RFE-2024-161
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. februar 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Mamen-Lund, Engh, Salvesen & Partners AS (Aktiv Asker)
Saken gjelder: God meglerskikk. Ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 7. mars 2024 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Klagerne forstod ikke at avtalen var en oppdragsavtale, men trodde det var en avtale om utarbeidelse av tilstandsrapport med verdivurdering. Klagerne fremhever flere forhold ved meglerens håndtering som de mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og herunder utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klagerne krever at meglerforetaket frafaller sitt betalingskrav på 42 400 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Høsten 2022 vurderte klagerne å selge boligen sin for å kjøpe en leilighet som var mer tilpasset deres alder og helse. De tok dermed kontakt med megleren i innklagede meglerforetak. Siden klagerne ikke var i stand til å delta på visninger, skulle en av klagernes sønner (sønn A) vise dem mulige objekter som megleren oversendte pr. e-post. På grunn av helsemessige årsaker, klarte imidlertid ikke sønn A å følge opp dette.
Sommeren 2023 ba klagerne sin andre sønn (sønn B) om å kontakte megleren for å forklare situasjonen. Sønn B opplyste dermed megleren om klagernes og sønn A sine helseutfordringer. I tillegg informerte han om at klagerne har en økonomisk verge. Sønn B var i god tro om at megleren ville forvalte opplysningene på en ryddig måte, og ba deretter megleren om å oversende mulige objekter til ham.
I februar 2024 ba klagerne sønn B om å opplyse megleren om at de verken ønsket å kjøpe eller selge bolig. Megleren foreslo da å selge boligen til en utbygger. Dette var imidlertid uaktuelt for klagerne. Under dialogen, ble megleren også informert om at klagerne ikke ønsket at sønn A skulle involveres på noen måte, samt at all kommunikasjon skulle gå gjennom sønn B.
I mars 2024 sendte megleren en e-post til sønn B med et egenerklæringsskjema. Sønn B svarte at dette måtte bero på en feil. Det viste seg imidlertid at klagerne hadde glemt at kommunikasjonen skulle gå gjennom sønn B. De hadde dermed kontaktet megleren selv for å undersøke sin økonomiske situasjon samt mulighet for salg. Sønn B reagerer sterkt på at megleren ikke kontaktet ham på dette tidspunktet.
Etter klagerne kontaktet megleren, signerte de en avtale. Klagerne forstod det slik at avtalen kun gjaldt engasjering av en takstmann som skulle gi en verdivurdering av eiendommen. Dette understøttes ved at klagerne mottok en egen faktura for takstrapporten. Klagerne forstod altså ikke at avtalen var en oppdragsavtale. Det bemerkes her at megleren var kjent med klagernes helse, og dermed burde tatt ekstra hensyn samt forsikret seg om at klagerne forstod hva de signerte.
Da takstmannen ferdigstilte sin takstrapport, utarbeidet megleren en salgsoppgave for eiendommen. I strid med hva som var avtalt, sendte megleren salgsoppgaven til sønn A. Klagerne ble overrasket og skuffet over meglerens illojale opptreden, og ba sønn B om å kontakte megleren for å dobbeltsjekke om han hadde vært i kontakt med sønn A. Ifølge megleren hadde den ene klageren bedt ham om å sende salgsoppgaven til sønn A. Dette stemmer imidlertid ikke. Klageren hadde kun bedt megleren om å komme på besøk for å gjennomgå grunnlaget for taksten, noe han aldri gjorde. Klagerne godkjente dermed aldri salgsoppgaven. Det bemerkes her at sønn A ikke hadde fullmakt til å godkjenne salgsoppgaven på vegne av klagerne. Dersom megleren mener at sønn A godkjente salgsoppgaven og dermed gikk ut over sine fullmakter, burde megleren bedt sønn A om å fremlegge skriftlig fullmakt. Siden salgsoppgaven aldri ble godkjent, er den ikke gyldig.
Klagerne oppfatter det slik at megleren var sterkt motivert av å få til et salg. Det er derfor nærliggende å tro at han har henvendt seg til den som ville gi ham størst mulighet for dette. Megleren var imidlertid kjent med klagernes og sønn A sin helse. Han var også klar over at sønn A ikke skulle involveres i klagernes bolighandel. Opplysningene ble gitt i fortrolighet, og med tillitt til at megleren ville forvalte de på en ryddig og etisk forsvarlig måte.
I juni 2024 valgte klagerne å informere megleren om at de ikke ville selge boligen. Den 25. juni 2024 mottok klagerne en faktura for avsluttet oppdrag som de bestrider. Klagerne ønsker ikke å betale for en salgsoppgave som de ikke har bestilt. I dette tilfellet har megleren opptrådt på en pågående måte, og han har ikke forsikret seg om at klagerne forstod den inngåtte oppdragsavtalen. Klagerne peker særlig på oppdragsavtalens avsnitt hvor det fremgår at det vil påløpe 20 000 kroner dersom eiendommen ikke blir solgt eller oppdraget trekkes eller ikke fornyes ved utløpstiden. Det bemerkes her at megleren uansett har forvaltet sensitive opplysninger på en klanderverdig og illojal måte.
Etter at sønn B ba meglerforetaket om å frafalle fakturaen, forsøkte klagernes økonomiske verge å kontakte megleren pr. telefon 13. august 2024. Vergen ba om at fakturaen skulle settes i bero inntil saken ble behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Megleren skulle tenke på dette, men 19. august 2024 mottok sønn B en e-post om at fakturaen ville sendes til inkasso dersom klagerne ikke betalte den.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klagerne at meglerforetaket frafaller sitt krav om betaling på 42 400 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det stemmer ikke at klagerne kun kontaktet megleren for en verdivurdering. Klagerne kontaktet megleren med et ønske om å selge boligen sin før de kjøpte en ny. Dette underbygges av punkt 4 i oppdragsavtalen hvor oppdragets karakter angis som salg. I tillegg vises det til klagernes egenerklæringsskjema, samt erklæring om off market-salg hvor det fremgår at klagerne ikke ønsket en offentlig salgsprosess. For øvrig vises det til meglerens SMS-er vedrørende egenerklæringsskjema og salgsoppgave.
Sønn B har vært godt kjent med samarbeidet mellom klagerne og megleren siden høsten 2022. Da oppdraget ble satt på vent 8. februar 2024, ba klagerne om å få utstedt faktura for utført arbeid. Siden prosessen kun hadde omfattet rådgivning, valgte imidlertid megleren å ikke fakturere.
Da klagerne ga uttrykk for at de ønsket å komme seg videre med salget, ble det inngått nytt oppdrag 7. mars 2024. Megleren igangsatte dermed arbeidet med å innhente opplysninger fra kommunen og bestille takstmann.
Den 12. mars 2024 fikk sønn B oversendt en e-post om takstmann som han ikke forstod noe av. Samme dag svarte han imidlertid at klagerne hadde glemt å informere ham om sin direkte kontakt med megleren. Det bemerkes her at sønn B ikke tok noen videre kontakt med megleren.
Hva gjelder sønn A, har han vært involvert i prosessen med å hjelpe klagerne. Sønn A var både til stede under takstmannens befaring 10. april 2024 og i et møte med megleren 18. april 2024. Under møte ble både tilstandsrapporten og egenerklæringen gjennomgått. I tillegg signerte klagerne et informasjonsbrev knyttet til off market-salg.
Det stemmer ikke klagerne på noe tidspunkt ga uttrykk for at sønn A ikke skulle være involvert. Dette understøttes ved sønn A sin tilstedeværelse. Det ble også avtalt at utkast til salgsoppgave skulle oversendes til sønn A, slik at han kunne gjennomgå dette med klagerne. Til tross for at megleren tilbøy seg å levere salgsoppgaven på papir, ønsket ikke klagerne dette. Megleren hadde dermed grunn til å tro at sønn A hjalp klagerne med gjennomgang og korrekturlesing av salgsoppgaven.
Dersom klagerne kun ønsket en verdivurdering av eiendommen slik de anfører, er det vanskelig å forstå hvorfor de ble overrasket når denne ble oversendt til sønn A.
Etter at megleren snakket med sønn B om å avvente salget, sendte megleren en SMS til klagerne 19. juni 2024 om at oppdraget ville avsluttes, og at faktura for påløpte kostnader ville sendes i posten. Åtte minutter senere, ringte klagerne for å meddele at megleren ikke skulle høre på sønn B, men forholde seg til dem.
Det bemerkes her at fakturaen ble stilt i bero etter at klagerne sendte sin klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
Meglerforetaket skal være forsiktig med å kommentere helseopplysningene til klagerne og sønn A. Det bemerkes imidlertid at megleren har kjent sønn A siden 1990, da de arbeidet på samme sted. Megleren har også kjent klagerne siden 2008, da han formidlet klagernes tidligere bolig. Det er ingenting som skulle tilsi at klagerne og sønn A har svekket samtykkekompetanse eller manglende forståelse for prosessen. Det bemerkes her at megleren har vært i kontakt med klagernes økonomiske verge som har bekreftet at klagerne har full samtykkekompetanse. Ifølge vergen hjelper han kun klagerne med blant annet regninger.
Sønn B sine påstander har ikke rot i virkeligheten. Det er åpenbart at han ikke har forsøkt å kartlegge de faktiske forholdene med sine foreldre eller bror. Sønn B må likevel anses for å ha blitt kjent med sakens faktum gjennom meglerforetakets brev av 8. august 2024.
Megleren har verken opptrådt pågående eller foretatt seg noe uten klagernes samtykke og forståelse.
På bakgrunn av det ovennevnte må saken avvises, da den ikke omhandler meglers utførelse av oppdraget. Klagen er heller et forsøk fra klagerne på å unndra seg sin betalingsforpliktelse. Klagen må uansett anses oppkonstruert uten rot i faktiske avtaler og dokumenter.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda bemerker at klagerne og innklagede har ulike fremstillinger av om megler kjente til at klagerne angivelig ikke ønsket involvering av «sønn A» og hvorvidt klagerne var helsemessig svekket av alderdom. Det er klagerne som har bevisbyrden for at deres fremstilling av faktum er den riktige. Nemnda mener at det faktum klagerne hevder er riktig ikke fremstår som mer sannsynlig enn meglerforetakets versjon.
Nemnda bemerker at megler hevder å ha fått beskjed fra [navn], som har bistått klagerne med økonomiske spørsmål, at de var beslutningsdyktige når det gjaldt salg av egen bolig. Etter at megler i juni 2024 skal ha fått beskjed fra [navn], den ene klageren, om at eiendommen likevel ikke skulle selges, kontaktet han [navn på økonomisk hjelper] på nytt, og skal ha fått opplyst at [den ene klageren] hadde samtykkekompetanse. Nemnda finner ikke grunn til å betvile disse opplysningene. Det er ikke sannsynliggjort at megler hadde indikasjoner på at klagerne var så svekket av alder el. at de ikke kunne inngå salgsoppdrag med tanke på å selge eiendommen. Det vises særlig til at «sønn B» ikke reagerte da det ble oppklart i mars 2024 at foreldrene på egenhånd hadde tatt kontakt med megler og eiendommen skulle takseres.
Det er heller ikke sannsynliggjort at klagerne ikke forsto at det var en avtale om salgsoppdrag som ble inngått.
Det samme gjelder at «sønn A» skulle holdes utenfor salgsprosessen, og at megler hadde fått beskjed om dette. Det vises i den forbindelse til SMS-korrespondanse mellom megler og [den ene klageren], der involvering av «sønn A» fremstår å være omforent med klagerne.
Nemnda kan etter dette verken se at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse eller brudd på god meglerskikk fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7 og § 6-3 første ledd. Det er dermed ikke grunnlag for bortfall av vederlagskravet, og klagen fører ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.