RFE-2024-158

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. februar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Sandvika

Saken gjelder:              Fornyelse av oppdrag

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne signerte oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av sin felles bolig 13. september 2023. Avtalen hadde en gyldighet på 6 måneder. Oppdraget utløp 13. mars 2024. Etter henvendelse fra megleren vedrørende fornyelse oppsto det uenighet om oppdraget var lovlig fornyet. Klagerne hadde på dette tidspunktet gått fra hverandre, og den ene av de to vurderte å kjøpe ut den andre. Spørsmålet i saken er hvorvidt oppdragsavtalen ble gyldig fornyet, samt om meglerforetaket lovlig kan kreve påløpte kostnader etter oppdragsavtalens utløp.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Den 5. mars 2024 opplyste megleren at utestående kostnader var 23 277 kroner. Alternativt 11 277 kroner dersom oppdraget ble sagt opp utenfor aktivt oppdrag, dette ettersom 12 000 kroner var utlegg til tilstandsrapport som kun skulle betales dersom oppdraget ble sagt opp i oppdragstiden.

Tilrettelegging på 20 000 kroner ville komme i tillegg om oppdraget utløp. Pr. 5. mars 2024 var de totale utestående kostnadene på 43 277 kroner, eller 31 277 kroner dersom en så bort fra tilstandsrapporten.

Etter utløpet av oppdraget mottok klagerne en faktura på 84 269,76 kroner som baserte seg på at avtalen var blitt fornyet, noe den ikke var.

I løpet av perioden februar og mars 2024 gjennomgikk klagerne et samlivsbrudd som førte til usikkerhet om veien videre for boligsalget. På et tidspunkt vurderte den ene klageren å kjøpe ut den andre. Megleren synes å ha oppfattet dette som en fornyelse av oppdragsavtalen.

Den 5. mars, i forbindelse med at megleren opplyste om utestående, ba han samtidig om en fornyelse av avtalen. I en tid der den ene klageren vurderte å kjøpe ut den andre, svarte han 12. mars 2024 til megleren at:

«Yes – du skal selge det huset når den tid kommer, skal bare sikre meg at [den andre klagerens navn] betaler sin del av utestående».

E-posten kan ikke tolkes som en aksept av fornyelse. Det ble uttrykt tydelig at salget ville skje i fremtiden, etter at den andre klageren hadde betalt sin del av utestående. Dette var ikke en aksept for umiddelbar fornyelse, og dette ble heller aldri fulgt opp av megleren med en ny avtale. Juridisk sett er det klart at en forventning om et fremtidig salg, ikke kan tolkes som en bindende avtalefornyelse.

Dette var altså en helt ny situasjon etter samlivsbruddet, der det ble vurdert utkjøp. Megleren kom heller aldri tilbake til klageren i forhold til å sikre at den andre klageren betalte sin del av utestående. Den nye situasjonen der den ene av de to klagerne skulle stå for et hypotetisk salg en gang i fremtiden materialiserte seg ikke og ingen ny avtale ble utstedt, ei heller signert av den ene eller begge klagerne.

Klagerne var misfornøyde med arbeidet som ble lagt ned fra første dag, noe de påpekte i telefonsamtaler og e-postkorrespondanse, samt tok opp med meglerens overordnede. Slett arbeid har gått på alt fra at klagerne selv måtte be om salgsskilt, at megleren ikke kommuniserte bud på 10 800 000 kroner til andre interessenter for å sette i gang en budrunde og at megleren nevnte mulig drenering til noen interessenter uten at det var reelt. Han nevnte videre i SMS-korrespondanse med en interessent at det var støyende der pga. bussen, selv om det ikke går noen buss i nærheten. En interessent ble ikke fulgt opp og endte i stedet med å ta direkte kontakt med klagerne.

Utover å gjøre en meget dårlig jobb, er klagerne klare på at de overhodet ikke har fornyet oppdragsavtalen. Oppdragsavtalen inneholdt heller ingen fullmakt som ga den ene mulighet til å fornye avtalen på vegne av den andre. I tilfelle megleren skulle selge huset på vegne av den ene klageren, dersom han hadde endt med å kjøpe ut den andre, ble dette aldri materialisert og heller ikke nedtegnet i en ny oppdragsavtale.

Skulle avtalen være fornyet i dette tilfelle, skaper det en farlig presedens om at en av partene i fremtiden hypotetisk kan fornye en avtale på vegne av en annen signaturhaver uten at dette er skrevet i fullmaktsparagrafen i samme oppdragsavtale.

I meglerforetakets egen avtale (signert 13. september 2023) fremgår det tydelig under punkt 11.1:

«Ved flere enn én selger gir disse hverandre gjensidig fullmakt til å godkjenne alt salgsmateriell, samt avgi budaksept og avtale tidspunkt for overtagelse.»

Fullmakten dekker ikke fornyelse av avtalen. Sammenlignet med andre meglerforetak, inkluderer deres fullmakt spesifikt fornyelse. Innklagede meglerforetaks avtale gjør ikke det. Dermed hadde den ene klageren ingen rett til å fornye oppdragsavtalen på vegne av den andre.

Klagerne har forsøkt å komme til en minnelig løsning med meglerforetaket, men de har avvist klagernes innvendinger om at det ikke eksisterte noen gyldig oppdragsavtale. Fakturaen er basert på en ugyldig avtale, og det er derfor feilaktig å kreve betaling slik de nå har gjort.

Det ble ikke gitt noen aksept for umiddelbar fornyelse. Den ene klagerens e-post beskrev en fremtidig handling betinget av den andre klagerens betaling, og han hadde ingen fullmakt til å fornye avtalen på hennes vegne. Ekteskapsloven § 41 gir ikke den ene klageren rett til å ensidig fornye oppdragsavtalen. Megleren må følge oppdragsavtalens fullmaktsbestemmelser, hvor fornyelse ikke omfattes. Meglerforetaket har derfor ingen rett til å kreve betaling for en avtale som ikke er gyldig fornyet. Før man vurderer kostnadsfordelingen klagerne imellom, må nemnda i tilfelle konkludere med at det ikke foreligger noen gyldig fornyelse.

Etter en gjennomgang av fakturaen mottatt fra meglerforetaket finner klagerne at 31 771 kroner er kostnader som går inn under den opprinnelige avtalen. Klagerne ønsker å komme til enighet med meglerforetaket om betaling av dette beløpet. jf. opprinnelig avtale av 13. september 2023 med gyldighet i 6 måneder. Kostnader utover dette, som har påløpt etter 13. mars 2024, må stå for meglerforetakets egen regning.

Beløp som står i faktura som klagerne mener går under opprinnelig avtale er:

– Innhenting av erklæring x 2                                                             kr 344
– Tilrettelegging                                                                                  kr 20.000
– Kontroll av hjemmel og heftelser                                                     kr 2.250
– Innhenting av informasjon forretningsfører                                      kr 200
– Fakturagebyr                                                                                   kr 250
– Foto eksklusiv pakke                                                                       kr 5.500
– Innhenting av offentlige oppl.                                                          kr 3.227
– Totalbeløp opprinnelig avtale                                                           kr 31.771

Beløp meglerforetaket i tillegg krever som er påløpt etter utløp av avtale:
– Finn-annonsering                                                                              kr 4.906,76
– Markedsføring                                                                                   kr 25.500
– Visninger                                                                                           kr 9.000
– Rapport fra takstmann                                                                      kr 12.000
– Totalbeløp etter utløp av avtale                                                         kr 51.407

Av ovenstående beløp mener klagerne å være skyldige 31 771 kroner, da disse knytter seg til den opprinnelige avtalen. Ettersom den ene klageren ikke signerte og gyldig fornyet avtalen, da det heller ikke forelå noen fullmakt for slik ensidig fornyelse fra en av partene, ville en hypotetisk fornyelse kun vært mulig om den ene klageren hadde kjøpt ut den andre. En ny avtale skulle i tilfelle vært utstedt, noe som heller ikke skjedde.

Det forelå ingen gyldig fornyelse av oppdraget. Ingen av de to klagerne har inngått bindende avtale om forlengelse. Meglerforetakets krav på vederlag er derfor ugyldig. Avtaleloven § 10, 18 og 36 gir støtte for at avtalen ikke kan anses som gyldig fornyet. Det fakturerte beløpet fra meglerforetaket er uten avtalegrunnlag.

Klagerne er overrasket over at meglerforetaket i ettertid har sent faktura til den ene klageren, og i sitt tilsvar kun ønsket å fokusere på at det kun er den ene klageren som har klaget, og at det er han alene som har styrt klageprosessen. Klagerne erkjenner å betale 31 771 kroner, basert på den opprinnelige oppdragsavtalen som ble signert av begge klagerne 13. september 2023, og som utløp 13. mars 2024 uten fornyelse.

Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdragsavtale ble inngått med klageren og hans ektefelle 13. september 2023. I etterkant av oppdragsinngåelsen, startet megleren å arbeide med oppdraget. Det ble innhentet opplysninger, foto, skrevet salgsoppgave mv. Klageren har i klagen akseptert at dette er kostnader han skal dekke.

Det er viktig å bemerke at all korrespondanse knyttet til salget gikk mellom megler og klageren. Det var han som holdt i salget fra selgernes side og som styrte prosessen. Den 5. mars 2023 begynte oppdraget å gå ut på tid. Oppdraget ville gått ut 13. mars 2023. Megleren sendte en formell skriftlig henvendelse til klageren om det var ønskelig å fornye oppdraget. Etter noe e-postveksling frem og tilbake, bekreftet klageren i e-post 12. mars 2023 at han ønsket å fornye oppdraget.

Det bemerkes at klageren hadde et ønske om å kjøpe ut sin ektefelle, men dette ledet aldri til noe.

Etter dette gikk salgsprosessen videre. Alle var skjønt enige på dette tidspunkt om at det forelå en gyldig oppdragsavtale. Boligen ble etter dette markedsført, det ble avholdt visninger mv. Den 29. juli 2024 valgte klageren å trekke oppdraget. Kunden ble fakturert 12. august 2024, men ønsket ikke å betale.

Har oppdragsavtalen blitt fornyet?
På direkte spørsmål om hvorvidt det var ønskelig å fornye oppdragsavtalen, besvarte den ene klageren dette med «Yes». En eventuell utydelighet rundt spørsmålet om avtalen var blitt fornyet nå i ettertid må klagerne selv bære. Megleren må kunne forholde seg til at kunden har svart ja på at avtalen skal fornyes. Klagernes etterfølgende opptreden, hvor man annonserte eiendommen og fikk avholdt visninger, tilsier at også de var av den oppfatning at oppdraget med løp videre.

Kunne klageren binde sin ektefelle?
Her er det viktig å erindre at det var den ene klageren som i stor grad holdt i prosessen og som de facto var meglerforetakets kontaktperson. Det bemerkes at oppdragsgiverne var gift med hverandre, se punkt 12 i oppdragsavtalen.

Ektefellers rett til å inngå bindende avtaler med tredjepersoner er direkte regulert i ekteskapsloven § 41 første ledd. Her fastslås følgende:

«En ektefelle kan under samlivet med ansvar for begge ektefellene inngå vanlige avtaler om det daglige husholdet og oppfostringen av barna og vanlige avtaler for å dekke den enkelte ektefellens nødvendige behov. Dette gjelder også leie av felles bolig. Slike avtaler anses å være inngått med ansvar for begge ektefellene hvis ikke noe annet går fram av forholdene».

I bestemmelsens annet ledd er det angitt konsekvensen av at avtaleparten (meglerforetaket) forsto eller burde forstått at ektefellen gikk utenfor sin rett. I forarbeidene til loven, Ot.prp.nr. 28 (1990-1991) side 109 er det uttalt følgende:

«Det kreves ikke at den andre parten i særlig grad aktivt foretar undersøkelser for å bringe klarhet i hvor langt representasjonsretten går i et konkret tilfelle.»

Primært sett var megleren av den oppfatning at ektefellen kunne binde begge ektefeller. Videre gjaldt dette en fornyelse av et salgsoppdrag. Dette innebar kun en forlengelse av en allerede inngått avtale. En avtale som det tidligere hadde vært åpenbar enighet om. Opptredenen til klagerens ektefelle, hvorpå eiendommen ble markedsført og visninger avholdt, tilsa at hun også var av den oppfatning at bindende avtale kunne inngås av den ene ektefellen. Meglerforetakets oppfatning er at klageren kunne fornye oppdragsavtalen på vegne av ektefellen.

Det forelå en gyldig fornyelse av oppdragsavtalen for begge oppdragsgivere.

Subsidiært, hva er konsekvensen dersom klageren ikke kunne binde sin ektefelle?
Konsekvensen fremgår direkte av ekteskapsloven § 41 annet ledd, hvor det fremkommer følgende:

«Hvis den andre parten forsto eller burde ha forstått at avtalen gikk ut over det ektefellen hadde rett til etter første ledd, blir bare denne ektefellen forpliktet.»

Klageren kan ikke høres med at alle de påløpte kostnadene skal frafalles. Han har helt klart bundet seg og er dermed ansvarlig for å dekke halvparten av de påløpte kostnadene etter fornyelsen.

Atter subsidiært, kan nemnda avkorte kostnadene for klagerens ektefelle sitt vedkommende?
Et klart utgangspunkt ved behandling av saker i domstol, og domstolslignende organer, er at kun partene i saken kan bli bundet av en dom eller avgjørelse. Dette er også standpunktet til nemnda selv, jfr. RFE-2023-195.

I Reklamasjonsnemndas portal fremgår det at kun den ene oppdragsgiveren er klager i saken. Det er påpekt at klagen er signert av begge oppdragsgivere, men dette kan ikke være tilstrekkelig. Klagerens ektefelle er ikke part i saken og det kan ikke fattes en avgjørelse som påvirker eller omfatter hennes rettigheter eller plikter. Nemnda kan ikke avgjøre hvorvidt hun må dekke sin halvpart.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda bemerker at meglers oppdrag ikke gjelder i lengre enn maksimalt seks måneder uten fornyelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 første ledd. Oppdraget kan fornyes for inntil seks måneder om gangen. En eventuell fornyelse skal være skriftlig. Nemnda legger til grunn at der det er flere oppdragsgivere, så må i utgangspunktet samtlige fornye oppdraget, så fremt det ikke foreligger fullmakt el. Det er tilstrekkelig med fornyelse per e-post, og det er ikke krav om at det inngås ny oppdragsavtale, ettersom forutsetningen er at oppdraget – ved en fornyelse – løper videre på samme vilkår. For at det skal foreligge en fornyelse, må oppdragsgiver som et minimum ha gitt uttrykk for at han ønsker at oppdraget skal løpe videre, jf. LB-2008-55346 og Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 275. I den nevnte dommen fremgår det at loven krever en form for skriftlig bekreftelse eller utsagn fra oppdragsgiver som klart tilkjennegir overfor megler at det opprinnelige oppdraget ønskes fornyet.

I saken her skrev den ene klageren:

«Yes – du skal selge det huset når den tid kommer, skal bare sikre meg at [den andre klagerens navn] betaler sin del av utestående etc».

Utsagnet kan i seg selv fremstå noe forbeholdent, og synes farget av at denne klageren da hadde et ønske om å selge ut den andre klageren, uten at dette ble noe av. Nemnda oppfatter at det er ubestridt at salgsprosessen etter dette gikk videre. Hvorvidt meglers oppdrag «klart» var fornyet må, foruten ordlyden i e-posten, ses i lys av klagernes etterfølgende opptreden. Når eiendommen ble annonsert og det ble avholdt visninger uten innsigelser fra noen av klagerne, og megler heller ikke ble meddelt at de økonomiske spørsmålene mellom klagerne ikke løste seg, er det en meget sterk indikasjon på at begge var innforstått med at megleroppdraget var videreført og at det tidligere forbeholdet ikke var ansett å være til hinder for at salgsoppdraget fortsatte. Både megler og klagerne har opptrådt som om megleroppdraget fortsatt løp. Det var klageren som skrev e-posten ovenfor som hadde den løpende kontakten med megler, men megler hadde ikke foranledning til å oppfatte at den andre klageren var uenig i at oppdraget fortsatte. Det vises til at hun ikke reiste innsigelser mot annonsering, visning mv. Nemnda oppfatter at megler var i god tro om at begge ektefeller ønsket å videreføre oppdragsavtalen.

Det er dermed ikke nødvendig for nemnda å ta stilling til rekkevidden av ekteskapsloven § 41, og det er ikke grunnlag for ugyldighet etter avtaleloven. Det er heller ikke avgjørende at oppdragsavtalens fullmaktsbestemmelse ikke direkte regulerer et tilfelle som dette.

Meglerforetaket kan etter dette lovlig kreve kostnader som er påløpt etter at den første oppdragsperioden løp ut.

De øvrige innsigelsene mot megler er ikke underbygget på en måte som gir grunnlag for å konstatere at megler har handlet i strid med god meglerskikk eller utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. henholdsvis eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 7-7.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.