RFE-2024-137

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Rosten

Saken gjelder: Videresalg av kontraktsposisjon. God meglerskikk. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 17. mars 2022 inngikk klageren avtale om kjøp av prosjektert leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Formålet med klagerens kjøp var å investere i bolig som han kunne videreselge før ferdigstillelse. I kjøpekontrakten fremgikk det at videresalg av kontraktsposisjon måtte skje gjennom innklagede meglerforetak. Det ble imidlertid ikke inngått noen oppdragsavtale, og klageren endte med å overta boligen ved ferdigstillelse sommeren 2023. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke inngå oppdragsavtale om videresalg med klageren, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klagere 420 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Hendelsesforløpet
I kjøpekontrakten, som klageren signerte 17. mars 2022, fremgikk det under punkt 16 at videresalg av kontraktsposisjonen måtte skje gjennom innklagede meglerforetak. Til tross for at megleren var kjent med klagerens ønske om videresalg, ble det aldri inngått noen oppdragsavtale mellom partene.

Etter at klageren signerte kjøpekontrakten, ble oppgjøret gjennomført 18. mars 2022. Da kontraktsposisjonen var klar for videresalg, sendte megleren en SMS til klageren 31. mars 2022 med informasjon om at han hadde en potensiell kjøper. Klageren ble deretter enig med megleren om at interessenten måtte by 7 500 000 før klageren kunne akseptere budet. Da klageren spurte megleren om hvem interessenten var, fikk han ikke noe svar. Det må anses som useriøst av megleren å skulle videreselge en leilighet pr. SMS. I den forbindelse må det også anses å være i strid med god meglerskikk å ikke gi klageren opplysninger om hvem interessenten var.

Etter noe SMS-korrespondanse med megleren i perioden mars til april 2022, ga klageren uttrykk for at han ville vente med å selge til nærmere ferdigstillelse. Megleren var enig i dette. Under punkt 6 i kjøpekontrakten var ferdigstillelse stipulert til 24 måneder fra 30. mars 2022. Slik klageren forstod det, ville boligen ferdigstilles omkring mars/april 2024. Til tross for klagerens valg om å avvente videresalget, må megleren anses for å ha vært godt kjent med klagerens ønske om videresalg. Det bemerkes her at klageren ved en tidligere anledning måtte besvare noen spørsmål fra meglerforetaket knyttet til formålet med kjøpet. Klageren svarte da at kjøpet var en ren investering som han ønsket å videreselge mot et vederlag på 20 prosent av overskuddet.

Under punkt 16 i klagerens kjøpekontrakt fremgikk det eksplisitt at videresalg måtte skje gjennom innklagede meglerforetak. Dette forstod klageren slik at meglerforetaket hadde en plikt til å påta seg oppdraget. Megleren burde derfor opprettet en oppdragsavtale da han informerte klageren om den potensielle kjøperen 31. mars 2022. Selv om det ikke fremgikk av kjøpekontrakten at oppdragsavtale måtte opprettes, måtte klageren i det minste kunne forvente at megleren ville opprette dette. I tillegg burde megleren informert klageren om hva midlertidig brukstillatelse, ferdigstillelse og overtakelse ville innebære for en kjøper som ønsket å videreselge.

Det stemmer at megleren ba klageren om å annonsere eiendommen på det åpne markedet. Slik klageren forstod det, ville megleren uansett bistå ved salget. Det stemmer derimot ikke at megleren oppfordret klageren til å kontakte ham ved et eventuelt ønske om videresalg. Det vises i den forbindelse til meglerens SMS av 23. juni, hvor han spurte om klagerens plan var å overta leiligheten for deretter å selge den etter avholdt visning og budrunde. På det tidspunktet var ikke klageren kjent med hva en overtakelse ville innebære for ham, og han svarte derfor bekreftende. Dersom klageren overtok leiligheten, måtte han imidlertid innfri hele kjøpesummen, noe han ikke hadde mulighet til. Selv om dette kan tolkes i to retninger, stiller klageren seg undrende til hvorfor det ikke ble opprettet noen oppdragsavtale mellom partene. Dersom megleren hadde opplyst klageren om at det måtte inngås en oppdragsavtale, hadde ikke klageren havnet i denne situasjonen. Det er i strid med god meglerskikk når megleren viste interesse for klagerens videresalg, uten å opprette noen oppdragsavtale.

Det vises for øvrig til klagerens tidligere videresalg av kontraktsposisjon gjennom meglerforetaket. Da klageren kjøpte en leilighet i prosjektets byggetrinn 2, fikk han videresolgt denne gjennom meglerforetaket i 2021. I motsetning til herværende sak, ble det for videresalget opprettet en oppdragsavtale. Klageren stiller seg derfor spørrende til hvordan meglerforetaket kan ha så ulik praksis blant meglerne sine. Det bemerkes her at klageren, ved videresalget i 2021, verken fikk informasjon om ferdigstillelse eller overtakelse.

Etter SMS-korrespondansen våren 2022, avtok kontakten mellom klageren og megleren.

Den 31. mars 2023 mottok klageren en e-post fra utbyggeren om at byggetrinn 4, hus D3 vil ferdigstilles sommeren 2023. På dette tidspunktet hadde han ikke hørt noe fra megleren.

Den 5. juni 2023 fikk klageren en e-post fra meglerforetaket om at alle leilighetene i byggetrinn 4, hus D3 var klare til ferdigstillelse. Etter befaringen som skulle avholdes 22. juni, ville overtakelse gjennomføres 7. juli 2023. På dette tidspunktet begynte klageren å lure. Det siste han hadde hørt fra megleren var en SMS han mottok våren 2022.

Da klageren forstod at han måtte overta leiligheten og innfri hele kjøpesummen, kontaktet han meglerforetakets administrasjon å spurte etter megleren. Det var først da megleren forstod at videresalget skulle skje gjennom ham. Den 6. juni 2023 tok derfor megleren kontakt med klageren for å informere om at det ikke var inngått noen oppdragsavtale.

Den 19. juni 2023 mottok klageren en e-post fra meglerforetaket om at midlertidig brukstillatelse var innvilget med virkning fra 12. juni 2023. Det bemerkes her at kommunen ikke hadde vært på befaring, og byggetrinn 4 var totalt inngjerdet som en byggeplass.

Tre dager etter klageren mottok meglerforetakets e-post, ringte megleren fra et ukjent nummer. Klageren var da på reise gjennom et strøk med dårlig forbindelse. Dagen etterpå mottok klageren en SMS fra megleren om at det gjaldt salg av leiligheten. Den 7. juli 2023 ringte derfor klageren tilbake. Klageren var da tilbake fra reise, og forsøkte dermed å ringe megleren to ganger uten å få svar. Samme dag sendte megleren en SMS klokken 15:55 om at han ikke hadde noe salgsoppdrag for klageren.

Meglerforetakets anførsel om at partene har vært i dialog mellom 22. til 23. juni 2023, stemmer ikke. Den 20. juni 2023 ga klageren beskjed til meglerforetakets oppgjørsavdeling om at han fortsatt ønsket å videreselge leiligheten. Klageren hørte imidlertid ikke noe fra meglerforetaket før han ringte megleren 7. juli 2023.

Under reisen ble klageren bekymret over det manglende videresalget. Bakgrunnen for dette var en e-post fra meglerforetaket om at det manglet en innbetaling av restbeløpet. Dersom dette ikke ordnet seg, ville leiligheten bli tvangssolgt.

For å unngå tvangssalg, måtte klageren ta opp lån på omkring 4 300 000 kroner. Lånet ble innvilget innen siste frist før tvangssalg 17. juni 2023. Dette medførte imidlertid forsinkelsesrenter fra 7. juli til 17. juli 2023. Rentene beløp seg til 11,75 prosent av restbeløpet på 6 056 148 kroner som gjenstod på omkring 21 000 kroner.

I løpet av 12 måneder ble klageren påført omkring 250 000 kroner i ekstra renteutgifter. I tillegg har det siden august 2023 påløpt månedlige utgifter til sameiet, strøm, kommunale avgifter og eiendomsskatt. Totalt har de månedlige utgiftene beløpt seg til omkring 32 000 kroner. Siden klageren får utbetalt mellom 25 200 og 31 500 kroner i månedlig pensjon, har han etter overtakelsen levd på din kones inntekter. Det bemerkes her at ekteparet i tillegg har fellesutgifter knyttet til sin primærbolig.

Da klageren sendte sin klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, hadde leiligheten vært annonsert gjennom Propr.no siden midten av september 2023. Boligen ble senere solgt med avtalt overtakelse 15. november 2024. Da klageren mottok oppgjøret, utløste han sitt lån 21. november 2024.

Ansvarsgrunnlag. Krav om erstatning
Meglerforetaket har i dette tilfellet begått to brudd på klagerens kjøpekontrakt. For det første foreligger det brudd på punkt 6 ved at overtakelsen ble fremskyndet med ni måneder. Klageren forstår at dette i utgangspunktet er utbyggerens ansvar, men megleren burde likevel ha informert klageren om forholdet. Klageren fikk kun informasjon om dette gjennom en e-post fra utbyggeren 31. mars 2023. Siden videresalg måtte skje gjennom meglerforetaket, kan det ikke være opp til meglerforetaket å vurdere om kjøpekontrakten er å anse som en del av meglerforetakets anliggende eller ikke. Klageren stiller seg derfor uforstående til hvordan meglerforetaket fraskriver seg ansvar knyttet til kontraktsbrudd i kjøpekontrakten. Det vises her til klagerens e-post til meglerforetaket og utbyggeren 25. september 2024.

For det andre foreligger det brudd på kjøpekontraktens punkt 16, ved at megleren ikke utarbeidet noen oppdragsavtale for videresalget. Hva en oppdragsavtale skal inneholde, og hva megleren må innrette seg etter ved videresalg av kontrakter, er nærmere regulert i loven. Det vises her til eiendomsmeglingsloven §§ 6-4 og 6-5 om at oppdragsavtale skal inngås skriftlig og inneholde 11 punkter om blant annet oppdragets varighet. I dette tilfellet ble det ikke inngått noen slik avtale, og klageren ble ikke orientert om dette. Megleren burde imidlertid ha fremlagt en oppdragsavtale til signering straks han kontaktet klageren 31. mars 2022.

Det må anses som klanderverdig at all kommunikasjonen mellom klageren og megleren er foretatt gjennom ukjente telefonnumre. Klageren har ikke fått noe informasjon om hva ferdigstillelse eller overtakelse ville innebære, og ble ikke informert om den fremskyndede ferdigstillelsen. Megleren ga aldri uttrykk for det det burde inngås noen oppdragsavtale.

I perioden fra 7. juli 2023 til 1. oktober 2024, har klageren blitt påført merkostnader på over 500 000 kroner. På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren 420 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Innklagede har i korte trekk anført:

Hendelsesforløpet
Den 29. juli 2021 inngikk klageren bindende avtale om kjøp av prosjektert leilighet. Etter utkast til kjøpekontrakten ble oversendt til klageren 4. august 2021, ble kontrakten signert uten bemerkninger 17. mars 2022.

I henhold til avtalen var klageren forpliktet til å overta leiligheten ved ferdigstillelse. Videre fremgår det at overtakelse ville bli varslet med to ukers skriftlig varsel. Det vises her til salgsoppgaven under avsnitt «Overtakelse» og kjøpekontrakten under avsnitt «Overtakelsesforretning». I tillegg bemerkes det at utbyggeren hadde stipulert byggetid på 24 måneder etter forbehold var hevet.

Ifølge avsnitt «Betalingsbetingelser», som fremgår av både salgsoppgaven og kjøpekontrakten, var klageren også forpliktet til å innbetale kjøpesummen før overtakelse.

Klagerens formål med kjøpet var videresalg med profitt. Opplysninger om dette er inntatt i oppgjørsskjemaet. Det bemerkes her at klageren inngikk en tilsvarende eiendomshandel i 2020/2021.

Den 30. mars 2022 ble utbyggerens forbehold slettet, og klageren ble varslet om dette.

Videresalg av kontraktsposisjon forutsatte utbyggerens samtykke. Som sikkerhet for utbyggeren, var det derfor inntatt en rekke forutsetninger og vilkår som kjøpere som ønsket å videreselge måtte godta. Det vises her til salgsoppgaven under avsnitt «Videresalg av kontrakt» og kjøpekontrakten under avsnitt «Videresalg av kjøpekontrakten». Dersom en kjøper ikke ønsket å inngå avtale på vilkårene som ble stilt, stod vedkommende fritt til å ta forbehold om dette i bud eller ved annen direkte avtale med utbygger. Videresalg av kontraktposisjon kunne imidlertid først gjennomføres etter at utbyggers forbehold var slettet.

Siden megleren var kjent med at klageren vurderte å videreselge kontraktsposisjonen, tok han kontakt med klageren 31. mars 2022 for å informere om en potensiell kjøper han hadde vært i kontakt med. Klageren uttrykte imidlertid at han ønsket å avvente salget til nærmere ferdigstillelse, og at kjøpet var ment som en investering til leiligheten stod ferdig.

Klageren ønsket likevel å få opplyst hvilken pris interessenten var villig til å betale. Beløpet var imidlertid ikke i tråd med det klageren krevde og det megleren tidligere hadde vurdert prisantydningen til. Megleren anbefalte derfor klageren å annonsere boligen i det åpne markedet. I tillegg oppfordret han klageren til å ta kontakt dersom han ønsket videre bistand. Da megleren ikke hørte noe mer fra klageren, la han til grunn at klageren ville ta kontakt dersom det ble aktuelt å inngå oppdragsavtale.

Etter ovennevnte dialog, henvendte klageren seg til meglerforetaket for å klage på at megleren hadde kontaktet ham like etter utbyggerens forbehold var hevet.

Den 31. januar 2023 sendte utbyggeren ut informasjon om fremdrift og stipulert overtakelse sommeren 2023. Innkalling til ferdigbefaring ble sendt ut 5. juni 2023, hvor overtakelsesdato var satt til 7. juli 2023. Som følge av dette ble oppgjørsdokumenter og midlertidig brukstillatelse sendt til klageren, henholdsvis 16. og 19. juni 2023.

Den 20. juni 2023 svarte klageren meglerforetakets oppgjørsavdeling at han ønsket at leiligheten skulle selges. Megleren forsøkte deretter forgjeves å kontakte klageren pr. SMS og Messenger 22. juni 2023.

Slik det fremgår av dialogen mellom megleren og klageren 22. til 23. juni 2023, ønsket ikke klageren å videreselge leiligheten før ferdigstillelse. Dette samsvarer med klagerens tidligere tilbakemelding av 31. mars 2022. Da megleren stilte klageren kontrollspørsmål om hvorvidt planen var å overta leiligheten før videresalg, svarte klageren bekreftende.

I forbindelse med manglende innbetaling av oppgjør, forsøkte megleren å kontakte klageren. Den 6. juli 2023 opplyste klageren at han hverken hadde intensjon om å overta eller betale for leiligheten. Påfølgende dag ble det sendt ut brev om manglende oppgjør, samt varsel om forsinkelsesrente.

Ansvarsgrunnlag. Klagerens krav om erstatning
Kjøpekontrakten inneholdt tydelige forbehold om at meglerforetaket skulle forstå et eventuelt videresalg, og det foreligger dokumentasjon på at klageren var informert om prosjektets fremdrift og overtakelsesdato. Megleren kan imidlertid ikke holdes ansvarlig for at klageren oppholdt seg på steder med dårlig dekning.

Det er alminnelig kjent at oppdragsavtale skal inngås skriftlig, jf. blant annet eiendomsmeglingsloven § 6-4. Med utgangspunkt i klagerens tidligere erfaring med videresalg, må det også kunne legges til grunn at klageren visste om dette.

Klagerens anførsel om at megleren skulle ha initiert samt sørget for videresalg av kontraktsposisjonen fremstår som noe spesiell. Dette på bakgrunn av at klageren samtidig har kritisert megleren for å ha kontaktet ham for tidlig vedrørende videresalg.

Det fremstår som lite troverdig at klageren oppfattet kontakten med megleren i perioden mars til april 2022 slik at det forelå en avtale om videresalg av kontraktposisjonen. Det er i så fall rart at klageren ikke kontaktet megleren på 15 måneder.

Klageren var kjent med at overtakelse sannsynligvis ville skje sommeren 2023, og var forelagt informasjon om at oppgjør måtte innbetales før overtakelse. Når overtakelsen ble fremskyndet, var dette utenfor meglerens kontroll.

Klageren ga aldri uttrykk for at han ønsket å inngå oppdragsavtale før overtakelsen. Dialogen mellom partene knyttet til videresalg ble i første omgang initiert av megleren på bakgrunn av hans kontakt med en potensiell kjøper. Når klageren ikke etterkom meglerens oppfordring om å ta kontakt dersom han ønsket videre bistand, kan ikke meglerforetakets lastes for dette. Meglerforetaket kan heller ikke holdes ansvarlig for at klagerens spekulasjon i verdiøkning frem mot overtakelse ikke har utfoldet seg.

Hva gjelder klagerens påstand om at det av kjøpekontraktens punkt 16 følger en plikt for meglerforetaket til å opprette et salgsoppdrag med klageren, må denne tolkningen anses som uriktig. Når det kommer til opprettelse av oppdrag, må dette følge alminnelig regler og retningslinjer, jf. eiendomsmeglingsloven.

Siden klageren ønsket å videreselge leiligheten ved ferdigstillelse, ville en eventuell oppdragsavtale uansett ha vært uten betydning. En megler kan ikke påta seg oppdrag for salg av ferdigstilt bolig etter avhendingsloven før oppdragsgiver har overtatt råderetten for leiligheten.

Megleren har overholdt sine plikter, og meglerforetaket kan ikke svare for eventuelle kontraktsbrudd fra utbyggerens side. Klagen kan derfor ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda bemerker at utgangspunktet etter kjøpekontrakten var at kjøper overtok eiendommen, slik han hadde forpliktet seg til, og betalte for denne før overtakelse, slik han også var forpliktet til. Han må dermed anses å ha forstått at konsekvensen av at kontraktsposisjonen ikke ble solgt før overtakelse – noe det etter omstendighetene ville være anledning til, jf. nedenfor – var at han selv måtte overta leiligheten og betale kjøpesummen.

I kjøpekontrakten punkt 6 fremgår det at det var «stipulert en total byggetid på 24 måneder per hus etter at selgers forbehold er frafalt». Det ligger i dette at overtakelse kunne bli aktuelt både før og etter det antydede tidspunktet. I saken her har megler eller utbygger gitt klager fortløpende beskjed om fremdriften. Klager fikk 30. mars 2022 beskjed om at utbyggers forbehold var slettet. Byggetiden kunne da starte. Den 31. januar 2023 sendte utbygger varsel om stipulert overtakelse sommeren 2023. Innkalling til ferdigbefaring ble sendt ut 5. juni 2023. Her var overtakelsesdato satt til 7. juli 2023. At utbygger ferdigstilte prosjektet ca. ni måneder før det som var stipulert i kontrakten, medfører ikke at megler har brutt kontrakten mellom klager og utbygger. Megler er for øvrig ikke kontraktspart, og det kan ikke lastes megler at leiligheten ble klar før det som var stipulert i kontrakten. Det er heller ikke sannsynliggjort at megler har brutt god meglerskikk på dette punktet jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det var utbygger og ikke megler som hadde rådigheten over når prosjektet kunne ferdigstilles, og det er ikke holdepunkter for at megler har sittet på informasjon om fremdrift som ikke er videreformidlet til klager.

Når det gjelder spørsmålet om megler har forsømt seg ved å ikke opprette noen oppdragsavtale for videresalg av kontraktsposisjon bemerker nemnda følgende:

Selv om klagers formål i utgangspunktet muligens var at leiligheten skulle være et investeringsobjekt – der det etter omstendighetene var anledning til å videreselge kontraktsposisjonen – var ikke megler forpliktet til å initiere et videresalg. Dette var i så fall utelukkende i klagers interesse. Som nevnt, var utgangspunktet etter kontrakten at klager var forpliktet til å overta boligen på det tidspunkt den ble ferdigstilt. Kjøpekontrakten punkt 16 forpliktet ikke megleren til å initiere et videresalg, men dersom klager ønsket å videreselge, og de øvrige vilkårene for videresalg var oppfylt, var klager forpliktet til å benytte meglerforetaket til dette. Megler og klager har ulikt syn på kontakten rundt den potensielle kjøperen som hadde meldt seg da megler tok kontakt med klager 31. mars 2022. Der det er ulike versjoner av et hendelsesforløp, er det klager som har bevisbyrden for hva som har skjedd. Det er ikke her sannsynliggjort at megler som følge av denne kontakten inngikk en avtale, eller var forpliktet til å inngå en avtale om å yte eiendomsmeglingstjenester, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-1. Det fremgår også av klagers SMS at han så for seg å selge først når leiligheten var ferdigstilt. Dette fremgår enda klarere i SMS-dialogen mellom klager og megler 23. juni 2022, der klager på uttrykkelig spørsmål fra megler bekrefter at det hele tiden har vært planen å overta leiligheten, for så å selge den etter visning og budrunde. Nemnda er ikke enig med klager i at dette kan tolkes ulikt.

Megler har etter dette ikke brutt kjøpekontrakten punkt 16, som han for øvrig ikke var part i, og har heller ikke handlet i strid med kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Det foreligger etter dette ikke noe ansvarsgrunnlag, og klagen fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.