RFE-2024-156
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. mars 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Mo i Rana
Saken gjelder: God meglerskikk. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 7. oktober 2020 kjøpte klageren en selveiet horisontaldelt tomannsbolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Ved inngivelse av bud tok klageren forbehold om at boligen skulle seksjoneres i tråd med den faktiske bruken. Etter budaksept, ble det inngått en tilleggsavtale om tilbakehold av 400 000 kroner inntil seksjonering var innvilget. Fire år senere er boligen fortsatt ikke seksjonert. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning for boligens verdireduksjon som følge av manglende seksjonering.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Ved annonsering i september 2020, var ikke boligens loftsetasje seksjonert i tråd med plantegningene og boligens faktiske bruk. Søknad om seksjonering var imidlertid sendt til kommunen, og klageren innga bud med følgende forbehold:
«Lofts areal og garasje blir seksjonert slik at den stemmer med dagens bruk. Det gjelder også bod i kjelleren.»
Etter budaksept, inngikk klageren 6. november 2020 en tilleggsavtale med megleren om at 400 000 kroner av kjøpesummen skulle holdes tilbake på klientkonto inntil seksjonering forelå. Det ble satt en absolutt frist for seksjonering til 1. januar 2021. Megleren har imidlertid ikke sørget for seksjonering, og hevder at dette ikke lar seg gjøre.
Megleren har gitt uriktige forespeilinger, og klageren føler seg lurt. Klageren har kjøpt en feilseksjonert bolig, der loftsarealet står oppført som to boder. Dette medfører at boligen er vesentlig mindre verdt enn om seksjonering i tråd med klagerens forbehold forelå. I tillegg har store deler av det tilbakeholdte beløpet blitt brukt opp.
Klageren krever at boligen seksjoneres i tråd med plantegningene og dagens faktiske bruk. Subsidiært krever klageren erstatning for den verdireduksjon boligen har hatt som følge av den manglende seksjoneringen.
Innklagede har i korte trekk anført:
Ved annonsering fremgikk følgende opplysninger av salgsoppgaven under avsnitt «diverse» og «fakta»:
«Hybeldelen på loftet er ikke byggemeldt og godkjent som utleiedel i kommunens arkiv. Megler gjør oppmerksom på at det er avvik mellom seksjoneringen og dagens inndeling av boligen.»
…
«Megler gjør oppmerksom på at denne delen ikke er godkjent i kommunens arkiv.»
Klagerens bud, som ble akseptert av selgeren 7. oktober 2020, ble inngitt med forbehold om at loftsarealet og garasjen skulle bli seksjonert slik at det stemte med dagens faktiske bruk. Det fremgikk av forbeholdet at dette også skulle gjelde bod i kjelleren.
På overtakelsen 11. november 2020, var klageren og selgeren enige om at 400 000 kroner skulle holdes tilbake og utbetales ved innvilget seksjonering.
Den 1. januar 2021 inngikk klageren og selgeren en tilleggsavtale om at kostnadene knyttet til søknadsprosessen kunne trekkes fra tilbakeholdet. Den 8. oktober 2024 stod det fremdeles 201 089 kroner ekskl. renter på meglerforetakets klientkonto.
Søknad om seksjonering ble avslått av kommunen ettersom loftet var å anse som en egen boenhet med behov for prosjektering av brann, rømning, lyd osv. Det bemerkes at ferdigstillelse av seksjoneringen er en selgerforpliktelse som megleren ikke kan lastes for.
Det er beklagelig at seksjoneringsprosessen har tatt tid, men selgeren har tro på at dette vil gå i orden. Selgeren har informert megleren om at han er innstilt på å løse saken, og at han ønsker å avholde et møte med kommunen om eventuelle tiltak for å få eiendommen ferdig seksjonert. Slik meglerforetaket forstår det, er det også klagerens primære ønske at seksjonering blir innvilget.
Manglende seksjonering vil utgjøre et mislighold av kjøpekontrakten mellom klageren og selgeren. Megleren er imidlertid ikke part i kontrakten, og kan således ikke komme i ansvar.
På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at megler ikke er ansvarlig for at seksjonering så langt ikke har latt seg gjennomføre. Megler har en omsorgsforpliktelse for begge parter, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, men det ligger ikke i megleroppdraget at megler forplikter seg til å sørge for det partene seg i mellom måtte ha blitt enige om. Opplysningene tatt inn i salgsoppgaven om manglende seksjonering var dekkende, og det er ikke holdepunkter for at megler har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Seksjonering var ikke meglers ansvar, men et forhold mellom selger og klager. Tilleggsavtalen om tilbakehold av 400 000 kroner er en avtale mellom selger og klager, og det var også disse som senere avtalte at kostnader knyttet til søknadsprosessen kunne trekkes fra tilbakeholdet.
Megler har etter dette ikke handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og det er ikke grunnlag for noe erstatningsansvar.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.