Klage nr:
038/09
Avgjort:
13.05.2009
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen
Foretakets navn:
Advokat Camilla Sem Eiendom AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 13.mai 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Den ene av klagerne og en tredje person solgte en leilighet i Tyrkia gjennom innklagede som eiendomsmegler. Overskjøtingen og oppgjøret ble etter klagernes oppfatning forsinket og klagerne bestrider at innklagede kan trekke utlegg i forbindelse med dette fra klientkontoen.
Innklagede er representert ved advokat. I fremstillingen benyttes i hovedsak betegnelsen «innklagede».
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klagerne ønsker en tilbakeføring av meglerprovisjonen, helt eller delvis, og tilbakebetaling av 17000 kroner som klagerne mener er urettmessig innbetalt til innklagedes kontraktsmedhjelper.
Klagerne mener sekundært at innklagede ikke har opptrådt i tråd med eiendomsmeglingslovens § 6-3. Klagerne mener dette er erstatningsbetingende.
Den ene klageren og en annen navngitt person, heretter kalt J, sto som oppdragsgivere og signerte oppdragsavtalen som ble undertegnet av en meglerassistent fra innklagedes side.
Provisjonen var høy og ble satt til fem prosent. Innklagede begrunnet dette med at salg av eiendom i utlandet ville medføre merarbeid i forhold til tilsvarende eiendom til salgs i Norge.
Den 24. juni 2008 kom det inn bud som ble akseptert av begge oppdragsgiverne. Innklagede benyttet seg av en kontraktsmedhjelper, for å få tinglyst skjøte. Kjøperne ble bedt om å gi fullmakt til dette. J ble ifølge klagerne bedt om å betale 17 000 kroner kontant til kontraktsmedhjelperen for dekning av skjøtekostnader. Ifølge klagerne hevder innklagede deretter at det var J som benyttet kontraktsmedhjelperen som sin kontraktsmedhjelper. Klagerne poengterer at J aldri har bedt kontraktsmedhjelperen om bistand. Klagerne hevder at J ble instruert av meglerassistenten om å ta kontakt med kontraktsmedhjelperen og betale ham kr 17 000 for tinglysningskostnader.
Kjøpekontrakten ble signert 22. september 2008 og kjøperne fikk overlevert nøklene. Klagerne viser til at det var en forutsetning for dem at oppgjøret skulle skje så snart kjøperne hadde akseptert eiendommen og fått utlevert nøklene. Innklagede har imidlertid stått fast på at oppgjøret ikke kan foretas før skjøtet er tinglyst og innklagede i hende. Dette til tross for at det i kontrakten står «skal skjøte oppbevares i depot hos megler til fullt oppgjør har funnet sted». Klagerne informerer om at kjøperne innbetalte kjøpesummen den 22. september 2008.
Klagerne mener at prosessen rundt skjøte er blant innklagedes viktigste ansvarsområder. Klagerne spør om dette kan settes bort til hvem som helst uten at innklagede har det overordnede ansvaret.
På klagetidspunktet er det over fem måneder siden de nye eierne flyttet inn uten at klagerne har mottatt oppgjør for eiendommen.
Kontraktsmedhjelperen nekter å utferdige skjøteprosessen selv om han har mottatt kr 17 000 for dette. Innklagede har verken bidratt til dialog eller gjort forsøk på å følge opp sin medkontrahent. Forholdet til kontraktsmedhjelperen vurderes politianmeldt.
Innklagede har på klagetidspunktet bekreftet på mail at skjøtet er tinglyst. Klagerne antar disse opplysningene har kommet frakontraktsmedhjelperen. Kontraktsmedhjelperen sitter fortsatt med fullmakten fra kjøperne. Etter det klagerne er kjent med er ikke denne annullert og dette byr ifølge klagerne på utfordringer for både kjøperne og selgerne.
Klagerne mener innklagede opptrer som om han ene og alene har disposisjonsrett over pengene på klientkonto ved at han bekrefter overfor kjøperne at de kan benytte seg av en annen part i Tyrkia for å få utlevert skjøte. Innklagede orienterte klagerne at dette ville belastes fra klientkontoen. Dette til tross for at klagerne allerede har betalt innklagedes kontraktsmedhjelper for det samme oppdraget. Klagerne er av den oppfatning at de har disposisjonsrett over kontoen etter innflytting av nye eiere og at uttak krever godkjenning fra klagerne.
Klagerne opplever at innklagede har vært en motpart og spør hva de har betalt kr 74 500 i provisjon for.
Innklagede anfører:
Innklagede mener tvisten må forståes i sammenheng med andre tvister mellom klagerne og innklagede.
Konflikten springer ut av et oppdrag for salg av 62 leiligheter i Tyrkia. Klagerne og hans partner J kontaktet innklagede i desember 2007 som fikk i oppdrag å selge leilighetene på det norske markedet for Eiendom AS. Eiendom AS ved kontraktsmedhjelperen skulle sørge for hjemmelsoverføring til kjøperne. Etter en underliggende avtale med et tyrkisk entreprenørselskap skulle dette selskapet levere leiligheter til Eiendom AS etter en betalingsplan som ikke hadde sammenheng med inntjeningen fra salgene i Norge. Da Eiendom AS ikke fulgte opp sine forpliktelser til entreprenørselskapet nektet entreprenørselskapet å levere leiligheter til selskapet.
Eiendom AS har siden tvisten med entreprenørselskapet oppsto høsten 2008 påstått at innklagede har opptrådt illojalt mot selskapet, og at innklagede skal ha inngått samarbeid med entreprenørselskapet for å sabotere selskapets mulighet til å oppfylle sine forpliktelser. Eiendom AS begjærte på dette grunnlag midlertidig forføying/arrest med innklagede som saksøkt, for å hindre at penger skulle utbetales til entreprenørselskapet eller tilbakebetales kjøperne. Ved rettskraftig kjennelse tapte selskapet saken fullstendig.
Etter at entreprenørselskapet hevet sin avtale med Eiendom AS, hadde ikke selskapet noen leiligheter å levere til kjøperne. Uten leiligheter kunne ikke selskapet AS oppfyllekjøpekontraktene og konflikten involverte dermed også de norske kjøperne. Med ett unntak har alle kjøperne hevet kontraktene med Eiendom AS og krevd pengene tilbakeført.
Parallelt med dette har Eiendom AS klaget innklagede inn for Kredittilsynet med påstand om at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk overfor selskapet. Ved brev datert 20. januar 2009 erklærte Kredittilsynet at det ikke var hensiktsmessig å gå videre med saken fra tilsynets side.
Eiendom AS har også klaget innklagede inn for Advokatforeningens disiplinærutvalg. Leiligheten som blir omtalt i klagesaken ligger i samme område som de omtalte leiligheten. Innklagede viser til at både klagerne og J er oppdragsgivere. Etter det innklagede har forstått, har J ikke sluttet seg til klagesaken. Etter innklagedes oppfatning kan ikke klagesaken behandles på en forsvarlig måte uten at sammenhengen med den omtalte konflikten blir klarlagt.
Innklagede mener klagen må avvises.
Innklagede viser til at deler av kravet allerede er oppgjort. Hva gjelder de påståtte utleggene på kr 17 000 som ble innbetalt kontraktsmedhjelperen, er disse tilbakebetalt til J. Eventuell konflikt mellom klagerne og J er et forhold som faller utenfor Reklamasjonsnemndas myndighetsområde.
J og klagerne er formelt å anse som private oppdragsgivere i henholdt til det inngitte oppdragsskjemaet. Realiteten er at de i dette salget har opptrådt som forretningspartnere i en rent kommersielt motivert transaksjon. Klagerne driver næringsvirksomhet innen eiendom gjennom Eiendom AS. Preget av næringsvirksomhet bekreftes ved at klagerens kone sammen med klageren har inngitt klagen, til tross for at hun ikke er part i oppdragsavtalen. Hun er derimot styreleder i Eiendom AS.
Ansvarsfordelingen mellom innklagede og oppdragsgiver angående hjemmelsoverføringen er sentralt i saken. Av klagen fremkommer det at klagerne har tatt ut forliksklage mot kjøperne i denne saken. Kravene som reises i forliksklagen har direkte relevans for spørsmålet om det er klagerne eller innklagede som er ansvarlig for utarbeidelse av skjøte.
Innklagede påpeker at det ikke foreligger litispendens i juridisk forstand, men at de samme hensynene gjør seg gjeldende så lenge spørsmålene Reklamasjonsnemnda skal behandle vil bli gjort til gjenstand for domstolsbehandling. Innklagede mener Reklamasjonsnemnda av denne grunn ikke bør behandle denne klagen, i hvert fall ikke før det fattes en rettskraftig avgjørelse i Forliksrådet eller domstolene.
Innklagede mener flere sentrale spørsmål dreier seg om vurdering og tolkning av bevis. Innklagede mener saken ikke kan opplyses i tilstrekkelig grad uten muntlig saksbehandling og at hensynet til kontradiksjon tilsier at Reklamasjonsnemnda ikke bør behandle klagen.
Innklagede mener bestrider at det foreligger grunnlag for klagernes krav, men finner det ikke hensiktsmessig å gå nærmere inn på de materielle delene av klagen på dette tidspunktet.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klagerne opplyser at de sammen med familien samt J og hans familie kjøpte eiendommen i Tyrkia til ferieformål. Eiendommen ligger to mil fra byen der det andre prosjektet ligger. Beløpet som ble betalt, var kr 1 700 000. Klagerne hadde på dette tidspunktet ikke noe eget selskap.
Klagerne opplyser at J og ektefellen har valgt å engasjere egen advokat, og ønsker å føre privatrettslig sak mot innklagede fordi de opplever at de blir dratt inn i en pågående uenighet med innklagede i andre saker de ikke er part i. J fikk fullmakt til å ta hånd om det aktuelle salget.
Klagerne fører saken på egen hånd, som forbrukere. Klagerne bestrider at det ikke er enigheten mellom dem hva gjelder fordeling av tilbakebetaling av midler. Klagerne viser til oversendt oppgjørsinstruks oversendt innklagede.
Klagerne bestrider at salget var en ren kommersiell transaksjon og at hjemmelshaverne til eiendommen er forretningspartnere. Klagerne mener innklagede blander to ulike salgsoppdrag med ulike oppdragsgivere, herunder prosjektet i nabobyen og klagernes private villa. Eiendommen ble solgt i september 2008 for 1 490 000 kroner. Klagerne mener dette er et forsøk på å ikke besvare klagen.
Prosjektet i nabobyen er under behandling i Advokatforeningens disiplinærutvalg.
Klagerne opplyser de fikk opplysninger fra innklagede om at skjøtet var ferdig tinglyst i og klar for avhenting den 25. februar 2009. Klagerne spør hvordan innklagede har fått opplysningene om skjøtet dersom de ikke benytter seg av kontraktsmedhjelperen. Klagerne mener det er meningsløst å fremstille kontraktsmedhjelperen som Js kontraktshjelper. J og kjøperne dro til Tyrkia for å hente ut skjøte. Skjøte var ikke på skjøtekontoret og J og kjøperne reiste hjem med uforrettet sak.
Klagerne bekrefter at beløpet på kr 17 000 er tilbakeført, og ikke lenger gjenstand for klagen.
Klagerne mener likevel det er innklagedes oppgave å påse at skjøteakten blir ivaretatt og at han ikke kan fritas for hovedansvaret.
Klagerne mener det ikke medfører riktighet at det pågår parallell behandling for domstolene i sakens anledning. Klagerne mener det sentrale er hvordan kontrakten mellom partene skal tolkes. Klagerne påpeker at kjøperne har bebodd eiendommen siden september 2008 uten at klagerne har fått oppgjør. Klagerne mener følgende er sentralt i forliksklagen med kjøperne er «hvordan vi kan komme til en minnelig avtale til megler tar ansvar for skjøteakten». Temaet for denne klagen er innklagedes plikter i forhold til skjøteakten, grunnlaget for særdeles høy meglerprovisjon, og gjennomgang av innklagedes håndtering av saken med særlig vekt på eiendomsmelingslovens § 3-6 og 6-3.
Klagerne mener klagen ikke omhandler næringsvirksomhet. Klagerne mener klagen er en forbrukerklage.
Klagerne påpeker at innklagede i prosessen ikke har skilt mellom ulike oppdrag, oppdragsgivere, selskapet og klagerne som privatpersoner. Dette har blant annet ført til at J har blitt forvirret i forhold til roller, og ønsker å føre sak mot innklagede.
Klagerne påpeker at man som oppdragsgivere, herunder om oppdraget gjelder næringsvirksomhet eller privat salg, henvender seg til profesjonelle aktører. Klagerne viser til eiendomsmeglingsloven § 3-6 om at eiendomsmeglere «skal bevare taushet ovenfor uvedkommende om det de under utførelsen av sitt arbeid eller verv får vite om noen personlige forhold eller drifts- og forretningsforhold».
Klagerne leste brev utsendt av innklagede til «undertegnede i saken» som omhandlet salget av leiligheten, med kopi til J og kjøperne. I dette brevet henvises det til anliggende som gjelder selskapet og klagerne har bedt innklagede redegjøre for hvorfor innklagede har ansett informasjonen om selskapet av betydning for J og kjøperne, herunder arrestkrav og pågående uenigheter i andre oppdrag med innklagede.
Innklagedes svar gjelder også i stor grad et annet oppdrag, ikke salget av den aktuelle leiligheten. Klagerne påpeker at det andre oppdraget er et oppdrag mellom selskapet og klagerne bekrefter at det i den saken er stor uenighet mellom partene. Saken for Byfogdembete gjaldt en forføyingssak mot innklagede. Denne ble ikke tatt til følge på grunn av innklagedes påstand om at de var lojale mot selskapet. Klagerne mener det i ettertid har vist seg at dette ikke medførerriktighet. Vedrørende saken mot innklagede som ble oversendt Kredittilsynet i november 2008, mener klagerne at denne ikke har vunnet frem fordi det er avdekket ytterligere bevis i saken. Dette er en prosess som foretas av selskapets advokater.
Klagerne mener klagesaken ikke kan eller må blandes med de øvrige oppdragene som innklagede har påtatt seg.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om nedsettelse av innklagedes honorar og krav om erstatning.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning reiser saken problemstillinger som fordrer bevisførsel utover den som kan fremlegges for Nemnda. Reklamasjonsnemnda finner at saken er uegnet for den type forenklet saksbehandling som Nemnda skal følge.
Konklusjon:
Saken avvises.