RFE-2024-115

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. februar.2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Fjellmegleren AS avd. Geilo

Saken gjelder:              Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 10. oktober 2023 kjøpte klagerne ei hytte formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Hytta var ikke tilkoblet det kommunale vann- og avløpsnettet. Da klagerne igangsatte arbeidet med slik tilkobling, måtte det graves i veien utenfor hytta. Grunneieren av veien var et eiendomsutviklingsselskap. I forbindelse med utsendelse av nabovarsel, informerte grunneieren om at det ville kreves en godtgjørelse for graving på eiendommen. Klageren har enda ikke mottatt et slikt krav om godtgjørelse. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse klagerne om grunneierens krav om godtgjørelse, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever godtgjørelsen erstattet.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven var det oppgitt konkrete kostnader for å koble eiendommen på vann- og avløpsnett. I tillegg til den kommunale kostanden for å koble seg på vann- og avløpsnettet, måtte klagerne betale for selve tilkoblingen og gravingen dette medførte. Entreprenøren som eide ledningen, tok 100 000 kroner for tilkoblingen.

Videre fremgikk det av salgsoppgaven at veien var privat. Klagerne antok derfor at veien var eid av hytteeierne som var tilknyttet den. Det viste seg imidlertid at grunneieren av veien var et eiendomsutviklingsselskap.

Klagerne ble ikke informert om at grunneieren av veien ville kreve godtgjørelse ved graving i veien. Godtgjørelsen beløp seg til 112 000 kroner eksl. indeksregulering for det siste året. Dette er en betydelig kostnad som megleren burde opplyst om.

Etter kjøpet har klagerne snakket med blant annet naboer og utbyggere i området, hvor alle virker å være kjent med grunneierens store krav om godtgjørelse. Det er imidlertid ingen som vil uttale seg offentlig om dette. Kravene blir bare betalt.

Da klagerne ble informert om grunneierens krav om godtgjørelse, tok de forholdet opp med megleren. På det tidspunktet kunne ikke megleren gi klagerne noe forespeilet beløp. Megleren var imidlertid klar over at det foregikk innkreving av svært høye beløp, da han hadde hørt om og visste om andre som hadde mottatt store krav. Det bemerkes her at megleren har kjent til en sak som endte med forlik i rettssystemet.

Klagerne har snakket med megleren flere ganger, og oppfattet det slik at megleren var glad for at klagerne stod på for å få en faktisk prisliste over hva grunneieren krevde ved graving i veien.

Meglerforetaket skriver i sitt tilsvar at klagerne uansett kunne benytte hytten slik den var. I 2024 er det imidlertid naturlig å bygge en hytte hvor man kobler seg til vann- og avløpsnett. Dersom man ønsker seg en hytte uten vann og avløp, kjøper man verken hytte eller tomt midt i en fjellandsby. Klagernes hytte var uansett ubrukelig, og måtte enten totalrenoveres eller rives slik klagerne gjorde.

Klagerne har ikke hele dialogen mellom grunneieren av veien og megleren tilgjengelig, men bemerker at det er gitt uttrykk for at megleren ikke hadde noe med forholdet å gjøre. Det vises her til en SMS fra 29. juni 2023 hvor grunneieren av veien skriver at han ikke har snakket med megleren om forholdet, men at han i så fall vet hva svaret ville blitt. Klagerne oppfatter SMS-en slik at noen vet noe om godtgjørelsen. Under saksbehandlingen av herværende sak, formidlet megleren en annen hytte i området. I salgsoppgaven fremgår det at grunneieren av veien vil kreve 240 000 kroner for graving på grunneierens eiendom. Dette er altså en opplysning av betydning som må inntas i salgsoppgaven.

I dette tilfellet foreligger det et betydelig avvik mellom oppgitt kostnad og faktisk kostnad for å koble eiendommen på vann- og avløpsnett. Megleren, som er den største lokale megleren i området, burde vært kjent med grunneierens praksis og forstått at gravingen ikke ville være kostnadsfri.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klagerne at meglerforetaket dekker grunneierens krav om godtgjørelse.

Innklagede har i korte trekk anført:
Før eiendommen ble annonsert, innhentet megleren eiendomsoppgave fra kommunen hvor det fremgikk at hytta ikke var koblet til vann- og avløpsnett. Videre informerte kommunen om at ledningen man måtte koble seg til var eid av et entreprenørselskap. Da megleren kontaktet selskapet, fikk han opplyst at selve tilkoblingen kostet 100 000 kroner. I salgsoppgaven ble forholdet beskrevet slik:

«Det er muligheter for påkobling til v/a-nett i nærheten, ledningsnettet er privat ([entreprenøren]) som skal ha en avgift på kr 100 000, samt at det må monteres en pumpe på avløpet, denne kan [entreprenøren] levere for kr 64 375. Dette ledningsnettet videreføres så til kommunalt renseanlegg, hvor det må søkes om tilkobling og abonnement til [kommunen], tilkoblingsgebyr (engangsgebyr) er kr 21 875 inkl. mva for vann og kr 21 875 inkl. mva for avløp. I tillegg kommer prosjektering/graving»

I dette tilfellet lå kummen man måtte koble seg til i veien som var eid av et eiendomsutviklingsselskap. Megleren var ikke klar over at grunneieren av veien ville kreve et gebyr dersom man gravde over grunnen. Dette var ikke offentlig kjent informasjon. Selv om klagerne kun gravde to meter, utløste dette et krav fra grunneieren.

Det medfører ikke riktighet at megleren har gitt uttrykk for at han kjenner til andre i området som har mottatt store regninger. Meglerforetaket har heller ikke hatt noen tilsvarende sak med tidligere kunder. Etter klagerne kjøpte hytta og mottok grunneierens krav, kontaktet megleren grunneieren for å undersøke kostnadene ved graving over grunnen. Opplysninger om dette har derfor blitt inntatt i salgsoppgaver som er utarbeidet i ettertid.

Meglere skal innhente det som finnes av tilgjengelig offentlig informasjon, noe som er gjort i dette tilfelle. Meglerforetaket kan ikke være ansvarlig for et mulig privat krav som de ikke var kjent med at ville komme. Det bemerkes her at det ikke forelå noe pålegg om å koble seg til anlegget. Hytta kunne brukes slik selgeren hadde brukt den.

Etter saken oppstod, har megleren vært i dialog med grunneieren av veien som ga uttrykk for at forholdet ikke angikk meglerforetaket, men var et forhold mellom klagerne og grunneieren. Det bemerkes for øvrig at selgeren ikke var kjent med grunneierens praksis.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Slik saken er opplyst, innhentet megleren opplysninger fra både selgeren og kommunen. Ifølge kommunens opplysninger var hytta verken tilkoblet offentlig eller privat vann- og avløpsnett. Megleren foretok deretter ytterligere undersøkelser ved å henvende seg til entreprenørselskapet som eide vann- og avløpsledningen som hytta kunne koble seg til. Opplysningene som megleren fikk om kostnadene for tilkobling knyttet til entreprenørselskapet og kommunen, ble videreformidlet i salgsoppgaven. Det var ingenting i de innhentede opplysningene eller andre omstendigheter som tilsa at megleren burde foretatt ytterligere undersøkelser, som kunne ha avdekket at grunneieren tok seg betalt for å tillate graving på tomta. Det er ikke sannsynliggjort at megler var kjent med grunneiers praksis før bindende avtale var inngått.

Nemnda finner ikke holdepunkter for at megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Det er følgelig ikke grunnlag for erstatningsansvar.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.