RFE-2024-132

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 28. januar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS

Saken gjelder: Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte i januar 2022 hver sin leilighet i et prosjekt som innklagede formidlet. Klagerne hevder at budskjema ble inngitt på både feil premisser og feil måte. Spørsmålet er om megler har brutt god meglerskikk ved å ikke dra tilstrekkelig omsorg for klagerne i forbindelse med avtaleslutningen og den etterfølgende prosessen. Videre om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever 145 632 kroner i erstatning, samt oppreisning på 100 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Broren til den klager A hadde fått informasjon om at dette prosjektet var meget interessant og at det gjaldt å melde seg på; for nå skulle det ganske snart foretas en «trekning» og han for sin del skulle levere budskjema for hele familien. Broren som da var innom visningskontoret, signerte for fem personer fra egen familie og foreslo at klager A burde levere minst to tilsvarende budskjemaer.

Broren signerte da syv budskjemaer i tur og orden under meglers påsyn, uten at det stilles spørsmål om fullmakt eller hvor pengene skal komme fra. Klager B, som er datteren til klager A, er student på Balkan. Dette burde straks reise et behov for noen ekstra forsiktighetskontroller.

I en e-post fra meglerforetaket til klager A primo juni gis det informasjon om hvem klager A skal forholde seg til i denne saken. Det fremgikk her at: «Vi har videreformidlet din situasjon til selger/utbygger da det er de som må ta stilling til saken».

På vegne av klager A ble det sendt en e-post til meglerforetaket 12. juni hvor det ble påpekt følgende:

«Dette må Sem & Johnsen vurdere grundigere i lys av de anførsler [klager A] har fremsatt og nå tydeliggjør via oss. Dette er ikke et spørsmål om hvorvidt [klager A] kan komme seg løs fra ett boligkjøp. Spørsmålet er om det overhode på juridisk grunnlag kan sies å være kommet i stand noen avtale om kjøp. Det kan vi på ingen måte se. Og da ligger ikke ansvaret hos utbygger, men hos megler.»

Det ble satt en svarfrist på én uke. Representanten til klager A fikk respons fra en advokat ved meglerkontoret, men hørte ikke noe mer inntil klage ble sendt til nemnda.

I mellomtiden fortsatte meglerforetaket et utidig løpende press på klagerne ved å sende varsler av ulike slag. Strøm, garasje, lovfestede fellesmøter – og etter hvert varsel om dekningssalg. Klager A har tidlig i saken forsøkt å forklare sin posisjon, og fremlagt bevis fra sin behandlende psykiater om at denne typen belastning er særdeles krevende for ham og kan ødelegge ham for resten av livet. Likevel har meglerkontoret ikke gjort noen forsøk på å rydde opp i denne alvorlige saken. Det har bare blitt gjentatt til det kjedsommelige at klager A er bundet og ikke har noen angremulighet.

Markedsføringen
Markedsføringen, hva enten det er meglerforetakets eller utbyggers konsept, er et alvorlig problem. En rekke interessenter/kjøpere er innvandret fra utlandet. Klagerne har gjennom egne undersøkelser av saken blitt overbevist om at mange av disse interessentene/kjøperne har oppfattet salgsprosessen som et lotteri. De som meldte seg på ved å inngi et mer eller mindre forpliktende kjøpstilbud, hadde et ønske om å ville bli med i en «trekning», og trodde åpenbart at en eller flere leiligheter var «premie» til dem som meldte seg raskt på.

Det er en gjennomgående misforståelse av begrepet «trekning» blant interessentene. Mye tyder på at en rekke kjøpere har kalkulert med muligheten for å få en leilighet som ren gevinst. Av den grunn har flere familier tegnet seg opp for flere leiligheter, idet de trodde at dette økte sjansene. Slike påfallende bestillinger fra en familie – etter muslimsk skikk representert av én person (pater familias) – forutsetter et utvidet ansvar for nærmere kontroll. Det strider dessuten mot borettslagsloven at én person skaffer seg (direkte eller indirekte) rettighet over mer enn én leilighet.

Kontrollansvaret ligger helt og fullt hos megler.

Avtalerettslig ugyldighet
Hvis klagerne skal anses å ha inngått en kontrakt med meglerforetaket (verken denne eller andre dokumenter er signert av klager A personlig), så er den inngått på feil premisser og på feil måte.

Klager A sitt tilbudsskjema ble ikke signert og heller ikke innlevert av ham, men av hans bror. Broren var blitt informert av en landsmann om «trekningen», og tilbød seg å innlevere tilbud for klager A og B, når han likevel hadde oppsøkt meglerkontoret.

Skjema ble utfylt i meglers påsyn og klager A sin signatur ble etterlignet. Denne lar seg påvise som falsk. Broren fylte raskt ut et tilsvarende tilbudsskjema også for klager B og etterlignet hennes signatur. Signaturen hennes er senere bekreftet elektronisk, uten at dette gjør den mer gyldig av den grunn. Klager B studerte i utlandet og befant på dette tidspunkt ikke i Norge.

I løpet av brorens korte besøk på innklagedes kontor ble det utferdiget (printet ut på løpende bånd av megler) og innlevert hele syv tilbudsskjemaer, flere av dem signert av samme person, men med ulike «avsendernavn». Denne «masseproduksjon» av signerte tilbud i meglers påsyn kunne ikke danne grunnlaget for en etterfølgende aksept fra meglers side. Denne fremgangsmåten skulle megler ha reagert på. Det hadde vært enkelt for megler å be om fullmakter og forvisse seg om kjøpernes intensjoner.

Videre er det i strid med god meglerskikk å ta imot tilbud, og umiddelbart sende ut en bindende aksept på tilbudet, uten å ha vekslet ett eneste ord med «kjøper». Verken klager A eller andre kjøpere han har hatt kontakt med, har gjennomgått kjøpekontrakten med megler.

Megler vet ikke om disse fremmedspråklige kjøperne har foretatt en informert handel.

Meglerforetaket har gjort veien fra budskjema til forpliktende kjøp så kort som en sjelden opplever i denne type saker. I løpet av 12-24 timer etter innlevering av budskjema, er saken ekspedert i form av bindende aksept til budgiver. Det er ikke bare tale om én budgiver, men opptil syv angivelige budgivere. Er det mulig å gjøre et forsvarlig arbeid med disse sakene og personene på så kort tid? Dette må rammes av eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Når det så i kjølvannet oppstår store problemer hos enkelte, er det ingen margin for nærmere kontakt, forståelse eller forhandling. Klagerne blir ikke hørt. Tvert imot blir de gjenstand for en standardisert behandling med avvisning i sin mest bastante form.

Klager A fremsto som betalingsdyktig fordi han allerede eide egen bolig, men klager B var og er fortsatt student. Megler ville ved en normal rutine i lys av bustadoppføringslova hatt en plikt til å fraråde henne fra å inngå avtale om kjøp. Det virker som om megler har hatt det svært travelt med å få boligene solgt, og nærmest hugget tak i hvem som helst som er villig til å skrive sitt navn på et tilbudsskjema.

Megler skal forvisse seg om at kjøperne vet hva de gjør. En aldri så liten samtale med begge klagerne ville ha avklart at dette kjøpet var motivert av klart utenforliggende og uvedkommende hensyn; klagerne trodde de hadde sjansen til å vinne det store loddet i en «trekning». Megler forstod enten ikke at denne bruken av begrepet «trekning» i relasjon til ikke-profesjonelle kan være villedende, eller så forstod han det og lot det likevel under tvil passere.

Klager A ville aldri ha funnet på å kjøpe denne boligen under normale omstendigheter. Han har i alle år bodd på ett sted og har ikke hatt noen planer om å flytte. Han ble oppsøkt i sitt hjem av en landsmann bosatt i samme område som boligprosjektet, og informert om «trekningen» som skulle finne sted. Klageren fikk så overrakt et eksemplar av et budskjema som lå lett tilgjengelig på prosjektets hjemmeside. At det var så tilgjengelig, medfører et utvidet kontrollansvar for meglerforetaket.

I den forbindelse har det også blitt formidlet eller i alle fall oppstått en rekke andre misforståelser omkring tilleggsgoder ved kjøp av leilighet i prosjektet. Blant annet skulle utbygger påspandere aktuelle kjøpere fellesutgiftene for de 3 første årene, herunder gi helt eller delvis rentefritak for felleslånet. Det er senere blitt benektet av meglerforetaket. Likevel dukker dette opp på hjemmesiden til utbygger i ny og ne, noe som lett lar seg dokumentere.

Klager A er én av flere som har oppfattet at det var knyttet gevinster til å kjøpe denne leiligheten fremfor de konkurrerende tilbud i samme område.

Det er en stor gruppe personer som har basert seg på denne type «myter» og inngått kjøpsavtale på merkelige premisser. Det er derfor ganske påfallende at meglerforetaket i langt over 30 tilfeller ikke har oppdaget dette, og i henhold til etiske standarder i bransjen avklart dette med interessentene og forhindret de personlige tragedier som nå er under utvikling. Sett i sammenheng med at «trekningen» skjer automatisk og at aksept nærmest umiddelbart sendes ut til budgiverne, blir hele salgsprosessen påfallende og noe mistenkelig.

Den videre kontakt mellom partene tyder på liten evne fra meglers side til å prøve å forstå klagernes posisjon i saken. Megler skrev til klager A:

«Du la inn bud på eiendommen 24.01.22. Budet ble akseptert av selger og du er dermed bundet av handelen. Som finansiering opplyste du salg av nåværende eller annen fast eiendom, samt bankinnskudd. I etterkant av dette fylte du ut og signerte oppgjørsskjema, men du har unnlatt å signere kjøpekontrakt».

Klager A utfylte oppgjørsskjemaet fordi han på dette tidspunkt trodde det var nødvendig for å bli med i «trekningen». Det var ikke klart for ham hva slags funksjon dette skjemaet ellers skulle ha. Derimot signerte han aldri noen kjøpekontrakt. Klager A ble ikke oppfordret av megler om å forklare hvorfor dette ikke skjedde, men gjorde det selv etter fattig evne. Klager A er psykisk syk og forstod ikke at det påla han noen plikt til å forklare seg. Som følge av meglers omsorgsplikt hadde megler derimot en plikt til å avklare forholdet på dette tidspunktet, og senest i forbindelse med meglers tredje forsøk på å sende over kontrakt.

Det er ikke inngått noen gyldig «handel». Klageren ble villedet, og har begrunnet dette med at han er et lett offer for misforståelser fordi han er alvorlig psykisk syk.

Klagerne har verken direkte eller indirekte inngått noen avtale om kjøp. Det foreligger ingen signatur, og heller ingen avgitt fullmakt til klager A sin bror. Meglers ønske om en rask og enkel handel gjør ikke de foreliggende omstendighetene til en gyldig «handel».

Hvordan det kan ha seg at «kunder» kan undertegne budskjemaer og forplikte seg til kjøp i millionklassen på andres vegne uten at firmaet krever å få fremlagt noen fullmakt, sml. eiendomsmeglingsloven § 6-6 analogisk. Det reiser spørsmål om i hvilken grad klagerne er juridisk bundet etter at en tredjepart har levert et budskjema i deres navn. Megler forutsetter at avtale er inngått allerede fra budet er akseptert, før kontrakt er skrevet, og dette aktualiserer hele ugyldighetslæren under avtaleloven.

Klagerne kan påberope seg avtalelovens § 33.

Et budskjema innbrakt av en nærstående uten fullmakt er ikke et «kjøp». Klager A har ikke sett budskjemaet med egne øyne før han ble konfrontert med det i 2024. Han har aldri vært på salgskontoret, og det kan både bevitnes og bevises at en og samme person signerte en rekke budskjemaer mens megler var til stede. Megler kan ikke ha unngått å observere det hele, men unnlot å gripe inn.

Klager B forutsatte at megler ville komme tilbake til henne og avklare hennes situasjon både økonomisk og personlig før han kunne gjøre budet gjeldende som rettslig forpliktende. En student uten inntekt blir normalt undersøkt grundig i en investeringssammenheng. Det har overhodet ikke skjedd her.

Klager B er i den grad uten kunnskap om saksforholdet at hun i 2023 på egenhånd kjøper seg en leilighet et helt annet sted. Hun er et passivt offer for forutgående misforståelser både hos onkelen som laget signaturene på salgskontoret, og faren som var i villfarelse om en forestående «trekning». Mangelen på direkte kontakt mellom meglerforetak og «budgiver» rammer foretaket midt i kjernen av kontrollansvaret etter eiendomsmeglingsloven.

Meglerforetaket hevder at finansieringsgrunnlaget var til stede. Dette bestrides. Klager A hadde ingen egen bolig. Dersom megler gjorde undersøkelser på Eiendomsverdi.no og fant klager A registrert med fast eiendom, må undersøkelsen kunne fremlegges. På grunn av psykisk ustabilitet hadde klager A blitt rådet til å avvikle sine verdier, noe han også hadde gjort ved å overføre fast eiendom til sin ektefelle lenge før januar 2022. Ettersom klager B heller ikke hadde noen verdier å vise til, tyder dette på en arbeidsinnsats fra meglers side som ikke tåler dagens lys.

For det andre er megler bundet av en rekke profesjonsregler kjent under begrepet «god meglerskikk», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler kan derfor ikke henvise til at «utbygger» mener klagerne er bundet av «handelen». Her er det tale om et ufravikelig kontrollansvar som ligger hos megler.

Her ble verken tilfredsstillende dokumenter innlevert i saken, eller foretatt den minste kontroll av kjøpers intensjon og eventuelle informerte samtykke.

Megleren reagerte ikke på at det var tale om fire kjøp fra en familie som kun eier én leilighet og hvor bare én person har inntekt. Dette er i seg selv og tyder på en gjennomgående svikt i rutinene. Når det i en rekke av skjemaene er krysset av for at «kjøper» hadde egen leilighet, og dette er åpenbart feil i flere av tilfellene, er det for klagerne helt ubegripelig at det aldri ble oppdaget innad i meglerforetaket. At det var så lett å bli akseptert som «kjøper» underbygger at flere av disse personene må ha oppfattet det hele som noe relativt uforpliktende. Noe som lignet mer en «trekning» i et lotteri enn et seriøst boligkjøp.

Meglers omsorgs- og rådgivningsplikt overfor klagerne er ikke tilstrekkelig ivaretatt. En eneste liten samtale mellom megler og klager A i januar 2022 ville ha avklart hans feilaktige oppfatning. Når det gjelder de øvrige misforståelsene hos klager A, ville meglers kontroll i henhold til eiendomsmeglingslovens § 6-7 avdekket dem i tur og orden.

Når det gjelder klager B, er det påfallende at fraråding etter budstadoppføringslova § 8 ikke ble tematisert fra meglers side. Videre stiller en seg undrende til hvordan budskjemaet fra klager B kunne bli akseptert, da hun som student allerede var i en forgjeldet situasjon (studielån), og studerte i et land som er kjent for betydelig svindel og korrupsjon.

Videre foreligger det brudd på hvitvaskingsloven. Det er ikke nok at en «bror» stikker innom megler med en bråte tilbudsskjemaer med medfølgende kopi av legitimasjon. Det skal avklares hvor pengene kommer fra, særlig dersom de kommer fra ulike kilder og gjennom flere ledd. Det er åpenbart at en slik type prosess, ville ha avklart at økonomiske vurderinger i altfor liten grad var tatt på alvor i disse tilfellene.

Krav om erstatning
I tiden etterpå handlet klager A i desperasjon. Han forsøkte å selge familiens bolig gjennom et annet meglerforetak, som påførte han kostnader på 95 532 kroner. Videre bestilte han flybilletter til hjemlandet, som ved avbestilling påførte han et netto tap på 9 000 kroner. Klager tok kontakt med advokat, og ba om utvidet rådgivning både økonomisk og juridisk fra selskapet som hans representant er ansatt i. Det sistnevnte har medført kostnader på 36 100 kroner. Klager A oppsøkte også sin psykiater oftere enn vanlig, noe han har måtte betale ekstra for.

Krav om oppreisning
For å ha krav på oppreisning er det krav om at det foreligger forsett eller grov uaktsomhet, jf. skadeerstatningsloven § 3-5. Meglerens mottak av en rekke budskjemaer – på meglers kontor – uten fullmakter og nærmere undersøkelser må i det minste regnes som uaktsomhet. Det videre press i retning av oppgjør for et rettsstridig boligkjøp, er på grensen til det forsettlige. Neglisjeringen av avbestillingstilbudet til klager A er grovt uaktsomt.

Meglerforetaket ble klart informert om klager A’s psykiske uførhet og sårbarhet. Dette har rammet ham sterkt, med ytterligere nedsatt livskvalitet og trolig forkortet levetid. En oppreisning på 100 000 kroner antas å være rimelig kompensasjon for tort og svie.

Påstand
På vegne av klagerne er det fremsatt følgende påstand:

«1. Ethvert avtaleforhold mellom [klager A] og [klager B] på den ene side og Sem & Johnsen AS på den annen side kjennes ugyldig.
2. Sem & Johnsen AS har opptrådt i strid med god eiendomsmeglerskikk.
3. Sem & Johnsen AS skal erstatte [klager A] påførte kostnader etter Nemndas skjønn begrenset oppad til kr 145 632.
4. Sem & Johnsen AS skal betale oppreisning etter Nemndas skjønn begrenset opp[ad] til kr 100 000.»

Innklagede har i hovedsak anført:
Klager A kjøpte prosjektert leilighet under oppføring. Det ble lagt inn bud via budskjema og fremlagt gyldig legitimasjon 24. januar 2022. Det ble ikke tatt forbehold om finansering. Som finansieringsgrunnlag ble det opplyst at selger disponerte både bankinnskudd og skulle selge fast eiendom. Megler undersøkte eiendomsverdi, og fant at klager eide fast eiendom, slik han opplyste i budskjemaet.  Budet ble akseptert 26. januar 2022, og akseptbrev med budjournal ble sendt samme dag.

Klager A leverte deretter et oppgjørsskjema, hvor han opplyste at formålet var at han selv skulle flytte inn i boligen. Klager bekreftet nok en gang ovenfor megler at han skulle selge egen bolig med en antatt verdi på 5 000 000 kroner for å finansiere kjøpet. Oppgjørsskjemaet ble digitalt oversendt til hans e-postadresse, og deretter fylt ut og signert av klager.

Kjøpekontrakt ble oversendt klager A for digital signering tre ganger i løpet av vinteren/våren 2022, men ble ikke signert av klager. Dette ble purret opp manuelt, men det ble ikke mottatt noen respons som ga noen indikasjoner på at det forelå noen feil ved kjøpekontrakten eller at klager A så seg ubundet av avtalen, eller fant andre avvik i kontrakten.

Da det nærmet seg overtagelse i mars/april 2024 ble det fremsatt mange forskjellige årsaker som klager A anførte som grunnlag for at han ikke lenger var bundet av avtalen. Den første rekken av påstander knyttet seg til at klager A hadde blitt oppsøkt på døren av en «landsmann som snakket punjabi», hvor de ble tvunget til å «signere kontrakt» (trolig budskjema).

Klagernes advokat ønsket avklart hvorvidt vedkommende jobbet i meglerforetaket. Meglerforetaket bekreftet at forholdet var ukjent for megler, og oppfordret til politianmeldelse dersom det var fremsatt trusler eller foretatt ID-misbruk/forfalsket signatur. Klagernes advokat la til at de i etterkant ble bedt å komme til visningssenteret, og det ble påstått at de var forespeilet fritak for felleskostnader i 3 år. Den andre påstanden var knyttet til klager A`s helsetilstand. Det ble lagt frem en legeerklæring hvor det fremgikk at klager hadde en lidelse, og at konen stod for det praktiske i familien. Dette ble respondert av meglerforetaket i april. Klager A ble deretter innkalt til overtagelse 21. mai 2024.

Klager A kontaktet megler pr. telefon og foreslo å gå fri fra kontrakten mot å betale 400 000 kroner for å unngå dekningssalg. Megler ønsket å få dette skriftlig bekreftet fra klager A før det ble forelagt for selger som en mulighet, og sendte klager A en etterfølgende e-post. E -posten ble aldri besvart, og forslaget klager A fremsatte muntlig for megler ble derfor aldri fremlagt for utbygger.

Senere mottok meglerforetaket en henvendelse fra klagernes advokat. I brevet fremsettes atter nye årsaker til at handelen ikke kan gjennomføres, og det er nå en påstand om at leilighetskjøpet var et lotteri hvor premien angivelig var at leiligheten skulle være gratis. I tillegg ble det fremsatt påstander om at det var språkbarrierer som virket inn. Det ble opplyst at budskjemaet var innlevert av broren til klager A, og at denne ble signert i megler påsyn. Videre fremgår det av brevet at klager A har forsøkt å selge leiligheten han eier, uten å få solgt.

Utover påstanden om lotteri, har også klager A jevnlig truet med mediesaker som skal sverte meglerforetaket. Klager har forsøkt å få minst to journalister meglerforetaket har vært i kontakt med, til å skrive sak om kjøpet.

Klager A møtte ikke til overtagelsen av leiligheten, og det ble derfor varslet dekningssalg. Ettersom overtagelsen medfører at løpende kostnader går på kunden, ble strømabonnement o.l. satt på klager. Dette har nå blitt satt tilbake på utbygger, og påløpte kostnader vil inngå i kravet som selger har varslet at de vil fremsette i etterkant av gjennomført dekningssalg.

Det er inngått en gyldig avtale om kjøp av leilighet under oppføring. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Markedsføring
Når det gjelder markedsføringen og påstanden om «lotteri» etterlyser meglerforetaket konkret henvisning til hvor i salgsoppgaven eller annen markedsføring dette skulle fremgå. Det følger av dette, at den udokumenterte påstanden tilbakevises.

Klager A`s kjøpetilbud
På vegne av megler anføres det at budaksepten til klager A ikke lider under noen tilblivelsesmangler. At flere interessenter i samme familie, uavhengig av hverandre, inngir bud på enheter er normalt sett begrunnet i et ønske om å bo på samme geografiske sted. Dette er svært vanlig i mange kulturer og land, og er noe meglerne selv erfarer i utbyggingsprosjekter i [området]. Dette er ikke noe meglerforetaket mener en megler uten videre skal reagere på. Selger er selvsagt innforstått med at dette er en realitet, uten at dette har noen betydning for selger. Avgjørende for selger er at personene har tilfredsstillende finansering i henhold til finansieringsplanen de legger frem, og selger gjør ikke noen selektering ut ifra om disse er i familie eller ikke, sammenlignet med andre kjøpere i samme prosjekt. Megler gjør ikke noen etterprøving av klagers motivasjon for å kjøpe akkurat denne boligen, og setter seg heller ikke inn i bo- eller kjøpshistorikken til klager for å anbefale/fraråde selger om å akseptere budet.

Det fremstår konstruert at megler har et utvidet kontrollansvar over klagers fremlagte opplysninger i budskjemaet i dette tilfellet.  Dette kan ikke bekreftes eller legges til grunn som fakta for Reklamasjonsnemnda at det ble levert syv skjemaer til megler som var ferdig utfylt av en og samme person. Dette ville megler åpenbart reagert på. Det kan bekreftes at budskjemaet ble innlevert på visningssenteret, men megler kan naturlig nok hverken bekrefte eller avkrefte om denne ble signert foran han, eller om det ble levert av klager A eller annen på vegne av klager A. Men det kan legges til grunn at det ble fremvist gyldig legitimasjon.

Megler kan ikke garantere at andre har utgitt seg for å være klager A, og mener at det er en politisak dersom det hevdes at identiteten til klager A har blitt misbrukt. Megler har gjennomført de kontroller det naturlig, og etter lovverket, kreves av megler. Det er videre en udokumentert påstand at klager A skulle slippe fellesutgifter i 3 år, selv om det kan forekomme i andre byggetrinn, og til andre kjøpere i samme prosjekt.

Megler undersøkte klagers finansering og eiendommer, som viste at han eide bolig i nærheten. Klager A opplyste selv at denne var verdt 5 millioner kroner. Den ble senere lagt ut for salg til 4 890 000 kroner våren/sommeren 2024, med andre ord var det hold i disse opplysningene. For megler var derfor ingenting som tilsa at det egenhendig burde vært foretatt nærmere undersøkelser, eller at kjøpstilbudet burde vært avvist uten å fremlegge det frem for selger. Klager A har signert kjøpstilbudet, og fremlagt legitimasjon. Klager A på sin side hevder at signaturen ..«lar seg påvise som falsk». Hvis så er tilfelle har klager A bevisbyrden for dette, og må i så fall legge frem dokumentasjon for denne påstanden. Det bestrides på denne bakgrunn at megler har brutt kravene til «god meglerskikk» i Eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Bustadoppføringsloven § 8
Bestemmelsen regulerer entreprenørens frarådningsplikt der det er utført arbeider forbruker ikke er tjent med at entreprenøren utfører etter avtalen. Klager har ikke bestilt noen tilvalg, og leiligheten ville uansett blitt oppført i prosjektet i henhold til inngått avtale og som beskrevet. Derav er det vanskelig å se at bestemmelsen får betydning i inneværende sak.

Kravene til hvitvasking
Det er ikke fremlagt «kopi» av legitimasjon, det er original legitimasjon som er fremlagt for megler, som deretter har tatt bilde av dette. Legitimasjonen oppfyller kravene til identifikasjonskontroll i henhold til hvitvaskingsloven § 12.  Videre er det riktig at det skal avklares hvor midlene stammer fra, hvilket kunden redegjør for i oppgjørsskjemaet. Deretter gjøres det nærmere undersøkelser på oppgjørstidspunktet av innbetalingen, men ettersom handelen har blitt misligholdt og det aldri har kommet inn noen kjøpesum, har dette naturlig nok aldri blitt foretatt.

Oppsummert er det fremsatt mange, dels variable, dels selvmotsigende, årsaker til at klager A skal gå fri fra avtalen. I henhold til tidligere praksis fra Reklamasjonsnemda forstår meglerforetaket det slik at det primært er en kjøper-selger-problematikk om det er inngått en gyldig avtale. Meglerforetaket ønsker likevel å belyse hendelsesforløpet i og med anførslene er fremsatt, og overlater til Reklamasjonsnemda å ta stilling til det materielle innholdet i anførslene. Uansett er det ikke gjort noen feil som medfører at megler fra brutt kravene til god meglerskikk, og det er inngått en gyldig avtale om kjøp av leilighet under oppføring.

Klager B`kjøpstilbud
Ettersom et annet oppdrag er inntatt i samme klage, kommenteres også klager B`s kjøp. Klager B innga et forbeholdsløst bud og legitimerte seg. Budet ble akseptert, og kjøpekontrakten ble e-signert med BankID.  Deretter tok klager B kontakt våren 2024, hvor megler ga informasjon om alternativene klager B hadde, ettersom hun var bundet av sitt bud. Utbygger ga samtykke til videresalg av kontraktsposisjonen, ettersom det var klager B`s ønske. Rutinedokumentet ble e-signert av klager B. Det ble ikke oppnådd salg, og kjøpet ble etter det misligholdt.

Det fremstår merkverdig at budgiver var ukjent med at budet var akseptert, ettersom kjøpekontrakten i tillegg ble e-signert av klager B 4. februar 2022. At klager B bodde utenlands, er normalt sett ingen hindring for en kjøpsinngåelse. De fleste dokumenter og kommunikasjon kan foregå ved hjelp av e-signering og e-post, slik det forekom i dette tilfellet. Megler har ingen grunn til å mistro at klager B studerte utenlands, men mener at dette ikke er til stengsel for at klager B samtidig kunne kjøpe bolig under oppføring. Klager B har videre e-signert også rutineskjemaet med BankID.

Markedsføringen og salgsoppgaven overholder lovkravene, og det er ingen brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Disse løse påstandene er heller på ingen måte dokumentert. Megler fastholder at finansering er undersøkt så langt det lar seg gjøre. Funnene av finanseringssjekken er oversendt selger, som selvstendig vurderer risikoen ved kunden og finansieringsplanen.

Megler har ikke brutt kravene til god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder omsorgsplikten, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen avvises.

Når det gjelder klagernes første påstand går den ut på at ethvert avtaleforhold mellom klagerne og meglerforetaket kjennes ugyldig. Nemnda tar ikke stilling til rettsforholdet mellom selger og kjøper – i dette tilfellet klagerne. Meglerforetaket er ikke part i eventuelle kjøpsavtaler, og er heller ikke i noe kontraktsforhold med klagerne. Megler var engasjert av utbygger. Det er derfor usikkert hva påstanden sikter til på dette punktet. Klagerne har uansett ikke et reelt behov for at nemnda skal behandle en påstand som lyder slik. Dermed avvises klagen på dette punktet i henhold til nemndas vedtekter punkt 5.1 d, jf. 1.4.

Når det gjelder det faktiske rundt hvordan eventuelle avtaler kom i stand, har partene svært ulik fremstilling av hva som har skjedd. Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e kan nemnda avvise en sak dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her, og har derfor ikke grunnlag for å ta stilling til påstandens punkt 2-4 uten at det i særlig grad går utover nemndas effektivitet. Som kjent gjennomfører ikke nemnda muntlige forhandlinger med umiddelbar bevisførsel, hvilket vil være best egnet for denne saken.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.