RFE-2024-143
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. februar 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Proaktiv Properties AS (Proaktiv Oslo)
Saken gjelder: God meglerskikk. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Våren 2024 kjøpte klageren en borettslagsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I kjøpekontrakten ble avtalt overtakelse satt til lørdag 20. juli 2024. Da oppgjøret ikke var mottatt på meglerforetakets klientkonto fredag 19. juli, besluttet selgerne i tråd med meglerens anbefaling å utsette overtakelsen til påfølgende mandag. Klageren hevder imidlertid å ha betalt kjøpesummen i tråd med kjøpekontrakten den 19. juli, og at megleren dermed må bære ansvaret for eventuelle feil i kjøpekontrakten. Spørsmålet er om megleren har handlet i strid med god meglerskikk, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning for tapt arbeidsinntekt i perioden som var avsatt til overtakelse, henholdsvis 18 975 kroner, samt eventuelle morarenter.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Det fremgikk av kjøpekontrakten under avsnitt «Oppgjør» at kjøpesummen skulle krediteres meglerforetakets klientkonto innen overtakelsesdatoen. Når det var avtalt overtakelse lørdag 20. juli, var klagerens innbetaling fredag 19. juli i tråd med kjøpekontrakten.
Fredag 19. juli informerte imidlertid megleren om at pengene måtte være på klientkonto to virkedager før overtakelse, samt at dette fulgte av kjøpekontrakten. Klageren etterspurte da en redegjørelse for hvor i kontrakten dette fremgikk. Til tross for flere purringer, mottok klageren aldri noe svar. Det fremgår av SMS-korrespondansen av 22. juli at megleren senere beklaget denne mangelen ved kjøpekontrakten.
Som den profesjonelle part skal megleren sørge for å utarbeide en kjøpekontrakt som muliggjør overtakelse i henhold til inngått avtale. I herværende sak har megleren forsømt sitt ansvar ved å verken utarbeide en tilfredsstillende kjøpekontrakt eller sørge for at overtakelsen kunne skje til avtalt tid.
Hva gjelder meglerforetakets anførsel om at pengene ikke var innbetalt før megleren tok kontakt fredag 19. juli, medfører ikke dette riktighet. Innbetalingene ble foretatt i nettbanken torsdag 18. juli, og ble gjennomført av banken i løpet av fredag 19. juli. Etter korrespondanse med megleren fredag 19. juli, kontaktet klageren sin bank. Han fikk da opplyst at det ikke kunne utstedes bekreftelse på hvem som var mottaker av betalingen før den var gjennomført av bankens dataleverandør. Dette fordi transaksjonen allerede var utført i nettbanken. Banken opplyste videre at dersom transaksjonen ikke allerede hadde vært belastet, kunne betalingen blitt utført manuelt og banken kunne utstedt bekreftelse, samt kvittering for betalingen. Pengene kunne dermed ikke stoppes slik meglerforetaket anfører.
Dokumentasjon på gjennomført betaling ble sendt til megleren fredag 19. juli, men ble ikke besvart. Meglerforetakets anførsel om at det ikke ble fremlagt kvittering for betalingen 20. juli stemmer derfor ikke. Dersom megleren anså det nødvendig, ville klageren uansett fremlagt kvittering fra banken under overtakelsen. Dette ville imidlertid ikke utgjort noen forskjell ettersom overtakelsen allerede var besluttet utsatt.
Mangler ved meglerens arbeid medførte at overtakelsen ble forsinket med to og et halvt døgn. Som følge av dette, har klageren tapt arbeidsinntekt for påløpte feriedager i tiden som opprinnelig var avsatt til flytting. På bakgrunn av dette, krever klageren erstatning på 18 975 kroner. Kravet tilsvarer 15 timers arbeid med en timelønn på 1 265 kroner.
Slik det fremgår av meglerforetakets tilsvar, er det en risiko for kjøperen at selgerne, på grunn av meglerens mangelfulle arbeid, kan rette krav mot kjøperen for manglende innbetaling i tide. Klagerens krav utvides derfor til at megleren pålegges å dekke morarenter for den forsinkede betalingen til kjøperen.
Innklagede har i korte trekk anført:
Fredag 19. juli ble megleren ringt av oppgjørsavdelingen som informerte om at oppgjør ikke var mottatt på klientkonto. Megleren forsøkte dermed å ringe klageren, men kom rett til mobilsvar. Megleren sendte da en SMS hvor hun opplyste om forholdet, samt at overtakelsen måtte forskyves dersom pengene ikke var mottatt innen klokken 16:00. Når klageren svarte at pengene ville bli innbetalt samme dag, presiserte megleren at det var for sent ettersom betalingen ikke ville bli synlig på konto før mandag. Beløpet var med andre ord ikke innbetalt før megleren tok kontakt.
Megleren etterspurte deretter en kvittering eller bekreftelse fra klagerens bank om at pengene var overført. Ifølge klageren kunne imidlertid banken ikke utstede dette, ettersom pengene bare ville være reservert på kontoen. Pengene som ble overført samme dag, og som megleren mottok skjermbilde av, kunne dermed stoppes. Megleren kan ikke bebreides for eventuelle forsinkelser eller tekniske utfordringer ved bankens interne systemer.
Selgerne ønsket å være sikre på at oppgjøret var overført til klientkontoen før overtakelse. I tråd med meglerens anbefaling, besluttet de derfor å utsette overtakelsen til mandag 22. juli. Oppgjørsavdelingen hadde informert megleren om at de ikke kunne bekrefte mottak av betalingen før pengene fysisk var på klientkonto. Megleren forsøkte å forklare dette for klageren, men han mente fremdeles at dette var feil. Megleren kan ikke råde en selger til å gjennomføre overtakelse uten at pengene er på meglerforetakets klientkonto.
For en av selgernes mor, som skulle bistå overtakelsen og hadde lang reisevei, var det mer ubeleilig å ha overtakelsen mandag i stedet for lørdag. Forsinket overtakelse medførte også at felleskostnadene ble avregnet mandag 22. juli, og ikke lørdag 20. juli. Felleskostnadene på boligen er høye, henholdsvis 18 144 kroner, og utgjør cirka 1 200 kroner for to dager. Det bemerkes her at selgeren ikke hadde noen innvendinger mot dette.
Klageren har uttrykt misnøye med meglerens anbefaling om å utsette overtakelsen. Når innbetalingen ikke var kreditert meglerforetakets klientkonto i tråd med avsnitt «Oppgjør» i kjøpekontrakten, misligholdt klageren sin plikt. Meglerforetaket forstår at situasjonen kan ha vært frustrerende, og beklager eventuelle ulemper dette har medført. Meglerens anbefaling var likevel basert på en risikovurdering ved å avholde overtakelse uten mottak av fullt oppgjør.
I henhold til meglerforetakets standardrutiner, samt kontraktsrettslige prinsipper, er det vesentlig at hele kjøpesummen er innbetalt før overtakelse. Dette verner partene mot eventuelle økonomiske tap dersom transaksjonen ikke kan gjennomføres som avtalt. Meglerens anbefaling ble gitt med henblikk på å sikre en trygg og korrekt handel, i tråd med kontraktsbetingelsene.
Kravet om at kjøpesummen skal være innbetalt før overtakelse kan gjennomføres, kan tolkes ut fra flere bestemmelser i eiendomsmeglingsloven, samt tilhørende forskrifter. Meglerforetaket viser særlig til eiendomsmeglingsloven §6-9.
Hva gjelder klagerens anførsel knyttet til meglerens plikter ved utarbeidelse av kontrakt, skal megleren utarbeide en kontrakt som gjenspeiler avtalen mellom partene. Kontrakten skal videre være i tråd med bransjepraksis og gjeldende regelverk. Eventuelle innsigelser eller mangler knyttet til kontrakten må gjøres gjeldende før avtaleinngåelse. I herværende sak utarbeidet megleren en standardkontrakt som ble signert av klageren uten merknader. Mangler som ikke ble gjort gjeldende før signering må anses som en del av den inngåtte avtalen, og faller dermed utenfor meglerens ansvarsområde.
I herværende sak er det selgerne som er skadelidte. Ettersom pengene ikke ble mottatt på klientkonto i tråd med avtalen, måtte selgerne ha mellomfinansiering i to ekstra dager. Selgerne kan dermed kreve erstatning for kontraktsbrudd med påfølgende morarenter.
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren ikke forsømt sine plikter. Klagerens krav kan dermed ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Megleren skal gjennomføre oppgjøret mellom partene, i henhold til hva som er avtalt. I tillegg må megleren sørge for at dette skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-1. Oppgjøret må gjennomføres i henhold til god meglerskikk og med omsorg for begge partene, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Ut fra kjøpekontraktens § 7 samt instruks om oppgjør som fulgte som vedlegg til kontrakten, er nemnda av den oppfatning at meglerforetaket hadde en klar plikt til å forsikre seg om at hele kjøpesummen med omkostninger var kommet inn på klientkonto, før overtakelse fant sted. Dersom overtakelse skulle finne sted uten at pengene var kommet inn på klientkonto, ville dette kreve særskilt samtykke fra selger.
I kjøpekontraktens § 3, fjerde avsnitt fremgår det:
Hele kjøpesummen med tillegg av omkostninger skal være kreditert meglers klientkonto nr. [….], innen dato for overtagelse, se denne kontrakts § 7.
Kjøperens rett til overtakelse er betinget av at kjøper har oppfylt sine forpliktelser etter kjøpekontrakten. Det er ikke tilstrekkelig at pengene er avsendt fra kjøper eller kjøpers bank.
I oppgjørsinstruksen står det blant annet under punktet om overtakelse:
Kjøper må sørge for at kjøpesummen og omkostninger er kreditert på meglers klientkonto innen dato for overtakelse jfr. kjøpekontraktens § 7.
Ved å la kjøperen overta eiendommen før full betaling har funnet sted, gir selgeren avkall på viktige misligholdssanksjoner han har tilgjengelig mot kjøperen etter kjøpekontrakten og den aktuelle kontraktsloven. Blant annet mister selger hevingsretten dersom han ikke har tatt forbehold etter avhendingsloven § 5-3 tredje ledd om fortsatt å kunne heve.
I dette tilfellet ville ikke megler ha tilstrekkelig bevis for at innbetalingen var skjedd før påfølgende virkedag, det vil si mandag 22. juli. Oppgjørsavdelingen har beskrevet dette på følgende måte:
Alle innbetalinger til klientkonto skjer med KID – dette for å kunne identifisere kunder og sak. Når det kommer til innbetalinger med KID så vises disse uten betalingsinformasjon samme dag som transaksjonen er gjennomført. Det vil si at betalingene ikke kan identifiseres. Identifiseringen av innbetalingene skjer ved mottak av informasjons filer fra NETS – disse filene er ikke tilgjengelig samme arbeidsdag, og hentes påfølgende virkedag. Innbetalingen vil vise en bilagsdato den dagen pengene blir godskrevet klientkonto slik at renteberegning etc blir korrekt. Innbetalingen registreres automatisk i meglersystemet med dato for mottak av filer. I tilfellet du viser til her var midlene godskrevet klientkonto fredag 19/7, men identifisert mandag 22/7.
Betalingsmåten som her ble benyttet innebar at betalingen ikke ville kunne identifiseres tilstrekkelig før på et tidspunkt etter opprinnelig avtalt overtakelsesdato. Klager hadde her et selvstendig ansvar for å sørge for at pengene var megleren i hende i rett tid.
Megler har overholdt god meglerskikk og ikke opptrådt uaktsomt. Erstatningskravet kan ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.