RFE-2024-111

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Liavaag Eiendom AS (PrivatMegleren Drammen)

Saken gjelder:              Tinglyste heftelser. Brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 14. september 2022 signerte klageren oppdragsavtale om salg av sin fritidsbolig med innklagede meglerforetak. Siden det var flere kreditorer som hadde pant i eiendommen, begynte megleren å undersøke hvorvidt disse var villige til å frafalle pant. Da en av kreditorene ikke ønsket å frafalle sitt pant, valgte meglerforetaket å si opp oppdraget 5. september 2023. Det ble deretter utstedt en faktura på 47 172 kroner som blant annet gjaldt kostander for fotograf, takstmann og oppsigelsesgebyr.

Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget, samt om dette gir grunnlag for at meglerforetaket frafaller deler av sitt betalingskrav.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
I forbindelse med inngåelsen av oppdragsavtalen, informerte klageren om at det var flere kreditorer som hadde pant i fritidsboligen. Samtidig uttrykte han sitt ønske om å annonsere eiendommen senest i mars 2023.

Etter avtaleinngåelsen gikk det omkring fem måneder uten at partene var i kontakt. Først 9. mars 2023 sendte megleren en e-post til klageren om at eiendommen ikke var klar til å annonseres. Da klageren spurte når eiendommen ville annonseres, svarte megleren at han ikke visste om han kunne selge den. Megleren oppfordret likevel klageren til å engasjere fotograf og takstmann. I tillegg ble klageren oppfordret til å akseptere fotografens tilbud om dronebilder. Selv om dette ville øke kostandene betydelig, valgte klageren å stole på megleren.

I slutten av mars 2023 informerte megleren om at den ene kreditoren (kreditor 1) ikke ville fjerne pant fra eiendommen. Eiendommen kunne derfor ikke annonseres. Bakgrunnen for at klageren signerte oppdragsavtalen allerede i september 2022, var fordi han visste at megleren ville behøve god tid til å snakke med kreditorene. Etter avtaleinngåelsen, hadde megleren seks måneder til å kontakte alle kreditorene, samt undersøke hvorvidt de var villige til å slette pant. Slike undersøkelser tar imidlertid ikke så lang tid. Da klageren kontaktet kreditor 1 for å spørre om de ville fjerne pant, fikk han svar påfølgende dag.

Det bemerkes her at megleren ble klar over hvor mye han måtte foreta seg da han undersøkte eiendommens heftelser 14. september 2022. Dersom megleren hadde kontaktet kreditorene tidlig nok, ville han også blitt raskt kjent med at eiendommen ikke kunne annonseres i mars 2023. Salgsprosessen ville dermed ikke blitt igangsatt, og klageren hadde ikke blitt belastet for unødvendige kostander.

Dersom det stemmer at megleren mottok svar fra kreditor 1 den 17. mars 2023, tilsier dette at megleren kontaktet kreditorene for sent. Megleren skulle ikke igangsatt salgsprosessen dersom han visste at kreditor 1 ikke ville fjerne pantet sitt fra eiendommen.

Klagerens eiendom ble aldri annonsert. Den 5. september 2023 mottok klageren en oppsigelse av oppdragsavtalen fra meglerforetaket. Det ble deretter utstedt en faktura på 47 172 kroner som gjaldt kostander for fotograf, takstmann og oppsigelsesgebyr.

I forbindelse med meglerforetakets oppsigelse og utsendelse av faktura, var klageren i kontakt med andre meglere samt en eiendomsadvokat som ga uttrykk for at megleren hadde opptrådt uprofesjonelt. Ifølge meglerne og advokaten innebar salg av eiendom med heftelser en spesiell prosess. Før megleren igangsatte arbeidet og det ble engasjert fotograf og takstmann, burde megleren vært sikker på at kreditorene ville slette pant fra eiendommen.

Ifølge advokaten som klageren snakket med, skal meglere kjenne til markedets priser og utvikling. Det må derfor legges til grunn at megleren var i stand til å gi en realistisk verdivurdering av eiendommen. Dersom han var usikker på om eiendommen kunne selges, skulle han ikke ha påført klageren ekstra kostander for fotograf og takstmann. Advokaten ga også uttrykk for at dersom klageren hadde inngått avtale med en av kreditorene (kreditor 2) om at eiendommen skulle annonseres i slutten av mars 2023, burde megleren informert kreditor 2 om at dette ikke var mulig da det fortsatt var pant i eiendommen.

Megleren har i dette tilfellet gjort mange feil, og har beskyldt klageren for disse. Dersom megleren ikke var sikker på om han kunne annonsere fritidsboligen, burde han ikke belastet klageren for kostnadene knyttet til fotograf og takstmann.

Det bemerkes for øvrig at meglerforetaket ikke har nevnt klagerens avtale med kreditor 1 datert 2. september 2023. Avtalen omhandlet tilbakebetaling av klagerens gjeld gjennom klagerens kone. Selv om klageren informerte megleren om avtalen umiddelbart etter inngåelsen, aksepterte ikke megleren løsningen og sendte deretter en oppsigelse av oppdragsavtalen.

Megleren har vært kjent med klagerens økonomiske situasjon under hele oppdraget. Ved inngåelsen av oppdragsavtalen, informerte klageren om sin økonomiske situasjon samt at husholdningen hans ikke var i stand til å betale alle sine månedlige forpliktelser. Til tross for at megleren var kjent med dette, valgte han å inngå oppdragsavtale med klageren.

På bakgrunn av meglerens useriøse og uprofesjonelle tilnærming til saken, bestrider klageren de deler av fakturaen som gjelder kostnader for fotograf, tilstandsrapport og oppsigelsesgebyr.

Innklagede har i korte trekk anført:
Før inngåelsen av oppdragsavtalen, var det avtalt at megleren skulle komme på befaring til klagerens fritidsbolig 13. september 2022. I den forbindelse undersøkte megleren eiendommens grunnbok. Etter at megleren ble kjent med eiendommens heftelser, uttrykte han tydelig overfor klageren at det kunne oppstå utfordringer knyttet til et frivillig salg. Klageren svarte at han avtalt med kreditor 2 at eiendommen skulle annonseres i slutten av mars 2023.

Befaringen ble gjennomført som avtalt, og i den forbindelse ble klageren gjort kjent med at meglers arbeid knyttet til kreditorer og pantefrafall ville medføre økte kostnader. Det vises her til meglerens e-post av 13. september 2022.

Det bemerkes at meglerforetaket var kjent med klagerens økonomiske situasjon fra starten av oppdraget, da dette var en av hovedårsakene til heftelsene i grunnboken.

Da megleren foretok en felles gjennomgang av grunnboken med en kollega 14. september 2022, var eiendommens grunnbok oversiktlig. På dette tidspunktet var det en stund siden det siste utlegget hadde blitt tinglyst. Samme dag ringte megleren til namsmannen for å avklare om eiendommen var begjært tvangssolgt, noe den ikke var. Megleren anbefalte klageren å igangsette salget umiddelbart for å unngå ytterligere heftelser. Klageren ønsket imidlertid å vente med annonsering til slutten av mars 2023.

Etter oppdragsinngåelsen 15. september 2022, startet megleren arbeidet med kreditorene og innhentet deretter saldobrev. Siden det til tider ble tillagt nye utlegg, var arbeidet både krevende og uoversiktlig for megleren. Hva gjelder klagerens anførsel om at megleren burde avventet igangsettelse av oppdraget, hadde ikke megleren mulighet til å begynne arbeidet uten signert oppdragsavtale.

Det medfører ikke riktighet at partene ikke var i kontakt på omkring fem måneder etter avtalesigneringen. Klageren ønsket å annonsere eiendommen i mars 2023, og før dette var partene blant annet i telefonisk kontakt for å diskutere fremdrift.

I begynnelsen av mars 2023 ble meglerforetaket kontaktet av kreditor 2 som bekreftet sin avtale med klageren om å annonsere eiendommen i slutten av mars. Prosessen med utarbeidelse av tilstandsrapport og bilder måtte derfor igangsettes. Megleren arbeidet samtidig med de øvrige kreditorene og innhentet pantefrafall med delvis/ingen dekning.

Hva gjelder klagerens anførsel om at det ikke skulle vært utarbeidet tilstandsrapport, hadde ikke megleren hatt mulighet til å sette noen reell verdivurdering uten dette. Verdivurderingen var videre med på å danne utgangspunktet for å beskrive nettoproveny overfor kreditorene. Det bemerkes uansett at klageren ble skriftlig informert om kostanden knyttet til tilstandsrapporten.

Den 7. mars 2023 mottok meglerforetaket en e-post fra klageren som forespurte datoer for fremdrift. Samme dag svarte megleren at han fortsatt arbeidet med kreditorene, samt at ikke alle hadde frafalt sin pant i eiendommen. Klageren ble informert om at megleren ikke kunne annonsere eiendommen før det forelå en oversikt over heftelsene.

Den 15. mars 2023 ble det utarbeidet takst for eiendommen, og takstmannen opplyste i den forbindelse om at taksten ble dyrere enn antatt. Klageren ble skriftlig informert om dette samme dag. Den 16. mars 2023 ble det tatt bilder av eiendommen.

Den 17. mars 2023 mottok meglerforetaket en melding om at kreditor 1 ikke var villig til å frafalle pant. Dette ble videreformidlet til klageren 21. mars 2023. Den 27. mars ble klageren videre informert om at partene ikke kunne gå videre i salgsprosessen før kreditor 1 eventuelt avga pantefrafall. Samme dag tok megleren kontakt med kreditor 1 pr. telefon. Kreditor 1 opprettholdt imidlertid sitt krav, og ville ikke slette pantet. Salgsforberedelsene ble dermed satt på vent uten at klageren ble påført ytterligere kostander.

Når det kommer til klagerens anførsel om at han ble oppfordret til å akseptere fotografens tilbud om dronebilder, er det en del av meglers jobb å synliggjøre eiendommen på best mulig måte slik at man også kan oppnå best mulig pris. I oppdragsavtalen var kostnaden for fotograf stipulert til 7 200 kroner. Endelig kostnad inklusive dronebilder utgjorde imidlertid 5 600 kroner. Kostnaden for fotograf ble dermed lavere en antatt. Det bemerkes her at det var avtalt en fremdriftsplan som omfattet markedsføring, herunder foto.

Den 21. juni 2023 spurte megleren om klageren hadde kommet frem til noen løsning med kreditor 1. Klageren opplyste da om at han hadde stevnet kreditor 1 sin prosessfullmektig inn for Forliksrådet. Ifølge rettsboken ble saken avvist.

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 1-1, er meglerforetakets oppgave å tilrettelegge for at omsetning av fast eiendom skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte. I tillegg skal meglerforetaket i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-1 første ledd opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesse.

I denne saken har meglerforetaket vært tydelig ovenfor klageren hva gjelder hvilke utfordringer eiendommens heftelser kunne medføre. Det understrekes at megleren ikke hadde anledning til å arbeide med klagerens kreditorer uten at det forelå signert oppdragsavtale. En av kreditorene (kreditor 3) la også strenge føringer for hvilke kostnader som kunne trekkes før nettoproveny skulle fordeles i prioritetsrekkefølge. Dette medførte at megleren ble avskåret fra å presentere eiendommen på en god måte og deretter oppnå en god pris.

Da kreditor 1 ikke ville slette sin utleggsforretning, spurte klagerens om utleggsforretningen kunne dekkes gjennom hans kones andel av nettoprovenyet. Megleren ga da klart uttrykk for at dette ikke er en rutine som aksepteres. I henhold til kreditorers prioritetsrekkefølge og hvitvaskingsloven, utbetaler meglerforetaket oppgjør i prioritetsrekkefølge samt i henhold til tinglyst eierbrøk.

Dersom heftelsene går utover salgssum, har meglerforetaket i henhold til oppdragsavtalen krav på 2 900 kroner pr. time for arbeidet med kreditorene. Meglerforetaket har imidlertid ikke fakturert klageren for dette.

Megleren har utvist omsorg for begge parter, men kunne ikke garantere en eventuell kjøper en heftelsesfri eiendom. Megleren har under hele oppdragsperioden vært tydelig på at samtlige kreditorer må frafalle sin pant før eiendommen kan markedsføres.

I klagen fremhever klageren sin avtale med kreditor 2 om at eiendommen skulle annonseres i slutten av mars 2023. Som ledd i meglerforetakets omsorgsplikt, var kontroll over eiendommens heftelser meglerens første prioritet.

Det medfører ikke riktighet at megleren beskylder klageren for feil som angivelig skal være begått. Da det ikke var mulig å fortsette salgsprosessen, var meglerforetaket nødt til å avslutte oppdraget. Faktura ble dermed oversendt til klageren.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om at meglerforetaket frafaller sitt krav om betaling.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Nemnda har kommet til at det verken foreligger brudd på god meglerskikk eller en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. henholdsvis eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 7-7. Det foreligger imidlertid andre avtalerettslige hindre som gjør at meglerforetaket ikke kan få fullt oppgjør i henhold til det som er krevd.

Etter at oppdragsavtalen var inngått, kunne megler starte salgsoppdraget. Det lå i dette at det ville påløpe kostnader for klager. Innhenting av tilstandsrapport var nødvendig i arbeidet med å forsøke å få kreditorene med på pantefrafall, og for å beskrive hvilket nettoproveny kreditorene i så fall ville kunne påregne. Klager ble skriftlig orientert om kostnadene knyttet til tilstandsrapport, og det er ikke holdepunkter for at klager motsatte seg innhenting av tilstandsrapport. Nemnda oppfatter heller ikke at klager motsatte seg fotografering. Det kan hende fotografering kom til å vise seg å være mindre aktuelt dersom boligen, som følge av panteheftelsene, ikke var salgbar, men også klager rettet seg inn mot at det skulle være visning mot slutten av mars eller begynnelsen av april 2023. Det var derfor ikke uforsvarlig av megler å sette i gang fotografering, noe som var en forholdsvis beskjeden kostnad og et viktig ledd i jobben mot annonsering.

Det er noe uklart når megler første gang kontaktet «kreditor 1». Denne kreditoren ga beskjed 17. mars 2023 om at pantefrafall ikke var aktuelt. Det kan reises spørsmål om ikke megler raskere kunne ha avdekket at dette ikke var aktuelt for denne kreditoren, men nemnda finner ikke grunn til å kritisere megler for dette. Det er ikke sannsynliggjort at det foreligger brudd på god meglerskikk.

Når det gjelder at megler ikke ville godta at nettoprovenyet som eventuelt ville tilfalle samboeren ved et salg, ikke gikk til å gjøre opp overfor kreditor 1, er heller ikke megler å klandre for dette, ettersom dette ville ha vært i strid med kreditorenes prioritetsrekkefølge.

Det er ikke grunn til å redusere meglers krav etter eiendomsmeglingsloven § 7-7, ettersom vilkåret om ikke betydelig pliktforsømmelse ikke er oppfylt. Dersom oppdragsgiver sa opp avtalen, slik det ble gjort her, kunne megler etter oppdragsavtalen kreve dekket utlegg – herunder til takstmann og fotograf – hvilket er gjort. Klager plikter dermed å dekke disse postene.

Det er imidlertid, som nevnt, avtalerettslige hindre for enkelte av de øvrige postene i kravet som er fremsatt. Hva meglerforetaket kan kreve ved oppsigelse beror som utgangspunkt på en tolkning av avtalen mellom partene.

Megler har krevd et «oppgjørsgebyr» på 9 900 kroner inkl. mva. Etter oppdragsavtalen kunne megler ved oppdragsgivers oppsigelse kreve et «rimelig honorar på kr 9 900,-». Dette gjelder ikke ved oppsigelse fra oppdragstaker, slik tilfellet var her. Oppdragsavtalen gir riktignok megler rett til å kreve et tilretteleggingshonorar på 9 900 kroner, uansett hvem som sier opp avtalen. Nemnda forholder seg imidlertid til hvilke poster som faktisk er krevd, og kan ikke se at posten på 9 900 kroner gjelder tilretteleggingshonoraret, jf. fakturaen av 5. september 2023.

Klager skal dermed ikke dekke «oppgjørsgebyret» på 9 900 kroner.

Megler har i tillegg krevd dekket «redusert markedspakke», som oppfattes å være markedspakken skjønnsmessig redusert for hvilke arbeidsoppgaver som var utført på oppsigelsestidspunktet.

Oppdragsavtalen kan tilsi at megler som utgangspunkt kan kreve markedspakken dekket fullt ut ved oppsigelse, ettersom det fremgår på side 6 at «oppdragsgiver betaler tillegg (spesifisert på side 2)». På side 2 i parentes bak markedspakke fremgår imidlertid «salgsoppgave, tekstforfatter, salgsplakater», noe som tyder på at pakken bare kan kreves fullt ut dersom boligen faktisk blir markedsført når oppdraget blir sagt opp. Det var ikke tilfellet her. Meglerforetaket skriver selv i dok. 8.0 at «markedspakken er avtalt til kr 15.500,- inkl mva for ordinær salgsprosess hvor boligen markedsføres» (nemndas utheving).

Når det gjelder hva som eventuelt kan kreves for markedsføring der oppsigelse skjer før selve markedsføringen, er dette uklart. Til sammenlikning fremgår det for utlegg at «påløpte» utlegg kan kreves ved oppsigelse. Noen tilsvarende presisering er ikke inntatt for kategorien «tillegg», som for øvrig avviker fra kategoriene «vederlag» og «utlegg» som er benyttet i eiendomsmeglingsloven. Nemnda mener at det ikke er klart – slik oppdragsavtalen er formulert – om markedspakken, eller deler av den, kan kreves dekket ved oppsigelse, i et tilfelle der oppsigelsen er foretatt før markedsføringen faktisk er gjennomført. Nemnda bemerker for øvrig at «redusert markedspakke» som meglerforetaket nå krever, synes å inkludere flere vanlige driftskostnader som ikke gjelder markedsføring, jf. innklagedes redegjørelse i dok. 8.0.

Nemnda mener det ikke var klart overfor forbruker om markedspakken kunne kreves dekket ved oppsigelse før markedsføringen var gjennomført, og i så fall hvor mye. Ved tvil om tolkningen av avtalevilkår som ikke er individuelt forhandlet, og som inngår i en avtale mellom en forbruker og en næringsdrivende, skal vilkåret tolkes til fordel for forbrukeren, jf. avtaleloven § 37 første ledd nr. 3. I dette tilfellet mener nemnda at èn rimelig tolkning er at meglerforetaket verken kan kreve hele eller deler av markedspakken ved oppsigelse der markedsføring ikke er gjennomført. I tråd med avtaleloven § 37 første ledd nr. 3 legges dette tolkningsalternativet til grunn.

Klager plikter dermed verken å dekke posten «oppgjørsgebyr» eller posten «redusert markedspakke».

For øvrig fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] plikter ikke å betale postene «oppgjørsgebyr» og «redusert markedspakke» i faktura fra meglerforetaket. For øvrig fører klagen ikke frem.