RFE-2024-123
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. februar.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Asker
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. God meglerskikk. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 3. mai 2024 inngikk klageren og hans kone oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Klageren har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdige, særlig meglerens manglende uavhengighet og gjennomsiktighet. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om dette gir grunnlag for erstatning og vederlagsnedsettelse.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da megleren var på befaring hos klageren 25. april, forsøkte megleren å utnytte en pågående konflikt mellom klageren og hans kone (den andre selgeren). Megleren fortalte at hele oppgjøret ville bli overført til den andre selgeren. En slik fordeling fremstod imidlertid ikke rettferdig, ettersom klageren i henhold til grunnboken eide halvparten av boligen. Klageren uttrykte sin misnøye overfor megleren, men ble ikke hørt.
Ved utsendelse av oppdragsavtalen 29. april, ble klageren bedt om å signere avtalen så snart som mulig. Oppdragsavtalen som forelå på norsk, ble imidlertid ikke tilstrekkelig gjennomgått for klageren som er utenlandsk. Megleren sørget således ikke for en gjennomsiktig prosess ved sin håndtering av oppdragsavtalen.
Da klageren ikke signerte oppdragsavtalen, sendte megleren åtte purringer. Megleren forsøkte dermed å presse klageren til å selge, noe som påførte ham stress og andre helseproblemer. Det vises her til skjermbilde av meglerens purringer sendt mellom 29. april og 3. mai.
Etter at klageren til slutt signerte oppdragsavtalen 3. mai, ga han uttrykk for sin usikkerhet knyttet til salg av boligen. Usikkerheten skyldtes blant annet sykdom i nær familie, samt uenigheter med den andre selgeren. Megleren unnlot da å opplyse om angreretten på 14 dager, og forsømte således sin opplysningsplikt.
Videre lovet megleren at boligen ikke skulle annonseres uten samtykke. Til tross for dette, ble boligen annonsert uten klagerens samtykke 7. og 22. juni. Klageren informerte da megleren om at tilliten var brutt, uten at megleren brydde seg om dette. Det vises her til SMS-korrespondanse med megleren 3. mai.
For øvrig bemerkes det at megleren priset boligen for lavt. Klagerens ønske om å øke prisen fra 6 500 000 kroner til 7 700 000 kroner ble ikke etterkommet.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, blant annet ved å utvise manglende gjennomsiktighet og uavhengighet under sin håndtering av oppdraget. Videre har megleren fulgt dårlig meglerpraksis, brutt tillit, og han har ikke vært åpen og ærlig i sin kommunikasjon. For øvrig har meglerens umenneskelige oppførsel skapt mye stress, noe som har gjort klageren bekymret for sin fremtidige helse.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren økonomisk kompensasjon.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren har formidlet informasjon om oppgjøret på vanlig måte, og i tråd med god meglerskikk. For øvrig vises det til oppdragsavtalen under avsnitt «Oppgjør».
Megleren foretok en grundig gjennom av oppdragsavtalen i papirform. Både klageren og den andre selgeren var til stede og forstod innholdet. Oppdragsavtalen ble deretter oversendt for elektronisk signering. Meglerens håndtering var dermed i tråd med god meglerskikk.
Oppdragsavtalen ble deretter signert på sedvanlig vis, uten utilbørlig press fra megleren. Purringene som ble sendt var automatiske påminnelser fra meglerforetakets system, og kan ikke anses som brudd på god meglerskikk. Klageren ga heller ikke uttrykk for at dette var belastende. Videre bemerkes det at klageren ringte megleren før signering, og bekreftet at boligen skulle selges.
Prisantydningen ble fastsatt i tråd med god meglerskikk, og klageren var informert om prisen før oppdragsinngåelse. Prisantydningen hadde blitt fremlagt for klageren flere ganger i salgsprosessen, blant annet ved e-takst, tilbudsbrev og godkjent markedsføring. Megleren kan ikke lastes for at klageren senere endret mening om boligens verdi. Megleren imøtekom imidlertid klagerens ønske om å trekke boligen fra markedet, og oppdraget ble avsluttet. Det bemerkes likevel at den andre selgeren var enig i meglerens prisantydning, og ønsket å fortsette oppdraget.
Boligen ble annonsert med tilstrekkelig samtykke. Megleren kan ikke lastes for at klageren senere ønsket å trekke boligen fra markedet, samt til en annen pris. Ved utsendelse av informasjon om videre fremdrift i salgsprosessen mottok megleren ingen innvendinger fra klageren. Megleren ble heller ikke informert om at klageren ikke ønsket å annonsere boligen.
Klagerens øvrige påstander er ikke dokumentert, og bestrides. Dette gjelder påstandene om at megleren har utnyttet en pågående konflikt mellom klageren og den andre selgeren, brutt tillit, utøvet dårlig meglerpraksis, ikke praktisert åpen og ærlig kommunikasjon, samt utvist umenneskelig oppførsel.
Megleren har utført oppdraget i tråd med god meglerskikk, og har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren har uansett ikke dokumentert noe økonomisk tap. Det foreligger således ikke grunnlag for erstatning eller annen økonomisk kompensasjon.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Fordeling av oppgjør
Nemnda bemerker innledningsvis at en megler ved salg av bolig ikke skal involvere seg i det økonomiske oppgjøret mellom selgerne. Ved oppgjør etter eiendomssalg, skal en megler alltid forholde seg til den tinglyste eierbrøken, eventuelt en oppgjørsinstruks undertegnet av begge selgerne.
I dette tilfellet ble ikke boligen solgt. Det har dermed ikke blitt foretatt noe oppgjør eller fordeling av dette.
Gjennomgåelse av oppdragsavtalen
Hva gjelder klagerens påstand om at megleren ikke gjennomgikk oppdragsavtalen tilstrekkelig før signering, står det påstand mot påstand. Det er klager som må sannsynliggjøre det faktum som hevdes. Slik saken er opplyst for nemnda, er det ikke sannsynliggjort at megleren ikke gikk gjennom oppdragsavtalen tilstrekkelig før signering, og klagen fører ikke frem på dette punktet.
Informasjon om angrefristen
Nemnda legger til grunn at klageren i forbindelse med den elektroniske signeringen av oppdragsavtalen fikk informasjon om angrefristen. Det bemerkes her at klageren under punkt 8 «Informasjon om angrerett» har krysset av for at han ønsker at meglerforetaket skal igangsette arbeidet før angrefristen på 14 dager har utløpt.
Prisantydning
Når det kommer til klagerens påstand om at megleren ikke etterkom hans ønske om å øke prisantydningen, finner ikke nemnda det sannsynliggjort at megleren har forsømt seg her. Det foreligger ingen holdepunkter for at partene ikke var enige om prisantydningen på 6 500 000 kroner på tidspunktet boligen ble annonsert. Nemnda finner det heller ikke sannsynliggjort at klageren i etterkant ga uttrykk overfor megleren at prisantydningen var satt for lavt før han sendte e-post til daglig leder i meglerforetaket 26. juni 2024.
Klagerens samtykke til annonsering
Etter det opplyste, ble eiendommen annonsert 7. juni 2024, og klageren anfører at dette ble gjort uten hans samtykke.
Den 3. mai 2024 sendte megleren en SMS til klageren hvor det fremgår at megleren ikke ville annonsere eiendommen før begge selgerne samtykket til dette. På samme dag som boligen ble annonsert, sendte klageren en SMS til megleren med spørsmål om hvorfor boligen var blitt annonsert uten hans samtykke. Denne SMS-en fikk ikke klageren noe svar på. Meglerforetaket har i tilsvaret skrevet at boligen ble annonsert med tilstrekkelig samtykke uten å presisere eller underbygge dette nærmere. Etter omstendighetene, finner nemnda det sannsynliggjort at megleren annonserte boligen uten å sikre samtykke fra klageren. Nemnda har kommet til at dette utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda mener imidlertid at meglerens opptreden ligger innenfor det spillerom for kritikkverdig atferd som megleren skal ha før det foreligger erstatningsansvar, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41. Erstatningskravet fører derfor ikke frem.
Når det gjelder spørsmålet om nedsatt vederlag, mener nemnda at det ikke var avtalerettslig grunnlag for – uten samtykke fra begge oppdragsgivere – å annonsere eiendommen. Når megler likevel gjorde dette, mener nemnda at megler ikke kan kreve vederlag for selve annonseringen. Heller ikke visningen fremsto omforent med klager, jf. SMS-er i dok. 1.06 og 1.07. Markedspakken er priset til 22 200 kroner og visningshonorar er satt til 3 000 kroner. Nemnda antar skjønnsmessig at selve annonseringen, inkludert visning, kan verdsettes til 10 000 kroner, som dermed skal krediteres klager.
Etter dette har klager krav på redusert vederlag som følge av at boligen ble annonsert og vist uten den ene klagerens samtykke, og det foreligger brudd på god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren ved DNB Eiendom AS avd. Asker har opptrådt i strid med god meglerskikk og avtale når det gjelder annonsering av boligen uten klagerens samtykke. Dette gir grunnlag for et redusert vederlag på 10 000 kroner, som skal krediteres klageren. For øvrig fører klagen ikke frem.