RFE-2024-139

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager: v/advokat Saba Samina Arshad. Forsvarer Advokatfirma AS

Innklaget: Ask Eiendomsmegling Segment AS

Saken gjelder: Oppgjørsoppdrag. God meglerskikk. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Da klageren og hennes ektemann bestemte seg for å kjøpe eiendommen til klagerens svigermor, kontaktet de innklagede meglerforetak for å spørre om de kunne forestå oppgjøret. Avtale om oppgjørsoppdrag ble deretter inngått 9. oktober 2023. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hennes mening er kritikkverdige.

Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppgjørsoppdraget, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 70 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Våren 2022 bestemte klageren og hennes ektemann seg for å kjøpe huset til klagerens svigermor. Det ble dermed inngått avtale om oppgjørsoppdrag med innklagede meglerforetak.

Under oppgjørsprosessen har megleren begått flere feil, og hun må anses for å ikke ha hatt tilstrekkelig kompetanse til å påta seg oppdraget. Klageren har måttet gjøre store deler av arbeidet for å få gjennomført oppgjøret, og hun ble nødt til å engasjere advokat.

Hendelsesforløpet
Den 6. september 2023 snakket klageren med megleren på telefon. Under samtalen informerte megleren om at e-taksten var fastsatt til 2 100 000 kroner. Da megleren la til grunn at tomtearealet var på 1,4 mål, måtte klageren gjøre henne oppmerksom på at tomten utgjorde omkring 2 mål.

Klageren ringte deretter til kommunen for å undersøke tomtearealet nærmere. Under samtalen, opplyste kommunen om at eiendommen, som bestod av to bruksnumre, utgjorde omkring 2,4 mål. Klageren ble senere tilsendt en e-post som bekreftet dette. Megleren la deretter til grunn at tomtearealet målte omkring 2 mål, og økte e-taksten til 2 200 000 kroner.

Den 19. september 2023 tok klageren kontakt med megleren for å spørre om status for kjøpekontrakten. Megleren svarte at hun arbeidet med den. Den 22. september 2023 måtte klageren purre på kjøpekontrakten. Megleren svarte da at kjøpekontrakten hadde blitt sendt til klageren pr. e-post 19. september, og at den antageligvis lå i klagerens søppelpost. Klageren fant aldri e-posten, og megleren måtte sende denne på nytt.

Under en telefonsamtale med klageren 31. august 2023, opplyste megleren om at de totale kostnadene for oppgjørsoppdraget ville beløpe seg til mellom 20 000 og 25 000 kroner. I perioden mellom 25. og 28. september 2023 ba derfor klageren om en bekreftelse på at prisen også inkluderte e-takst og tinglysning. Etter gjentatte purringer, bekreftet megleren at prisen på 20 000 kroner inkluderte provisjon, oppgjørshonorar på 6 900 kroner, tinglysning på 1 990 kroner, samt utlegg tilsvarende 4 531 kroner.

I perioden mellom 5. og 10. oktober 2023 sendte megleren en SMS til klageren om at det måtte opprettes et gavebrev mellom klageren, klagerens ektemann og svigermor. I gavebrevet måtte det nevnes at klagerens ektemann var enebarn, samt at 1 500 000 kroner av eiendommens faktiske verdi skulle tilfalle klageren og hennes ektemann som gave.

Etter klageren mottok SMS-en, ringte hun til megleren for å avklare forholdet. Hun ble deretter satt i dialog med meglerens kollega. Klageren forstod det slik at gavebrevet var nødvendig for å få tinglyst kjøpet med en kjøpesum som var lavere enn eiendommens faktiske verdi. Klageren måtte selv engasjere advokat for å få opprettet gavebrevet.

Det bemerkes her at megleren også anbefalte klageren å ta kontakt med Skatteetaten for å undersøke skatteplikten knyttet til gavebrevet. Hverken megleren eller meglerforetakets juridiske avdeling hadde kunnskap om dette.

Den 10. oktober 2023 signerte klageren og hennes ektemann gavebrevet. Brevet ble deretter levert fysisk på meglerforetakets kontor.

Det var først den 12. oktober 2023 at korrekt kjøpekontrakt ble oversendt og signert av alle parter. Avtalt kjøpesum var 2 289 591 kroner. Før 12. oktober var det blitt oversendt to kontraktutkast, hvorav det første ble oversendt 22. september 2023 med avtalt kjøpesum på 821 170 kroner. Det andre utkastet ble oversendt 3. oktober 2023 med avtalt kjøpesum på 752 091 kroner.

Den 13. oktober 2023 ble klageren bedt om å signere et tilsendt skjema fra megleren. Kort tid etter at klageren hadde signert, ringte megleren for å informere om at det ene bruksnummeret på eiendommen ikke var tinglyst på klagerens svigermor, men hennes avdøde svigerfar. For at megleren kunne fortsette arbeidet med oppgjøret, behøvde hun en skifteattest.

Klageren tok deretter kontakt med kommunen, som den 16. oktober 2023 bekreftet at de to bruksnumrene var å betrakte som én eiendom. Bekreftelsen ble videresendt til megleren samme dag.

Klagerens kjøp ble bekreftet tinglyst i mars 2024.

Den 10. april 2024 signerte klageren det siste og endelige utkastet til kjøpekontrakt. I likhet med utkastet som ble signert 12. oktober 2023, var avtalt kjøpesum 2 289 591 kroner. Klageren overtok deretter eiendommen 30. april 2024.

Meglerens håndtering av oppdraget
Meglere må anses for å kjenne ansvarsoppgavene sine godt, og må være forberedt på de forhold som knytter seg til oppgjørsoppdrag.

I dette tilfellet var det ikke inngått avtale om alminnelig salgsoppdrag, men oppgjørsoppdrag. Ved oppgjørsoppdrag er det naturlig at megler tar ansvar for oppgaver som knytter seg til en slik oppgjørsprosess hvor det er en klar kjøper. Megler skal herunder undersøke opplysninger om eiendommen ved taksering. I dette tilfellet burde derfor megleren foretatt nærmere undersøkelser ved takseringen. På denne måten kunne hun tidligere ha avdekket at eiendommens ene bruksnummer ikke var tinglyst på klagerens svigermor. Megleren ga også uriktig takst, hvor klageren måtte ta kontakt med kommunen selv for å avklare tomtearealet.

Det var i utgangspunktet megleren som skulle ha undersøkt forholdene knyttet til tinglysning nærmere, men på grunn av manglende kompetanse og tillit ble klageren nødt til å engasjere advokat. Dette har påført klageren merkostnader som hun krever erstattet.

Det er ikke noe mistenkelig med å overføre eiendom mellom familiemedlemmer for 700 000 kroner. I dette tilfellet forelå det ingen god grunn til at gavebrev måtte utarbeides. Det kostet imidlertid mye tid og arbeid for klageren å få dette på plass. Gavebrevet måtte også godkjennes av meglerkontorets juridiske avdeling.

Til tross for at det er megler som skal gjennomføre oppdraget, har prosessen vært belastende for klageren. Klageren har brukt mye tid på overføringen, og megleren har bistått minimalt med hjelp og veiledning. Megleren har blant annet vært vanskelig å komme i kontakt med. På et tidspunkt tok banken kontakt med klageren da de ikke fikk tak i megleren. Det fremstår som at megleren har påtatt seg et oppdrag som hun ikke hadde tid til å håndtere. Megleren har dermed ikke utført oppdraget på forsvarlig vis.

Det bemerkes her at overføringen har tatt urimelig lang tid. Klageren og hennes ektemann var klare til å kjøpe huset da de kontaktet meglerforetaket i september 2023. Det tok deretter mer enn seks måneder før kjøpet var tinglyst.

Krav om erstatning
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren 70 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetakets oppdrag har i dette tilfellet omfattet utarbeidelse av kjøpekontrakt og gjennomføring av oppgjør. Kostnadene som klageren refererer til for gjennomføring av oppdraget er korrekte og fremgår av oppdragsavtalen.

Finansiering
Eiendommens verdi ble fastsatt til 2 200 000 kroner, noe som samsvarer med den avtalte kjøpesummen.

Før oppgjøret ble megleren opplyst om at 1 500 000 kroner av kjøpesummen skulle tilfalle kjøper som gave/forskudd på arv. Resterende kjøpesum inkludert omkostninger utgjorde dermed 789 591 kroner. På bakgrunn av lovverket, kunne ikke meglerforetaket gjennomføre en eiendomshandel på 2 200 000 kroner med et oppgjør på kun 700 000 kroner. På bakgrunn av dette, foreslo megleren å utarbeide et gavebrev for å dokumentere forskjellen mellom eiendommens verdi og faktiske kjøpesum. Meglerens videre anbefaling om å søke råd hos Skatteetaten skyldes ønske om at partene skulle være kjent med eventuell skatteplikt av transaksjonen.

Det foreligger ingen avtale om at meglerforetaket skulle sørge for finansiering av transaksjonen. Dette må anses som en avtale mellom kjøper og selger, og måtte derfor besørges av disse. Etter det ble utarbeidet et gavebrev, kunne meglerforetaket benytte dette ved avregningen av oppgjøret.

Meglerforetaket har aldri mistenkeliggjort oppgjør på 700 000 kroner. På grunn av prinsipper knyttet til oppgjør og betaling for øvrig, må imidlertid differansen mellom eiendommens verdi og kontantstrøm dokumenteres.

Eiendommens bruksnumre
Eiendommen som det ble inngått oppdragsavtale om, var oppført med ett bruksnummer. Hjemmelshaver for eiendommen samsvarte med oppført selger i oppdragsavtalen. Under oppdraget ble kontrakt og øvrige dokumenter utarbeidet, og dokumentene ble signert av partene i handelen. Ved gjennomføringen feilet imidlertid den digitale tinglysingen av de offentlige dokumentene, og det viste seg at eiendommen hadde en ubebygget tomt med et annet bruksnummer, en såkalt «kommaeiendom».

Kommunen har beskrevet forholdet i et brev til klageren 16. oktober 2023. Siden «kommaeiendommen» var oppført på en annen hjemmelshaver enn selgeren, kunne ikke megleren tinglyse dokumenter på dette bruksnummeret.

Hjemmelsforhold og tidligere skifte
Hverken klageren eller hennes svigermor ga uttrykk for at handelen også skulle omfatte «kommaeiendommen». Dette bruksnummeret ble i en skylddelingsforretning av 4. desember 1954 fradelt bruksnummeret som klageren kjøpte. Det bemerkes her at skylddelingsforretningen også gjelder et tredje bruksnummer.

På tidspunktet for inngåelse av oppdragsavtalen stod ikke klagerens svigermor som hjemmelshaver for «kommaeiendommen». Meglerforetaket forholdt seg dermed til inngått oppdragsavtalen, hvor kun det ene bruksnummeret var oppgitt.

Da hjemmelen til «kommaeiendommen» var oppført på klagerens avdøde svigerfar, spurte meglerforetaket om skifteattest slik at megleren kunne bidra med hjemmelsovergangen. Dette var ikke en del av oppdraget, men en ekstra service.

Skifteattesten som ble oversendt var en fullmakt etter arveloven § 95 hvor partene hadde engasjert en advokat til å forestå skiftet i 1989. Skiftet ble kun foretatt for det ene bruksnummeret, og hjemmelen til «kommeeiendommen» ble dermed stående på klagerens avdøde svigerfar. Det vises her til kommunens brev av 16. oktober 2023.

Etter å ha vært i dialog med Kartverket, sendte megleren en e-post til klageren 17. oktober 2023 hvor hun informerte klageren om at hun måtte gå til skifteretten for å rette hjemmelsforholdet. Da en slik prosess ikke var omfattet av oppdraget og forutsatte en dypere kunnskap om arveloven, ble klageren anbefalt å engasjere advokaten sin til å fullføre prosessen. Det vises her til meglerforetakets e-post til klagerens advokat 7. juni 2024.

Bakgrunnen for at «kommaeiendommen» fremgår av kontrakten som ble signert 10. april 2024, skyldes at forholdet ble avdekket og avklart av kommunen underveis i prosessen. I utgangspunktet ble det signert en kjøpekontrakt som samsvarer med oppdragsavtalen og korrekt hjemmelshaver 12. oktober 2023. Etter det ble gjennomført skifte for «kommaeiendommen» og dette bruksnummeret ble overført til klageren, anbefalte megleren å utforme en kjøpekontrakt med riktig hjemmelshaver. Det ble derfor signert en ny kjøpekontrakt 10. april 2024.

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Det faller på sin egen urimelighet at meglerforetaket skulle være erstatningspliktige som følge av brudd på undersøkelses- eller opplysningsplikten. Megleren har foretatt undersøkelser underveis i prosessen. Når det har blitt avdekket mangler for gjennomføring, har megleren gitt konkrete løsningsforslag.

Selv om megleren tar ansvar, betyr det ikke at megleren skal ordne opp i uavklarte forhold vederlagsfritt. Meglerforetaket har tatt ansvar slik at forholdene kunne rettes før gjennomføring av oppgjøret.

Det bemerkes at det aldri ble inngått noen ny oppdragsavtale. Den opprinnelige oppdragsavtalen ble imidlertid fornyet på samme vilkår da den løp ut på tid.

Meglerforetaket kan ikke lastes for kostandene som klageren har blitt påført i forbindelse med å gjøre oppdraget gjennomførbart.

På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke meglerforetaket anses for å være erstatningspliktige.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda har kommet til at megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og at klager ikke har krav på erstatning.

Gavebrev
Nemnda mener at megler har opptrådt korrekt og forsvarlig når hun foreslo at det ble opprettet et gavebrev som tilsvarte differansen mellom kontantoppgjøret og eiendommens verdi. Det var gode grunner for dette, ikke minst skattemessige. Det er rimelig at kostnadene knyttet til dette falt på klager, og denne type arbeid – som er foranlediget av forhold på klagers side – faller utenfor det som naturlig omfattes av et megleroppdrag. Det nevnes også at megler i dette tilfellet hadde et rent oppgjørsoppdrag, som også omfattet utarbeidelse av kjøpekontrakt, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-2 andre ledd.

Bruksnumre
At eiendommen hadde to bruksnumre, og hvordan dette skulle løses med tanke på salget, ble først avdekket og avklart underveis i megleroppdraget. Det er ikke noe megler kunne se ut fra grunnboka, og var heller ikke nevnt i oppdragsavtalen. Også dette er forhold på klagers side, som måtte bringes i orden for at oppdraget og salget kunne sluttføres.

Erstatningskravet
Det er ikke grunnlag for å hevde at pådratte advokatutgifter har sammenheng med noen uaktsomhet fra meglers side. Megler har ikke brutt undersøkelses- eller opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Nemnda kan heller ikke se at megler kan lastes for at transaksjonen tok lengre tid enn klager så for seg. Nemnda finner heller ikke grunn til å kritisere megler for å ha vært utilgjengelig.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.