Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

RFE-2024-134

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. februar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
v/advokat Peter Wright
Advokathuset Just AS

Innklaget:
REDE Eiendomsmegling AS
v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirma Ringstad AS

Saken gjelder: Lovlighetsmangler. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 12. juni 2023 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsmaterialet ble boligen markedsført med at deler av sokkelen var innredet med kjellerstue, ett soverom, toalettrom og mye bodplass. Etter overtakelsen 3. juli 2023, ble imidlertid klageren kjent med at kjelleren manglet offentligrettslig godkjennelse. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi utilstrekkelig informasjon om boligens lovlighetsmangler, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt utgjør klagerens erstatningskrav 616 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Informasjon om boligen. Informasjon formidlet under salgsprosessen
Etter overtakelsen 3. juli 2023, ble klageren kjent med at 70 kvadratmeter av boligen manglet offentligrettslig godkjennelse.

I markedsføringsmaterialet ble boligen fremstilt med motstridene informasjon knyttet til areal og anvendelse. Gjennom salgsoppgaven ble boligen positivt fremstilt med fire soverom, kjeller med kjellerstue, toalettrom og mye bodplass. Videre ble boligen markedsført med P-rom tilsvarende 145 kvadratmeter og BRA tilsvarende 193 kvadratmeter.

Samtidig som det store kjellerarealet ble positivt fremhevet i markedsføringen, ble de negative forholdene knyttet til boligens offentligrettslige forhold underkommunisert. Det ble ikke gitt noe utfyllende informasjon om hva dette ville bety for klageren.

I salgsoppgavens overskrift fremstilles eiendommen som en «enebolig med 4 soverom beliggende i rolig boligområde». Videre fremgår det under avsnitt «[k]ort om eiendommen»:

I tillegg er deler av sokkel innredet med kjellerstue, ett soverom, toalettrom og mye bodplass (ikke omsøkt)

Informasjonen er egnet til å skape vesentlige misforståelser. Det er ikke spesifisert hvorvidt det er hele innredningen som ikke er omsøkt, eller om dette kun gjelder bodplassen. Det mest graverende er imidlertid at det ikke fremkommer noe informasjon om at kjelleretasjen ikke er omsøkt. Kjelleren er ikke bare omdisponert fra S-rom til P-rom, men har i sin helhet aldri blitt byggemeldt.

Under avsnittet «[i]nformasjon om eiendommen» er det inntatt opplysninger om at kjellerens vinduer ikke oppfyller dagens krav til rømning eller lysinnslipp. Det fremgår imidlertid ingenting om hvilken relevans dette har i forhold til krav på oppføringstidspunktet. Det fremgår heller ingenting om at vinduene ikke er omsøkt og dermed utgjør en søknadspliktig fasadeendring. Videre fremgår det av avsnittet:

Nede i sokkelen er det godt med bodplass. Eget toalettrom innredet med toalett og servant. Det er laget til en kjellerstue som har vært benyttet som ekstra tv‑stue og gjesterom. Det bemerkes at kjeller ikke er søkt godkjent.

I lys av salgsoppgavens øvrige informasjon, er det naturlig å tolke det slik at kjelleren er ominnredet uten at dette er omsøkt. Det var ikke inntatt noen opplysninger om hvilken betydning manglende godkjenning av kjelleren kunne ha. Eiendommens arealangivelser viser også at kjelleren er medtatt så langt den inneholder måleverdig areal.

Det er først under avsnittet «[f]erdigattest/brukstillatelse» i salgsoppgaven at det fremkommer informasjon av betydning klageren:

Det foreligger stemplede tegninger for enebolig datert 28.04.1968. Arbeidet ble avsluttet med ferdigattest datert 13.05.1969.

– Det er ikke inntegnet sokkeletasje på godkjente byggetegninger, men en krypkjeller under hele boligen. Rom som soverom og kjellerstue som er innredet i ettertid er dermed ikke søkt godkjent for varig opphold.

Klageren hadde hverken erfaring eller forutsetninger for å forstå gjengivelsene i salgsoppgaven, og opplever opplysningene som svært misvisende. Klageren ble først kjent med lovlighetsmangelen gjennom en bekjent som stilte spørsmål knyttet til manglende rømningsveier i kjelleren.

Det stemmer at salgsoppgaven inneholdt en oppfordring til kjøper om å søke bruksendring av arealet. Det virker imidlertid som at meglerforetaket ikke er kjent med hva som tillates ved bruksendring. Meglerforetaket har gitt uttrykk for at kjelleren kan gjøres lovlig gjennom søknad om bruksendring. Dette er imidlertid feil, og har gitt klageren uriktige forventninger om at kjeller kan bli lovlig.

Byggesaksforskriften § 2-1 regulerer hvilke tiltak som kan søkes bruksendret. Ifølge bestemmelsen kan byggemeldt areal som brukes som tilleggsdel søkes brukt som hoveddel eller omvendt. Klagerens kjeller er imidlertid ikke byggemeldt, noe medfører en fullstendig og ansvarsbelagt byggesak. Det er altså ikke mulig å søke om bruksendring.

Ifølge boligens byggegodkjenning, som var vedlagt salgsoppgaven, fremgår det at boligen skulle bygges uten kjeller. Videre følger det av de byggemeldte og godkjente tegningene at kjelleren er et kryprom med høyde på omkring 50-100 cm. Det bemerkes her at det ikke er mulig å søke om bruksendring fra kryprom til kjeller med blant annet soverom, trapp og vinduer. I slike tilfeller må det søkes fullstendig byggetillatelse for den nye etasjen. Det må altså søkes byggetillatelse for nytt snitt, ny fasade med vinduer, ny bæreløsning som følge av innsatt ny trapp og ny planløsning i begge etasjer. Samtlige oppgaver i en slik byggesak er avsvarsbelagt, og det må brukes foretak med godkjent ansvarsrett. Alle tiltak må videre utføres etter nåværende byggestandard hvor Tek17 må følges.

For klagerens tilfelle må altså hele kjelleren rives og bygges på nytt etter dagens byggeskikk. Det bemerkes for øvrig at en bruksendring vil forutsette oppfyllelse av krav til blant annet brann, rømning og romstørrelse. Da dette ikke er tilfelle i klagerens bolig, vil det uansett ikke være mulig å benytte bruksendring.

Forholdet til markedsverdi. Krav om erstatning
Boligen ble markedsført med en prisantydning på 3 500 000 kroner. Prisantydningen gir uttrykk for en kvadratmeterpris beregnet ut fra hele boligens areal, ikke bare godkjent areal. Det fremkommer hverken av tilstandsrapporten eller salgsoppgaven at det er gjort fradrag for lovlighetsmangler.

Etter kjøpet, engasjerte klageren en takstmann til å befare eiendommen samt utarbeide en arealavviksrapport. Takstmannen klassifiserte arealavviket som et uegentlig arealavvik med en forventet kostnadseffekt på 600 000 kroner fra mangelfull til kontraktsmessig tilstand. Klageren er uenig i at arealavviket er uegentlig, da det mangler enhver offentligrettslig godkjenning. Klagerens erstatningskrav vil likevel basere seg på arealavviksrapporten.

Det vil være svært krevende å få kjelleren godkjent til varig opphold. En søknad om byggetillatelse vil kreve at kjelleren oppfyller Tek17 som er gjeldende på søknadstidspunktet. Dette vil medføre en betydelig ombygning av boligen som vil overstige 600 000 kroner.

Ansvarsgrunnlag
I dette tilfellet foreligger det brudd på markedsføringsloven. Megleren formidlet boligen med vesentlig misvisende informasjon om areal og anledning til å bruke kjelleren. Det ble hverken fremhevet at bruk av kjelleren var ulovlig uten midlertidig brukstillatelse/ferdigattest eller at klageren kunne forvente eventuelt bruksforbud.

Det vises her til punkt 2.2.3 i Nes m.fl., Plan- og bygningsrett, Del 2 Byggesaksbehandling, håndhevelse og sanksjoner (3. utg.), 2018. I tillegg vises det til punkt 3.3.1, 3.3.2 og 3.3.6 i Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig.

I dette tilfellet foreligger det åpenbart brudd på bestemmelsene. Forholdet kan ikke anses for å være reparert ved at det er tatt forbehold om at arealet ikke er omsøkt, at kjøper må søke selv eller at arealet er gjengitt etter faktisk bruk.

Til sammenligning for foreliggende sak, vises det til RFE-2021-148. Samtidig som salgsoppgaven inneholdt opplysninger om at underetasjen ikke var byggemeldt for varig opphold, var det inntatt positive opplysninger om boligens kinorom og kjellerstue. Nemnda kom til at markedsføringen var ulovlig.

Det må anses som alminnelig antatt at utydeligheter og uklarheter skal tolkes i negativ favør av megler og selger. Det vises i den forbindelse til RFE-2012-026 og RFE-2021-126. Av nyere avgjørelser, vises det til RFE-2022-283 hvor nemnda vurderte bruk av følgende forbehold:

Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.

Nemnda kom til at et slikt forbehold ikke var tilstrekkelig. Informasjonen som formidles må være korrekt, og det er ikke anledning til å markedsføre rom med et annet formål enn det de er byggemeldt til.

Informasjonen som megleren formidlet til klageren, utgjør et vesentlig brudd på markedsføringsloven. Megleren har ikke tatt forbehold som fritar meglerforetaket for erstatningsansvar.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren erstattet verdidifferansen mellom boligen i mangelfull tilstand og kontraktsmessig tilstand. I tillegg krever hun erstattet kostandene for arealavviksrapporten. Totalt utgjør erstatningskravet 616 000 kroner.

Påstand:

[Meglerforetaket] har brutt god meglerskikk.
[Meglerforetaket] har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
[Meglerforetaket] plikter å betale til [klageren] oppad begrenset til kr 616.000,-, innen to uker fra reklamasjonsnemdas avgjørelse.

Innklagede har i korte trekk anført:
Den 10. november 2023 reklamerte klageren overfor både meglerforetaket og selgers boligselgerforsikringsselskap. Meglerforetaket besvarte aldri reklamasjonen direkte overfor klageren, men viser til brev av 21. november 2023 fra selgers boligselgerforsikringsselskap. I brevet er reklamasjonen grundig besvart, også hva gjelder meglerforetakets rolle i saken. Slik det fremgår av brevet, bestrides det at det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven og markedsføringsloven.

Informasjon gitt under salgsprosessen
Salgsoppgaven inkludert vedlegg utgjør til sammen 87 sider. Selve salgsoppgaven som er utarbeidet av meglerforetaket utgjør 24 sider, hvorav 19 sider er bilder/illustrasjoner. Det er altså kun fem sider med ren tekst. Hva gjelder eiendommens beskaffenhet og offentligrettslige status, vises det til salgsoppgavens overskrift, samt avsnittene «[n]økkelinfo», «[k]ort om eiendommen», «[a]realbeskrivelse», «[v]elkommen til [adresssen]» og «[f]erdigattest/brukstillatelse». Det fremgår her gjentatte ganger at kjelleren ikke er omsøkt. Det er også særlig bemerket i avsnittene «[v]elkommen til [adresssen]» og «[f]erdigattest/brukstillatelse» at det ikke finnes noen kjeller i de godkjente byggetegningene.

Når det kommer til tilstandsrapporten, var denne en del av salgsoppgaven. Informasjon gitt i rapporten må dermed anses bekreftet og lest av klageren når hun signerte kjøpekontrakten. Fra tilstandsrapporten, vises det særlig til avsnitt «[e]nebolig m/garasje».

Klageren har vist til Finn-annonsen hvor det fremgår at eiendommen selges med fire soverom. Det følger imidlertid av annonseteksten at ett av soverommene er plassert i kjelleren som ikke er omsøkt.

Ansvarsgrunnlag
Megleren har utvilsomt oppfylt sin plikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 ved å innta avsnittet «[f]erdigattest/brukstillatelse» i salgsoppgaven. I avsnittet er det gitt klar og utvetydig informasjon om at eiendommens byggetegninger ikke samsvarer med den faktiske innredningen, samt at de innredede rommene ikke er søkt godkjent for varig opphold.

Hva gjelder salgsoppgavens overskrift om at eiendommen har fire soverom, er denne utdypet og presisert gjennom salgsdokumentasjonen, hvor det fremgår at ett av soverommene ikke er godkjent for varig opphold.

Klageren har også gjentatte ganger fått tilsvarende informasjon andre steder i salgsoppgaven. Det vises her til tilstandsrapporten under avsnitt «[e]nebolig m/garasje» hvor det fremgår at det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men at disse ikke stemmer med dagens bruk. Videre fremgår det at det, på de godkjente byggetegningene, ikke er inntegnet sokkeletasje, men krypkjeller under hele boligen. Takstmannen inntok dermed en anbefaling om å søke bruksendring slik at det ble lovlig å benytte alle oppholdsrommene.

På bakgrunn av at det gjentatte ganger i salgsoppgaven er inntatt informasjon om kjellerens offentligrettslige status, kan ikke klageren høres med sin tolkning. Ved vurderingen av om meglerforetaket har gitt korrekte og tilstrekkelige opplysninger, må det samlede informasjonsbildet legges til grunn.

Det bemerkes her at meglerforetakets angivelse av boligens areal er hentet fra tilstandsrapporten. Selv om meglerforetaket ikke svarer for tilstandsrapporten, utgjør denne en del av klagerens informasjonsgrunnlag. I tilstandsrapporten er det gitt en forbeholden anbefaling om å søke om bruksendring. Denne endrer imidlertid ikke at klageren har fått tilstrekkelige risikoopplysninger knyttet til status for kjellerarealet.

Det bestrides at den gitte informasjonen er egnet til å skape vesentlige misforståelser. Klageren har fått tilstrekkelig informasjon til å forstå at rommene i kjelleren ikke er byggemeldte, og dermed må søkes godkjent for varig opphold. Dersom informasjonen fremstod som uklar for klageren, må hun selv bære risikoen for å ikke ha avklart forholdene. Det vises her til Rt. 2002 s. 1110.

Boligen ble kun markedsført med fire soverom i salgsoppgavens og Finn-annonsens overskrift. I lys av Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig punkt 3.3.1, 3.3.2 og 3.3.6, er meglerforetaket enig i at overskriften kan fremstå uheldig. Det er imidlertid presisert i både salgsoppgaven og vedleggene at romdefinisjonen er basert på bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter. Det vises her til avsnitt «[a]realbeskrivelse». I tillegg fremgår det under «[n]økkelinfo» at det er tre soverom i boligen.

Årsakssammenheng
For det tilfelle at overskriften anses for å være i strid med regelverket, foreligger det ikke årsakssammenheng mellom en eventuell forsømmelse og klagerens påståtte tap. I både salgsoppgaven og Finn-annonsen har megleren gitt klare angivelser på status for ett av soverommene. Det vises her til RFE 2023- 138.

Økonomisk tap
Hva gjelder arealavviksrapporten som klageren har fremlagt, virker vurderingene å være foretatt på feilaktige premisser. På bakgrunn av opplysningene som klageren fikk gjennom salgsmaterialet, kan rapporten uansett ikke anses for å dokumentere noe erstatningsmessig verdiminus for eiendommen. Det vises her til rapportens oppdragsbeskrivelse, hvor det fremgår:

Bakgrunnen for oppdraget er at det etter kjøp av boligen ble avdekket at kjelleretasjen ikke er inntegnet på opprinnelige bygningstegninger, dette medfører at kjelleretasjen i sin helhet ikke er byggegodkjent. [Takstfirmaet] skal derfor utføre en detaljertmåling og analyse av kjelleretasjen og markedsprisen ved kjøpsdato for å fastslå det eksakte uegentlige arealavviket i kjelleretasjen og dokumentere markedspris tilbake til kjøpstidspunktet dersom eier hadde blitt fremlagt riktige arealopplysninger.

For det første var det inntatt tydelige opplysninger i både salgsoppgaven og tilstandsrapporten om at kjelleretasjen ikke var inntegnet i de opprinnelige byggetegningene. Dette ble således ikke avdekket etter overtakelsen. For det andre har ikke selgeren fremlagt uriktige arealopplysninger. Det vises her til brev av 21. november 2023 fra selgers boligselgerforsikringsselskap. Arealavviksrapporten som baserer seg på et såkalt «uegentlig» arealavvik, kan følgelig ikke tjene som bevis eller dokumentasjon for klagerens påståtte økonomisk tap.

Oppsummering
Megleren har på bakgrunn av det ovennevnte gitt klageren tilstrekkelig informasjon om at kjellerarealet ikke er omsøkt, samt at det ikke er godkjent for varig opphold. Siden det ligger utenfor meglers mandat, har ikke megleren gitt klageren informasjon om omfanget av søknadsprosesser og tiltak som er nødvendig for å gjøre kjelleretasjen lovlig for varig opphold. Det vises her til at megler hverken er eller skal være bygningskyndig. Det stemmer derfor ikke at megleren ga uttrykk for at kjelleren kunne gjøres lovlig ved å søke om bruksendring.

I dette tilfellet er ikke vilkårene for erstatningsansvar oppfylt. Ut fra den samlede informasjonen som er gitt om eiendommen, kan markedsføringen hverken anses for å ha vært villedende eller i strid med Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig.

På bakgrunn av det ovennevnte, kan klagen ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Nemnda bemerker at spørsmålet om offentlig godkjennelse var adressert flere steder i salgsoppgaven, med noe ulike formuleringer.

Under punktet «Ferdigattest/brukstillatelse» fremgår følgende:

Det foreligger stemplede tegninger for enebolig datert 28.04.1968. Arbeidet ble avsluttet med ferdigattest datert 13.05.1969. ‑ Det er ikke inntegnet sokkeletasje på godkjente byggetegninger, men en krypkjeller under hele boligen. Rom som soverom og kjellerstue som er innredet i ettertid er dermed ikke søkt godkjent for varig opphold.

Under punktet «Kort om eiendommen» fremgår følgende:

[…] I tillegg er deler av sokkel innredet med kjellerstue, ett soverom, toalettrom og mye bodplass (ikke omsøkt)

Under punktet «Velkommen til [eiendommens adresse]» fremgår:

Under punktet «Arealbeskrivelse» fremgår:

Det bemerkes at vinduene i kjeller ikke tilfredstiller dagens krav til rømning eller lysinnslipp.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal oppdragstakeren sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Etter andre ledd nr. 8 skal salgsoppgaven inneholde opplysninger om ferdigattest eller brukstillatelse. Dette innebærer også at det skal opplyses dersom dette ikke foreligger. Opplysningene om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse må være så tydelig at interessenter gis mulighet til å forstå hva som faktisk står der, jf. RFE-2010-63, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 319. Det følger også av Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig, punkt 3.3.2 at «[e]r det gjort søknadspliktige tiltak, skal det gis tydelige opplysninger dersom arbeidene mangler nødvendige godkjenninger/ferdigattest, og om kjente konsekvenser av dette». Uttalelsen gjelder direkte markedsføringsloven § 8, men får innvirkning på eiendomsmeglingsloven § 6-7 om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og § 6-3 om god meglerskikk.

Nemnda mener at det i salgsoppgaven ikke fremgikk med tilstrekkelig tydelighet at kjelleren manglet godkjenning og hvilken betydning dette kunne ha. Som sitert ovenfor fremgikk det under punktet «[f]erdigattest og brukstillatelse» at rom som soverom og kjellerstue som er innredet i ettertid ikke var «søkt godkjent for varig opphold». Dette var egnet til å tilsløre at det ikke bare manglet godkjenning til varig opphold, men at kjelleren var et ulovlig byggetiltak. Den nevnte formuleringen kunne tyde på at det ville være tilstrekkelig å søke om bruksendring, hvilket ikke er tilfellet. Heller ikke de siterte punktene sett som helhet, er tilstrekkelig tydelige – i alle fall ikke når de ulike rommene i kjelleren fremstår som en del av markedsføringen, og det kan synes som det er de enkelte rom som trenger godkjennelse. Nemnda mener at dette er i strid med god meglerskikk og meglers opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. For ordens skyld nevner nemnda at forbeholdet under punktet «nøkkelinfo» om at «[d]et er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken» ikke endrer nemndas vurdering. Forbeholdet relaterer seg til angivelsen av at boligen her var angitt å ha tre (godkjente) soverom, hvilket nemnda oppfatter at var en riktig opplysning.

Nemnda mener videre at det foreligger et eget brudd på markedsføringsloven § 8 om forbud mot villedende markedsføring at boligen i salgsoppgaven og på www.finn.no var markedsført med fire soverom, selv om det fremgikk tydelig av salgsmaterialet for øvrig at soverommet i kjelleren ikke var godkjent. Når antall soverom skal angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent til bruk som soverom inkluderes, hvis ikke kan dette være i strid med markedsføringsloven, jf. Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig, punkt 3.3.2. Ettersom overskriften er en sentral og iøynefallende del av salgsoppgaven og finn-annonsen, mener nemnda at dette er villedende og i strid med markedsføringsloven § 8. En slik annonsering er generelt egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning som de ellers ikke ville ha truffet, jf. bestemmelsens andre ledd. Dette utgjør også brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Nemnda er av den oppfatning at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å underkommunisere at kjelleren manglet enhver form for godkjenning. Det var dermed også uriktig å markedsføre boligen med P-rom tilsvarende 145 kvadratmeter og et totalt bruksareal på 193 kvadratmeter. Dette gjelder uavhengig av om takstmannen benyttet denne arealangivelsen.

Når det gjelder spørsmålet om årsakssammenheng og økonomisk tap har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, nemndas leder Norheim og bransjerepresentant Røstad, mener at nemnda ikke har grunnlag for å ta stilling til spørsmålet om årsakssammenheng og økonomisk tap. Det vises til at det fremstår uklart hvilken innvirkning meglers forsømmelse har hatt på klagers erverv av eiendommen, eventuelt om dette ville ha medført redusert kjøpesum. Etter flertallets syn må det som utgangspunkt forventes at en interessent gjennomgår det mottatte salgsmaterialet grundig før inngivelse av bud, jf. RFE-2010-63. Videre kan et eventuelt økonomisk tap neppe bare ta utgangspunkt i en arealdifferanse-betraktning, ettersom kjøper ikke kunne forvente en kjeller med tillatelse til varig opphold. Det er også usikkert hvilke eventuelle offentlige godkjenninger som kan forventes, ettersom dette oppfattes å ikke være søkt enda.

Mindretallet, forbrukerrepresentant Sandvik, finner at det foreligger årsakssammenheng mellom meglers brudd på god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 og et økonomisk tap knyttet til at kjelleren ikke er lovlig.

Etter mindretallets syn kunne klageren på bakgrunn av salgsmaterialet forvente en bolig med lovlig kjeller, men uten rom som var godkjent for varig opphold. De opplysninger som kan leses i den retning at kjelleren mangler enhver form for godkjenning, er ikke tilstrekkelig fremtredende eller tydelige i sammenhengen og helheten av de opplysninger som ble gitt, til at boligkjøpere med rimelighet burde ha fanget opp dette, jf. avhendingslova § 3-10. Det vises her til at disse opplysningene fremkommer i forbindelse med omtale av kjellerrommenes innredning, bruk eller manglende godkjenning for varig opphold. Klageren hadde dermed en berettiget forventning om at kjelleren var byggemeldt. På denne bakgrunn mener mindretallet at det foreligger årsakssammenheng mellom meglers pliktbrudd og kostnader knyttet til å få etableringen av kjelleren som sådan ettergodkjent, eventuelt det verdiminus boligen vil ha dersom dette ikke lar seg gjøre eller er uforholdsmessig kostnadskrevende. Mindretallet er enig med flertallet i at nemnda ikke har grunnlag for å ta stilling til størrelsen på det økonomiske tapet.

Etter dette foreligger det brudd på markedsføringsloven § 8 og eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, men det tas ikke stilling til erstatningskravet.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

Konklusjon

Megler ved REDE Eiendomsmegling AS har handlet i strid med markedsføringsloven § 8 og eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, men det er ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.