjekterende for brann, for å få på plass en godkjenning av brannkonseptet med boligen. Til tross for dette valgte klager å gjennomføre kjøpet. Foretakets fagansvarlig var selv til stede i møte med klager og selger, hvor selger oppfordret klager til å trekke seg fra handelen.

Som mellommann inntok meglerforetaket en forutsetning om bud som ga klager en slik posisjon at han ble gitt anledning til å trekke seg fra avtalen vederlagsfritt. Dette ble gjort for å ivareta klagers interesser og samtidig ansvarliggjøre selger i et forsøk på å gi selger et klart incitament til å overlevere en bolig med nødvendig offentlig godkjenning. Salgsoppgavens innhold og forbeholdet i avtalen var etter meglerforetaket syn avgjørende for å få boligen godkjent med ferdigattest og i henhold til tegningene i kommunens brev datert 16. juni 2021 inntatt i salgsoppgaven.

Meglerforetaket har forståelse for at prosessen tok lang tid og at dette bød på noen utfordringer for både klager og selger. Megleren kan imidlertid ikke holdes ansvarlig for å ferdigstille søknadsprosessen relatert til ferdigattest. Av samme grunn forsøker nå klager å holde megler ansvarlig for forsinkelser som følge av arbeidet fra selger, ansvarlig søker, krav i ettertid fra kommunen mv. i forbindelse med arbeidet som var nødvendig for innhenting av ferdigattest.

Det at megler tilbød seg å dekke kostnader relatert til betongskjæring og dør, kan ikke under noen omstendigheter anses som en ansvarserkjennelse fra meglerforetakets side. Dette var kun en megler som ønsket fornøyde kunder og ville bidra med noe i den anledning.

Konklusjon
Klager hadde full mulighet til vederlagsfritt å trekke seg fra handelen 1. desember 2021 og reforhandle avtalen på nytt på bakgrunn av den kunnskap han hadde om eiendommens rettslige tilstand gjennom arkitektfirmaet og den ansvarlig prosjekterende for brann.

Megler kan ikke lastes for at prosessen med godkjenning tok lengere tid og var mer kostnadskrevende enn klager hadde sett for seg. Megler har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, herunder overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Nemnda har kommet til at det foreligger brudd på god meglerskikk og meglers undersøkelses- og opplysningsplikt når det gjelder kjelleretasjen, jf. hhv. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. For de øvrige klagepunktene er disse bestemmelsene ikke overtrådt, og det foreligger heller ikke brudd på markedsføringsloven § 8. Nemnda bemerker følgende:

Under punktet «BRUKSTILLATELSE/FERDIGATTEST» i salgsoppgaven fremgår det tydelig at det er gjennomført en rekke endringer i boligen som krever søknad og tillatelse av kommunen. Det er vist til kommunens brev 16. juni 2021, som er sitert under anførslene ovenfor, og som var vedlagt salgsoppgaven. Det fremgår videre i salgsoppgaven at «[o]vertakelse og oppgjør kan ikke finne sted før endringene er godkjent av [kommunen]».

Som innklagede har fremhevet ovenfor, fremgikk det videre følgende:

Det fremgikk videre at «[s]elger bærer ansvaret for at det oppnås godkjenning i [kommunen], samt for at det utstedes ny ferdigattest og bærer alle kostnader i denne sammenheng.». Dette viser, slik nemnda ser det, at det var betydelig usikkerhet rundt offentlige tillatelser, og hva som eventuelt ville bli godkjent. Som innklagede har vist til, ble risikoen for at den faktiske anvendelsen av boligen ikke samsvarte med offentlige tillatelser, søkt skjøvet over på selger.

Det samme gjenspeiles i forliksavtalen mellom klager og selger, der det fremgår at «[s]elger står ansvarlig for byggegodkjennelse av huset som vist i salgsoppgaven på [side] 31, 32, 33» og at «[d]ersom godkjenning ikke foreligger som vist på de aktuelle tegningene innen 01.12.21 kan kjøper vederlagsfritt gå fra avtalen».

Nemnda kan ikke legge avgjørende vekt på at det under punktet «[a]ndre relevante opplysninger» fremgår at «[s]tue og soverom i 5-roms er ikke byggemeldt». Ut fra det nevnte brevet fra kommunen, var det påregnelig at det krevdes søknad og tillatelse for utførte endringer. Kommunen konkluderte i brevet med at «utførte endringer i planløsning, fasader, økning av BYA og BRA krever søknad og tillatelse». Kommunen hadde foran i brevet uttrykkelig adressert planløsning i den store enheten i underetasjen. Nemnda mener at klager ikke kunne legge til grunn at dette ikke krevde godkjenning fra kommunen.

Når det gjelder klagers anførsel om at salgsoppgaven skulle ha inneholdt opplysninger om at kjelleretasjen i 5-romsleiligheten i underetasjen ikke var godkjent for varig opphold, bemerker nemnda at kjelleren ikke er særskilt adressert i salgsoppgaven, bortsett fra at det fremgår under avsnitt «INNHOLD» hvilke rom kjelleren inneholder. Den 7. januar 2022, etter at kjøpsavtale var inngått, påpekte kommunen at den hadde oppdaget at det lå en kjelleretasje under underetasjen. Kommunen viste til at tegningene som byggesakskontoret hadde godkjent og som var omfattet av ferdigattesten fra 2019 ikke stemte overens med de faktiske forhold. I kommunens brev 16. juni 2021 var kjelleren ikke omtalt, og det var ikke klippet inn plantegninger av kjelleren, slik det var for resten av huset. På samme måte som i salgsoppgaven, er det ikke vist til kjelleren i forliksavtalen mellom selger og klager.

Det fremstår, ut fra dette, som at megler ikke har vært særlig oppmerksom på kjelleretasjen, og eventuelle manglende offentlige godkjenninger knyttet til denne. Dette på tross av at megler utvilsomt har kjent til at det fantes en kjelleretasje. Dersom megler faktisk ikke merket seg at kjelleren ikke var adressert i kommunens brev 16. juni 2021, mener nemnda i alle fall at megler burde ha merket seg dette. For huset som helhet forelå det en rekke usikkerhetsmomenter knyttet til offentlig godkjennelse, og nemnda mener at megler ikke kunne se bort fra at det også gjaldt for kjelleren. Enten burde megler ha undersøkt dette nærmere, eller uttrykkelig ha opplyst om at det heftet usikkerhet rundt kjellerens offentligrettslige status. Megleren hadde regi på meglingsmøtet, som munnet ut i forliksavtalen, men sørget ikke for at usikkerheten også til kjelleren ble adressert. Nemnda mener at dette utgjør brudd på god meglerskikk og meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, og at megler har handlet uaktsomt. Det foreligger dermed et erstatningsrettslig ansvarsgrunnlag. Nemnda mener det er overveiende sannsynlig at dette har medført et tap for klager, og viser til at også usikkerhet knyttet til dette punktet kunne vært «skjøvet over» på selgerne. Når det ikke er gjort, har klageren lidt et tap som ellers ikke ville ha oppstått.

Det er imidlertid usikkert hvilket tap som knytter seg til kjelleretasjen isolert. Det vises til at de utgiftene som er oppregnet i klagen til nemnda og i brev til meglerforetaket 11. januar 2024 dels synes relatert til underetasjen og tredje etasje, og ikke bare kjelleren. Nemnda har derfor ikke grunnlag for å ta stilling til tapsutmålingen. Nemnda bemerker likevel at det ikke synes å knytte seg tapte leieinntekter til kjelleretasjen i seg selv, ettersom denne var en del av en av leilighetene i underetasjen. Videre kan nemnda vanskelig se at manglende offentlig godkjenning av rom i kjelleretasjen i seg selv ville ha medført forsinket overtakelse.

Når det gjelder spørsmålet om salgsoppgaven innebærer brudd på markedsføringsloven § 8 om forbudet mot villedende markedsføring, bemerker nemnda at Forbrukertilsynet i «Veiledning for markedsføring av bolig» skriver følgende i punkt 3.3.9:

For at den næringsdrivende lovlig skal kunne fremheve utleiemuligheter i markedsføringen, må eiendommen eller deler av eiendommen oppfylle de offentligrettslige krav som stilles for at utleie skal være lovlig. Hvis det foreligger begrensninger for utleie, som for eksempel kommunale planer eller krav om godkjenning fra sameiets styre, vil markedsføringen lett fremstå som villedende dersom dette ikke kommer tydelig frem.

I salgsoppgaven i saken her ble leilighetene i underetasjen omtalt som «utleiedeler». Nemnda mener at denne betegnelsen var uheldig når det forelå betydelig usikkerhet knyttet til offentlige godkjenninger. Denne begrepsbruken er imidlertid ikke særlig fremhevet i markedsføringen, og det er vanskelig å si at det er reklamert med utleiemuligheten når det ellers i annonsen er tatt vesentlige forbehold knyttet til offentlige godkjenninger. Etter omstendighetene mener nemnda at begrepsbruken ikke var «egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning som de ellers ikke ville ha truffet», jf. markedsføringsloven § 8 andre ledd.

Etter dette gis klager delvis medhold, slik beskrevet ovenfor, men nemnda har ikke grunnlag for å utmåle noen erstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megler ved EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Sentrum Søndregate har handlet i strid med god meglerskikk og undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til manglende offentlige godkjennelser når det gjelder kjelleretasjen, og er erstatningsanvarlig for klagers tap knyttet til dette. Nemnda har ikke grunnlag for å utmåle erstatning, og klagen fører heller ikke frem på øvrige punkter.