RFE-2024-151

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager: v/advokat Kanwal Suleman. Advokatfirmaet Lippestad AS

Innklaget: EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Stovner

Saken gjelder: Garasjeplass. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 27. juni 2022 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av andelsleilighet med innklagede meglerforetak. Etter leiligheten var solgt og overtakelsen gjennomført, fremsatte kjøperen krav om erstatning for manglende garasjeplass overfor klageren. Klageren har betalt 10 000 kroner til kjøperen etter inngått forlik i forliksrådet. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om medfølgende garasjeplass. Videre om dette gir grunnlag for å kreve regress for beløpet utbetalt til kjøperen, samt erstatning for saksomkostninger knyttet til saken for forliksrådet. Totalt utgjør erstatningskravet 76 656 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Hendelsesforløpet
Etter inngåelsen av oppdragsavtalen, kopierte megleren en Finn-annonse fra et tidligere salgsoppdrag på samme adresse som klagerens bolig. Megleren glemte imidlertid å redigere opplysningene i annonsen, og boligen ble markedsført med medfølgende garasjeplass. Dette til tross for at klageren hadde opplyst om at det ikke medfulgte noen garasjeplass.

I motsetning til Finn-annonsen, var salgsoppgaven korrekt utformet og i tråd med klagerens opplysninger.

Etter salget fremsatte kjøperen et erstatningskrav overfor meglerforetaket. Kravet gjaldt både uriktige opplysninger om garasjeplass og toalettets stand. Meglerforetaket avviste kravet, og kjøperen fremsatte deretter kravet overfor klageren.

Da klageren valgte å klage meglerforetaket inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, hadde kjøperen tatt ut forliksklage mot klageren. Det vises her til kjøperens forliksklage av 28. februar 2024, samt klagerens tilsvar av 5. april 2024. Saken mot kjøperen endte med et rettsforlik datert 13. september 2024, hvor klageren måtte betale kjøperen 10 000 kroner i erstatning for meglerens uriktige opplysninger i Finn-annonsen.

Meglerens uriktige opplysninger om medfølgende garasjeplass og publisering av Finn-annonse
Meglerforetaket har i en e-post til klageren 5. desember 2023 erkjent at boligen ble annonsert med uriktige opplysninger om medfølgende garasjeplass. I ettertid har imidlertid meglerforetaket endret sin forklaring ved å anføre at Finn-annonsen med uriktige opplysninger aldri ble publisert.

Den endrede forklaringen bidrar til å svekke meglerforetakets troverdighet. Siden klagerens advokat har lagt meglerforetakets erkjennelse av 5. desember 2023 til grunn for sin forklaring i saken mot kjøperen, bidrar også meglerforetakets endrede forklaring til å svekke klagerens troverdighet.

Det stemmer uansett ikke at Finn-annonsen med uriktige opplysninger aldri ble publisert. Den 12. august 2022 sendte megleren en e-post til klageren med lenke til annonsen som ble publisert samme dag. I annonsen ble det fremhevet i overskriften at boligen hadde garasje med elbillader. Meglerens e-post tilsier dermed at megleren bevisst har gitt uriktige opplysninger om at annonsen aldri ble publisert.

Ifølge meglerforetaket inneholdt den publiserte annonsen korrekte opplysninger. Meglerforetaket har imidlertid ikke forklart hvorfor megleren sendte klageren en annonse med uriktige opplysninger etter publiseringen. Det vises her til tidspunktene for når annonsen med uriktige opplysninger ble sist endret og når e-posten med lenke til annonsen ble sendt til klageren.

I rettsforliket la forliksrådet vekt på at meglerforetaket hadde endret sin forklaring fra å erkjenne at annonsen ble publisert med uriktige opplysninger til å uttrykke at annonsen aldri ble publisert. I tillegg reagerte forliksrådet på at det kunne hevdes at klageren, på en urettmessig måte, hadde tilgang til å fremlegge en annonse som megleren påstår å ikke ha publisert. Det bemerkes her at megleren ble bedt om å vitne i forliksrådet uten å benytte seg av muligheten.

Etter at megleren publiserte Finn-annonsen med uriktige opplysninger, var klageren en av de første som oppdaget feilen. Hun ba deretter megleren om å korrigere annonsen. Da klageren i ettertid spurte meglerforetaket om når megleren korrigerte annonsen, svarte meglerforetaket at korrigeringen aldri ble loggført.

Finn-annonsen ble publisert med villedende og uriktige opplysninger, noe som både meglerforetaket har erkjent og klageren har dokumentert. Dersom annonsen aldri ble publisert, hadde ikke klageren hatt mulighet til å fremlegge den.

Når det kommer til meglerforetakets fremlagte utdrag fra meglersystemet, refererer ikke dette til foreliggende sak. Datoene stemmer ikke overens med meglerforetakets påstand om når annonsen ble publisert og når budet ble akseptert. Hva gjelder meglerforetakets bekreftelse fra Finn.no, viser dette at meglerforetaket understøtter klagerens dokumentasjon som bekrefter at annonsen hun mottok fra megleren 12. august inneholdt uriktig informasjon.

Krav om erstatning
Meglerforetaket har under prosessen endret sin forklaring og tilbakeholdt opplysninger for klageren. Dersom meglerforetaket hadde bidratt til å avklare saken, ville klageren unngått rettslig prosess. Meglerforetaket har imidlertid nektet samarbeid og dialog. Det bemerkes her at klageren ikke har hatt noen form for forsikring eller rettshjelpsdekning.

Hva gjelder meglerforetakets anførsel om at klageren selv må hefte for forliket med kjøperen, har forliket bidratt til reduksjon av klagerens opprinnelige krav mot meglerforetaket.

Klageren har i herværende sak blitt påført unødvendige kostnader. Det er meglers ansvar å sørge for at Finn-annonsen inneholder korrekt informasjon. I dette tilfellet har imidlertid megleren forsømt sine plikter og markedsført boligen med uriktige opplysninger. Megleren tok aldri ansvar for å opplyse kjøperen eller interessentene om feilen som ble begått, noe som må anses som et bevisst valg for å dekke over egne feil. På bakgrunn av dette, har megleren opptrådt klanderverdig og på en slik måte at meglerforetaket må anses som ansvarlige for klagerens kostnader og krav.

Klageren har brukt store ressurser på å avslutte en sak som megleren enkelt kunne tatt ansvar for. Dersom feilen ikke hadde blitt begått, hadde ikke kjøperens krav mot klageren oppstått. Det er uansett essensielt at profesjonelle aktører, slik som meglerforetaket, tar ansvar for egne handlinger. I dette tilfellet har meglerforetaket unnlatt å bidra til noen løsning i saken, noe som har påført klageren økte kostnader.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren 10 000 kroner i regress fra meglerforetaket for erstatningskravet hun måtte betale kjøperen. I tillegg krever klageren erstatning for påløpte saksomkostninger. Totalt utgjør erstatningskravet 76 656, 25 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Hendelsesforløpet
Den inngåtte oppdragsavtalen gjaldt kun salg av andelsleilighet, ikke garasje- eller parkeringsplass. Etter avtaleinngåelsen innhentet megleren opplysninger om eiendommen, samt utarbeidet Finn-annonse og salgsoppgave.

Leiligheten ble for første gang markedsført på Finn.no 12. august 2022. Leiligheten ble ikke markedsført med medfølgende garasje- eller parkeringsplass.

Kjøperen deltok på visning 21. august 2022, og innga bud dagen etter. Ved inngivelse av budet på 3 275 000 kroner, bekreftet kjøperen at hun hadde lest salgsoppgaven med tilhørende vedlegg samt besiktiget eiendommen. Klageren aksepterte kjøperens bud 23. august 2022. Samme dag sendte megleren eierskiftemelding om salg av andelen til borettslagets forretningsfører. Meldingen inneholdt ingen opplysninger om overdragelse av garasjeplass.

Den 30. august 2022 mottok meglerforetaket en faktura for eierskiftegebyr knyttet til andelsleiligheten. Meglerforetaket ble ikke fakturert for eierskiftegebyr knyttet til parkering. Det vises her til forretningsførerens brev, som var vedlagt salgsoppgaven, hvor det fremgår at eierskiftegebyr knyttet til parkering beløper seg til 3 058 kroner.

Den 31. august 2022 fikk kjøperen oversendt både akseptbrev og kjøpekontrakt, og hun signerte dette 3. september 2022.

Etter overtakelsen, som ble avholdt 1. november 2022, mottok megleren overtakelsesprotokollen uten anmerkninger. Oppgjørsoppstillingen ble deretter oversendt til kjøperen 5. november 2022.

Den 9. mai 2023 fremsatte kjøperen sin reklamasjon overfor klageren. Etter at klageren avviste ansvar, ble hun klaget inn for Forliksrådet. Det bemerkes her at meglerforetaket har mottatt en rekke klager fra kjøperen, men ingen av disse gjaldt manglende garasjeplass.

Meglerens opplysninger om garasjeplass og publisering av Finn-annonse
Både forliksklagen mot klageren, regresskravet mot meglerforetaket og herværende sak legger til grunn et utkast til Finn-annonse som megleren utarbeidet 10. august 2022. Utkastet ble imidlertid aldri publisert. Leiligheten ble først annonsert 12. august 2022, og ble aldri markedsført med medfølgende parkerings- eller garasjeplass.

Det vises her til utdrag fra meglerens sjekkliste i meglersystemet. Når en megler skal publisere en annonse, må vedkommende krysse av i sjekklistens publiseringsfelt. Ifølge utdraget ble Finn-annonsen først publisert 12. august 2022. Siden publiseringene blir låst i meglersystemet, lar de seg ikke manipulere i etterkant. Det vises også til utdrag fra fanen «Marked og tjenester» i meglersystemet, hvor det fremgår dato for publisering og antall bestilte annonser. I dette tilfellet bestilte megleren kun én annonse, og denne ble bestilt 12 august 2024. For øvrig vises det til Finn.no sin bekreftelse fra august 2024.

Det stemmer ikke at meglerforetaket pr. e-post 5. desember 2023 har erkjent at leiligheten ble annonsert med uriktige opplysninger om garasjeplass. Meglerforetaket erkjente kun at megleren hadde kopiert en tidligere Finn-annonse ved sin utarbeidelse av det første utkastet 10. august 2022. Utkastet, som er tilgjengelig i Eiendomsverdi, ble imidlertid aldri publisert på Finn.no. Da leiligheten ble annonsert 12. august 2022, inneholdt ikke annonsen noe informasjon om at garasjeplass medfulgte.

Siden leiligheten aldri ble markedsført med medfølgende garasjeplass, må kjøperen anses for å ha lagt til grunn feil annonse for sitt krav mot klageren. Kjøperen har lagt til grunn den upubliserte annonsen, og ikke den Finn-annonsen som faktisk ble publisert. Det vises her til den publiserte Finn-annonsen fra 12. august 2022, samt utskrift fra Finn Eiendom som dokumenterer historikken for når annonsen ble opprettet og publisert. Dokumentene beviser at megleren aldri annonserte leiligheten med medfølgende garasjeplass.

Det vises for øvrig til salgsoppgaven, hvor blant annet tilstandsrapport, brev fra forretningsføreren, reguleringsplan og borettslagets vedtekter var vedlagt. Fra salgsoppgaven vises det særlig til de deler som knytter seg til garasjeplass i salgsoppgavens innledning, samt avsnittene «Omkostninger», «Regiserbetegnelse», «Om borettslaget», «Parkering», «Innhold» og «Standard». I tillegg vises det til avsnitt «Beliggenhet» i tilstandsrapporten.

Når det kommer til brevet fra forretningsføreren vises det særlig til de deler som knytter seg til garasjeplass i avsnittene «Fellesutgifter», «Forretningsfører» og «Annen informasjon». Fra borettslagets vedtekter, vises det særlig til § 20.

På bakgrunn av det ovennevnte, inneholdt hverken salgsoppgaven eller vedleggene noen informasjon om at det ville medfølge garasje med elbillader.

Til tross for at meglerforetaket mottok flere klager fra kjøperen, ble meglerforetaket først kjent med klagepunktet knyttet til manglende garasjeplass da de mottok en e-post fra klageren 11. mai 2023. I e-posten var det vedlagt en reklamasjon fra kjøperen mot klageren datert 9. mai 2023. Det var først i denne reklamasjonen at kjøperen anførte mangel knyttet til manglende garasjeplass. Siden meglerforetaket ikke kunne bistå klageren, anbefalte de klageren å engasjere juridisk bistand. Det bemerkes her at meglerforetakets beskrivelse av faktum ikke har endret seg siden de mottok den første klagen fra kjøperen.

Etter at meglerforetaket snakket med klagerens advokat på telefon 5. desember 2023, sendte meglerforetaket en oppsummering samt redegjørelse av saken pr. e-post. Deretter hørte ikke meglerforetaket noe mer før 6. august 2024 da klagers advokat opplyste om at kjøperen hadde tatt ut forliksklage mot klageren. I den forbindelse ønsket klageren at megleren skulle delta som vitne i Forliksrådets behandling av saken. Da meglerforetaket var av den oppfatning at det kunne oppfattes som partisk og i strid med god meglerskikk å delta som vitne, valgte de å utarbeide en skriftlig redegjørelse av saken som kunne fremlegges for Forliksrådet. Det medfører dermed ikke riktighet at klageren forgjeves har bedt om opplysninger fra meglerforetaket. Meglerforetaket har redegjort for saken og fremskaffet dokumentasjon fra Finn.no. Det bemerkes for øvrig at megleren på tidspunktet for møtet i Forliksrådet hadde byttet arbeidsgiver.

Klagerens krav om erstatning
Klagerens regresskrav har sin opprinnelse i en upublisert annonse som ligger lagret i Eiendomsverdi. Kjøperen var ikke kjent med denne annonsen før inngivelse av bud.

Kjøperen har til sammen sendt fire klager til meglerforetaket uten å gi uttrykk for misnøye knyttet til manglende garasjeplass. Dette må forstås dit hen at hun var kjent med at det ikke medfulgte noen garasjeplass.

Meglerforetaket har ikke på noe tidspunkt opplyst om at det ville medfølge noen garasjeplass. Opplysninger om medfølgende garasjeplass fremgår kun av det første utkastet til Finn-annonse som aldri ble publisert. Den uriktige opplysningen ble fjernet fra annonsen før publisering 12. august 2023.

Det må legges til grunn at kjøperens advokat har lagt til grunn feil annonse for sitt krav mot klageren datert 11. mai 2023. Advokaten har lagt til grunn den upubliserte annonsen, og hverken kjøperen eller klageren har fremlagt dokumentasjon på den publiserte annonsen.

Lenken til salgsoppgaven som ble sendt til klageren for godkjenning 12. august 2023 klokken 14:21 viser korrekt versjon av Finn-annonsen. Klageren sendte sin godkjennelse klokken 16:24 samme dag. Annonsen ble deretter publisert klokken 16:33. Dette var første gang eiendommen ble markedsført offentlig.

I Forliksrådet ble det inngått rettsforlik mellom kjøperen og klageren hvor klageren måtte betale kjøperen 10 000 kroner. Da det hverken er fremlagt opplysninger eller dokumentasjon på hva rettsforliket dekker, er det umulig for meglerforetaket å ta stilling til kravet. Dersom forliksbeløpet dekker feil og mangler ved boligen, kan ikke dette veltes over på meglerforetaket. Meglerforetaket har besvart alle klagene de har mottatt fra kjøperen. Når kjøperen har valgt å fortsette prosessen mot klageren, kan ikke meglerforetaket lastes for dette. Klageren har valgt å inngå et rettsforlik, og må derfor hefte for dette alene.

Meglerforetaket deltok ikke på møtet i Forliksrådet, men forstår det slik at utkastet til Finn-annonsen ble diskutert og er lagt til grunn for klagerens krav om erstatning for advokatkostnader. Meglerforetaket har aldri fremlagt utkastet for kjøperen. Utkastet har aldri vært et tema i meglerforetakets dialog med kjøperen. Det synes imidlertid som at kjøperens advokat har bragt utkastet opp til diskusjon underveis i prosessen. Det var altså klagerens motpart som skal ha informert om hvordan de tilegnet seg utkastet i Forliksrådet. Det var derfor klagerens motpart som var nærmest til å redegjøre for hvordan de kan basere saken mot klager på uriktig grunnlag.

Det legges til grunn at meglerforetakets redegjørelse og innhentede dokumentasjon fra Finn.no var en medvirkende årsak til at det ble inngått et rettsforlik. Beløpet er betydelig lavere enn det som var kjøperens opprinnelige krav.

Til tross for meglerens råd, valgte klageren å ikke tegne boligselgerforsikring. Når kjøperen reklamerer på feil og mangler ved boligen, må klageren selv dekke disse kostandene dersom hun søker juridisk bistand. Det er ikke åpenbart at klagerens utgifter er knyttet til eventuell forsømmelse hos meglerforetaket. Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester har uansett fast praksis for å ikke tilkjenne erstatning for advokatkostander. Meglerforetaket kan ikke se at det er grunnlag for å gjøre noe unntak i dette tilfellet.

Megleren har ikke forsømt sine plikter, og det stemmer ikke at leiligheten er markedsført med uriktige opplysninger. På bakgrunn av dette, var det ikke nødvendig for megleren å informere kjøperen og interessenter om noen feil.

Prinsipalt påstås det at klagen må avvises, da grunnlaget for klagen og kravet baserer seg på feil Finn-annonse. Subsidiært påstås det at klagen ikke kan gis medhold, da det ikke foreligger ansvarsgrunnlag. Klageren har ikke grunnlag for å rette sitt regresskrav mot meglerforetaket.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det fremstår, ut fra bevisbildet, noe uklart om Finn-annonsen der det fremgikk at det fulgte parkeringsplass med leiligheten, ble publisert, eller om den bare ble sendt til klager som link uten at den enda var offentlig tilgjengelig. For nemnda er det ikke avgjørende å ta stilling til dette spørsmålet. Klager har selv, i tilsvar til forliksrådet, lagt til grunn at dersom annonsen med feil opplysning var publisert, ble denne umiddelbart korrigert i samsvar med salgsoppgaven.

Nemnda er ikke enig med klager i at megler i e-post 5. desember 2023 har erkjent at boligen ble annonsert med uriktige opplysninger om garasjeplass. Det vises til at ordet «alltid», ut fra sammenhengen, er feilskrift for «aldri». Uansett legger nemnda til grunn at en eventuell feil umiddelbart ble korrigert. I en slik situasjon mener nemnda at det ikke foreligger brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, eller opplysningsplikten i § 6-7 første ledd.

Salgsoppgaven, som kjøper var forventet å lese og har skrevet under på at hun har lest, tilsa klart at garasjeplass ikke fulgte med. Det fremgikk på side 9 at kjøper kunne ta kontakt med styret dersom det var ønskelig å stå på venteliste for parkeringsplass. I tilstandsrapporten, som var vedlagt, fremgikk det at det var muligheter for leie av parkeringsplass.

Nemnda mener at kjøper, i kravet mot selger, ikke kunne bygge rett på en eventuell helt kortvarig glipp fra megler, og forliket i forliksrådet kan ikke tas til inntekt for at kjøper hadde rett på dette punktet. Nemnda er dermed enig med innklagede meglerforetak i at inngåelsen av forliket må være klagers risiko. Den eventuelle kortvarige publiseringen av annonse med feil ordlyd, kan etter dette ikke ses å innebære noen erstatningsbetingende uaktsomhet fra meglers side. Det er dermed ikke grunnlag for erstatningskravet.

Etter dette fører klagerens krav ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.