Klage nr:
043/09
Avgjort:
27.05.2009
Saken gjelder:
Budgivningen
Foretakets navn:
Privatmegleren Ullevål stadion, Magnum Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27.mai 2009. Nemnda har bestått av:
Thor Falkanger, setteformann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren solgte eiendommen sin gjennom innklagede som eiendomsmegler.
Bud på 7 000 000 kroner ble akseptert 10. november 2008 og overtakelse ble avtalt til 15. desember 2008. Klagen gjelder påstand om manglende orientering om innkommet bud innen akseptfristen.
Innklagede er representert ved advokat. I fremstillingen benyttes i hovedsak benevnelsen «innklagede».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren mener han og hans ektefelle har blitt påført et tap som følge av at innklagede forsømte sine forpliktelser. Innklagede mottok et bud som ikke ble meddelt klageren, og huset ble kort tid senere solgt for en lavere pris.
Budet på 7 800 000 kroner ble sendt innklagede den 24. september kl 12.17 med akseptfrist kl 16.00. Budet ble ikke notert i budjournalen før kl 16.08 og ble ikke meddelt før utløpet av akseptfristen.
Klageren opplyser at innklagede hadde en løpende dialog om potensielle budgivere. Innklagede ga beskjed om at han hadde en interessent som forberedte seg på å gi bud, og han sa han ville kontakte andre interessenter for å legge til rette for en budrunde. Først flere dager senere ble klageren klar over at det hadde kommet inn et bud.
Innklagede har i ettertid hevdet at budet ble meddelt klageren i telefonsamtale kl 14.18. Klageren mener dette ikke er riktig. Klageren mener heller ikke at dette er en sak om «ord mot ord» fordi:
– innklagede opprinnelig hevdet at han ikke kunne si noe om dialogen annet enn det som sto i klientloggen
– verken budjournal eller klientlogg viser mottak av budet før kl 16.08
– klientloggen viser at budgiver ikke ble kontaktet før kl 16.16
– klientloggen viser ikke ringerunde til øvrige interessenter før etter at akseptfristen var utløpt. Det var derimot økt aktivitet etter at budet ble loggført
– det var ingen dialog med klageren etter at budet skulle vært meddelt
Eiendommen ble solgt for 7 000 000 kroner og det konkrete tapet er ifølge klagerens utregning 816 700 kroner. Klageren opplyser at han har sendt krav om erstatning til innklagedes ansvarsforsikring.
Innklagede anfører:
Klageren retter alvorlige beskyldninger mot innklagede; dels at innklagede har foretatt en alvorlig forsømmelse ved ikke å formidle innkommet bud i tide og dels at innklagede har forsøkt å «pynte på feilen» i ettertid. Innklagede mener dette er uakseptable beskyldninger.
Innklagede har hele tiden påpekt overfor klageren at det ikke er aktuelt med noen mellomløsning i denne saken. Innklagede har anmodet klageren om å enten trekke saken og betale meglerprovisjonen med videre tilknyttet salget eller å bidra til at saken får en snarest mulig formell avgjørelse. Innklagede understreker at klagerens ektefelle er advokat med møterett for Høyesterett. Innklagede opplever likevel at klageren har vegret seg for å bringe saken sin inn for tingretten og henvist innklagede til å starte sitt søksmål i forliksrådet.
Innklagedes saksbehandler er en erfaren eiendomsmegler og er innforstått med at det er en helt sentral megleroppgave å formidle bud og aksept. Innklagede mener det ligger i medarbeidernes ryggmargsrefleks å reagere overfor selgeren straks bud kommer inn. Spesielt gjelder dette ved salg av bolig i prisklassen som klageren solgte i. Innklagede mener det er usannsynlig at innklagede «glemte» å fortelle klageren om budet i den telefonsamtalen som uomtvistelig fant sted den 24. september 2008, etter at bud var innkommet men før akseptfristen løp ut.
Det ble avholdt visning 21. og 22. september. Den 24. september kl 12.17 innkom et bud på 7800000 kroner som sto til kl 16.00. Fra klagerens side hevdes det at han ikke mottok budet før to uker senere. Dette til tross for telefonsamtalen som fant sted den 24. september.
Til tross for at innklagede angivelig skal ha glemt å formidle det aktuelle budet, hadde klageren fortsatt tillitt til at innklagede skulle avholde nye visninger i oktober og november. Innklagede mener dette er usannsynlig dersom innklagede hadde begått en slik feil. Slik innklagede ser saken forsøker klageren å velte risikoen for utviklingen i boligmarkedet over på innklagede. Innklagede mener klageren angrer på at han ikke aksepterte budet på
7 800 000 kroner.
Kjøpekontrakt ble inngått 10. november. Den 13. november 2008 meddelte klagerens kone at meglerhonoraret ville bli holdt igjen inntil «ansvarsforholdet og prosessen» ble avklart. De direkte utleggene knyttet til salget ble trukket fra depositumet på 10 % som ble betalt inn i november 2008.
Den 24. november 2008 formaliserte klageren og hans kone kravet mot innklagede. Kravet var å få dekketdifferansen mellom budet inngitt i september og det aksepterte budet fra november, samt merkostnader til annonsering, totalt
816 700 kroner.
Kravet ble bestridt av innklagede i brev datert 5. januar 2009, samtidig som innklagede krevde å motta meglerhonorar. Dette brevet ble ikke besvart, og innklagede sendte en påminnelse 1. februar 2009. Ifølge innklagede fremgår det av korrespondansen at det var innklagede som ønsket å få saken brakt inn for retten mens klageren og hans kone i liten grad bisto til dette.
Den 2. februar svarer klageren at han skal komme tilbake til saken. Samtidig ringer klagerens kone og ber om utskrift av budjournalen. I perioden 2. februar til 24. februar hadde partene en del korrespondanse per e-post og per telefon uten at saken ble avklart.
Hva gjelder sakens faktiske side anfører innklagede følge:
– budet på 7 800 000 kroner kom inn per faks. Budgiveren har bekreftet at hun snakket med innklagede kort tid etter at budet ble inngitt. Kl 14.18 ringte innklagede klageren og formidlet budet. Klageren ville ikke akseptere budet og videre salgsstrategi ble diskutert. Ti minutter senere ringte innklagede til en annen interessent og kl 16.16 ringte innklagede til budgiver og informerte at budet ikke var akseptert.
– årsaken til at journalskrivingen fant sted etter at budet var utløpt var at innklagede prioriterte arbeidet med blant annet klagerens bolig fremfor journalskriving. Klageren har i tidligere korrepondanse fremsatt påstand om at innklagede ikke var kjent med budet da telefonsamtalen fant sted eller før budet var løpt ut. Innklagede poengterer at det er usannsynlig at han ville kontaktet budgiveren for å få henne til å forlenge akseptfristen. Innklagede mener klagerens teori er lite sannsynlig.
– av budloggen fremkommer det at innklagede, etter samtalen med klageren, hadde en ca 10 minutter lang samtale med en annen interessent. Ifølge innklagede var dette forsøk på å få i gang en budrunde. Videre snakket innklagede med budgiveren kl 16.16 for å meddele at budet ikke var akseptert. Innklagede snakket med en øvrig interessent kl 16.17 og innklagede mener telefonaktiviteten sannsynliggjør innklagedes fremstilling av saken.
– klageren kjøpte ny bolig den 11. september 2008. I den forbindelse forsøkte klageren og hans ektefelle å få budgiver med nest høyeste bud til å tre inn i budet. Årsaken var at de var usikre på om de heller ville bo i boligen de hadde lagt ut for salg. Den andre budgiveren ønsket ikke dette. Innklagede mener dette underbygger at klageren avslo budet på 7 800 000 kroner, nesten 2 000 000 kroner under prisantydningen.
– Innklagede forteller at klageren i den aktuelle perioden ble bedt om å fratre sin stilling og at det var åpenbart at han hadde mye annet å tenke på. Innklagede mener at dersom klageren ikke husker at innklagede formidlet budet til han, kan det ha sammenheng med viktige endringer i hans yrkessituasjon.
Innklagede mener at kravet fra klagerens side ikke er tilstrekkelig sannsynliggjort. Innklagede mener det ikke er sannsynliggjort at det er begått feil fra innklagedes side. Det er heller ikke sannsynliggjort at klageren ville godtatt budet på 7 800 000 kroner, nesten 2 000 000 kroner under prisantydning. Innklagede påpeker at denne vurderingen må vurderes ut fra situasjonen per 24. september 2008, og ikke i etterpåklokskapens lys.
Klageren har selv opplyst at hans prisforventning lå i størrelsesorden9 500 000 kroner og at en aktør i eiendomsbransjen hadde uttalt at 10 000 000 kroner kunne oppnås. Innklagede mener det på denne bakgrunn er lite sannsynlig at klageren ville godtatt et bud på 1 700 000 kroner under prisvurdering. Særlig da under henvisning til at klageren kanskje vurderte å beholde huset som var lagt ut for salg.
Innklagede avviser et hvert ansvar i forbindelse med reklamasjonen og innklagede opprettholder sitt vederlagskrav overfor klageren.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klagerne mener innklagedes tilsvar har noen uholdbare påstander
– klagerne avviser at de ikke ville vurdert salg til 7,8 millioner og viser til at huset faktisk ble solgt til 7 millioner
–et annet meglerfirma ga en prisvurdering på 8- 8,5 millioner og 7,8 var ikke så langt unna klagernes prisforventning som innklagede vil ha det til. Estimatet på 9,5 millioner var en taktisk prising fordi mange budgivere var skeptiske til å by over takst eller prisantydning høsten 2008
– klagerne mener at budgiveren som ble oppringt ikke var villig til å fornye budet. Klagerne tok også direkte kontakt med ham for å få et bud etter inngitt bud 6. oktober 2008, uten at dette kom.
– klagerne bestrider at de på grunn av utenforliggende forhold ikke hadde tid til å følge opp salget.
Klagerne mener de la stor vekt på et raskt salg, da de mente markedet var utrygt. Klagerne opplyser at de forberedte visning mens innklagede var utenbys og trykket og distribuerte «flyers» i nabolaget, da innklagede ikke ville rukket dette før etter høstferien grunnet deres rutiner.
Klagerne viser til at innklagede i tilsvaret sier han heller prioriterte å følge opp budgivere enn å skrive budjournal. Klagerne peker på at klientloggen viser at han ikke gjorde det. Innklagede har ifølge klagerne uttalt at han ikke husker annet enn det som er notert, og klagerne finner det svært påfallende at han i ettertid skal huske telefonsamtaler som ikke er angitt der. Klagerne påpeker at innklagede ikke har fremlagt telefonlogg. Ifølge opplysninger fra Telenor skal dette normalt være tilgjengelig på tidspunktet for tilsvaret, i januar 2009 og antagelig i februar 2009, men ikke nå lenger.
Klagerne oppfatter lovens krav til dokumentasjon av aktiviteter, herunder føring av forskriftsmessig budjournal, er innført for å ha konkrete holdepunker for hva som har foregått. Klagerne mener at budjournalen viser at innklagede ikke registrerte budet før etter akseptfristens utløp og at telefonaktiviteten understreker at innklagede ikke har hatt telefonaktivitet som reflekterer at han har hatt en kort akseptfrist å forholde seg til.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av påstand om manglende meddelelse av bud.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.
Hva gjelder klagernes påstand om at innklagede ikke formidlet budet på 7,8 millioner, er det etter Reklamasjonsnemndas oppfatning påkrevet med ytterligere bevisførsel for å klarlegge faktum, utover de skriftlige bevis som legges til grunn i Reklamasjonsnemnda. Reklamasjonsnemnda finner derfor at dette klagepunktet er uegnet til forenklet saksbehandling og at klagen for så vidt må avvises.
Hva gjelder innklagedes journalføring, viser Reklamasjonsnemnda til eiendomsmeglingsforskriftens § 3-5 om at «[h]vert bud som eiendomsmeglingsforetaket mottar skal snarest mulig innføres» i budjournalen, og især til punkt a om angivelse av tidspunktet for når budet er mottatt og punkt f om tidspunktet for avslag eller aksept. Slik saken er dokumentert, synes det klart at budet på 7,8 millioner ble innført i budjournalen etter akseptfristens utløp. Budet kom ifølge innklagede inn på faks kl 12.17 og ble notert i budjournalen kl 16.18. Reklamasjonsnemnda mener at den journalføring som her er skjedd, ikke er i samsvar med forskriftens § 3-5. Dette forholdet alene kan imidlertid ikke gi grunnlag for klagerens erstatningskrav.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 3-5. For øvrig avvises klagen.