RFE-2024-165

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. februar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     Puls Eiendomsmegling AS (Nordvik Grünerløkka)

Saken gjelder:             Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse.

Sakens spørsmål og bakgrunn

 Den 14. mai 2024 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens selveierleilighet. Boligen ble annonsert med en prisantydning på 11 500 000 kroner. Underveis i budrunden ble megleren gjort oppmerksom på at salgsoppgaven og Finn-annonsen inneholdt feil opplysninger om boligens areal, henholdsvis BRA og BRA-i. Korrekt areal fremgikk imidlertid av tilstandsrapporten som var vedlagt salgsoppgaven. Klageren hevder at den uriktige opplysningen har påvirket salgsprosessen negativt, både i form av færre budgivere og et lavere sluttbud. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av salget, samt utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Ved annonsering ble boligens bruksareal oppgitt å være ti kvadratmeter større enn det faktiske arealet. Feilen ble først oppdaget i budrunden, og som følge av dette måtte allerede inngitte bud annulleres. Budrunden ble deretter startet på nytt, men feilen medførte usikkerhet blant budgiverne. Dette resulterte i en redusert interesse, samt et lavere sluttbud.

Som følge av meglerens uriktige opplysning om boligens bruksareal, ble leiligheten solgt for 200 000 kroner under prisantydning. Dette oppleves som svært uheldig og økonomisk skadelig.

Megleren plikter å sørge for at opplysninger som fremgår av salgsoppgave og annonse er korrekte. Som selger, forventet klageren at megleren hadde utført en grundig kvalitetssikring av opplysningene. Det er dermed ikke rimelig at klageren skal måtte bære ansvaret for at megleren har oppgitt uriktig bruksareal. Feilen kunne, og burde ha vært, oppdaget og korrigert av megleren før annonsering.

Den uriktige opplysningen har påvirket salgsprosessen negativt. Budrunden måtte avbrytes og startes på nytt, noe som medførte at flere potensielle kjøpere trakk seg eller ble usikre. Som følge av dette, måtte klageren akseptere et betydelig lavere bud enn dersom det ble gitt korrekte opplysninger fra start. Feilinformasjonen påvirket dermed boligens markedsverdi.

Meglerforetaket anfører i sitt tilsvar at feilen ble rettet opp i tide, samt at budgiverne ble informert om korrekt areal før budrunden ble avsluttet. Argumentet hensyntar imidlertid ikke at den uriktige opplysningen påvirket budgivernes tillit og den generelle interessen for boligen. Det faktum at budrunden måtte avbrytes og startes på nytt, indikerer at feilen var alvorlig.

Meglerforetakets anførsel om at den uriktige opplysningen ikke hadde betydning for budgivningen, samt at det ikke var nødvendig å stoppe budrunden, medfører ikke riktighet. I en telefonsamtale med megleren ble klageren informert om at flere interessenter trakk seg fra budrunden etter at feilen ble oppdaget. Som følge av usikkerheten som feilen hadde medført, ønsket også en av budgiverne en prisreduksjon på 1 000 000 kroner. Dette underbygger at feilen hadde negativ innvirkning på budrunden.

Meglerens håndtering av salgsprosessen var ikke i tråd med god meglerskikk, og feilen har påført klageren et betydelig økonomisk tap. På bakgrunn av dette, krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned med et passelig beløp, jf. eiendomsmeglingsloven §7-7.

Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdragsavtale ble inngått 14. mai 2024, og informasjon om eiendommen ble innhentet på vanlig måte. Boligens prisantydning ble satt til 11 500 000 kroner. I tilstandsrapporten av 29. juli 2024 ble boligens BRA og BRA-i opplyst å være henholdsvis 116 kvm og 106 kvm.

Ved en feil ble det i salgsoppgaven og Finn-annonsen inntatt opplysninger om at BRA var 126 kvm, og BRA-i 116 kvm. Til tross for at megleren plikter å kvalitetssikre opplysningene som annonseres, har det i dette tilfellet skjedd en menneskelig feil. Det korrekte arealet fremgikk likevel av tilstandsrapporten som var vedlagt salgsoppgaven.

Før annonsering ble salgsoppgave og Finn-annonse sendt for godkjenning til klageren, uten at feilen knyttet til boligens areal ble oppdaget. Meglerforetaket viser til klagerens godkjennelse av markedsføringen 2. august 2024.

Før feilen ble oppdaget, forløp budrunden på vanlig måte og det ble inngitt flere bud. Slik meglerforetaket ser det, gjenspeiler det siste budet som ble inngitt klokken 13:19 hva markedet var villig til å gi for boligen. Det vises her til budjournalen.

Underveis i budrunden ble megleren kontaktet av en interessent som gjorde oppmerksom på arealangivelsene i tilstandsrapporten og salgsoppgaven ikke samsvarte. Megleren varslet straks alle budgivere og interessenter om korrekt areal, og korrigerte Finn-annonsen. Følgende SMS ble sendt av megleren klokken 13:59:

Hei,

Vi har blitt oppmerksom på en feil i finn annonse/salgsoppgave.

I finn annonsen og salgsoppgaven er det oppført BRA-i på 116kvm og BRA på 126kvm.

De korrekte størrelsen er BRA-i 106 kvm og BRA 116kvm.

Ta kontakt med undertegnede for mer informasjon.

Den ovennevnte SMS-en indikerer ikke at budrunden måtte avbrytes, slik klageren hevder. Det er heller ingenting som tyder på at de øvrige budgiverne avstod fra å inngi bud som følge av den uriktige opplysningen. Derimot valgte budgiveren med det høyeste budet å stå ved sitt bud, samt inngi bud av tilnærmet størrelse når akseptfristen ble overskredet. Sistnevnte bud ble gitt med forbehold om hemmelighold, og ble akseptert av klageren.

Prisantydningen er en antatt markedsverdi, samt en veiledende prisvurdering, og utgjør ikke en garanti for oppnådd salgssum. Boligen ble godt mottatt i markedet, og annonseringen resulterte i 40 visningsdeltakere samt fem budgivere. Det faktum at eiendommen ble solgt for 200 000 kroner under prisantydning kan imidlertid ikke knyttes til feilopplysningen alene. Klageren valgte selv å akseptere budet, og det er ingenting som tyder på at budrunden ville ha forløpt annerledes. Det er likevel uheldig at aktive bud måtte bekreftes på nytt, men dette var nødvendig for å sikre at alle budgiverne hadde fått korrekt informasjon.

Det stemmer at en av budgiverne ga uttrykk for at boligen ville være verdt 1 000 000 kroner mindre på grunn av de nye og korrekte opplysningene. Vurderingen viste seg imidlertid å være feil, ettersom budrunden ikke ble avsluttet og boligen ble solgt til en god pris.

Det stemmer ikke at flere interessenter trakk seg som følge av feilen. Det var kun en tidligere budgiver som valgte å ikke bli med videre i budrunden. Budgiveren handlet på spekulasjon, og når boligen viste seg å være mindre enn antatt, gikk ikke budgiverens kalkyler opp. Det bemerkes her at budgiveren tidligere hadde inngitt bud med forbehold om blanco skjøte, noe klageren ga uttrykk for at han ikke ønsket å akseptere.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og det foreligger ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse i henhold til eiendomsmeglingsloven §7-7.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Nemnda bemerker at den uriktige arealangivelsen er en vesentlig opplysning, som det i alminnelighet er grunn til å anta at potensielle kjøpere legger betydelig vekt på, og som virker inn på hvilke bud de er villige til å inngi. Frem til rettingen ble foretatt av megler var markedsføringen i strid med markedsføringsloven § 8 om villedende markedsføring. Heldigvis ble feilen fanget opp og korrigert under budrunden. Nemnda har ikke grunnlag for å legge noe annet til grunn enn at det her var en menneskelig svikt fra meglers side, som kan forekomme, slik også meglerforetaket har erkjent. Nemnda mener likevel at feilen er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Dette endres ikke ved at klager selv, ved gjennomlesing av salgsoppgaven, ikke fanget opp at det var avvik mellom tilstandsrapporten og salgsoppgaven.

Nemnda mener også at feilen utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, som gir grunnlag for nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. I saken her mener nemnda at det er tale om et avvik av en viss betydning, selv om megler rettet feilen så snart han ble klar over den, se til sammenlikning RFE-2021-177. Det er ikke holdepunkter for at den oppnådde salgssummen har blitt påvirket av feilen eller at den uriktige arealangivelsen og håndteringen av budrunden for øvrig påvirket budgivernes tillit til og generelle interesse for boligen. Det vises særlig til at budgiver med høyeste bud valgte å fortsette å delta i budprosessen etter at megler hadde gjort oppmerksom på feilen. Meglers feil, som krevde oppretting, medførte imidlertid at budgivningsprosessen ble noe uryddig og ikke fullt ut holdt ønsket kvalitet.

Meglers vederlag, basert på oppdragsavtalen og oppnådd salgssum, er på ca. 124 000 kroner. Nemnda mener at vederlaget skjønnsmessig bør reduseres med 20 000 kroner.

Etter dette foreligger det brudd på god meglerskikk og en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, og det er grunnlag for nedsatt vederlag som beskrevet ovenfor.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megler ved Puls Eiendomsmegling AS (Nordvik Grünerløkka) har handlet i strid med god meglerskikk og har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved å opplyse om uriktig areal i salgsoppgaven. Meglers vederlag settes ned med 20 000 kroner, som krediteres klageren.