RFE-2024-180

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. mars 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Fornebu

Saken gjelder:              Off market-salg. Lokkepris. Brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 26. april 2024 kjøpte klagerne en leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Leiligheten ble solgt «off-market». Klagerne inngikk så oppdragsavtale om salg av deres daværende leilighet med en annen megler i samme foretak og avdeling som megleren som bisto dem ved kjøpet av den nye leiligheten. Klagerne har trukket frem flere sider ved meglernes håndtering av oppdraget ved deres kjøp og salg av bolig, som de mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megler har overholdt sin omsorgs- og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk. Videre om dette gir grunnlag for klagernes erstatningskrav, samt krav på vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:

Prisfastsettelse
Prisantydningen på både den nye leiligheten og klagernes leilighet var høyere enn sammenlignbare leiligheter i samme borettslag, beliggenhet og blokk. Megleren som ønsket å selge leiligheten deres tok uoppfordret kontakt da han mente han hadde funnet den perfekte leilighet for dem som skulle selges «off-market». Klagerne ble muntlig forespeilet en prisantydning på 16 000 000 kroner, dette var et prisnivå på linje med sammenlignbare leiligheter i samme sameiet. Den forenklede salgsrapporten de mottok et døgn før visning, anga imidlertid prisantydningen til 16 800 000 kroner, dette var høyere enn forventet og høyere enn megleren hadde informert om.

På grunnlag av meglerens oppsøkende virksomhet hadde megleren et spesielt ansvar for å informere om riktig prisantydning, og megleren som skulle selge den nye leiligheten hadde et spesielt ansvar for å gi leiligheten en pris på linje med sammenlignbare leiligheter da den ble solgt «off-market.»

Prisvurderingen av klagernes leilighet, var for høy. Megleren utførte umiddelbart en prisvurdering av leiligheten for å gi dem et grunnlag for kjøp av den nye. Det viste seg senere at klagernes leilighet ikke lot seg selge til den angitte prisantydningen, samt at begge leilighetene ble vurdert for høyt.

Det var også kritikkverdig av meglerforetaket å be om en kredittvurdering av klagerne før skriftlig prisvurdering og salgsoppgave på den nye leiligheten forelå. Det viste seg at den skriftlige salgsoppgaven antydet en pris på 800 000 kroner mer enn det muntlige tilbudet. Kredittvurderingen viste at klagerne hadde mulighet til å by opp til 19 000 000 kroner selv om de aldri hadde bedt om et finansieringsbevis for kjøp av leilighet i en så høy prisklasse.

Prisantydning på klagernes leilighet ble satt til 13 500 000 -13 750 000 kroner siste del av april 2024. Prisvurderingen var over forventet salgssum, men ga klagerne en mulighet til å by på den nye leiligheten. Megleren lovet raskt salg av leiligheten deres uten problem, han mente de hadde en meget fin leilighet og at de hadde en enestående mulighet til å kjøpe den nye da markedet var meget bra våren 2024. Alle leilighetene de hadde var blitt solgt. Begge leilighetene ble sannsynligvis taktisk satt for høyt i prisantydning.

Meglers oppsøkende virksomhet
Megleren drev oppsøkende virksomhet ovenfor klagerne i den hensikt å selge leiligheten deres, for å gi de muligheten til å kjøpe en annen leilighet. Megleren informerte klagerne om at det innen kort tid ville komme en leilighet for salg «off-market» i nabobygget. Han ønsket derfor å få på plass en rask verdivurdering av deres daværende leilighet, samt foreta en kredittvurdering av klagerne, for å gi de muligheten til å kjøpe den nye som også da skulle selges gjennom samme meglerforetak. Megleren kontaktet banken så raskt hun kunne for en kredittvurdering av klagerne. Kredittvurderingen viste at de hadde mulighet til å kjøpe leilighet for opp mot 19 000 000 kroner.

Off market-salg – retningslinjer
Klagerne stiller seg spørrende til om retningslinjer for salg av leilighet «off-market» ble fulgt. Klagerne reagerte sterkt på at det var to eiendomsmeglere ved kjøpet av leiligheten. Både eiendomsmegler som solgte leiligheten «off-market», men også en sterk påvirkning fra eiendomsmegleren som ønsket å selge deres leilighet. Begge meglerne arbeidet for samme avdeling i samme foretak. For klagerne fremsto det som om det var et samarbeid mellom de to.

Klagerne hadde ikke erfaring med kjøp eller salg av bolig «off-market» og spurte derfor både megleren som hadde tatt kontakt for salg av deres leilighet og megleren som hadde ansvaret for salget av den nye, om praksisen ved salg av bolig «off-market». De ble orientert om at først bud selgeren aksepterte ville resultere i salg, og at det var viktig å by i henhold til selgers ønske for å få mulighet å kjøpe leiligheten. Klagerne ble informert om at de var spesielt heldige da de fikk første visningstidspunkt.

Lokkepris og budprosessen
Selger og megler aksepterte ikke bud tilsvarende prisantydningen i salgsoppgaven. Klagerne klaget på dette umiddelbart, først muntlig og så skriftlig etter dialog i august.

Den nye leiligheten ble markedsført til en lavere pris enn selger var villig til å selge for. På visningen var det megleren med ansvaret for salget av den nye leiligheten som presenterte den og klagerne ble informert om at det ikke var noen hensikt å by under prisantydning da selger hadde forventninger over prisantydning på 16 800 000 kroner. Klagerne ble oppfordret til å by prisantydning eller over. Klagerne la derfor inn bud 100 000 kroner over prisantydningen, men fikk avslag, de la deretter inn bud på 17 000 000 kroner som også ble avslått. Det viste seg at selger og megler ikke var villig til å selge til prisantydning, heller ikke 200 000 kroner over prisantydning. De var først villig til å selge for 17 100 000 kroner som de ga klagerne motbud på.

Leiligheten ble markedsført ovenfor klagerne med lokkepris. Klagerne måtte selv være villig til og forberedt på å selge til prisantydning oppgitt i salgsrapporten, og måtte skrive under på dette i sin oppdragsavtale med meglerforetaket.

Megleren som ønsket å selge deres leilighet var i hyppig kontakt og blandet seg inn i budgivningen ved kjøp av den nye leiligheten. Umiddelbart etter visningen på den nye leiligheten, ble de anbefalt å by 17 300 000 kroner eller 17 400 000 kroner for å være sikre på å få aksept fra selger. Dette var 600 000 kroner over prisantydning i salgsoppgave og 1 300 000 kroner over prisantydningen de hadde fått muntlig fra megleren på 16 000 000 kroner. Dette fant klagerne påfallende.

Under budprosessen påfølgende dag, med megleren som hadde oppdraget på salget av den nye leiligheten, ble klagerne oppringt av den andre megleren gjentatte ganger med oppfordring om å by og fortsette budgivningen. I løpet av de siste 30 minuttene av budprosessen, da klagerne mottok et motbud på 17 100 000 kroner, ble de igjen oppringt. De hadde da bestemt seg for å stoppe budgivningen, men megleren forsikret dem om at megleren med ansvar for salget hadde gjort en enestående jobb når klagerne hadde fått motbud på 17 100 000 kroner og at det var vanskelig å få sammenlignbare boliger til samme pris.

Klagerne stiller spørsmål ved om meglerne til meglerforetaket har fulgt god meglerskikk med hensyn til veiledning, opplysningsplikt og uavhengighet i dette tilfellet. Spesielt ubehagelig opplevde de press og rådgivning av to meglere fra meglerforetaket samtidig under budgivningen og kjøpet av den nye leiligheten.  Rådgivningen og retningslinjene de fikk for salg av bolig «off-market» var ufullstendig og rådgivningen av megleren som skulle forestå salget av leiligheten deres under budprosessen for den nye leiligheten var villendene, usaklig og direkte kritikkverdig.

Klagernes leilighet lot seg ikke selge til angitte prisantydning til tross for at begge de to eiendomsmeglerne forsikret dem om at dette ikke ville være noe problem i daværende marked. Meglerforetaket hadde angivelig mange potensielle kjøpere på liste. Leiligheten ble lagt ut i starten av mai 2024 med en prisantydning på 13 750 000 kroner. Høsten 2024 var den fremdeles ikke solgt til tross for at det til da hadde vært gjennomført 23 visninger.

Etter to måneder uten salg anbefalte megleren klagerne å redusere prisantydningen med 1 million kroner, for å komme ned på en akseptabel pris i henhold til gjennomsnittlig kvadratmeterpris for sammenlignbare leiligheter i borettslaget i 2023/2024. Meglerforetaket hevder det er vanlig med priskorreksjon, men klagerne kan ikke forstå at en priskorreksjon i denne størrelsesorden er vanlig. Meglerforetaket viser til kvadratmeterprisen på noen leiligheter solgt i 2022 og noen i 2023 i øvre prisklasse, men en riktig sammenligning hadde vært gjennomsnittlig kvadratmeterpris på leiligheter solgt i nærområdet i 2023 og 2024. Klagerne har ikke mulighet for å selge verken sin gamle eller nye leilighet etter meglerforetakets prisvurderinger uten å lide store tap.

Klagerne krever refusjon på 300 000 kroner som tilsvarer det de betalte over prisantydning for den nye leiligheten, samt erstatning for påførte merkostnader ved utleie og arbeid med manglende salg grunnet brudd på god meglerskikk, villedende rådgivning og brudd på omsorgsplikten. Kravet tilsvarer kun en brøkdel av de reelle merkostnadene klagerne har hatt.

Klagerne krever i tillegg at meglerforetakets vederlag bortfaller i sin helhet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Prisfastsettelse
Eiendommen som klagerne kjøpte ble i e-takst vurdert til 16,8 millioner kroner, noe som utgjorde en kvadratmeterpris på 164 423 kroner (p-rom)/158 333 kroner (BRA-i).   Bakgrunnen for verdifastsettelsen, var kvadratmeterprisen for området og at leiligheten hadde beskaffenheter som hjørneendeleilighet i første rekke, samt særdeles gode sol- og utsiktsforhold mot sjøen uten gjenboere. Eiendommen ble til slutt solgt for 17,1 millioner kroner.

Da klagerne ble muntlig forespeilet en prisantydning på 16 millioner kroner av megler, forelå verken salgsmateriell eller meglers vurdering av salgsobjektet.

Eiendommen som klagerne skulle selge ble vurdert til 13,5 millioner kroner med bakgrunn i kvadratmeterpris for området, og at denne hadde beskaffenheter som sjønær, sydvestvendt utsikt med meget gode sol- og utsiktsforhold og lite innsyn. I tillegg til påkostet kjøkken og snekkerbygd garderobe. Prisantydning pr. kvm var 143 229 kroner (p-rom)/137 500 kroner (BRA-i).

Meglers verdivurdering ble benyttet som grunnlag for finansrådgiver til å utstede finansieringsbevis til klagerne.

Det å bistå kunder med verdivurdering er en del av stillingsinstruksen til en eiendomsmegler og man jobber alltid for å sette disse så riktig som mulig. Det er imidlertid ingen garanti for at eiendommen blir solgt til meglers prisvurdering. Verdivurdering av boligeiendom er ikke matematikk og innbefatter flere faktorer. Boliger flest blir markedsført og solgt under auksjonsprinsippet, og megler kan aldri garantere for at den blir solgt over, under eller til prisantydning.

Der klagerne referer til kredittvurdering på 19 millioner kroner, går en ut ifra at de sikter til finansieringsbeviset som de fikk fra banken. Dette har meglerforetaket ikke innsyn i, men en kan heller ikke se det kritikkverdige i å motta et finansieringsbevis av banken som klagerne selv samtykket til.

Markedet var utvilsomt bra våren 2024, noe meglerforetaket har gode statistikker på. Det er likevel ikke uvanlig at en priskorreksjon må til før boliger blir solgt.

Meglers oppsøkende virksomhet
I april 2024 signerte megler oppdrag om salg av eiendommen som klagerne kjøpte. Meglerforetaket anbefaler alltid selger å markedsføre boligen bredest mulig, men her vurderte oppdragsgiver å selge «off-market» for det tilfellet at meglerforetaket hadde mulige interessenter. Dette kun dersom det kom inn et godt bud etter forhåndsvisning av boligen. I motsatt fall ville eiendommen bli lagt ut med full markedsføring.

En annen megler i meglerforetaket informerte klagerne om at det nylig var inngått oppdrag om salg av en leilighet med meget god beliggenhet. Prisantydning var enda ikke ferdig vurdert, men ville ligge på rundt 16 millioner kroner.

I forbindelse med klagernes interesse for leiligheten satte megleren henne i kontakt med en bankrådgiver i DNB, og utarbeidet en e-takst for klagernes bolig. Dette for at banken kunne gi klagerne et finansieringsbevis for mulig kjøp. Meglerforetaket har ingen innsikt i hva klagernes finansieringsbevis beløper seg til.

Off market-salg – retningslinjer
Det følger strenge regler knyttet til off market-salg. Meglerforetaket kan ikke se at oppdraget er utført i strid med Finanstilsynets retningslinjer, selskapets interne rutiner eller lovverket for øvrig. Megler kjenner seg ikke igjen i at det skulle være hyppig kontakt og innblanding i budgivningen ved klagernes kjøp av leiligheten.

At meglere i samme foretak og på samme avdeling rådfører seg med hverandre er en forutsetning for å kunne gjøre en god jobb. Det er korrekt at den ene megleren hadde dialog med klagerne på budgivningsdagen, men bare i helt normal rådgivningsmessig forstand. Megler har på ingen måte opptrådt kritikkverdig.

Budgivningen pågikk over ca. 3 timer og klagerne la selv inn første bud på 16,9 millioner kroner. Etter et motbud fra selger la klagerne inn et nytt bud på 17 millioner kroner. At det var dialog er nok riktig, men klagerne var aldri forpliktet til, presset til eller på noen annen måte forledet til verken å gi bud eller akseptere motbud.

Meglerforetaket tar sterk avstand fra klagernes teori om en slags manipulasjon fra meglers side. Det har ingen negativ relevans at megler bor i samme område i en salgsprosess. Snarere tvert imot.

Lokkepris og budprosessen
En megler kan ikke markedsføre en bolig til en høyere eller lavere pris enn det vedkommende objektivt mener kan oppnås i markedet. En kan heller ikke markedsføre en bolig til en prisantydning lavere enn det selger er villig til å akseptere. Boligen ble her solgt «off-market», altså uten markedsføring, og selger ønsket først å teste boligen i markedet dersom man ikke oppnådde prisen den til slutt ble solgt for.

Det er selger, og ikke megler, som aksepterer bud. Megleren skal imidlertid formidle bud og eventuell budaksept mellom partene. Megleren kan aldri pålegge selger å selge til prisantydning.

Dersom en selger skal gi én eller et begrenset antall interessenter en eksklusiv mulighet til å kjøpe boligen før markedsføring, ønsker selgere flest en «god pris». Her var det spesielle forhold («off-market») som kunne forsvare at klagerne måtte by mer enn prisantydning dersom de ønsket å sikre seg boligen før markedsføring. Dersom en selger etter markedsføring og budrunde ikke skulle akseptere et bud på prisantydning uten bedre grunn enn at man ønsker seg mer, måtte megler ha satt opp prisen til det selger var villig til å akseptere.

Det er veldig synd og beklagelig at klagerne føler at de har havnet i en vanskelig situasjon. Megler kan ikke garantere at boliger selges til prisantydning, men forsøker selvsagt å gi de råd som man vet markedet vil respondere godt på. Det være seg tiltak i forbindelse med klargjøring til foto, markedsføring og rådgivning rundt prisjustering dersom ikke markedet responderer tilfredsstillende.

Uten at meglerforetaket har innsikt vurderingen som klagerne har gjort, virker ikke utleie av leiligheten som de har kjøpt som noen heldig løsning. Det å selge klagernes egen bolig er langt fra håpløst. Det er en rekke grep som kan gjøres for å få boligen solgt, hvorav prisjustering er ett av dem.

Oppsummering. Klagernes krav.
Meglerforetaket er ikke erstatningsansvarlig, da megler ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Videre har megler ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers omsorgs- og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk. Samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Innledning og konklusjon
Nemnda bemerker at klagen retter seg mot to meglere innen samme meglerforetak; megleren som klagerne ga i oppdrag å selge egen bolig og megler som hadde salgsoppdraget for boligen klagerne kjøpte.

Slik saken er opplyst, kan ikke nemnda se at det er grunnlag for å konstatere at noen av meglerne har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren som hadde oppdraget med å selge klagernes eiendom har ikke gjort seg skyldig i en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, og det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Innklagede er ikke erstatningsansvarlig, jf. skadeserstatningsloven § 2-1.

Salgsoppdraget
Når det gjelder salgsoppdraget for megleren som var engasjert for å selge klagernes bolig, viser nemnda til at det ikke ligger i megleroppdraget en plikt til å oppnå en bestemt pris, men megler skal utføre oppdraget med god kvalitet og omsorg for begge parter, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. En prisantydning er nettopp det, og ikke en garanti for en bestemt salgssum. Det er ikke holdepunkter for at megler ikke satte prisantydningen etter beste skjønn. At boligen ikke lot seg selge til denne prisen, og at det etter hvert ble vurdert hensiktsmessig å senke prisantydningen betydelig, kan ikke lastes megler. For kjøpere som inngår avtale om kjøp av ny bolig, før eksisterende bolig er solgt, vil det regelmessig foreligge en risiko for at differansen mellom salgssum og kjøpesum ikke blir som kjøper håper og ser for seg. Dette er kjøpers risiko, og i utgangspunktet ikke noe megler hefter for.

Klagerne har påberopt at megleren som skulle selge deres leilighet blandet seg inn i budgivningen når det gjaldt den nye leiligheten. I utgangspunktet kan en påvirkning av et annet oppdrag/salg være kritikkverdig dersom det er ment å gagne meglers eget oppdrag. Slik saken er opplyst på dette punktet, har ikke nemnda grunnlag for å rette kritikk mot megler.

Det synes for øvrig å være ulike fremstillinger av hvilke eventuelle «lovnader» megler ga om hva som kunne oppnås ved salget. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk mv. Slik denne saken er opplyst i nemndas skriftlige behandling, der det er ulike fremstillinger av hva som er kommunisert fra meglers side, er det ikke grunnlag for å rette kritikk mot megler på dette punktet.

Den andre meglerens håndtering av kjøp av leilighet off-market
Innklagede meglerforetak har opplyst at da klagerne ble forespeilet en prisantydning på 16 millioner kroner, forelå verken salgsmateriell eller meglers vurdering av salgsobjektet. Nemnda legger det til grunn. At eiendommen i e-takst ble vurdert til 16,8 millioner, og at selger ikke ønsket å selge for mindre enn 17,1 millioner kroner, er ikke noe som kan lastes megler. Det er ikke holdepunkter for at det fra meglers side ble benyttet «lokkepris», slik klagernes argumentasjon gir inntrykk av. Klagerne valgte selv å inngi bud på 17,1 millioner kroner, som ble akseptert av selger. Salg off-market kan reise særlige problemstillinger, jf. Finanstilsynets brev til bransjen 14. mars 2018, men det er særlig hensynet til selger som krever ekstra tiltak fra megler her. Det ligger i et off-market-salg at selger ofte ikke vil oppnå samme salgssum som i det åpne markedet. Det er derfor påregnelig at en selger ikke uten videre vil godta det første off-market-budet, slik tilfellet var i saken her.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.