RFE-2024-171

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. mars 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:              Meglers kontroll av finansiering. God meglerskikk. Omsorgsplikt.

Sakens spørsmål og bakgrunn
I 2020 og 2021 kjøpte klageren to prosjekterte leiligheter formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Leilighetene inngikk i to ulike prosjekter av samme utbygger. Etter kjøpene, henvendte klageren seg til meglerforetaket for å undersøke hvorvidt finansieringen hans hadde blitt tilstrekkelig kontrollert. Spørsmålet er om megleren har brutt god meglerskikk, herunder sin omsorgsplikt ved å ikke kontrollere klagerens finansering tilstrekkelig.

Nemnda kom til at klagen delvis avvises, delvis ikke fører frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
I juli 2024 kontaktet klageren meglerforetaket for å undersøke hvorvidt finansieringen hans hadde blitt kontrollert ved inngivelse av bud. Meglerforetaket svarte først at det ikke hadde vært nødvendig med finansiering ved kjøp av leilighetene, men bekreftet senere at opplysningene i budskjemaene hadde blitt kontrollert. Til tross for flere henvendelser fra klageren, har imidlertid ikke meglerforetaket dokumentert dette. Det legges derfor til grunn at finansieringen ikke ble kontrollert, og at det således foreligger brudd på meglers omsorgsplikt.

Megleren har forelagt utbyggeren budskjemaene, uten at opplysningene har blitt kontrollert. Idet salgene har blitt brukt for å oppnå gode salgstall og dermed få innvilget lån, må de anses som fiktive. Utbyggeren har således, gjennom de fiktive salgene, fått innvilget lån på feil premisser. Det har også blitt presset gjennom overtakelser for å få innvilget fellesgjeld. Utbyggerens revisor og bank er imidlertid ikke kjent med denne praksisen.

Det bemerkes her at salgene gir grunn til å tro at megleren har formidlet leilighetene med sikte på å oppnå meglerhonorar. Det stilles dermed også spørsmål ved meglerens uavhengighet.

Det foreligger ingen opplysninger om belåningsgrad eller utleggsforretninger, og meglerforetaket har dermed bare antatt at klagerens finansiering var tilstrekkelig. Det fremstår underlig at meglerforetaket har formidlet salg på bakgrunn av hypotetiske tilnærminger, og ikke kontrollert fakta. På bakgrunn av dette, er det grunn til å stille spørsmål om meglerforetaket har overholdt hvitvaskingsreglene og eiendomsmeglingsloven.

Manglende dokumentasjon fra meglerforetaket underbygger klagerens påstand om at finansiering ikke har blitt kontrollert.

Det fremgår av e-postkorrespondansen med meglerforetaket at megleren har begrenset mulighet til å kontrollere finansiering. Klageren er imidlertid kjent med at megleren har tilgang til Eiendomsverdi, Se eiendom, kredittsjekkvurdering og eiendomsregistret. I tråd med god meglerskikk, har megleren en selvstendig plikt til å kontrollere finansiering, samt påse at kjøperen er i stand til å overholde kjøpekontrakten. Dette gjelder uavhengig av om banken har bekreftet finansiering eller ikke. Det bemerkes at megleren hadde god tid til å kontrollere opplysningene i budskjemaene ettersom det var lenge til ferdigstillelse.

Meglerforetaket hevder at finansieringen ble kontrollert ved oppslag i Eiendomsverdi. Dokumentasjonen som meglerforetaket henviser til er imidlertid fra nyere dato, og underbygger verken at det ble foretatt tilstrekkelig kundekontroll eller kontroll av finansiering på kjøpstidspunktet. Til tross for at man som kjøper er ansvarlig for sin egen finansiering, fritar ikke dette megleren fra hans undersøkelsesplikt. Det bemerkes at meglerens omsorgs- og undersøkelsesplikt skal hindre at forbrukere havner i vanskelige situasjoner og/eller blir utnyttet. Megleren skal dessuten ivareta både kjøpers og selgers interesser ved et salg.

Meglerforetaket har foretatt urettmessige oppslag av klageren i Eiendomsverdi. Oppslagene er gjort etter overtakelse, og bærer således preg av snoking. Meglerforetaket hevder imidlertid at oppslagene skyldes kontroll med hvilke eiendommer klageren tidligere har eid. For klageren fremstår det usikkert hvorvidt oppslagene er gjort for å dekke over manglende kontroll av finansiering, eller for å dele informasjon med andre. Oppslagene er imidlertid verken forsvarlige eller hensiktsmessige.

Meglerforetaket hevder at utbyggeren er en meget seriøs aktør som har vurdert risikoen ved å selge prosjekterte leiligheter med lang overtakelsestid. Det bemerkes imidlertid at utbyggeren ikke har overholdt regelverket i salgsprosessen.

Klageren stiller seg kritisk til hvorvidt hvitvaskingsregelverket har blitt overholdt. Videre har meglerforetaket avvist klagerens forespørsel om innsyn i egne personopplysninger. Klageren forutsetter dermed at meglerforetaket ikke har andre personopplysninger enn det som følger av BankID og et tidligere innsendt oppgjørsskjema. Meglerforetaket hevder på sin side at klageren har fått informasjon om GDPR. Dette er imidlertid ikke mottatt pr. 3. oktober 2024.

Saken omhandler i sin helhet kundekontroll, samt manglende kontroll av finansiering. Det er imidlertid også reist spørsmål om hvorvidt hvitvaskingsloven, bokføringsloven, regnskapsloven og eiendomsmeglingsloven er overholdt. Det bemerkes at meglerforetaket, i stedet for å erkjenne brudd på megler omsorgsplikt, har gitt misvisende forklaringer.

Innklagede har i korte trekk anført:

Leilighet 1
Da klageren innga bud 10. august 2020 opplyste han at kjøpet skulle finansieres gjennom salg av fast eiendom og bankinnskudd. Videre opplyste klageren om at 80 prosent av kjøpesummen skulle finansieres gjennom låneopptak. Megleren undersøkte i denne forbindelse hvorvidt klageren eide bolig fra før, noe han fikk bekreftet gjennom Eiendomsverdi. Til tross for at det var flere budgivere, ble klagerens bud foretrukket som følge av tilfredsstillende finansering, ingen finansieringsforbehold og ubenyttet angrerett.

Etter budaksept, mottok klageren både akseptbrev og oppgjørsskjema til utfylling. Det fremgår av oppgjørsskjemaet at formålet med kjøpet var utleie, samt at boligen skulle finansieres ved oppsparte midler. Kjøpekontrakten ble signert 10. mars 2021.

Den 19. november 2023 ønsket klageren at kontrakten skulle overføres til faren. Utbyggeren aksepterte dette ettersom klageren, på farens vegne, fremla kontoutskrift som viste tilstrekkelig finansieringsevne.

I perioden november 2023 til mai 2024 mottok megleren flere henvendelser fra klageren. Klageren ønsket blant annet å avbestille kontrakten, samt kjøpe en garasjeplass til rabattert pris. Senere ønsket klageren å tre inn i kontrakten igjen, og leiligheten ble dermed overtatt av klageren som avtalt i mai 2024.

Leilighet 2
Da klageren innga bud 15. februar 2021 opplyste han at kjøpet skulle finansieres gjennom salg av fast eiendom og bankinnskudd. Som fritekst opplyste klageren at han hadde BSU og 3 200 000 kroner fra et tidligere salg. Megleren undersøkte finansieringen, og fant at opplysningene var korrekte. På bakgrunn av dette, ble klagerens bud akseptert fremfor åtte øvrige budgivere. Finansieringsplanen ble senere bekreftet av klageren ved signering av oppgjørsskjema.

Kjøpekontrakten ble signert 9. mars 2021, men klageren ga senere beskjed om at kontraktsposisjonen hadde blitt videresolgt gjennom et annet meglerforetak. Slik meglerforetaket forstår det, ble kontraktsposisjonen også solgt med fortjeneste.

Sakens rettslige side
Klageren hevder at megleren må dokumentere at finansieringen hans ble tilstrekkelig undersøkt, samt at det foreligger brudd på god meglerskikk dersom slik dokumentasjon ikke kan fremlegges.

Det vises til NOU 2021: 7 side 26 hvor det fremgår at megleren skal kontrollere budgivers finansiering «så langt det lar seg gjøre». Meglerens undersøkelsesplikt vil dermed bero på hvilke finansieringskilder budgiveren oppgir, samt hvilke virkemidler megleren har til å kunne kontrollere disse. Deretter må eventuell risiko formidles til selgeren.

Når en budgiver oppgir salg av fast eiendom som finansieringskilde, benyttes Eiendomsverdi for å beregne en stipulert markedsverdi av budgiverens bolig. Dersom stipulert markedsverdi harmonerer med budgiverens bud eller eiendommens prisantydning, er meglerforetakets praksis at disse opplysningene videreformidles til selger i forbindelse med en eventuell aksept. I herværende sak har klagerens bud blitt akseptert begge gangene.

Klageren oppga ikke bankkontakt i budskjemaet, og megleren kunne dermed ikke undersøke finansieringen nærmere. Av hensyn til taushetsplikten, oppgir bankene heller ikke innestående på budgiverens bankkonto ved henvendelse fra megleren.

Klageren tok ikke finansieringsforbehold ved inngivelse av budene. Budgivning er tillitsbasert, og budgiver må som utgangspunkt bære ansvaret for budene som inngis. Konsekvensen av å gi falske opplysninger er lovfestet i straffeloven, og kan medføre økonomiske konsekvenser som dekningssalg.

Megleren kontrollerer finansieringen på vegne av selgeren. Det vises til RFE-2019-178:

«Når det gjelder det å kontrollere kjøpers finansiering, er dette først og fremst noe megler skal kontrollere av hensyn til selgeren før selgeren eventuelt aksepterer et bud. Her er det imidlertid kjøper selv som mener megler ikke har kontrollert kjøpers finansiering i tilstrekkelig grad. Det fremgår av sakens dokumenter at klageren (kjøperen) ikke på noe tidspunkt tok finansieringsforbehold.»

Det vises også til RFE-2019-148 hvor det eksplisitt fremgår at kjøperen bærer risikoen for meglerens undersøkelser av finansieringen:

«Når det gjelder det å kontrollere kjøperens finansiering, er dette først og fremst noe megleren skal kontrollere av hensyn til selgeren før selgeren eventuelt aksepterer et bud, jf. for eksempel RFE-2019-178. I denne saken er det kjøperen selv som mener megleren ikke har kontrollert kjøperens finansiering i tilstrekkelig grad. Dette er et forhold kjøperen selv bærer risikoen for.»

Videre bemerkes det at finansieringskontrollen foretas noe ulikt ved prosjektert bolig enn ved bruktbolig. Dette skyldes at det kan gå flere år til overtakelse, og selgeren er således kjent med at de økonomiske forutsetningene kan endre seg over tid. Dette gjelder for så vidt alle finansieringskilder; Bankinnskudd kan være brukt opp, fast eiendom kan være solgt eller overbeheftet, og banken kan ha trukket tilbake sitt finansieringsbevis.

Som profesjonell aktør og utbygger, var selgeren klar over hvilken risiko som løp ved å akseptere klagerens bud med de oppgitte finansieringsplanene. Selgeren visste også hvilken begrenset mulighet megleren hadde til å undersøke klagerens finansiering, samt at budgiveres økonomiske situasjon kunne endre seg før ferdigstillelse. Videre hadde selgeren verken oppstilt krav om at finansieringsplanen måtte oversendes skriftlig, eller dokumenteres ytterligere mellom megleren og selgeren.

Det bemerkes at klageren ikke misligholdt noen av avtalene, og at finansieringsplanene således må anses reelle. Dette til tross for at den endelige finansieringskilden viste seg å være annerledes enn først opplyst. Klagerens anførsel om fiktive salg er vanskelig å forstå når begge kjøpene ble oppgjort og det var klageren selv som fremla finansieringsplanene.

GDPR
Klageren har fått innsyn i alle opplysninger som meglerforetaket har registrert om klageren, og innsynsbegjæringene har blitt behandlet i tråd med retningslinjer fra Datatilsynet. Klageren ble imidlertid ikke gitt innsyn i interne notater og vurderinger under hvitvaskingsloven da dette omfatter et annet regelverk. Klageren har imidlertid fått innsyn i foretatte søk i Eiendomsverdi. Antallet søk skyldes at klageren har sendt samtlige av sine henvendelser til fem ansatte i meglerforetaket. Det har dermed blitt foretatt flere individuelle søk for å kontrollere at korrekt informasjon ble avdekket ved budgivning i 2020/2021.

Konklusjon
På bakgrunn av det ovennevnte, er meglerens håndtering av budrunden, herunder kontroll av finansiering, ikke i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt meglers omsorgsplikt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Avvisning
Nemnda bemerker at den bare tar stilling til tvister der klager har et reelt behov å få avgjort et omtvistet krav, jf. nemndas vedtekter punkt 1.4. Kontrakten knyttet til «leilighet 2.» er etter det opplyste videresolgt, og klager har ikke et «reelt behov» for nemndas avgjørelse på dette punktet. Denne delen av klagen skal dermed avvises, jf. vedtektene punkt 5.1 d).

Det kan reises spørsmål om det samme må gjelde for «leilighet 1.» ettersom klager etter det opplyste har overtatt leiligheten uten mislighold av kjøpekontrakten. Når en kjøper inngir et bud, er dette videre avtalerettslig forpliktende og det er kjøpers eget ansvar å vurdere om egen økonomi tåler et forpliktende kjøp. Nemnda tar ikke endelig stilling til spørsmålet om avvisning på dette punktet, ettersom det uansett er klart at klagen ikke kan føre frem.

«Leilighet 1.»
Når det gjelder det å kontrollere kjøpers finansiering, er dette først og fremst noe megler skal gjøre av hensyn til selger før selger eventuelt aksepterer et bud, jf. RFE-2019-178, RFE-2019-148 og RFE-2024-36, eventuelt av hensyn til øvrige budgivere for å sikre en reell budprosess. Det ligger i eiendomsmeglerens omsorgsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 at budgivers finansiering skal kontrolleres så langt det er mulig, jf. NOU 2006: 1 punkt 10.3.3 og NOU 2021: 7 punkt 19.3.8. Undersøkelsesplikten – og intensiteten i denne – beror på hvilke finansieringskilder kjøper oppgir. Der finansieringen er egne midler, som delvis var tilfellet her, kan det normalt ikke forventes at megleren gjør nærmere undersøkelser, jf. RFE-2024-36 med videre henvisninger.

I saken her var det opplyst før budaksept at de resterende 80 prosentene skulle finansieres gjennom låneopptak, men klager oppga ingen bankforbindelse. Det kan etter omstendighetene ligge i meglers omsorgsforpliktelse at megler må søke å innhente en bankforbindelse som referanse, etter at budgiver eventuelt samtykker til opphevelse av bankens taushetsplikt.

I dette tilfelle kan imidlertid ikke nemnda se at megler hadde noen slik plikt. Det var lenge til overtakelse, klager hadde ikke tatt finansieringsforbehold ved inngivelse av budet, og megler opplyser å ha undersøkt at klageren eide bolig fra før gjennom søk i «Eiendomsverdi». Dessuten foretrakk selger – som først og fremst er den som er vernet av en eventuell undersøkelsesplikt – klager fremfor andre interessenter. Nemnda kan etter omstendighetene ikke se at det lå i meglers omsorgsplikt overfor kjøper i saken her at megler skulle undersøke finansieringen grundigere.

Det foreligger etter dette ikke brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Anførslene om brudd på annet regelverk er ikke underbygget på en slik måte at nemnda har grunnlag for å konstatere regelbrudd. Dette er dessuten på siden av nemndas kjerneområde.

Oppsummering
Klagen hva gjelder «leilighet 2.» skal avvises. Klagen knyttet til «leilighet 1.» fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klagen hva gjelder «leilighet 2» avvises.

Klagen knyttet til «leilighet 1» gis ikke medhold.