RFE-2024-078

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. februar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:      
v/advokat Rune Mykkeltvedt
Advokatfirmaet Hjort AS

Innklaget:    
Nordvik Lørenskog
v/advokat Paul Henning Fjeldheim
Advokatfirmaet Fjeldheim AS

Saken gjelder:               Brudd på meglers omsorgs- og rådgivningsplikt og krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

 Klagerne, eier av seksjon 2, ønsket å oppføre ny bolig på tomten de eide sammen med seksjon 1. Eierne av seksjon 1 samtykket til dette. Klagernes intensjon med oppføringen av den nye boligen var å flytte inn i denne og selge seksjon 2. I den anledning engasjerte de innklagede meglerforetak til å bistå med salget. Underveis i forbindelse med gjennomgang av arealregnskapet med arkitekt, ble det klart at det var nødvendig å senke seksjon 1 sin terrasse for å få det til å gå opp. Naboen motsatte seg dette og ønsket derfor likevel ikke å medvirke til reseksjoneringen. Salget av seksjon 2 ble gjennomført før seksjoneringen, og klagerne rådførte seg derfor med megleren og spurte uttrykkelig om dette ville kunne skape problemer for gjennomføringen av salget. Dette ble avkreftet av megleren, etter å ha rådført seg med fagansvarlig. Når det senere viste seg at det ikke var mulig å få gjennom reseksjoneringen, ble kjøpet hevet. Hevingskravet fra kjøperne medførte et stort tap for klagerne som de krever erstattet av meglerforetaket. Spørsmålet i saken er om megleren gjennom å ikke ha advart klagerne om at manglende seksjonering kunne by på problemer for klagerne og kjøper, har brutt sin omsorgs og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk. Videre om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klagerne krever 654 201 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne ønsket å oppføre en ny enebolig på tomten hvor det fra før av var oppført to boliger, henholdsvis seksjon 1 og klagernes seksjon 2. Eierne av seksjon 1 samtykket til oppføringen 28. januar 2022. Arkitekten som bisto klagerne i byggesaken, og som også utformet samtykket som ble signert av seksjon 1 hadde, ved utarbeidelse av eiendommens arealregnskap, lagt til grunn at en terrasse tilhørende seksjon 1 skulle senkes for å komme under tillatt utnyttelsesgrad. I SMS-korrespondanse med seksjon 1 den 8. mars 2022 ble det avklart at dette ikke var partenes intensjon.

Byggetillatelse ble gitt i mai 2022 og byggearbeidene ble påbegynt. I oktober 2022 tok klagerne kontakt med eier av seksjon 1, for å få gjennomført reseksjoneringen. Eier av seksjon 1 gjorde da gjeldende at de ikke ville underskrive på reseksjoneringspapirene før de hadde fått en bekreftelse fra plan- og bygningsetaten om at de ikke ville måtte senke sin terrasse.

Klagernes formål med oppføringen av den nye seksjon 3, hadde hele tiden vært å selv flytte inn for så å selge seksjon 2. De engasjerte derfor innklagede meglerforetak til å bistå med salget. Oppdragsavtale ble inngått 6. oktober 2022. I den anledning ble det snakket nærmere om når eiendommen kunne legges ut for salg, samt at det blant annet gjensto seksjonering.

Den manglende seksjoneringen var videre et tema ved utarbeidelse av salgsoppgaven. I den forbindelse spurte klagerne megler uttrykkelig om hvorvidt den manglende seksjoneringen ville kunne skape utfordringer for dem selv, eller en fremtidig kjøper. Megleren bekreftet at dette ikke ville bli noe problem. Utkast til salgsoppgave ble oversendt 3. desember 2022, hvoretter megleren påfølgende dag foreslo å innta en supplerende tekst i salgsoppgaven, for å hensynta den manglende seksjoneringen. Av ukjent grunn ble aldri den supplerende teksten tatt inn i salgsoppgaven.

Underveis i budrunden ba klagerne nok en gang om at megler bekreftet at den manglende seksjoneringen ikke ville bli noe problem. Dette ble på nytt bekreftet, hvor klagerne sågar fikk opplyst at megler hadde vært i kontakt med juridisk avdeling hos meglerforetaket og fått bekreftet at salget kunne gjennomføres uten problemer, hverken for kjøper eller selger.

Kjøpekontrakt ble undertegne 13. februar 2023. Ved utarbeidelse av kjøpekontrakten ble det inntatt bestemmelser i punkt 5.1 og 6 om at eiendommen skulle overføres fri for heftelser, med avtalt overtakelse 1. mai 2023. Dette skulle gitt megler en oppfordring til å avklare at heftelsesfri overdragelse av seksjonen faktisk lot seg gjennomføre.

Etter salget gjenopptok klagerne prosessen for å få gjennomført reseksjoneringen. I den anledning krevde eier av seksjon 1 at det ble engasjert en felles advokat for å bistå i prosessen. Advokat ble engasjert for dette oppdraget i mai 2023, altså flere måneder etter salget. Før dette hadde klagerne ikke vært bistått av advokat, noe megler var godt kjent med.

Eier av seksjon 1 ville fortsatt ikke medvirke til reseksjoneringen. Da seksjonering er en forutsetning for lovlig å kunne pantsette en seksjon, jf. eierseksjonsloven § 3 annet ledd, var det ikke mulig å overføre klagernes pant fra seksjon 2 til seksjon 3. Dette medførte at det ikke var mulig å gjennomføre en heftelsesfri overføring av seksjon 2, slik forutsatt. Overtakelse ble likevel gjennomført 1. mai 2023 som avtalt, hvor kjøperne først ble gjort klar over rettsmangelen ved brev fra meglerforetaket i august 2023.

Som følge av at eiendommen ikke var heftelsesfri, ble imidlertid aldri kjøpesummen fristilt til klagerne. Klagerne reklamerte på utførelsen av megleroppdraget 10. august 2023. Av korrespondansen som deretter fulgte, anbefalte meglerforetaket selv at avtalen ble hevet, jf. e-post fra fagansvarlig 17. august 2023.

Da saken fortsatt ikke hadde funnet sin løsning ved årsskiftet, hevet kjøper avtalen 18. januar 2024. I forbindelse med hevingen opplevde klagerne at meglerforetaket ved juridisk direktør erkjente ansvar og inntok en positiv og løsningsorientert holdning. Etter oppfordring fra juridisk direktør i foretaket, oversendte derfor klagerne den 18. januar 2024 en oversikt over samtlige tap de var påført i saken.

I brev fra meglerforetaket 12. februar 2024, ble imidlertid ethvert krav avvist. Dette likevel slik at meglerforetaket hadde besørget at dokumentavgiften ble tilbakeført til kjøper og hjemmelen tilbakeført til klagerne.

Klagerne tar på det sterkeste avstand fra meglerforetakets forsøk på å fremstille saken som at klagerne har hatt en bevisst dobbeltkommunikasjon med kommunen, naboen (seksjon 1) og megler. Dette er en misvisende fremstilling av faktum. Klagerne gav ikke seksjon 1 bekreftelse på at deres terrasse ikke skulle rives. Det var arkitekten som bisto klagerne i byggesaken som hadde forutsatt at terrassen til seksjon 1 skulle senkes, og lagt dette til grunn i søknaden inngitt 1. mars 2022. Først etter at søknaden var inngitt, ble dette oppdaget av klagerne og seksjon 1, hvorpå klagerne den 8. mars 2022 avklarte at rivning ikke var deres intensjon. Dette er også forhold megler var godt kjent med.

I oktober 2022 ga eierne av seksjon 1 beskjed om at de ikke ville signere seksjoneringspapirene før de hadde fått en bekreftelse fra plan- og bygningsetaten om at de ikke ville måtte senke sin terrasse. Dette ble formidlet til megler, sågar slik at klagerne i SMS til megler 6. oktober 2022 omtalte seksjoneringen som et «mareritt». Meldingen fra seksjon 1 til kommunen ble registrert på kommunens nettsider 28. november 2022, altså før utkastet til salgsoppgave ble oversendt klagerne 3. desember 2022. At megler kontrollerer at salgsoppgaven er oppdatert på tidspunktet for ferdigstillelse, må forventes. Dette er også et krav etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 fjerde ledd, jf. tredje ledd. Av salgsoppgaven fremgår det også uttrykkelig at det er «innhentet opplysninger fra kommunen og andre relevante kilder».

Meglerforetaket viser til en melding til [kommunen] hvor eierne av seksjon 1 hevder at de ved undertegnelsen av erklæringen av 28. januar 2022 uttrykkelig ga beskjed om at de ikke samtykket til fjerning av sin terrasse, og at klagerne skal ha bekreftet at det kun var deres terrasse som skulle fjernes. Dette stemmer ikke. Ved signering av erklæringen 28. februar 2022 var ikke dette et tema. Hvis dette var blitt problematisert allerede ved signering, ville det vært naturlig at erklæringen ble endret i overenstemmelse med dette. Meldingen det vises til, er meldingen eierne av seksjon 1 sendte til kommunen i slutten av november 2022, altså åtte måneder etter at søknaden var inngitt. På dette tidspunktet hadde tvisten om seksjoneringen mellom klagerne og eierne av seksjon 1 tilspisset seg, hvorpå eierne av seksjon 1 tydelig har tilpasset faktum for å styrke sin sak.

Det er selvsagt ikke klagerne selv, men arkitekten, som utarbeidet erklæringen, hvorpå erklæringen ble signert av klager uten at han tenkte noe nærmere over dette. Erklæringen fikk dermed en ordlyd i overensstemmelse med arkitektens forutsetninger, uten at dette samsvarte med klagernes intensjon. Under enhver omstendighet ligger disse forhold langt forut for inngåelsen av oppdragsavtalen. På tidspunktet for inngåelsen av oppdragsavtalen, var tvisten mellom klagerne og eierne av seksjon 1 utvilsomt en realitet, hvilket megler var godt kjent med. Til dette kommer at megleren også er en venn av klager, slik at han selvsagt var underrettet om de problemer de sto overfor. Det er også feil når det hevdes at «byggesaken klagerne viser til, og hevder megler skulle fulgt/søkt opp på Oslo kommunes sider for innsyn, gjelder bygging på naboeiendommen. Hele saken er på [kommunens] sider for saksinnsyn. Der lå også den ovennevnte meldingen fra eierne av seksjon 1 av 28. november 2022.

Realiteten i saken er med andre ord ikke at det har funnet sted en «dobbeltkommunikasjon […] og at det skapte problemer for en ellers meget kurant reseksjonering», slik meglerforetaket hevder. Problemet er at megleren ikke har maktet å innse hvilke utfordringer den manglende reseksjoneringen kunne medføre. Dette til tross for at forholdet gjentatte ganger ble tatt opp av klagerne, herunder forelagt foretakets fagansvarlig. Da megler i stedet for å be klagerne om å undersøke forholdet nærmere ga uttrykkelig klarsignal for å gå videre med salget, har megler etter denne sides syn gjort seg skyldig i brudd på god meglerskikk og det strenge profesjonsansvaret som påhviler eiendomsmeglere. Oppdragsgiver må kunne stole på at positiv informasjon fra megler er korrekt og ikke risikere å bli påført omfattede tap som følge av at boligen selges med en vesentlig mangel, i vårt tilfelle manglende mulighet til å slette registrert pant.

Ansvarsgrunnlag
Megler har brutt kravene til god meglerskikk ved å bekrefte at det var greit å gå videre med salget, selv om man var godt kjent med at seksjonering ikke var i orden og til tross for at klagerne gjentatte ganger uttrykkelig stilte spørsmål ved om dette kunne bli et problem.

Meglerforetakets plikter følger blant annet av eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, hvor det heter at meglerforetaket skal «opptre i samsvar med god meglerskikk» og yte omsorg både for kjøper og selgers interesser. Etter annet ledd plikter foretaket å gi «råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne». Når selger flere ganger uttrykkelig spør om manglende seksjonering kan være av betydning for salget, må det imidlertid ligge innenfor meglerens rådgivningsplikt å oppfordre til at spørsmålet tas opp med en advokat eller andre med kompetanse på området. Når megleren tvert imot, og gjentatte ganger, bekrefter at dette ikke vil by på problemer, må det klart foreligge et ansvarsbetingende brudd på meglers aktsomhetsplikt.

Klagerne stilte selvsagt ikke krav om at meglerforetaket skulle sørget for at seksjoneringen kom i orden, men som et minstekrav måtte man imidlertid kunne forvente at det ble oppfordret til å ta spørsmålet opp med en advokat, dersom man ikke selv var sikker på konsekvensene av manglende reseksjonering.

Selve salgsprosessen og hva som skal til for å selge en heftelsesfri eiendom, er eiendomsmeglerens domene og kompetanseområde. Dette må særlig gjelde da meglerforetaket også påtok seg rollen som oppgjørsansvarlig, hvor heftelsesfri overføring av eiendommen var inntatt som en forutsetning.

Videre kan det ikke være tvil om at det foreligger årsakssammenheng mellom meglers anbefaling om å gå videre med salget og kjøpers heving av avtalen som følge av rettsmangelen. Meglerforetaket plikter dermed å erstatte klagernes økonomiske tap. Det kravet som ble fremmet i brev 18. januar 2024, var som nevnt farget av foretakets oppfordring om å kreve dekket samtlige tap.

Økonomisk tap
Klagerne vil imidlertid begrense sitt krav til kostnader som kan føres tilbake til de feil som er begått. For det første gjelder dette krav om dekning av hevingskravet fra kjøper, hvor det opprinnelig ble krevd dekket kr 449 033, men hvor man som nevnt har fått refundert omkostningene på kr 310 962, slik at det gjenstår kr 138 071. Det skal for ordens skyld gjentas at meglerforetaket selv anbefalte heving i e-post 17. august 2023, noe som gjør det vanskelig å forstå hvorfor dette ikke er kostnader som kan erkjennes.

Videre hadde klagerne i perioden mai 2023 til januar 2024 rentekostnader på kr 564 667,30 som følge av at kjøpesummen ikke kunne gå til nedbetaling av lån. Slik denne side ser det, er det imidlertid mer naturlig å kreve dekket de leieinntektene klagerne ville hatt på seksjon 2 i denne perioden dersom megleren ikke hadde gått god for at det var trygt å selge.

Seksjon 2 består av en hoveddel og en utleiedel, hvor månedlig markedsleie for hoveddelen antas å være 35 000 kroner og hybeldelen 13 500 kroner, totalt kr 48 500 pr. måned. For perioden fra overtakelse i mai 2023 til og med tidspunktet for heving i januar 2024 (9 måneder) ville dette utgjort en leieinntekt på kr 436 500. For å klare belastning ved verken å få inn leieinntekter eller å få nedbetalt lånet, måtte klagerne låne 100 000 kroner av familie. Lånet ble overført 4. november 2023. Beløpet er gått med til å håndtere konsekvensene av at klagerne har sittet med fulle kostnader på to boliger uten leieinntekt, og er som nevnt tapt. Lånet må likevel selvsagt betales tilbake. Dette kreves dekket av meglerforetaket.

Hvilke avtaler klagerne har inngått med kjøper, er selvsagt ikke av betydning for de ansvarsbetingende forhold i saken. De avtaler som er inngått, har sin bakgrunn i at kjøper (som er en småbarnsfamilie) helt uforskyldt er satt i denne situasjonen. Klagerne har vært opptatt av at kjøper ikke skal bli skadelidende. De krav som er fremsatt, utgjør således reelle tap for klagerne.  Hva som i etterkant av hevingen er avtalt i leie mellom klagerne og kjøper, er selvsagt uten betydning. Dette er som nevnt gjort for å hjelpe kjøper i den situasjonen de uforskyldt er blitt satt i som følge av at megler anbefalte å gå videre med salget. Til dette kommer at kjøper går glipp av all prisstigning ved måtte leie fremfor å eie.

I relasjon til kravet mot meglerforetaket, er det sentrale at klagerne kunne leid ut boligen og hybeldelen til en markedspris på 48 500 kroner. Hovedenheten har et samlet BRA på 183 m2. Av dette utgjør hybelen ca. 35 m2. Hoveddelens BRA utgjør dermed ca. 148 m2. Undersøkelser på Finn.no viser at det nylig ble lagt ut en del av en tomannsbolig på 139 m2 for 32 000 kroner pr. måned. Eiendommen synes å ha mange av de samme kvaliteten som i vår sak, men slik at hovedenheten til klagerne synes å være i noe nyere stand. Da klagernes bolig i tillegg er noe større, er det nærliggende å anslå markedsleie på hovedenheten til 35 000 kroner pr. måned. Tapet må beregnes fra kontrakten ble inngått til hevingen fant sted. Det vil si fra 13. februar 2023 til 18. januar 2024 = 11 måneder og 5 dager. Avrundet til 11 måneder oppjusteres tapsposten til 533 500 kroner. Meglerforetaket har imidlertid rett i at leieinntekten ville blitt beskattet med 22 % slik at kravet må reduseres med kr 117 370 (533 500 x 22 %).  Leietapet utgjør etter dette 416 130 kroner. Hybelen leies i dag ut for kr 13 500, som dermed ikke kan bestrides å utgjøre markedsleie.

Kjøpers krav på 89 265 kroner til arbeider i boligen, knytter seg til slikt som sliping av gulv og arbeider på bad. Kjøpers beskrivelse av dette som «investerings-/oppussingskostnader», er derfor noe misvisende. Arbeidene har vært et utslag av kjøpers egne ønsker og preferanser og ikke reparasjon av forhold som skyldes slit og elde.  «Investerings-/oppussingskostnadene» har dermed ikke objektivt sett tilført eiendommen noen verdistigning, og utgjør dermed et direkte tap for klagerne. Når det gjelder kjøpers mellomfinansieringskostnader på 48 806 kroner, kan ikke klagerne se at det skulle være grunnlag for reduksjon. Det private lånet på 100 000 kroner har gått med til å håndtere konsekvensene av saken og er følgelig tapt. Likevel må lånet selvsagt betales tilbake. Det oppdaterte kravet utgjør etter dette 654 201 kroner. I tillegg kommer pådratte advokatutgifter.

Tilsynsrapport fra [kommunen] av 14. oktober 2024, som angivelig skal vise at det er «klagers mange og pågående konflikter med naboer og [kommunen] som er årsaken til at eiendommen ikke har latt seg reseksjonere» er en påstand som ikke har rot i virkeligheten. Grunnen til at eiendommen ikke har latt seg reseksjonere, er at seksjon 1 har nektet å underskrive på reseksjoneringspapirene før de har fått en bekreftelse fra plan- og bygningsetaten om at de ikke ville måtte senke sin terrasse. Dette var noe som allerede var godt kjent på tidspunktet for utførelsen av megleroppdraget, og noe klager har vært tydelige på helt siden inngivelsen av klagen 30. april 2024.

Det har aldri vært anført, slik meglerforetaket påstår, at det er årsakssammenheng mellom meglers håndtering av saken og det faktum at eiendommen ennå ikke er reseksjonert.  Det som anføres, er at det er en klar årsakssammenheng mellom det faktum at meglerforetaket anbefalte selger å gå videre med salget selv om det var klart at reseksjoneringen ikke var i orden, og at kjøper hevet avtalen som følge av rettsmangel 18. januar 2024. Det er tap i den forbindelse som nå kreves erstattet.

Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede har ikke erkjent ansvar.

Klagerne og kjøperne inngikk den 18. november 2023 «Avtale om heving av kjøp» og «Addendum til avtale om heving av kjøp». Heving ble erklært den 18. januar 2024 og meddelt innklagede samme dag. Avtalene var ukjent for innklagede inntil disse ble oversendt fra partene den 18. januar 2024.

Den inngåtte hevingsavtalen er høyst uvanlig og helt ubalansert. Det fremkommer bl.a. av avtalen at kjøperne ikke skal betale noen form for kompensasjon for å ha bodd i boligen fra 1. mai 2023 til heving blir erklært av kjøperne den 18. januar 2024. Kjøperne skal iht. avtalen, i tillegg til å ha bodd gratis i boligen i 8 ½ måned, også beholde leieinntektene fra hybelleiligheten i den samme perioden. I tillegg har klagerne påtatt seg å dekke bl.a. kjøpernes rentekostnader og investeringer / oppgradering av boligen. Det fremkommer også en rett for kjøperne til å leie boligen etter heving og det skal da heller ikke betales noe depositum/ikke stilles noen sikkerhet. Leiekontrakten pkt. 2 åpner videre for at leierne/de tidligere kjøpere kan kjøpe boligen på et senere tidspunkt. Klagerne var ikke representert ved advokat ved inngåelse av avtalen.

Innklagede beklager at det i salgsoppgaven ikke klart fremkom at eiendommen var under reseksjonering, men det bestrides at denne unnlatte opplysningen ville medført noe annet resultat for klager hva gjelder salget. Det bestrides videre at innklagede hadde plikt til å fraråde klager å gjennomføre salget før reseksjoneringen var sluttført. Innklagede hadde ikke noe oppdrag på reseksjoneringen, og dette var noe klager selv skulle forestå og som de selv har opplyst å ha fått bistand med av advokat i mai 2023.

Det er ubestridt at kjøperne de facto var kjent med at eiendommen skulle reseksjoners. Hva dette innebar var også kjent for kjøperne, som begge er advokater. Årsaken til at reseksjoneringen ikke lot seg gjennomføre var utelukkende at klagerne kommuniserte en ting til [kommunen] (at naboens terrasse skulle rives slik at utnyttelsesgraden ikke ble overskredet), mens klagerne på den annen side beroliget naboen om at hans terrasse likevel ikke skulle rives. Dette kommer klart frem av naboenes henvendelse til [kommunen] den 28. november 2022 hvor det heter: «Vi har gitt samtykke til at en oppført bod og terrasser i 32B skulle fjernes i forbindelse med oppføring av hus på felles tomt. Ved signering i felles møte med eierne i 32B ga vi ettertrykkelig beskjed om at selvfølgelig samtykker vi ikke til at vår terrasse i 32A fjernes. De bekreftet at det kun var deres terrasser som skulle fjernes.» På tross av bekreftelsene klagerne ga til naboene om at det kun var egne terrasser som skulle fjernes sendte klagerne likevel den 1. mars 2022 inn byggesøknad til [kommunen] med et arealregnskap hvor også naboenes terrasser fremkom som fjernet, og slik at utnyttelsesgraden på klagernes nye hus ble tilsvarende økt.  Klagers påstand om at avviket vedr. riving av naboens terrasse ble oppdaget «først etter at søknaden var inngitt» den 1. mars 2022 stemmer således ikke med hva naboen gjør gjeldende.

Klagers påstand om at avviket vedr. riving av naboens terrasse ble oppdaget «først etter at søknaden var inngitt» den 1. mars 2022 stemmer således ikke med hva naboen gjør gjeldende.  Det fremkommer på [kommunens] sider erklæring egenhendig signert av klagerne samme dato (28. januar 2022) hvor klager skriver

«Jeg bekrefter at jeg, [klagers navn], er tiltakshaver for oppføring av enebolig, samt riving av deler av den eksisterende bebyggelsen på [adresse], gnr/bnr […..]. Jeg godkjenner at søknaden sendes til kommunen.»

Påstanden om at det var arkitekten som bisto klagerne i byggesaken som hadde forutsatt at terrassen til seksjon 1 skulle senkes, og lagt dette til grunn i for søknaden inngitt 1. mars 2022, samsvarer ikke med klagernes avgitte erklæring og naboens opplysninger. Reklamasjonsnemnda bes merke seg at klager egenhendig i erklæringen positivt bekrefter «riving av deler av den eksisterende bebyggelsen på [adresse]».

Megler kan åpenbart ikke ha noen plikt til kontinuerlig å følge med på [kommunens] postlister for å avsløre en oppdragsgivers dobbeltkommunikasjon. Reseksjoneringen var helt uproblematisk og helt standard prosedyre og en ren formalitet, dog basert på at klagerne kommuniserte korrekt og likelydende om utnyttelsesgrad til nabo, kommunen og til megler.

I den grad nemnda skulle komme til at meglers unnlatelse av å innta opplysninger om pågående reseksjonering i salgsoppgaven eller fraråding av salg før reseksjoneringen var sluttført innebærer brudd på god meglerskikk, er dette ikke ansvarsbetingende.

Megler ble aldri gjort kjent med denne dobbeltkommunikasjonen og at det skapte problemer for en ellers meget kurant reseksjonering.  Reklamasjonsnemnda bes videre merke seg at byggesaken klagerne viser til, og hevder megler skulle fulgt/søkt opp på kommunes sider for innsyn, gjelder bygging på naboeiendommen – ikke den eiendommen oppdraget gjaldt.  Reklamasjonsnemnda kan ikke bygge på udokumenterte påstander fra klager, men må basere seg på tidsnær og skriftlig dokumentasjon. Det fastholdes at klager har kommunisert én ting til naboen i 32A og noe annet til kommune, og lyktes dermed i å få tillatelse til å få bygge en større enebolig enn det kommunen nå vil gi ferdigattest til – uten at naboens terrasse rives. Det er utelukkende denne differansen i areal som er årsaken til manglende reseksjonering og kjøpers heving. Det er ikke årsakssammenheng mellom de fremsatte tapspostene og den påstått ansvarsbetingende handlingen fra megler. Alternativt må kravet i sin helhet bortfalle som følge av klagernes medvirkning

Når det gjelder kravet om tapte leieinntekter fra kjøper i perioden mai 2023 til januar 2024, kan ikke klagerne først frasi seg enhver kompensasjon overfor kjøper og i etterkant velte dette påståtte «tapet» / risikoen for en ubalansert avtale over på innklagede. Iht. klagen skal boligen angivelig ha en leieverdi pr. mnd. på 35 000 kroner og hybelen en leieverdi på 13 500 kroner pr. mnd. som grunnlag for det fremsatte kravet. Dette utgjør 48 500 kroner pr. mnd. i 9 måneder, noe som totalt utgjør 436 500 kroner. Partene har verken ønsket å fremlegge den signerte leiekontrakten mellom klagerne og kjøperne eller leiekontrakten for hybelen. Reklamasjonsnemnda bes merke seg at kjøpers krav er basert på en månedsleie for boligen på 35 000 kroner, mens faktisk leie for boligen iht. den usignerte leiekontrakten er 20 000 kroner pr. mnd. Det bestrides også at 48 500 kr. pr. mnd. er markedsleie. Videre er kravet basert på at det er 9 måneder fra innflytting til heving, mens korrekt er 8 ½ måned. Kontraktsdato har ingen relevans for klagernes krav på tapte leieinntekter.  Leieinntekter på boligen og hybelen skulle nettopp kompensert klager for rentekostnader og det skulle evt. ha blitt foretatt en reduksjon i leiebeløpet for å kompensere kjøper for dokumentert tap ved f.eks. mellomfinansiering.

Uavhengig av at kravet i sin helhet bestrides, bemerkes at klager heller ikke har tatt høyde for at leieinntektene ville blitt beskattet med 22%, slik at erstatningskravet alene av denne grunn må reduseres med 436 500 x 22% = 96 030 kroner. Klager har frasagt seg et leiekrav mot kjøper i et sterkt ubalansert hevingsoppgjør, og kan ikke nå forsøke å «rette opp» i dette ved å fremsette et tilsvarende krav mot innklagede.

Når det gjelder kjøpers mellomfinansiering og kjøpers investeringer/oppgraderinger av boligen, gjør klagerne gjeldende at de i hevingsoppgjøret med kjøper har tapt 449 033 kroner med fratrekk for refunderte tinglysingsomkostninger med 310 962 kroner = 138 071 kroner. Hva dette beløpet konkret består av, fremkommer ikke av klagen. I henhold til «Avtale om heving av kjøp» mellom klagerne og kjøperne, datert 18. november 2023, fremkommer det at beløpet består av «Erstatning for investerings-/oppussingskostnader på 89 265 kroner og erstatning for kostnader ved mellomfinansiering på 48 806 kroner. Av oversikten over investeringskostnader, fremkommer det at beløpet vedr. investerings/oppussingskostnader inkluderer alt fra sliping av gulv, kjøp av røykvarslere, kjøp/montering av dusj, garderobeskap og screens, til «Betaling til Stian». Postene utgjør, som det også fremkommer direkte av overskriften, investeringskostnader som er tilført klagernes bolig, og utgjør ikke noe tap for klagerne.

Når det gjelder krav knyttet til dekning av lån på 100 000 kroner opptatt hos familiemedlemmer er dette ikke et tap, men et lån som har tilført klager likviditet. Klager har ikke dokumentert verken at lånet på kr. 100.000 faktisk eksisterer eller hva beløpet er benyttet til.

Når det gjelder krav på dekning av advokatkostnader har nemnda fast praksis for ikke å tilkjenne dekning av dette og det bestrides at det er grunnlag for å behandle dette annerledes i nærværende sak. Det bemerkes at klagerne selv har opplyst at de bare i beskjeden grad har vært representert ved advokat før inngivelse av nærværende klage.

Klager har ikke villet fremlegge stevning og tilsvar i sak mellom klager og nabo, og som dels omhandler samme forhold som i nærværende klagesak. Meglerforetaket har innhentet kjennelse fra Oslo tingrett av 10.01.2025 og tilsynsrapport av 14.10.2024 fra [kommunen].  Tilsynsrapporten omhandler seksjon nr. 3 (nybygget som klager har oppført) og de fremlagte dokumentene viser at det er klagers mange og pågående konflikter med naboer og [kommunen] som er årsaken til at eiendommen ikke har latt seg reseksjonere, og som har forhindret meglers gjennomføring av salg av seksjon nr. 2.  Det er ikke årsakssammenheng mellom meglers håndtering av saken og det faktum at eiendommen ennå ikke er reseksjonert.

De fremsatte kravene bestrides i sin helhet. Det foreligger verken ansvarsgrunnlag, økonomisk tap eller årsakssammenheng.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

«Innklagede har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.  Det foreligger ikke noe økonomisk tap som kan kreves erstattet av innklagede.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers omsorgs- og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Nemnda bemerker at meglerforetaket har beklaget at det i salgsoppgaven ikke klart fremkom at eiendommen var under seksjonering. Nemnda mener dette, og mangel på videre oppfølging av seksjoneringsspørsmålet, utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Reseksjonering var ikke direkte en del av meglers oppdrag og ansvar, men manglende reseksjonering ville kunne få store konsekvenser for både kjøper og klager. Det kan synes som om megler ikke har vært tilstrekkelig oppmerksom på hvilke følger manglende reseksjonering kunne få. Megler har etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd plikt til å dra omsorg for både kjøper og selger. Lovens formål er å legge til rette for at omsetning av fast eiendom ved bruk av mellommann skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, og dette synes ikke i tilstrekkelig grad hensyntatt her. Uten reseksjonering ville det ikke være mulig å pantsette det nye huset, nr. 32 C, som klagerne hadde oppført og som var planlagt seksjonert, jf. eierseksjonsloven § 3 andre ledd. Dermed var det heller ikke mulig å flytte pantet fra klagernes bolig til det nye huset, og klagernes bolig kunne ikke overføres heftelsesfri til ny eier. I kjøpekontrakten er det – som normalt – inntatt bestemmelse om at eiendommen overføres fri for heftelser. Det kan synes som om megler ikke har vært oppmerksom på at det ikke ville være mulig å overføre klagernes pant til det nye huset uten at denne var seksjonert. Slik nemnda oppfatter det, ble dessuten hjemmelen for den gamle boligen overført fra klagerne til kjøper, i og med at den gamle boligen etterhvert var pantsatt både til fordel for kjøpers og klagernes banker. Hjemmelsoverføringen innebar at klagerne ble fratatt rettslig råderett over både den gamle og solgte boligen, og det nyoppførte huset, og ville dessuten være avhengige av samtykke fra nye eiere av den gamle boligen for å få reseksjonert eiendommen med en tredje seksjon og få hjemmelen til den nye boligen overført til seg. En annen konsekvens var at klagerne ikke fikk ut oppgjøret som sto inne på meglers klientkonto.

Når det gjelder spørsmålet om ansvarsgrunnlag, bemerker nemnda innledningsvis at klagerne selv har opptrådt uryddig med hensyn til prosessen med reseksjonering. Det var klagerne selv som skulle ordne med reseksjonering. Klagerne hadde kjennskap til at spørsmålet om reseksjonering var uavklart, og hadde selv 28. januar 2022 kommunisert til [kommunen], i forbindelse med byggesøknaden, at naboens terrasse skulle rives. Formålet var at utnyttelsesgraden ikke ble overskredet. Det fremgikk også i erklæringer fra eierne av seksjon 1 samme dato – 28. januar 2022 – at det ble samtykket til at terrasse på deres seksjon – 32a – skulle fjernes i forbindelse med oppføring av hus på felles tomt. Klagerne bekreftet imidlertid i SMS til eierne av seksjon 1 den 8. mars 2022 at deres terrasse ikke skulle rives. Eierne av seksjon 1 sendte en melding til kommunen, som ble registrert 28. november 2022, etter at klagerne hadde inngått oppdragsavtale med megler, der det fremkom at det i møte med klagerne var gitt uttrykkelig beskjed om at det ikke var gitt samtykke til at terrasse tilhørende seksjon 1 ble fjernet.

Det er ulike oppfatninger av om meglerforetaket kjente til problematikken rundt reseksjoneringen. Klagerne hevder at megler var informert om dette, mens meglerforetaket hevder at det ikke var kjent med uoverensstemmelsen rundt riving av terrassen tilhørende seksjon 1 og at seksjoneringen derfor ville bli et problem. Det er klagerne som har bevisbyrden for at megler var kjent med dette. Nemnda kan ikke se at det er sannsynliggjort at megler var informert om dette. Nemnda kan ikke se at undersøkelsesplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 strekker seg så langt som til at megler skulle ha fanget opp dette fra kommunens postlister el., når det for øvrig ikke er sannsynliggjort at megler hadde holdepunkter for at det ville bli problemer med seksjoneringen.

Nemnda mener likevel at megler skulle ha fulgt opp spørsmålet om seksjonering langt tettere – helst ved å ta initiativ til en utsatt overtakelse av seksjon 2, men i det minste opplyse partene klart om de ulike ulemper et gjennomført salg, uten at reseksjoneringen var i orden, ville medføre. Det eneste nemnda kan se at det er notoritet over fra meglers side når det gjelder dette spørsmålet, er e-post 4. desember 2022 til klagerne, der megler foreslo å ta inn følgende i salgsoppgaven (hvilket av uviss årsak ikke ble gjort):

Det vil i forbindelse med bygging av huset på tomten til [adresse] 32B bli reseksjonert ut en del av nåværende tomt til [adresse] 32C. Detaljene er ikke klare, men kjøper er innforstått med at dagens inndeling av tomten ikke vil være gjeldende […]

Nemnda mener at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for meglere, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41. Det er ikke avgjørende for ansvarsspørsmålet at kjøperne etter det opplyste var kjent med at eiendommen skulle reseksjoneres, når det ikke er noen indikasjoner på at megler har opplyst partene om hvilke konsekvenser det kunne ha dersom reseksjonering ikke gikk i orden før salget var gjennomført.

Det foreligger etter dette brudd på god meglerskikk, og erstatningsbetingende uaktsomhet fra meglers side. Nemnda finner det sannsynliggjort at meglers forsømmelse har medført et økonomisk tap hos klagerne. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling utmålingen av et eventuelt tap under nemndas skriftlige behandling. Det vises til spørsmålets kompleksitet og at klagernes forhold her kan tenkes å få betydning, jf. tilsvarende skadeserstatningsloven § 5-1 utenfor kontraktsforhold.

Etter dette gis klagerne medhold, men nemnda har ikke grunnlag for å utmåle erstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megler ved Nordvik Lørenskog har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende, men nemnda har ikke grunnlag for å utmåle erstatning.