RFE-2024-160

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Ski

Saken gjelder: God meglerskikk. Ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 23. mars 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Etter boligen ble annonsert i april 2023, ble det satt opp visning 1. juni 2023. Den 22. juni 2023 oppdaget imidlertid klageren at den passerte visningsdatoen fortsatt fremgikk av Finn-annonsens overskrift. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved å ikke endre Finn-annonsens overskrift. Videre om dette gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Totalt krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned med 20 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Etter inngåelsen av oppdragsavtalen i mars 2023, ble boligen annonsert på markedet i april 2023. Da boligen ikke ble solgt, ble det satt opp visning 1. juni 2023. Til tross for flere interessenter, ble boligen fortsatt ikke solgt.

Klageren opplevde særlig et forhold knyttet til meglerens håndtering av oppdraget som uheldig. Den 22. juni 2023 oppdaget klageren at det i Finn-annonsens overskrift var oppgitt visning 1. juni. Overskriften hadde vært annonsert siden slutten av mai, anslagsvis tre til fem uker før fellesferien. Det er nærliggende å tro at dette ga potensielle interessenter et inntrykk av at boligen var uaktuell ettersom den hadde vært annonsert over en lengre periode uten å bli solgt.

Forholdet kan ha hatt betydelige konsekvenser for klageren.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned med 20 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Ifølge klageren har megleren unnlatt å oppdatere Finn-annonsens overskrift, slik at det i en periode på omkring fire uker fremgikk en visningsdato som var passert.

Det vises her til eiendomsmeglingsloven § 7-7 om vederlagsnedsettelse, samt NOU 2006:1 s. 110 hvor det gis en mer utfyllende beskrivelse av lovens ordlyd. Ut fra lovens ordlyd og forarbeider er det ikke klart hvordan vurderingen av meglerens ikke-ubetydelig pliktforsømmelse som vilkår for vederlagsnedsettelse skal foretas. Det må likevel antas at det skal foretas en skjønnsmessig og helhetlig vurdering hvor flere hensyn kan spille inn. Dette understøttes av Per Racin Fosmark sin merknad til eiendomsmeglingsloven § 7-7 på Lovdata.no, hvor det fremgår:

«Det kreves ikke at oppdragsgiver har lidt et økonomisk tap for at vederlaget skal falle bort eller reduseres. Men dette vil være et moment i vurderingen av om prisavslag skal gis. Grad av eventuell skyld hos megleren vil også være relevant i totalvurderingen.»

I dette tilfellet må meglerens unnlatelse av å endre Finn-annonsens overskrift anses som en forglemmelse. Unnlatelsen var såpass liten at den ikke kan betegnes som en forsømmelse, og den kan ikke anses for å falle innenfor culpa-begrepet.

Klagerens anførsel om at forholdet kan ha hatt betydelige konsekvenser forstås slik at det påstås å foreligge et økonomisk tap. Det bemerkes her at Finn-annonsen med annonsert visning 1. juni lå ute i omkring fire uker under sommeren 2023. På dette tidspunktet var markedet fallende, og det var vanskelig å få interessenter til å inngi bud. Flere av interessentene ga også uttrykk for at de ikke ville inngi bud på grunn av boligens vedlikeholdsetterslep. Det er uansett vanskelig å se at den uendrede overskriften kan ha påvirket annonseringen og salget. Under sommeren 2023 var det svært mange eiendommer som lå ute på markedet over lengre tid uten å bli solgt. Det bemerkes her at klagerens eiendom ikke ble solgt før i slutten av april 2024. Meglerforetaket kan på bakgrunn av dette ikke se at det er påvist å foreligge noe økonomisk tap eller annen konsekvens av meglerens forglemmelse.

Dersom Finn-annonsens overskrift hadde blitt endret umiddelbart etter visningen 1. juni 2023 og flere interessenter hadde trykket seg inn på annonsen, ville de uansett blitt møtt med teksten «Visning – Ta kontakt for å avtale visning». Dette er en standardtekst fra Finn.no som benyttes dersom det ikke er oppsatt noen flere visninger. Formuleringen gir interessentene et signal om at visning er avholdt uten at boligen er solgt. Det er således ingen forskjell mellom standardteksten og annonseoverskriften som anga en passert visningsdato.

I vurderingen av om det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse, må også meglerens eventuelle andre forsømmelser hensyntas. I dette tilfellet er boligen forsøkt solgt i et år uten at megleren har begått noen andre feil enn å glemme å endre annonseoverskriften. Det vises i den forbindelse til klagerens e-post til meglerforetaket 16. juli 2024, hvor det fremgår at klageren generelt sett er godt fornøyd med jobben som er utført.

Forholdet fremstår som en ubetydelig forglemmelse. Det kan derfor ikke omfattes av vilkåret om at det må foreligge en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

For det tilfelle at det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, må klagerens krav anses som for høyt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda har kommet til at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Eiendomsmeglingsloven § 7-7 krever at det må foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side, for at oppdragsgiver skal ha krav på nedsatt eller bortfalt vederlag. Det ligger i dette at det er et visst rom for avvik før bestemmelsen kommer til anvendelse. Ubetydelige feil gir ikke rett til vederlagsnedsettelse.

Nemnda mener at det i dette tilfellet foreligger en ubetydelig forglemmelse fra meglers side. At interessenter som klikket på annonsen etter 1. juni 2023 ville forstå at visning allerede var gjennomført uten hell, endrer ikke dette. Det var tale om et trådt boligmarked inn mot sommerferien, og annonseringen skjedde i en periode der boliger kunne være annonsert forholdsvis lenge uten å bli solgt. Når teksten ble rettet, tok det fortsatt betydelig tid før boligen ble solgt. Uten at det er avgjørende etter § 7-7, nevnes det at det ikke er sannsynliggjort at forglemmelsen har medført noe økonomisk tap for klager.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.