RFE-2024-153
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. februar 2024.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Vest AS avd. Nybygg Bergen
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 26. april 2024 kjøpte klagerne en kontraktsposisjon formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Før inngivelse av bud, informerte megleren om at overtakelse kunne forventes november 2024. Etter budaksept, informerte utbyggeren om at ferdigstillelse var estimert mai 2025. Klagerne fremhever flere forhold ved meglerens saksbehandling som de mener er kritikkverdig. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved sin håndtering av oppdraget, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstatning oppad begrenset til 7 300 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Tidlig i kjøpsprosessen formidlet megleren at forventet overtakelse var ved årsskifte 2024/2025. Senere informerte megleren om at overtakelse kunne forventes allerede i november 2024. Da det var omkring seks måneder til overtakelse, innga klagerne bud som selgeren aksepterte 26. april 2024.
Den 27. mai 2024 fikk imidlertid klagerne beskjed fra utbyggeren om at ferdigstillelse ikke var forventet før mai 2025. Ifølge utbyggeren var ikke dette ny informasjon. Før inngivelse av bud, ga megleren dermed villedende informasjon om forventet overtakelse.
Megleren har uttrykt muntlig at han ikke kjente til det faktiske overtakelsestidspunktet. Som ansvarlig megler for hele boligprosjektet, har han imidlertid hatt særlig gode forutsetninger for å være informert om dette. Megleren har dermed enten unnlatt å holde seg orientert om prosjektets fremdrift eller bevisst feilinformert klagerne. Konsekvensen er at klagerne står uten bolig seks måneder lenger enn planlagt. Dette skaper særlig utfordringer i forhold til klagernes rolle som besøkshjem for et barn med behov for forutsigbare rammer.
Til tross for at klagerne 19. juni 2024 informerte megleren om at overtakelsestidspunktet var feil, fortsatte megleren å annonsere prosjektet med uriktig overtakelsesdato. Klagerne viser til e-postkorrespondanse med meglerforetaket av 4. juli 2024. Dette indikerer at megleren bevisst feilinformerte klagerne om overtakelsestidspunktet.
For øvrig er det flere forhold ved meglerens saksbehandling som fremstår kritikkverdig. For det første inneholdt kjøpekontrakten, som ble sendt til signering, flere feil samt stedvis villedende tekst knyttet til vederlaget. Feilene ble først rettet opp etter flere runder med korrektur. Klagerne viser til korrekturforslaget, samt den endelig signerte avtalen. For det andre har megleren kun bekreftet klagernes kjøp av parkeringsplass pr. e-post, uten at det er utarbeidet kjøpekontrakt. Kjøp av parkeringsplass har vært en forutsetning for klagernes kjøp av kontraktsposisjonen, og dersom klagerne mot formodning ikke er tildelt en parkeringsplass, må leiligheten selges. For at klagerne skal holdes skadesløse, bes meglerforetaket om å dekke differansen ved et eventuelt salg til under kostpris, oppad begrenset til 7 100 000 kroner.
I tillegg krever klagerne erstattet sine boutgifter i 6 måneder, totalt 200 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det vises til transportavtalen under avsnitt «Overtakelse», hvor det fremgår at klagerne overtar samtlige rettigheter og plikter etter den opprinnelige kjøpekontrakten. Videre bemerkes det at endelig overtakelse ikke fremgår av den opprinnelige kjøpekontrakten.
Forventet overtakelse har blitt endret flere ganger i byggeprosessen, og megleren har hele tiden videreformidlet verifiserte oppdateringer fra utbyggeren. Videre vises det til den opprinnelige kjøpekontrakten under avsnitt «Overtakelse», hvor det fremgår at forventet ferdigstillelse ikke er bindende, samt at utbygger vil varsle om overtakelsesperiode ved oppstart av tømrerarbeid. Forventet overtakelse kan dermed ikke anses endelig før tømrerarbeid er igangsatt, og forsinkelser må kunne påregnes.
Ved oppstart av tømrerarbeid, ble overtakelsesperioden fastsatt mellom 1. mars 2025 og 31. mai 2025. Tidspunktet er ikke eksakt, og utgjør kun en periode. Det vises til nyhetsbrevet som megleren mottok fra utbyggeren 9. juli 2024. Megleren oppdaterte annonsen straks den nye informasjonen ble bekreftet av utbyggeren.
Det er beklagelig at kjøpekontrakten ikke var utarbeidet på tilfredsstillende måte ved utsendelse til klagerne. Dette har imidlertid ikke hatt betydning for kommunikasjonen rundt overtakelsen.
Hva gjelder kjøp av parkeringsplass, foreligger det bindende bekreftelse fra utbyggeren. Det vises her til e-postkorrespondanse av 26. april 2024.
På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det ikke ansvarsbetingende feilinformasjon fra megleren. Subsidiært, foreligger det ikke tilstrekkelig årsakssammenheng mellom et eventuelt ansvar og klagernes krav. Meglerens foreløpige opplysninger om overtakelsen kan ikke begrunne et erstatningskrav.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Hvorvidt megler har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7
Nemnda bemerker at klagerne – som har kjøpt en kontraktsposisjon – står i samme rettslige stilling overfor utbygger som det som var tilfellet for de opprinnelige kjøperne. Det fremgikk av avtalen om transport av kjøpekontrakt at klagerne overtok samtlige rettigheter og plikter som fulgte av opprinnelig kjøpekontrakt. I saken her fremgikk følgende i den opprinnelige kjøpekontrakten:
Forventet ferdigstillelse er 4. kvartal 2023, men dette tidspunktet er foreløpig og ikke bindende og utløser ikke dagmulkt. Ferdigstillelse vil avhenge av tidspunkt for oppheving av forbehold. Utbygger vil varsle overtakelsesperiode ved oppstart tømrer.
At klagerne ikke skulle stilles verken verre eller bedre enn opprinnelig kjøper, er ikke til hinder for at megler etter omstendighetene kan komme i ansvar dersom megler har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klagerne hevder her at de få dager før de la inn bud fikk melding om at prosjektet lå an slik at innflytting skulle kunne skje allerede i november/desember 2024.
Nemnda oppfatter at meglerforetaket ikke har reist innvendinger mot at dette ble opplyst, men hevder at det har vært flere justeringer av dato for forventet ferdigstillelse gjennom prosessen og at megler til enhver tid har formidlet den siste informasjon han har fått fra utbygger. Nemnda oppfatter at meglers opplysning i forkant av budet må ha vært nokså forbeholdent, ettersom det fremgår av klagernes e-post til meglerforetaket at de ble opplyst at innflytting «skulle kunne skje» i november/desember 2024. Klagerne hevder at de fikk beskjed fra utbygger 27. mai 2024 at ferdigstillelse ikke var forventet før i mai 2025. Det fremstår noe pussig at det i løpet av en måned skal ha blitt klart at overtakelsesdatoen måtte flyttes såpass mange måneder frem i tid, men nemnda har ikke tilstrekkelige holdepunkter for at megler, i forkant av budaksept 26. april 2024, holdt tilbake opplysninger han satt på eller at det var omstendigheter som tilsa at han burde ha undersøkt dette nærmere. Det er klagerne som har bevisbyrden for at megler har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og opptrådt erstatningsbetingende. Slik saken er opplyst for nemnda, er dette ikke sannsynliggjort. Det kan i den forbindelse ikke ses på som et tungtveiende bevis for en eventuell forsømmelse fra meglers side at det i Finn-annonsen fortsatt fremgikk 4. juli 2024 at antatt overtakelse var fjerde kvartal 2024. Nemnda oppfatter i den forbindelse at den «offisielle» beskjeden fra utbygger om oppstart av tømrerarbeider ble gitt 9. juli 2024. Nemnda legger til grunn at annonsen ble endret etter dette.
Megler har etter dette ikke brutt undersøkelses- og opplysningsplikten etter § 6-7, og det er dermed heller ikke grunnlag for noe erstatningsansvar.
Villedende tekst i kjøpekontrakt
Klagerne har anført at kjøpekontrakten som ble sendt til signering inneholdt flere feil og villedende tekst knyttet til vederlaget. Innklagede har beklaget at kjøpekontrakten ikke var utarbeidet på tilfredsstillende måte ved utsendelse til klagerne. Nemnda for sin del er av den oppfatning at det første utkastet som ble sendt over var dårlig gjennomarbeidet. Dette fremstår som slurv i et slikt omfang at det er i strid med god meglerskikk, slik nemnda ser det, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Manglende kjøpekontrakt for parkeringsplass
Klagernes kjøp av parkeringsplass er bekreftet i e-post, men er ikke regulert i kjøpekontrakten. Tilsagnet i e-post 26. april 2024 fra utbygger, som er videresendt av megler, er imidlertid avtalerettslig forpliktende. Nemnda mener likevel at det hadde vært ryddig av megler å formalisere dette avtaleforholdet, ettersom parkeringsplassen var et eget kjøpsobjekt som var separat fra kjøpet av kontraktsposisjonen. Nemnda kan imidlertid ikke se at dette utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Oppsummering
Etter dette har megler opptrådt i strid med god meglerskikk ved oversendelse av ubearbeidet kjøpekontrakt. For øvrig fører klagen ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved Eiendomsmegler Vest AS avd. Nybygg Bergen har opptrådt i strid med god meglerskikk ved oversendelse av ubearbeidet kjøpekontrakt. [Klagerne] gis for øvrig ikke medhold.