Klage nr:
039/09
Avgjort:
13.05.2009
Saken gjelder:
Manglende opplysninger om sommervannledning
Foretakets navn:
Meglerhuset Meum AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 13.mai 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin fritidseiendom i juni 2007 gjennom innklagede som eiendomsmegler. Kjøper av eiendommen gikk til sak mot klageren som selger, og selgeren ble dømt til å betale kr 329 437,50 i prisavslag og kr 71 717,50 i saksomkostninger på bakgrunn av feilaktige opplysninger i salgsoppgaven. Klagen gjelder innklagedes ansvar i saken.
Klageren er representert ved advokat. I fremstillingen benyttes i hovedsak betegnelsen «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Til grunn for salget lå en boligsalgsrapport utarbeidet. Bakgrunnen for kjøperens reklamasjon var at det ikke var innlagt helårsvann i boligen slik han trodde, basert på at det i boligsalgsrapporten og salgsoppgaven sto at eiendommen var tilknyttet offentlig vann og avløp. Tingretten la ifølge klageren avgjørende vekt på at tvisten mellom kjøper og klager kunne vært unngått om det i salgsdokumentasjonen var inntatt en presisering om at eiendommen kun hadde sommerledning. Retten konkluderte med at selgeren måtte bære risikoen for eventuelle misforståelser på denne bakgrunn. Ankefristen på dommen løp ut ultimo desember 2008 og klageren valgte å ikke anke.
Underhovedforhandlingen fremkom det ifølge klageren at både takstmann og innklagede var kjent med at det kun var sommerledning. Det fremkom videre at det vanligvis presiseres i annonsering og salgsdokumentasjon dersom eiendommen kun har sommerledning. Unnlatelsen har kostet klageren mer enn 400 000 kroner.
Klageren legger til grunn at innklagede har et selvstendig ansvar for innholdet i den salgsdokumentasjonen som utarbeides og forevises kjøper. Klageren hadde ikke faglig kunnskap for å vurdere de opplysningene som fremkom i salgsdokumentasjonen.
Klageren ber Nemnda vurdere om utarbeidelsen av salgsoppgaven er i samsvar med kravene i eiendomsmeglingsloven, og om innklagede kan kritiseres for å ikke ha inntatt punktet om sommerledning.
Innklagede anfører:
Bud på eiendommen ble akseptert 20. juni 2007 og overtakelse avtalt til 29. juni 2007.
I taksten vedlagt salgsoppgaven ble det opplyst at eiendommen var tilknyttet offentlig vann- og avløp. Det offentlige anlegget er beregnet for helårsbruk. Den private stikkledningen til hytta er imidlertid ikke frostsikret.
Det faktum at ledningen ikke er frostsikret ble ikke opplyst til innklagede verken av selgeren (klageren) eller takstmannen. Innklagede oppdaget ikke dette, og det ble ikke opplyst til kjøperen. Innklagede viser til at klageren godkjente salgsoppgaven.
Innklagede bestrider at det under hovedforhandlingen kom frem at både innklagede og takstmannen var kjent med at eiendommen hadde sommervannledning. Innklagede anfører at om at han hadde vært innforstått med dette, ville det ha vært naturlig å innta dette i salgsoppgaven.
Innklagede sier han selvsagt er lei seg for at han ikke oppdaget dette og kunne ha korrigert selgerens/klagerens og takstmannens opplysninger.
Etter innklagedes opplysning har han ikke opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven eller god meglerskikk.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren opplyser at han er bosatt i en annen kommune og at han oppholdt seg i utlandet store deler av året. Det var en klar forutsetning for oppdraget at innklagede skulle forestå alle deler av salget. Klageren foresto ingen visninger selv. Klageren mener dette skjerper innklagedes aktsomhet.
Under hovedforhandlingen fremkom det at den vanlige tilknytningen for hytter som er tilknyttet kommunal tilknytning på X, med unntak av nybygg, er sommervannledning. Dette bekreftes av Y AS i brev datert 1. april 2009.
Foranledningen for at innklagede fikk oppdraget var at innklagede skulle være markedsleder på salg av hytter i dette markedet. Basert på kunnskap om området som innklagede forutsettes å besitte, burde innklagede hatt særlig fokus på vanntilknytningen. Etter klagerens oppfatning burde innklagede avklart med oppdragsgiveren/klageren om det var sommervannledning eller ikke. Klageren påpeker at det for en forbruker er lettere å oppdage konkrete feil i salgsoppgaven enn forhold som er uteglemt. Klageren oppdaget ikke at innklagede hadde ikke hadde inntatt noen beskrivelse av hyttas vanntilførsel utover at det ble opplyst at det forelå tilknytning til det offentlige anlegget, noe som er korrekt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om manglende opplysninger om sommervannledning. Klageren har ikke fremmet noen konkrete krav om erstatning eller vederlagsjustering.
Reklamasjonsnemnda legger til grunn at salgsoppgaven ikke gir tilstrekkelige opplysninger om vannledningen.
Utgangspunktet er at selgeren skal gi dekkende opplysninger om vannledningen dersom denne ikke kan anvendes til helårsbruk. Selgeren er den nærmeste til å inneha slik kunnskap og det må forventes at selgeren forstår at han skal gi en slik opplysning. Av denne grunn kan klageren ikke fremme noe krav mot innklagede i denne saken.
Reklamasjonsnemnda vil likevel på generelt grunnlag bemerke at en megler kan ha en skjerpet undersøkelses- og opplysningsplikt dersom eiendommen i markedsføringen kan oppfattes som en eiendom til helårsbruk.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.