Klage nr:
037/09
Avgjort:
13.05.2009
Saken gjelder:
Meglers ansvar for forsinket seksjonering
Foretakets navn:
Postbanken Eiendom Tromsø, Stiro Eiendomsmegling AS
Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Innklagede fikk i oppdrag å selge nybygde tomannsboliger. Det var totalt tre tomannsboliger på tre bruksnumre. Klagerne og deres to døtre sto som eiere av hver sin tomt (hvert sitt bruksnummer). Det ble utformet ett oppdrag, hvor en av døtrene var oppdragsgiver etter fullmakt, hvoretter innklagede skulle selge fire halvparter av tomannsbolig på de tre bruksnumrene. Det er utformet et prospekt, hvor det fremgår at det er seks tomannsboliger som skal selges.
Den boligen klagerne solgte ble overtatt av kjøperen 28. desember 2007.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klagerne inngikk avtale med innklagede om salg av nybygd halvpart av to-mannsbolig. Det ble gjort avtale om at innklagede skulle ta seg av seksjoneringen av boligen i forbindelse med salget. Det er forsinkelser av seksjonering som er grunnlaget for klagernes krav mot innklagede. I tilbudet fra innklagede inngår seksjonering av boligen og at innklagede har mottatt godtgjørelse for dette.
Klagerne krevde ved brev av 6. mai 2008 at innklagede dekket deres merkostnader fordi oppgjøret ble forsinket med fire måneder. Innklagede avslo delvis dette ved brev av 25. juni 2008. Klagerne opprettholdt sine krav ved brev av 17. september 2008.
Klagerne anfører at de eide en tomt hvor de bygde en vertikaltdelt to-mannsbolig og solgte en boenhet. De anser seg ikke for å være profesjonelle utbyggere.
Klagerne undersøkte medoppgjørsavdelingen og fikk opplyst at pengene for salget ikke kunne utbetales før tinglyst skjøte forelå og kunne overleveres kjøperen. Det er ifølge klagerne her innklagede har forsømt seg.
Klagerne krever kr 18 351,55 dekket av innklagede.
Av vedlegg til klagen fremgår bl.a. følgende:
Boligen ble overtatt av kjøperen 28. desember 2007. Klagerne anfører at de etterlyste oppgjør, men fikk bare unnskyldninger fra innklagede. Klagerne ba om et møte med saksbehandleren og fagansvarlig for kontoret. Innklagede skal ha ringt tilbake og sagt at han ikke hadde noe å snakke med klagerne om. Dette førte til en heftig diskusjon og resulterte i at klagerne tok kontakt med en ingeniør i kommunen som behandler seksjoneringen.
Klagerne anfører at innklagede har forsømt seg grovt i saksbehandlingen med seksjoneringen. Først 29. november 2007 var søknad fra innklagede innstemplet hos Byutvikling. Dersom innklagede hadde ordnet med seksjoneringen straks han fikk oppdraget, ville klagerne ikke hatt noen problemer med oppgjøret. Byutvikling tok kontakt den 3. desember 2007 om mangler ved søknaden, og at denne ikke kunne behandles før den var komplett. Søknaden lå ifølge klagerne fortsatt til behandling den 20. februar 2008. Klagerne underskrev seksjoneringspapirene den 20. februar 2008, da kopi av fullmakten til fullmaktstakeren ikke ble godtatt av Statens kartverk, og fikk bekreftet at alt var i orden. Fagansvarlig hos innklagede overtok saken og skjøtet ble underskrevet 21. februar 2008.
Klagerne anfører at utbetalingen til dem ble forsinket ytterligere to måneder fordi deres «sak ble sendt tinglysningen sammen med saken til Renate».
Innklagede anfører:
Klagerne opptrer ifølge innklagede som ledd i næringsvirksomhet. Ifølge innklagedes opplysninger hadde klagerne kontakt med entreprenør på totalentreprise av totalt tre tomannsboliger. Dernest solgte de fire av seks boenheter før ferdigstillelse og til tredjepart. Det er i tillegg sannsynlig at dette er gjort i den hensikt å oppnå gevinst. Klagerne opptrer således ovenfor sine kjøpere som profesjonell part/utbygger og har følgelig måtte forholde seg til bustadoppføringslova. Denne saken isolert omhandler imidlertid én av boenhetene.
I henhold til kjøpekontrakt skulle selgeren umiddelbart ved kontraktsunderskrift 30. mai 2007 stille ugjenkallelig garanti i henhold til bustadoppføringslova § 12. Etter gjentatte purringer fra innklagedes side og til tross for selgernes forpliktelser i henhold til kjøpekontrakt, ble denne først stilt overfor forbrukeren 21. februar 2008. Tinglysing av skjøte/hjemmelsoverføring og oppgjør iverksettes ikke før nødvendige og lovpålagte garantier er stilt.Således har innklagede tidligere gitt tilbud til klagerne om å dekke rentedifferansen mellom 21. februar og 29. april 2008. Innklagede ba om ny beregning fra klagerne og har ikke mottatt dette.
Innklagede bestrider kravets størrelse og mener denne saken kunne vært løst på et tidligere tidspunkt.
Ved nærmere gjennomgang av saken, ser innklagede nå at han har utlegg til gode hos utbyggerne. Dette gjelder seksjoneringsgebyr og tinglysingsgebyr for seksjonene. I henhold til punkt 5 i oppdragsavtalen skal selgeren dekke innklagedes direkte utlegg/omkostninger i saken. På denne seksjonen beløper det seg til kr 4128. Innklagede vil fakturere selgeren for dette på samtlige seksjoner.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klagerne er pensjonister som eide en tomt. Deres to døtre eide en tomt hver som er i samme område. De ønsket å bygge ut tomtene. Det ble innhentet tilbud for å bygge tre like vertikaltdelte to-mannsboliger på tomtene, og entreprenøren utarbeidet et tilbud på utbygging for de tre tomtene. Partene sto hver for seg som eiere med hver sin kontrakt med entreprenøren. Klagerne kan ikke forstå påstanden fra innklagede om at klagerne skal være profesjonelle utbyggere.
Det ble tatt kontakt med innklagede i slutten av januar 2007. Han ville gjerne ha oppdraget. Det ble avholdt møte med innklagede hvor klagerne la frem sine ønsker og de mottok tilbud fra ham per e-post den 7. februar 2007. I tilbudet ble det spesifisert at seksjonering av eiendommene skulle utføres av innklagede. Klagerne eller deres døtre hadde ikke kunnskaper om hvordan dette skulle gjøres.
Klagerne skulle på et to måneders utenlandsopphold, og derfor foreslo innklagede at den ene datteren måtte få fullmakt til å representere dem i den videre prosessen. Det samme gjaldt den andre datteren som var bosatt utenbys. Han foreslo dette for at alt skulle bli enklere for ham i klagernes fravær. Klagerne ga den ene datteren fullmakt og ble deretter holdt utenfor det hele av innklagede. Han sa at klagerne hadde gitt henne fullmakt og at han ikke hadde mer med klagerne å gjøre.
Av klagernes eiendom skulle det selges en seksjon og de beholder selv den andre som egen bolig. Klagerne ønsker at Reklamasjonsnemnda vurderer kjøpekontrakten. Er det riktig at datteren står som selger. De spør om det ikke skal stå klagerne som selgere og at datteren skal skrive under etter fullmakt. Klagerne var hjemme da kontrakten ble underskrevet og kunne selv vært til stede. Dette avviste innklagede. På kontrakten er feil seksjonsnummer da innklagede ikke hadde sørget for å utføre seksjoneringen. Seksjoneringen var heller ikke i orden ved kjøperens overtakelse den 28. desember 2007.
Klagerne purret flere ganger for å få seksjoneringen i orden. Det var hele tiden unnskyldninger om hvor vanskelig og komplisert dette var og innklagede skal ha skyldt på alle andre for at dette ikke gikk i orden.
Klagerne anfører at innklagede først 29. november 2007 sendte søknad om seksjonering til kommunen. Dette skulle han gjort straks han fikk oppdraget fra klagerne. Kommunen skrev til innklagede 3. desember 2007, innklagede hadde ikke gjort noe med saken per 20. februar 2008. Oppgjør til klagerne ble først foretatt 30. april 2008.
Innklagedes påstand om at klagerne ordnet garantien etter bustadoppføringsloven for sent og at dette var årsaken til sen utbetaling, er etter klagernes syn bare en unnskyldning. Klagerne kontaktet oppgjørsavdelingen 30. september 2008 og fikk bekreftet at selv om garantien var i orden kunne oppgjørsavdelingen ikke utbetale oppgjøret før tinglyst skjøte var overlevert kjøperen. Forsinkelsen med seksjoneringen er derfor årsaken og har ingen ting å gjøre med den sene garantien etter bustadoppføringsloven.
Klagerne krever at innklagede dekker deres ekstra renteutgifter fra 1. januar til 30. april 2008 på kr 18351,66. Dette kunne vært unngått om innklagede hadde gjennomført det oppdraget han påtok seg i rett tid og gitt klagerne god informasjon og veiledning.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede anfører at alle tre oppdragsgivere i den sammenheng som vist til, opptrer som ledd i næringsvirksomhet. Som kontraktsmotpart (selger) overfor forbruker må de følge gjeldende lover og regler for slik virksomhet. Tatt hensyn til prosjektets prisantydning og omsetningsverdi er det ifølge innklagede sannsynlig at dette ville gi økonomisk gevinst for partene. Prosjektet har vinningsformål og er under næring.
Innklagedes saksbehandler/ansvarlige for oppdraget, bekrefter ifølge innklagede at dialogen mellom ham og oppdragsgiveren ble noe tilspisset i slutten av februar 2008. Det oppsto uenighet og dermed overlot han videre saksbehandlingen til daværende fagansvarlig.
Det ble aldri avtalt noe fast tidspunkt for oppstart av seksjoneringsarbeidet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder påstand om forsinket seksjonering som medførte rentetap ved at oppgjøret ble forsinket.
Oppdrag og kjøpekontrakt er inngått under lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53, mens oppgjøret har skjedd under LOV 2007-06-29 nr 73: Lov om eiendomsmegling.
Reklamasjonsnemnda skal behandle tvister om «oppdragstakers plikter etter eiendomsmeglingsloven», jf Avtale om Reklamasjonsnemnd punkt I. Seksjonering er annen virksomhet og således ikke omfattet av eiendomsmeglingsloven, jf. eiendomsmeglingsloven § 5-1. I et tilfelle som det foreliggende, hvor seksjoneringen er en integrert del av eiendomsmeglingsoppdraget og således avgjørende for om eiendomsmeglers plikter etter eiendomsmeglingsloven lar seg gjennomføre, legger Reklamasjonsnemnda til grunn at tvisten faller innenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse.
Reklamasjonsnemnda har under saksforberedelsen innhentet kopi av de fullmakter som ble utformet av innklagede, samt et eksemplar av prospektet. Fullmakten er en ugjenkallelig fullmakt fra den ene av klagerne til datteren. Fullmakten gjelder også fullmakt til å undertegne alle dokumenter for handelens gjennomføring, herunder seksjoneringsbegjæring og skjøte.
Av salgsoppgaven fremstår boligene som et prosjekt med «6 stilfulle vertikaltdelte boliger over 3 plan.» Som eiere er oppgitt alle tre eierne uten angivelse av hvilken tomt disse eide. Under «Tomtene» i prospektet, er alle tre bruksnumrene med areal oppgitt. Det står videre at «Hvert hus får sin tomt, hver andel får ideell anpart av tomt». Det er anført i prospektet at «Prosjektet selges etter reglene i Bustadoppføringslova. Dette innebærer at utbygger må stille garanti overfor kjøper for 2% av kontraktssum før ferdigstillelse, og 3% etter ferdigstillelse. Garantistillelsene skal være på plass senest ved kontraktssignatur. »
Reklamasjonsnemnda må ta stilling til
– grensedragningen mellom bustadoppføringslova og avhendingslova.
– innklagedes rolle ved seksjoneringen
– innklagedes ansvar for forsinket utbetaling av oppgjør
– hvem som skal stå som selger av boligen
Grensedragning mellom bustadoppføringslova og avhendingslova
Det synes som om tomtene er lagt i en felles pott, og at man har inngått avtale om bygging og salg i vinnings hensikt. Klagernes bolig er solgt som en del av et prosjekt. Det er utferdiget et pristilbud, og et oppdrag på alle boligene. Den ene datteren er fullmektig forklagerne og den andre datteren. Det er utformet prospekt på seks nye boliger og det er opplyst i dette at boligene selges etter bustadoppføringslova. Utad fremstår dette som ett prosjekt og må derfor betraktes som et salg etter bustadoppføringslova, jf bustadoppføringslova § 1 og hensynet til forbrukerne.
Hele prosjektet består av tre to-mannsboliger på tre tomter med tre forskjellige eiere. Klagerne er eier av en av tomtene og selger av en av boligene. Reklamasjonsnemnda finner ikke at klagernes salg av en enhet av en to-mannsbolig, kan anses som næring, selv om de skulle oppnå en fortjeneste på salget. Reklamasjonsnemnda vil dermed ta saken til behandling.
Innklagedes rolle ved seksjoneringen
Reklamasjonsnemnda er bedt om å ta stilling til klagernes krav om dekning av merkostnader ved at oppgjøret ble forsinket fire måneder. De krever renter i perioden 1. januar til 30. april 2008 med kr 18 351,66. Klagerne opplyser at innklagede ikke kunne foreta utbetaling før tinglyst skjøte forelå og kunne overleveres kjøperen. Skjøte kunne ikke tinglyses før seksjoneringen var tinglyst.
Oppdraget ble inngått 12. mars 2007, og søknad om seksjonering ble først sendt kommunen 29. november 2007 ifølge opplysninger fra klagerne. Den 3. desember ble innklagede tilskrevet om mangler ved søknaden. Den 20. februar 2008 var dokumentene fremdeles ikke sendt kommunen.
En seksjoneringsprosess kan igangsettes når byggetillatelse foreligger (eierseksjonsloven § 6, femte ledd). I denne saken synes seksjoneringsprosessen for sent igangsatt. Uansett synes det som om saken er trenert fra 3.desember 2007 hvor kommunen tok kontakt om mangler ved søknaden og frem til 20. februar 2008. Dette er kritikkverdig, men Reklamasjonsnemnda kan ikke se at denne forsinkelsen har fått noen økonomiske konsekvenser for klagerne, da kjøperens innbetaling og oppgjør er betinget av at det foreligger en garanti etter bustadoppføringslova § 12 sjette ledd.
Selv om garantistillelsen var klar 21. februar, ble oppgjør med klagerne først foretatt 30. april 2008. Kjøperen hadde rett til å holde tilbake hele vederlaget til garanti etter bustadoppføringslova § 12 var på plass. Klagerne kunne derfor ikke under noen omstendighet fått utbetalt oppgjør før 21. februar når garantien forelå.
Ifølge klagerne kunne oppgjørsavdelingen ikke foreta oppgjør før tinglyst skjøte. Tinglysing av skjøte kunne først foretas etter at eiendommen var seksjonert. Innklagede har tilbudt å dekke rentedifferansen mellom 21. februar og 29. april 2008.Han anfører at han ba om ny beregning fra klagerne og ikke har mottatt det. Reklamasjonsnemnda finner at innklagedes tilbud dekker det rentetap klagerne har lidt.
Hvem skal stå som selger av boligen
Innklagede har utferdiget kjøpekontrakten for klagernes salg direkte fra datteren til kjøperen. Det fremgår ikke at det er klagerne som står som eiere og at hun har handlet etter fullmakt fra dem. Dette er kritikkverdig, men Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det har medført noe økonomisk tap for klagerne.
Konklusjon:
Innklagede har forsømt seg ved forsinket seksjonering, forsinket oppgjør og ved utforming av kontrakten. Dette er i strid med god meglerskikk. Reklamasjonsnemnda finner at en passende kompensasjon vil være renter av kjøpesummen i perioden 21. februar til 29. april 2008.