RFE-2024-140

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. februar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
v/advokat Eyolf Lund
Advokatfirmaet Legal AS

Innklaget:
EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Stavanger Sentrum
v/advokat Bjørge Skjeldestad
Tryg Forsikring AS

Saken gjelder:               Eiendomsgrenser. God meglerskikk. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 2. juni 2020 kjøpte klagerne en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Leiligheten lå på bakkeplan med tilhørende uteområdet som grenset mot naboseksjonene på hver side. På klagernes uteområde var det oppført to skillevegger, en mellom hver seksjon. På tidspunktet for kjøp var klagerne av den oppfatning at grensen for uteområdet gikk ut fra skilleveggene. Etter kjøpet ble de imidlertid oppmerksomme på at det forelå tinglyste seksjoneringstegninger fra 2005, som viste at grensene gikk ut fra seksjonenes innvendige delevegger. Det oppstod deretter rettslig tvist mellom klagerne og eieren av den ene naboseksjonen.

Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke oppdage og opplyse om avviket mellom seksjoneringstegningene og den faktiske bruken. Videre om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt utgjør klagernes erstatningskrav 501 362 kroner med tillegg av renter for to år.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:

Sakens faktiske forhold
Til tross for at det forelå en tinglyst seksjoneringstegning fra 30. mars 2005, var det ikke vedlagt noen seksjoneringsdokumenter i salgsoppgaven. Slik det fremgår av den tinglyste seksjoneringstegningen, ble seksjonene på bakkeplan (seksjon 1 til 9) tildelt likt uteareal. Videre fremgår det at grensene mellom seksjonenes uteareal går ut fra seksjonenes innvendige skillevegger. Ifølge seksjoneringen som ikke er endret siden 2005, har alle seksjonenes uteareal en bredde på 720 cm.

Etter klagerne kjøpte boligen, fikk de fremlagt en snittegning under kontraktsmøtet. Tegningen var datert 25. august 2005, og viser at utearealets grenser går ut fra seksjonenes innvendige skillevegger.

Det bemerkes at kommunen i en e-post av 26. september 2022 har bekreftet at seksjon 1 til 9 har tinglyste terrassegrenser med samme bredde.

Da klagerne kjøpte boligen, la de til grunn at alle dokumentene var korrekte. De la dermed til grunn at seksjoneringsdokumentene var korrekte, samt at arealbruken var i henhold til disse. Dersom den faktiske bruken ikke samsvarte med seksjoneringsdokumentene, måtte det foreligge en skriftlig avtale mellom sameierne. Eventuelt måtte kjøperen blitt informert om endringer forut for kjøpet.

I omkring to år etter kjøpet, var klagerne av den oppfatning at terrassegrensen gikk ut fra de to veggene som fremgår av snittegningen. Klagerne oppdaget ikke at terrassen var smalere enn det som fremgår av seksjoneringstegningen. Det vises her til bilder av utearealet mellom seksjon 4 til 6 før og etter 1. oktober 2022. Bildet etter 1. oktober 2022 viser grensene i henhold til seksjoneringstegningen. Etter 1. oktober 2022 var oppdelingen og bruken mellom terrassene til seksjon 5 og 6 i henhold til seksjoneringstegningene frem til 2023. Hva gjelder terrassegrensen mellom seksjon 4 og 5, er bruken og oppdelingen fremdeles slik det fremgår av seksjoneringstegningene.

De tinglyste dokumentene og plantegningene viser at seksjon 1 til 9 sine eiendomsgrenser går ut fra de innvendige veggene, samt at utearealet har samme bredde som leiligheten innenfor.

Utearealet som klagerne kjøpte, skulle være 720 cm bredt. Under visningen stolte og forutsatte dermed klagerne at utearealet var i henhold til tinglyste seksjoneringsdokumenter. Klagerne hadde ingen forutsetning eller grunn til å skulle måle og sammenligne hva dokumentene spesifiserte i forhold til de faktiske forholdene.

Klagerne ble ikke informert om at det forelå noen avtale som ga dem mindre uteareal enn seksjoneringsdokumentene. Klagerne ble heller aldri gjort kjent med at tinglyste dokumenter ikke ville gjelde eller samsvare med det klagerne faktisk kjøpte. Klagerne la derfor til grunn at alt var korrekt, herunder at de utvendige grensene samsvarte med seksjoneringsdokumentene. Dersom klagerne hadde fått fremlagt seksjoneringsdokumentene som megleren hadde tilgjengelig, ville de blitt kjent med avviket mellom tegningene og de faktiske forholdene. Som følge av dette, ville de aldri inngitt bud på eiendommen.

Dersom det forelå en avtale mellom seksjonseierne, måtte klagerne blitt opplyst om dette. En slik avtale ville vært avgjørende for klagernes beslutning om kjøp og kjøpesum.

Da klagerne kjøpte eiendommen i 2020, bekreftet selgeren gjennom egenerklæringsskjema at det ikke var foretatt endringer som avvek fra opprinnelige plantegninger. Det var først to år etter kjøpet at klagerne oppdaget at de kun disponerte et uteareal som var 520 cm bredt. I henhold til seksjoneringen skulle klagernes uteareal egentlig være 720 cm bredt. Klagernes manglende uteareal viste seg da å være seksjon 4 og 6, som dermed hadde 820 cm bredt uteareal.

Etter at kommunen i sin e-post av 26. september 2022 bekreftet at de tinglyste terrassegrensene har samme bredde, forsøkte klagerne å løse saken med naboseksjonene på en minnelig måte. Den 1. oktober 2022 ble seksjonseierne enige om å legge seksjoneringsdokumentene til grunn, og eierne av seksjon 4 og 6 avsto dermed fra å bruke deler av klagernes uteareal.

Til tross for at klagerne trodde at forholdet var rettet, endte eieren av seksjon 6 med å stevne klagerne inn for tingretten. I tingrettens dom av 22. august 2023 ble klagerne forpliktet til å gjennomføre en reseksjonering slik at klagernes uteareal ble smalere enn det som var tinglyst på eiendommen.

På det tidspunktet da klagerne klaget meglerforetaket inn til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, fremmet eieren av seksjon 4 krav om reseksjonering mot klagerne. Dersom eieren av seksjon 4 få medhold i sitt krav, vil det innebærer at klagernes terrassebredde blir 520 cm.

Økonomisk tap
En reseksjonering vil påvirke klagernes seksjon negativt ved at den mister verdifullt uteareal, samt får dårligere lys- og solforhold. Dersom klagerne skal selge sin seksjon, må den selges med opplysninger om en oppdeling som avviker fra seksjoneringsdokumentene. Dette vil virke prisdempende, samt gjøre boligen mindre attraktiv.

For å vurdere reseksjoneringen og verdiforringelsen, har klagerne engasjert en takstmann. I sin e-post av 19. januar 2024, har takstmannen konkludert med at klagernes seksjon vil få forverrede lys- og solforhold samt betydelig redusert terrasseareal. Takstmannen konkluderte videre med en eventuell verdiforringelse på mellom 500 000 til 1 000 000 kroner.

Når det kommer til et eventuelt videresalg, legger klagerne til grunn at verditapet vil ligge i det øvre sjiktet av takstmannens vurdering. Dette på bakgrunn av at terrassene til seksjon 4 og 6 mest sannsynlig bli innglasset, og dermed komme omkring 1 meter inn på klagernes seksjon. Det vises her til styret beslutning om å tillate innglassing av terrassene.

Da klagerne kjøpte eiendommen, var den annonsert med en prisantydning tilsvarende de andre seksjonene på bakkeplan. Dette bidro til en forventing om at eiendommen hadde riktig uteareal i henhold til grensene. I ettertid, har det imidlertid vist seg at prisantydningen for klagernes seksjon var høyere enn de andre seksjonene. Det vises her til klagernes sammenligning mellom seksjonenes salgspris og areal i 2020. Sammenligningen viser at megleren vurderte klagernes seksjon for å være lik de andre seksjonene på bakkeplan.

Klagerne fikk hverken informasjon om eller indikasjoner på at eiendommen manglet uteareal sammenlignet med de andre seksjonene på bakkeplan. Klagerne kjøpte eiendommen med berettigede forventninger om at de juridiske forholdene var i orden, samt at seksjonen oppfylte byggetekniske krav. Meglerens uaktsomme opptreden har imidlertid ført til at klagerne aldri fikk det de betalte for eller forventet. Prisantydning var mye høyere enn hva eiendommen faktisk var verdt med sine juridiske og fysiske utfordringer. Klagerne har altså betalt mye mer enn eiendommens faktiske verdi.

Det må kunne legges til grunn at utbyggeren ikke hadde til hensikt å skille mellom seksjonenes utearealer. Dette underbygges ved at det er flere seksjoner som ikke har skillevegger mellom seg. Det kan dermed ikke medføre riktighet at utbyggeren plukket ut klagernes seksjon for å sette opp en skillevegg på når alle andre seksjoner ikke har et slikt skille. Dersom utbyggeren hadde ment å skille mellom seksjonene, ville det vært skillevegger mellom alle seksjonene på bakkeplan og det ville forekommet prisforskjeller. Dette er det imidlertid ikke.

Når det kommer til saken mot eieren av seksjon 6, ble saken først behandlet i forliksrådet hvor klagerne måtte betale rettsgebyr på 1 345 kroner. I tingretten ble klagerne videre dømt til å betale naboseksjonen 45 099 kroner i erstatning, 62 500 kroner i saksomkostninger og 2 983 kroner i rettsgebyr. Under behandlingen av saken i lagmannsretten og Høyesterett, ble klagerne dømt til å betale henholdsvis 59 375 kroner og 35 000 kroner i saksomkostninger. Det bemerkes at klageren i lagmannsretten også ble dømt til å betale naboseksjonen 4 058 kroner i forsinkelsesrenter. Totalt har klagerne måttet betale naboseksjonen 210 360 kroner i idømte sakskostnader.

Etter tingrettens dom, ble klagerne også påført kostander i forbindelse med egne saksomkostninger.

Ansvarsgrunnlag
Da megleren igangsatte oppdraget, hadde hun de tinglyste seksjoneringsdokumentene som viser grensene mellom seksjon 1 til 9 tilgjengelig. Til tross for dette, ble ikke dokumentene vedlagt salgsmaterialet. Når megleren hadde dokumentene tilgjengelig, burde hun uansett oppdaget at tegningene ikke samsvarte med den faktiske bruken. Megleren burde videre avklart hvorfor det var slik, samt opplyst klagerne om dette. I stedet bistod megleren salget av en seksjon hvor klagerne ble en del av et vepsebol av problemer og rettslige tvister.

Seksjoneringsdokumentene er en sentral del av de dokumentene som megler skal gi interessentene, og det må anses som uaktsomt av megleren å ha markedsført en bolig uten å vedlegge disse. Dersom tegningene var vedlagt salgsoppgaven, kunne klagerne selv sett at disse ikke stemte med den faktiske bruken. Klagerne ble imidlertid aldri informert om dette, og fikk først fremlagt tegningene etter kjøpet.

Når det foreligger motstrid mellom seksjoneringstegningene og den faktiske bruken, vil det være av avgjørende betydning for interessenter å bli opplyst om dette. I stedet for å vedlegge tinglyste seksjoneringsdokumenter og snittegninger som ville vist avviket, la megleren ved tegninger fra Photoshop i salgsoppgaven.

Megleren har opptrådt uaktsom ved å gi klagerne uriktig samt misvisende informasjon om eiendommens størrelse og juridiske forhold. Megleren hadde ansvar for å undersøke at eiendommen samsvarte med seksjoneringen. Når det ikke forelå slikt samsvar, måtte megleren opplyst klagerne om dette. Før kjøpet ble imidlertid klagerne hverken informert om arealavviket eller reseksjoneringsbehovet.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren utført sitt oppdrag i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7.

Påstand

1. Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS, er erstatningsansvarlig for et beløp, oppad begrenset etter nemndas skjønn til kr. 501.362 med tillegg av renter for to år.
2. [Klagerne] har krav på:
   Prinsipalt helt nedsatt megler[h]onorar
   Subsidiært delvis nedsatt meglerhonorar etter nemndas skjønn.

Innklagede har i korte trekk anført:

Sakens faktiske forhold
I salgsoppgaven var det inntatt bilder av uteområdet som blant annet viste skilleveggene mellom boligen og naboseksjonene.

Ifølge seksjoneringstegningene, tok de utvendige grensene for utearealet utgangspunkt i seksjonenes innvendige delevegger. Videre var de utvendige skilleveggene påtegnet lenger inn på klagernes seksjon.

Etter klagernes kjøp, oppstod det tvist mellom klagerne og den ene naboseksjonen om grensene for utearealet. Tvisten ble behandlet i tingretten, som la til grunn:

«Det er på det rene at – i de opprinnelige seksjoneringstegningene for sameiet, som ble inngitt til registrering og tinglysning av utbygger i 2005, men før bygget var oppført, ble det for seksjonene i nummer 105 og i 106 skrevet inn noen stripete linjer ut fra seksjon 105- altså fra saksøktes seksjon, som gir et inntrykk av at utearealets grense skal gå rett ut fra inne-delen av boligen, og videre utover til enden av terrassen. I så måte synes den å angi at grensen går lenger inn på de to tilleggende seksjoners utedel – dvs. for nr. 104 (og 106) – enn hva skillevegger som utbygger ved oppføringen senere satte opp mellom dem. Det er videre på det rene at de aktuelle skilleveggene, også betegnet i ettertid fra saksøkte som kun «le-vegger», har vært oppfattet og praktisert som en reell grense for utearealet mellom de aktuelle seksjoner. Grensene har også vært angitt slik i både salgsavtalene fra utbygger – til de første kjøpere av henholdsvis seksjon nr. 105 og 106, men også gjennom de senere salgs-/kjøpsavtaler i de påfølgende salgsledd. Samtlige tidligere eiere på begge sider – som har uttalt seg i anledning saken, har også hatt en slik forståelse av hva de har kjøpt, eid og disponert over gjennom sin eier/bruksrett i forhold til de respektive seksjonsandeler. Det har også blitt etablert beplantning – aktuelt ved blomsterkasser, i samsvar med dette. Saksøkte har erkjent at de ved kjøpet av sin andel, selv antok at grensen var slik som både skilleveggene og beplantningen markerte, selv om saksøkte mener at de også forutsatte at grensene var i samsvar med det som var tinglyst i henhold til offentlige dokumenter.»

Hva gjaldt spørsmålet om grensene, vurderte tingretten det slik:

«Det er ingen uenighet om at de aktuelle salgsannonser og beskrivelser – ikke minst gjennom salgsprospekter, både da de aktuelle parter kjøpte sine eierandeler, men også i tidligere ledd, har klare anvisninger gjennom bilder og øvrige beskrivelser, hvor de reelle grensene gikk i forhold til den enkeltes enerett til de respektive utearealer. Dette har vært en del av de etterfølgende avtaler hvor de enkelte seksjonseiere gang på gang har akseptert hvor grensene for eneretten går på en klar måte. Det er heller ikke bestridt at saksøkte også aksepterte dette da de kjøpte sin respektive eierandel, og prisen gjenspeilet dette. Det at grensene har vært angitt slik i flere kjøps- og salgsavtaler gjennom 17 år, og gjennom like lang etterfølgende bruk og praktisering, gjør at det ikke kan herske tvil om hvor grensene mellom de aktuelle seksjoner reelt sett går i forhold til utearealet. Den felles forståelse underbygges også av sperreveggene som utbygger har satt opp mellom de aktuelle seksjoner, som retten etter befaring – mener har mer preg av sperrevegger – i motsetning enn le-vegger eller vegger kun for å hindre innsyn. Det forhold at det for noen boligseksjoner ikke er skillevegger, kan ikke tillegges avgjørende vekt, idet det er andre forhold der som avgrenser utearealet fra naboen. Skilleveggene i denne saken angir en klar og formålstjenlig avgrensing av de aktuelle grensene, noe som også fulgte av de opprinnelige vedtektene av 2005 jfr. § 2-1. Bruken i seg selv, ikke minst gjennom plasseringen av beplantning, underbygger også partenes enighet om hvor grensen for den enkeltes rett går. I lys av det ovennevnte er det rettens klare oppfatning at løsningen på herværende tvist, må bli i favør av saksøkerne, nemlig at grensen mellom partenes uteområder, går fra skilleveggene og utover.»

Tingretten la altså til grunn at den faktiske bruken, som var markert med skillevegger, gikk foran de tinglyste seksjoneringstegningene. Videre ble det lagt til grunn at klagerne på tidspunktet for kjøp la til grunn at grensen var markert med skilleveggen. Det bemerkes her at klagerne bodde i leiligheten i to år før de ble oppmerksomme på avviket mellom seksjoneringstegningene og den faktiske bruken.

Ansvarsgrunnlag
For at det skal foreligge ansvarsgrunnlag, må megleren ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er imidlertid et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. blant annet HR-2018-01234-A.

I dette tilfellet er spørsmålet om megleren burde oppdaget at den faktiske grensen som var markert med en skillevegg mellom seksjonene ikke stemte overens med grensen som var vist på seksjoneringstegningene.

Slik det fremgår av bildet inntatt i salgsoppgaven, var utearealet opparbeidet med blomsterkasser og skillevegger mot naboseksjonene. Grensen hadde vært angitt slik siden leilighetene var nye, altså i 17 år. Det var ingen faktiske forhold som kunne indikere at grensen ikke fulgte den faktiske inndelingen mellom seksjonene. Megleren fikk verken indikasjoner fra selgeren eller andre om at det forelå noen avvik knyttet til grensene.

Den eneste måten megleren kunne ha oppdaget avviket på, var ved gjennomgangen av seksjoneringstegningen. Ifølge tegningene var grensene markert likt langs hele rekken med leiligheter på bakkeplan. Det var imidlertid vanskelig for megleren å oppdage avviket ved å bare se på tegningene. Når de faktiske forholdene viste en klart markert grense med et fysisk skille mellom seksjonene, kan det ikke forventes at megleren burde oppdaget avviket fra seksjonstegningene.

Megleren har ikke handlet uaktsomt, og eventuelle kritikkverdige forhold kan uansett ikke anses for å overstige terskelen for erstatningsbetingende uaktsomhet. Det foreligger dermed ikke ansvarsgrunnlag.

Årsakssammenheng. Økonomisk tap
I dette tilfellet foreligger det verken årsakssammenheng eller et økonomisk tap.

Kjøpesummen som klagerne betalte, var basert på at grensen for utearealet gikk der skilleveggene var oppsatt. Det vises her til tingrettens dom avsagt 22. oktober 2023. Som følge av en eventuell feil fra megleren, har klagerne dermed ikke betalt for mye for eiendommen. Eiendommen vil kunne selges med den samme grensen som klagerne la til grunn ved sitt kjøp. På bakgrunn av dette, foreligger det ikke noe økonomisk tap.

Kostnadene som klagerne har blitt påført i saken mot naboseksjonen, kan uansett ikke kreves erstattet fra meglerforetaket. Tingretten fant ikke spørsmålet om grensen tvilsomt, og klagerne må selv bære risikoen ved domstolsbehandling av saken.

Som følge av at vilkårene for erstatning ikke er oppfylt, kan klagernes klage og erstatningskrav ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda bemerker at Sør-Rogaland tingrett 22. august 2023 avsa dom der det i slutningen punkt 1 fremgikk at «[g]rensene for utearealet mellom [gnr., bnr. og snr.] i [kommunen], går i eksisterende skillevegger og videre utover til enden av terrassen». Klagerne ble videre pålagt å medvirke til reseksjonering i tråd med dette. Tingretten mente dermed at den faktiske bruken, slik den var praktisert gjennom en årrekke, og som var i tråd med hvordan utearealet fremsto i prospektet, var uttrykk for den reelle bruksretten til utearealene, og at det som var tinglyst ikke gjenspeilet det reelle rettsforholdet mellom seksjonene. Gulating lagmannsrett ga ikke samtykke til at anke fra klagerne ble fremmet, og anke over lagmannsrettens beslutning er forkastet av Høyesterett.

Nemnda kan ikke se at megler har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, eller har handlet uaktsomt. Klagerne hevder at megler skulle ha lagt frem de tinglyste seksjoneringsdokumentene. Det var ingen indikasjoner på at de fysiske forholdene på terrassen, herunder hvordan lettveggene var plassert, ikke samsvarte med det som var tinglyst. Slik nemnda ser det, hadde ikke megler tilstrekkelig oppfordring til å undersøke dette nærmere, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Det er for øvrig rettskraftig avgjort at seksjoneringstegningene og det som var tinglyst ikke ga uttrykk for de reelle grensene som gjaldt mellom seksjonenes bruksrett til utearealene. Nemnda kan derfor heller ikke av den grunn se at megler pliktet å fremlegge dokumenter og tegninger som ikke ga uttrykk for det reelle rettsforholdet mellom klagernes seksjon og naboseksjonene.

Nemnda bemerker at det heller ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, slik påstanden går ut på. Dette er det bare oppdragstaker som eventuelt kan kreve, og klagerne står ikke i noe kontraktsforhold med megler.

Klagerne gis etter dette ikke medhold, og erstatningskravet fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.