RFE-2024-145

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Solli & Partnere AS (Privatmegleren Asker)

Saken gjelder: Utbetaling av tilbakehold. Krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn

Ved overtakelse av prosjektert bolig gjorde klageren gjeldende et tilbakehold på 20 000 kroner for manglende ferdigattest. Ifølge klageren var en eventuell utbetaling betinget av at det forelå ferdigattest for både boligenheten og uteområdet. Megleren frigjorde imidlertid beløpet når det kun forelå ferdigattest for boligen. Spørsmålet er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av tilbakeholdet, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever 20 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren holdt tilbake deler av kjøpesummen under overtakelsen, var tilbakeholdet betinget av at det forelå ferdigattest for prosjektet i sin helhet. Megleren var derfor ikke berettiget til å utbetale beløpet når det kun forelå ferdigattest for boligenheten.

For å få innvilget ferdigattest, ble uteområdet fradelt boligenheten. Det må legges til grunn at megleren visste om dette, og derfor burde forstått at klagerens tilbakehold var betinget av at det forelå ferdigattest for både boligenheten og uteområdet. På kjøpstidspunktet utgjorde disse tross alt én enhet. Når megleren likevel utbetalte pengene, utnyttet hun klagerens manglende kunnskap om fradelingen.

Megleren burde opplyst om fradelingen, og gjort klageren oppmerksom på at ferdigattesten kun gjaldt for boenheten.

I kraft av sin betrodde stilling, plikter megleren å påse at alt er i orden før et eventuelt tilbakehold utbetales.

Klageren står nå i en situasjon der selgeren sliter med å få ferdigattest for uteområdet. Det vises her til kommunens tilsynsrapport og avvisning datert 23. august 2024.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren enten at det utbetalte beløpet tilbakeføres eller at meglerforetaket betaler klageren 20 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren frigjorde det tilbakeholdte beløpet i tråd med avtalen. Meglerforetaket viser til det som ble avtalt i overtakelsesprotokollen:

«Tilbakehold 20.000.- for ferdigattest. Megler frigjør uten bekreftelse når ferdigattest foreligger.»

Overtakelsesprotokollen ga megleren instruks til å frigjøre beløpet uten ytterligere bekreftelse ved mottak av ferdigattest. Da ferdigattest ble utstedt, handlet megleren i samsvar med de avtalte vilkårene.

Meglerforetaket avviser påstanden om at utbetalingen var urettmessig. Påstanden synes å være basert på en misforståelse av de avtalte betingelsene.

Siden utbetalingen av tilbakeholdet var i tråd med det avtalte, kan hverken klagen eller kravet tas til følge.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda bemerker at det er avtalt i overtakelsesprotokollen at kjøper skulle holde tilbake 20 000 kroner i påvente av ferdigattest. Det fremgår at megler kunne frigjøre beløpet uten bekreftelse når ferdigattest forelå. Etter salgsoppgaven skulle selger fremskaffe ferdigattest ved endelig ferdigstillelse av prosjektet. I kommunens midlertidige brukstillatelse 11. desember 2023 fremgår det at blant annet «alle utearealer i tråd med gitt rammetillatelse og bestemmelser» måtte ferdigstilles før ferdigattest kunne utstedes.

I ferdigattesten som ble utstedt 7. februar 2024, fremgår det at «[d]ere har bekreftet at alle krav og betingelser som er stilt i tillatelsen, plan- og bygningsloven og tilhørende forskrifter er oppfylt». Det var ingenting ved denne ferdigattesten som tilsa at denne ikke også gjaldt utearealene. Nemnda kan ikke se at det var noen særlig grunn for megler til å undersøke dette nærmere. Meglerforetaket har anført at det ikke hadde forutsetninger for å kunne vite/skjønne at kommunen hadde endret/delt opp søknaden. Nemnda har ikke holdepunkter for å vurdere dette annerledes. Det vises til at dersom megler har fått opplysninger fra en offentlig instans, som har gitt et misvisende svar, har ikke megler plikt til å foreta ytterligere undersøkelser uten at det er forhold som gir megleren spesiell oppfordring til å foreta ny undersøkelse, jf. RG-1996-97 og Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 298.

I dette tilfellet fremstår det som om kommunens oppdeling var en konsekvens av at det fra utbyggers side ble søkt om ferdigattest i to omganger, hhv. 31. januar 2024 og 18. desember 2024. Nemnda mener at megler heller ikke kan lastes for å ikke ha undersøkt dette nærmere med utbygger.

Det foreligger etter dette ikke brudd på god meglerskikk eller meglers undersøkelsesplikt, jf. hhv. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Det er dermed heller ikke grunnlag for erstatningsansvar.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.