RFE-2024-120

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24.februar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Tønsberg og Færder Eiendomsmegling AS (Nordvik Tønsberg)

Saken gjelder:              Budgivning. Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren solgte sin leilighet gjennom innklagede meglerforetak i juli 2023. Leiligheten hadde en prisantydning på 3 490 000 kroner. Klageren avholdt privatvisning og fikk bud direkte på 3 500 000 kroner i en SMS. Budgiver lovet å kontakte megler for en formalisering av budet. Etter dette ringte megleren og sa at klager måtte gå ned til 3 400 000 kroner. Klageren følte seg presset til å godta budet. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med håndteringen av budgivningsprosessen. Videre om dette innebærer erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 100 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klageren avholdt privatvisning 22. juli 2023 for en interessent som ønsket å se leiligheten før visning. Det kom tre i samme følge, kjøper, kona og svigerfar. Han viste frem leiligheten og alle tre fikk hver sin salgsoppgave i hånda. Klageren ba de lese den og spørre han eller megler hvis de lurte på noe. Visningen tok lang tid, og de brukte over en time i den lille leiligheten. Klageren viste frem boden i kjelleren og fasilitetene som beboerne kunne benytte seg av, herunder brygge med mulighet for båtplass, treningsrom og festrom. Interessenten likte stedet veldig godt og ville gjerne gi bud med en gang for å sikre seg leiligheten. Ettersom ny visning var nært forestående var de redd det skulle komme andre på banen. De innga derfor bud på 3 500 000 kroner. Budet ble gitt skriftlig via SMS uten betingelser og klageren godtok det muntlig på stedet. Etter dette skulle interessenten legge budet inn via meglerforetakets budgivningsapp.

Hva som skjedde etter at budgiveren skulle legge inn budet via appen til meglerforetaket, er uklart. Blant annet fikk klageren inntrykk av at kjøperen trodde det fulgte med parkeringsplass i kjelleren. Det var ikke gitt noen opplysninger om dette, og det stod heller ikke i salgsoppgaven. Megleren stod bak en rekke forvirrende muntlig informasjon, som resulterte i at kjøper i stedet la inn bud på 3 400 000 kroner i budgivningsappen til meglerforetaket. Klageren følte seg presset til å godkjenne det nye budet.

Budet klageren mottok skriftlig på SMS, som han også umiddelbart aksepterte var gitt uten betingelser verken muntlig eller skriftlig. Verken klageren eller hans kone er utdannet eiendomsmeglere, og var fullstendig prisgitt meglerens råd på daværende tidspunkt.

Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren var ikke til stede på privatvisningen. Kjøper la inn et bud på 3 500 000 kroner via SMS til klageren kl. 17:51 samme dag som privatvisningen ble avholdt. I SMS’en står det:

«3500,000 NOK [kjøpers navn]».

Budet ble akseptert av klager via SMS til kjøper kl. 19:00, der han blant annet skriver

«Vi aksepterer budet på 3,5 mill nok og oversender til megler [….]».

Klageren tok deretter kontakt med megler via SMS for å få råd om risikoen ved å akseptere et bud direkte til kjøper. Megler informerte om at det alltid er en risiko forbundet med en slik fremgangsmåte, og anbefalte at kjøperen la inn et formelt bud gjennom meglers budportal.  Senere, samme dag, kl. 21:38, sendte kjøperen en SMS til klager hvor han ba om hjelp til å fylle ut budskjemaet. I SMS’en står det:

«Jeg skal skrive 3,500,000 NOK. Med det ønsker jeg å dekke «prisantydning» + «omkostninger».

Klageren sendte bilde av SMS’en fra kjøper til megleren og ba om at megler hjalp kjøperen med å legge inn budet. Kjøper la deretter inn bud via budportalen hvor budet var på 3 400 000 kroner uten omkostninger.

Akseptbrev ble sendt til klageren den 27. juli 2023, hvor kjøpesummen på 3 400 000 kroner og omkostninger fremgikk. Utkast til kjøpekontrakt ble sendt på e-post til klageren 4. august 2023. Klageren ble oppfordret til å lese nøye gjennom kontrakten og stille spørsmål.  Kjøpekontrakt ble sendt klageren for elektronisk signering den 24. august 2023, og klageren signerte samme dag. Overtakelsen ble gjennomført 15. september 2023.

Klager sendte mail til megler 18. juni 2024 der han uttrykte at han var misfornøyd, og mente megler hadde «prutet ned» prisen fra 3 500 000 kroner til 3 400 000 kroner. Klager krevde at meglerforetaket erstatte han differansen. Meglerforetaket avviste kravet.

Avtalen mellom klageren og kjøper ble inngått direkte mellom partene. Megler var ikke til stede på privatvisningen der kjøper la inn bud, og har derfor ikke kjennskap til hvilken dialog det var mellom klageren og kjøper knyttet til budets størrelse og om dette budet inkluderte omkostninger eller ikke.

Da megler fikk tilsendt SMS fra klageren, med bilde av SMS-en kjøperen hadde sendt klager, forstod megler det slik at den avtalte kjøpesum var 3 500 000 kroner inkludert omkostninger, da det tydelig fremgår av SMS-en at det var dette kjøper ønsket hjelp til å legge inn i budportalen.  Kjøper la inn bud på 3 400 000 kroner via budportalen, og det ble deretter sendt ut akseptbrev der denne summen fremgikk. Klageren reiste ikke spørsmål til den kjøpesummen som fremgikk verken ved utsendelse av akseptbrev, kjøpekontrakt eller ved den senere elektroniske signeringen av kjøpekontrakten.

Meglerforetaket stiller seg undrende til hvorfor klageren den gang signerte kjøpekontrakten og nå, over ett år senere, fremsetter krav mot foretaket. Megler har ikke handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 i denne saken, det foreligger ikke ansvarsgrunnlag som berettiger klageren til erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda bemerker at i budet fra kjøper som ble gitt direkte til klager fremgikk utelukkende kjøpesummen på 3,5 millioner kroner og kjøpers navn. I en SMS fra kjøper senere samme dag, fremgår det at kjøper synes å ha vært av den oppfatning at budet på 3,5 millioner kroner omfattet omkostninger. Kjøper ønsket her hjelp til å fylle ut budskjema i meglers budgivningsapp, og skrev følgende:

«[j]eg skal skrive 3,500,000 NOK. Med det ønsker jeg å dekke «prisantydning»+»omkostninger»

Klager sendte bilde av denne SMS-en til megler, og dette må oppfattes som at han ba megler hjelpe kjøper med å legge inn budet. Nemnda oppfatter at det ikke kom noen reaksjoner fra klager på det kjøper hadde skrevet i SMS-en. I den grad klager skulle ha en oppfatning om hva som var avtalt om kjøpesum som avvek fra det kjøper her ga uttrykk for, ville det ha vært naturlig å opplyse om dette. Det kom heller ingen reaksjon på akseptbrevet eller utkast til kjøpekontrakt, der det fremgikk at kjøpesummen var 3,4 millioner pluss omkostninger. Klager signerte kjøpekontrakten 24. august 2023 uten innsigelser. Dette ble først fremsatt ca. åtte måneder senere, i e-post til megler 18. juni 2024. Slik nemnda ser det, svekker dette i vesentlig grad klagers argumentasjon.

Nemnda kan ikke se at det grunnlag for anførselen om at megler har prutet ned prisen fra 3,5 til 3,4 millioner kroner, har presset klager til å godta budet på 3,4 millioner kroner eller at megler for øvrig sto bak forvirrende muntlig informasjon som resulterte i at kjøper la inn bud på 3,4 kroner i budgivningsappen til meglerforetaket.

Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og det er ikke grunnlag for noe erstatningsansvar.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.