RFE-2024-166

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. mars 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Sinsen og Rosenhoff Eiendomsmegling AS (EIE Sinsen)

Saken gjelder:              Meglers håndtering av budrunden. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 9. april 2024 deltok klagerne i en budrunde for en bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I tillegg til klagerne, var det én annen budgiver. Til tross for at klagerne ikke hadde det høyeste budet, aksepterte selgeren klagernes bud på 9 700 000 kroner med overtakelse 15. juni 2024. Klagerne fremhever flere forhold ved meglerens håndtering av budrunden som de mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet differansen mellom boligens prisantydning og faktiske kjøpesum, totalt 300 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:

Hendelsesforløpet
Etter klagerne signerte kjøpekontrakten og fikk tilgang på budjournalen 11. april 2024, ble de kjent med at megleren hadde tilbakeholdt informasjon som ville vært avgjørende for klagernes strategi under budrunden.

Boligens prisantydning var 9 400 000 kroner. Klagerne hadde fått innvilget finansering for opptil 9 800 000 kroner, men innga sitt første bud på 8 900 000 kroner. Like etterpå fikk klagerne SMS om at en annen budgiver (budgiver 2) hadde inngitt bud uten forbehold på 9 000 000 kroner.

Tidlig i budrunden spurte klagerne om hvor mange budgivere som deltok. Megleren svarte at det kun var en annen budgiver, samt at dette var en eldre dame. Etter klagerne innga et nytt bud på 9 200 000 kroner, kom begge budgiverne med flere budforhøyelser. Da budgiver 2 innga bud uten forbehold på 9 800 000 kroner, avstod klagerne fra å delta videre i budgivningen. Bakgrunnen for dette var at klagerne hadde satt en grense på 9 700 000 kroner.

Da klagerne snakket med megleren på telefon, fortalte megleren at budgiver 2 måtte selge sin daværende bolig først og at hun ikke kunne overta før september 2024. Ifølge megleren var dette uheldig da boligen var et såkalt «flip»-objekt som ble pusset opp for videresalg. Megleren uttrykte deretter at hun ville spørre budgiver 2 om tidligere overtakelse. Dersom budgiver 2 ikke kunne overta boligen tidligere, kunne det være en mulighet for at klagerne fikk tilslag på sitt bud. Megleren tok raskt kontakt med klagerne igjen for å opplyse om at budgiver 2 tidligst kunne overta sent i august. Av hensyn til oppussingskostnader/lån knyttet til «flippingen» var det imidlertid en fordel om leiligheten ble overdratt så snart som mulig. Megleren tilbød dermed klagerne å kjøpe boligen for 9 750 000 kroner med overtakelse 15. juni 2024. Klagerne svarte at det var uaktuelt å betale mer enn 9 700 000 kroner, noe megleren gikk med på. Klagerne ble deretter bedt om å inngi et lukket bud på 9 700 000 kroner med overtakelse 15. juni 2024.

I ettertid har klagerne tenkt at megleren kanskje hadde en egeninteresse av å la budrunden fortsette slik den gjorde. Megleren samarbeidet med selgeren om oppussing, og under visningen fortalte hun at det var hun som stod for planløsningen og deler av innredningen.

Det fremgår av budjournalen at budgiver 2 innga sitt første bud med forbehold om at hun måtte selge huset sitt før eventuell overtakelse. Klagerne ble aldri opplyst om dette. Det bemerkes her at eventuelle forbehold alltid skal følge budene. Et bud med forbehold om salg av egen bolig før overtakelse er et svakt bud, og klagerne burde blitt opplyst om dette. Dersom klagerne hadde kjent til budgiver 2 sitt forbehold, hadde de vurdert budene sine annerledes. Selv om megleren aldri nevnte noe om forbeholdet underveis i budrunden, må hun ha vært klar over at det ikke var ønskelig med overtakelse i september. For klagerne virker det som at de ble lurt inn i en tilnærmet fiktiv og ufullstendig budrunde. Til tross for at man ikke vet hvordan budrunden ville endt seg med kun én reell budgiver, kan man i det minste forutsette at boligen ville blitt solgt for 9 400 000 kroner, altså 300 000 kroner mindre enn faktisk salgspris.

Etter at klagerne ble kjent med den tilbakeholdte informasjonen, sendte de en e-post til megleren 7. juli 2024. I e-posten ba klagerne om en fullstendig gjennomgang av saken. Dagen etter sendte megleren en e-post hvor hun viste til at budgiver 2 hadde trukket forbeholdet sitt i en SMS under budrunden. Da klagerne ikke var fornøyde med meglerens svar, sendte de en ny e-post 9. juli hvor de ba megleren om budgiver 2 sin kontaktinformasjon.

Etter megleren oppga navnet til budgiver 2, ringte klagerne til budgiver 2 som bekreftet at hun var nødt til å selge sin daværende bolig før eventuell overtakelse. Da klagerne nevnte SMS-en som megleren hadde fremlagt, ga budgiver 2 uttrykk for at hun fremdeles var avhengig av å selge sin egen bolig før kjøp. Budgiver 2 ble videre overrasket da klagerne fortalte at megleren hadde bedt dem om å inngi et lukket bud på 9 700 000 kroner. Ifølge budgiver 2 hadde megleren gitt henne inntrykk av at klagerne hadde inngitt lukket bud på eget initiativ. Etter telefonsamtalen, sendte klagerne en oppsummering av samtalen til megleren 22. juli 2024. På det tidspunktet var megleren blitt sykemeldt, og den 29. juli mottok dermed klagerne svar fra meglerforetakets daglige leder. I e-posten redegjør meglerforetaket for sin saksfremstilling hvor det blant annet fremgår:

Ettersom budet ble lagt inn via budportalen «Tryggbudgivning», fremkommer forbeholdet i hennes første bud i budjournalen. Megler ringte til budgiver 2 og snakket med henne på telefon rett etter at hun la inn dette nevnte budet med forbehold. På telefon ble det avklart at forbeholdet skulle slettes. Dette ble bekreftet skriftlig i en sms fra budgiver til megler kl. 12.23, se vedlagte skjermbilde. Forbeholdet ble således trukket allerede ved første bud, og dermed ikke informert til noen av interessentene for boligen.

Det bemerkes her at det kun var to budgivere som deltok i budgivningen. Ifølge budjournalen innga budgiver 2 sitt første bud med forbehold. Da megleren ringte budgiver 2 etter inngivelse av budet, er det nærliggende å tro at megleren rådet budgiver 2 til å trekke forbeholdet, samt bekrefte dette i en SMS. Da klagerne snakket med budgiver 2 ga hun imidlertid tydelig uttrykk for at hun måtte selge sin egen bolig før hun kjøpte ny. Klagerne stiller deg dermed spørrende til hvorfor budgiver 2 valgte å trekke forbeholdet. Klagerne er av den oppfatning at budgiver 2 ikke fattet en selvstendig beslutning om å trekke forbeholdet. Budgiver 2 var en eldre dame som i sitt første bud tok forbeholdet om et fremtidig salg, og hennes økonomiske situasjon forble uendret under budrunden. Dersom budgiver 2 gjorde det klart at finansieringen ville bero på salg av egen bolig, var dette et forbehold som klagerne skulle blitt informert om, og som ville ha påvirket klagernes strategi under budrunden.

Meglers personlige involvering i salget
Under visningen forklarte megleren at hun sto for innkjøp av skap i boligen, samt at hun i samarbeid med selger bestemte planløsninger og farger. Dersom klagerne ønsket flere skap, kunne megleren bestille dette direkte fra leverandøren. I tillegg fortalte megleren at boligen var et «flip»-objekt, og at hun hadde erfaring med dette fra tidligere. Når megleren har deltatt såpass aktivt i planløsning og innredningen av leiligheten, er det sannsynlig at megleren og selgeren har hatt et samarbeidsforhold der ambisjoner og betingelser for salget har vært diskutert på lik linje med budsjett for «boligflippingen». Det vises her til meglerforetakets tilsvar hvor det fremgår at selgeren hadde store kostnader knyttet til lån og oppussing som gjorde det mer gunstig for selger å akseptere et lavere bud med raskere overtakelse.

Selgeren, som drev en bedrift i eiendomsbransjen, kjøpte leiligheten i februar 2024 og la den ut for salg igjen i mai. Det bemerkes her at både megleren og selgeren kan ha hatt interesse av en høyest mulig salgspris. Megleren var dermed langt mer involvert i salget enn en ordinær megler.

Hva gjelder meglerforetakets anførsel om at megleren kontaktet klagerne for å opplyse om at selgeren var villig til å akseptere et lavere bud mot raskere overtakelse, fant denne samtalen sted etter budgiver 2 hadde inngitt sitt bud på 9 800 000 kroner. På det tidspunktet hadde klagerne valgt å avstå fra videre budgivning. Klagerne ble likevel kontaktet av megleren som forklarte at klagerne fortsatt kunne kjøpe boligen da budgiver 2 ikke kunne overta før i slutten av august. Megleren tilbød i utgangspunktet klagerne å kjøpe boligen for 9 750 000 kroner. Da klagerne ga uttrykk for at de ikke kunne by over 9 700 000 kroner, akseptere megleren dette. Videre ba hun klagerne om å oversende et lukket bud pr. SMS. Det bemerkes her at budgiver 2 ikke ble informert om dette, og hun fikk ingen forklaring på hvorfor hun ikke fikk tilslag på sitt høyeste bud.

Budgiver 2 sitt forbehold
Til tross for at budgiver 2 innga sitt første bud med forbehold, ble ikke klagerne opplyst om dette. Forbeholdet ble trukket etter megleren kontaktet budgiver 2, og heller ikke dette ble klagerne informert om. Budgiver 2 har sannsynligvis gitt uttrykk for at hun ønsket sen overtakelse uten at klagerne ble informert om at fleksibiliteten knyttet til rask overtakelse var foretrukket. Selgeren ønsket å få realisert salget så raskt som mulig for å dekke påløpte omkostninger knyttet til oppussingen. Når klagerne fikk tilslag på budet sitt som var 100 000 kroner lavere enn budgiver 2 sitt, dokumenterer dette at tidlig overtakelse var svært viktig for selgeren.

Det fremgår av meglerforetakets tilsvar at bud med forbehold om salg av egen bolig medfører stor usikkerhet for selgere. Ifølge meglerforetaket ble budgiver 2 derfor informert om at bud med slikt forbehold ikke ville være aktuelt for selgeren. Budgiver 2 ble på den måten frarådet å gi opplysninger som ville gjøre henne uaktuell som kjøper/budgiver. Budgiver 2 har imidlertid opplyst klagerne om at hun måtte selge boligen sin før hun kunne kjøpe, samt at hun ikke hadde andre finansieringsmuligheter. For å delta videre i budrunden, måtte dermed budgiver 2 trekke forbeholdet sitt. Når megleren frarådet budgiver 2 å innta forbehold som ikke ville være aktuelt for selgeren, viser dette at megleren var klar over at budgiver 2 ikke var en reell budgiver. Ved å påvirke budgivningen til budgiver 2, har megleren også holdt tilbake informasjon som kunne hatt betydning for budrundens utfall.

For klagerne virker det som at budgiver 2 har blitt brukt for å presse opp prisen. Budgiver 2 var imidlertid ikke en reell budgiver, og megleren har både tilbakeholdt informasjon og opptrådt i strid med kravene om nøytralitet for meglere. I en dom fra tingretten i Bergen, fastslås det at megler skal være en nøytral part og ikke en aktiv deltaker for selger under budrunden. I dette tilfellet brukte megleren overtakelsestidspunktet som en mulighet til å gi klagerne en ny sjanse til å by etter at budrunden var avsluttet. Megleren innledet en forhandlingsrunde uten at budgiver 2 ble orientert. Dette endte med at klagerne på oppfordring fra megleren innga et lukket bud.

Underveis i klagesaken, har meglerforetaket vist til at budgiver 2 nylig har kjøpt ny bolig før hun solgte sin egen. Ifølge meglerforetaket, stemmer det derfor ikke at budgiver 2 var avhengig av å selge sin egen bolig før kjøp. Påstanden er imidlertid mer egnet til å forvirre enn å belyse saken. Dersom budgiver 2 ikke var avhengig av å selge boligen sin for å finansiere kjøp, stiller klagerne spørsmål om hvorfor budgiver 2 ikke fikk tilslag på sitt høyeste bud. Det bemerkes her at det også er irrelevant at budgiver 2 solgte boligen sin kort tid etter klagernes kjøp.

Et bud med forbehold ville ha resultert i lavere kjøpesum
Klagerne fremla finansieringsbevis med mulighet for rask overtakelse. Budgiver 2 var derimot avhengig av å selge sin egen bolig først, og det hersket usikkerhet rundt mulig overtakelse. Bud med forbehold er svakere bud, noe megleren må antas å vite. Klagernes strategi under budrunden ville sannsynligvis blitt påvirket av budgiver 2 sitt forbehold, noe som igjen hadde påvirket den endelige kjøpesummen. Da klagerne etter flere bud stoppet på 9 700 000 kroner, tok det ikke lang tid før megleren tilbød klagerne leiligheten til tross for at budgiver 2 hadde det høyeste budet.

Konklusjon
Det må anses å være en rød tråd mellom påstandene ovenfor. Megleren har flere ganger vært med på å revitalisere leiligheter basert på samme konsept, og har bidratt til salg med ekstra god gevinst. I en budrunde hvor det kun deltok to budgivere med ulike forutsetninger for finansiering, kan det ha blitt tatt små grep for å presse prisen opp. Klagerne føler seg lurt inn i en tilnærmet fiktiv og ufullstendig budrunde, jf. reglene om opplysningsplikt under budgivning. Det er vanskelig å vite hvilken pris leiligheten ville ha oppnådd med kun én reell budgiver, men det må i det minste forutsettes at boligen ville ha blitt solgt for prisantydningen på 9 400 000 kroner, altså 300 000 kroner mindre. Dette ville hatt stor betydning for klagerne.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klagerne erstattet differensen mellom prisantydningen og kjøpesum, totalt 300 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglers personlige involvering i salget
Det stemmer ikke at megleren stod for innkjøp av alle skap i leiligheten. Megleren har kun bistått selgeren med anbefalinger knyttet til planløsning og innredning. Dette innebærer at megleren ikke har håndtert bestillinger, men kun anbefalt hvilke skap selgeren bør innrede med. Dersom klagerne ønsket flere skap, informerte megleren om at hun kunne videreformidle kontaktinformasjonen til leverandørene.

I dette tilfellet var selgeren en profesjonell part som jobbet med kjøp og salg av eiendom. Det er ikke unaturlig at megleren i slike tilfeller gir råd om hva som er lurt å gjøre i forbindelse med oppussing. Slike anbefalinger er noe megleren gir alle selgere dersom de ønsker.

Hva gjelder klagernes påstand om at både megler og selger kan ha hatt interesse av å oppnå høyest mulig pris, ønsker alle selgere dette. Megleren anbefalte dermed selgeren å akseptere budgiver 2 sitt høyeste bud. Selgeren hadde imidlertid store kostander knyttet til lån og oppussing, og ønsket dermed å akseptere et lavere bud mot raskere overtakelse. På bakgrunn av dette, tok megleren kontakt med klagerne for å høre om de ønsket å inngi et nytt bud med tidligere overtakelse. Klagerne valgte deretter å inngi bud på 9 700 000 kroner med overtakelse 15. juni 2024. Dette vel vitende om at overtakelsesdatoen var foretrukket av selgeren.

Hva gjelder klagernes inngivelse av lukket bud, var det selgeren som ønsket at klagerne skulle inngi dette. Segleren informerte megleren om at han ville akseptere bud på 9 700 000 kroner med rask overtakelse, og spurte derfor megleren om hun kunne be klagerne om å inngi lukket bud.

Det bemerkes for øvrig at meglers interesse oppimot salgspris begrenses til provisjonen som er avtalt mellom selger og megler.

Budgiver 2 sitt forbehold
Budgiver 2 var veldig interessert i boligen da hun innga sitt førte bud med forbehold om salg av egen bolig før overtakelse. Bud med et slikt forbehold medfører imidlertid stor usikkerhet for selger. Megleren informerte dermed budgiver 2 om at bud med slike forbehold ville være uaktuelt for selgeren. Det bemerkes her at det er normalt, og ikke minst ryddig, av megleren å informere budgiver dersom vedkommende har forbehold som anses uattraktive for selger. På bakgrunn av meglerens informasjon, ønsket budgiver 2 selv å trekke forbeholdet sitt. Det vises her til budgiver 2 sin SMS til megleren 9. april 2024.

Ettersom forbeholdet ble trukket allerede ved inngivelse av budgiver 2 sitt første bud, ble ikke forbeholdet videreformidlet til klagerne.

Ifølge klagerne ble de ikke informert om at rask overtakelse var foretrukket av selgeren. Dette stemmer imidlertid ikke. Megleren kontaktet klagerne nettopp for å informere om at selgeren var villig til å akseptere et lavere bud mot tidligere overtakelse. Klagerne valgte deretter å inngi lukket bud på 9 700 000 kroner med overtakelse 15. juni 2024.

Når det kommer til overtakelsesdato, er dette først aktuelt å vurdere ved slutten av en budrunde. Bakgrunnen for dette er at det både avhenger av ønsket overtakelse og størrelsen på budene. En selger står alltid fritt til å akseptere ethvert bud. Selger kan altså akseptere et lavere bud dersom overtakelsesdatoen er mer hensiktsmessig. Dersom det er stor forskjell mellom budene, kan selgere ofte godta en lengere eller kortere overtakelse enn hva man i utgangspunktet hadde ønsket. I dette tilfellet hadde imidlertid selgeren høye mellomfinanseringskostander. Etter en vurdering, kom dermed selgeren fram til at klagernes bud på 9 700 000 kroner med overtakelse 15. juni 2024 var mer hensiktsmessig enn budgiver 2 sitt høyeste bud. Under en budrunde, jobber meglere for å oppnå høyest mulig pris og best mulig vilkår for partene. Det er likevel selgeren som til slutt aksepterer bud avhengig av beløp og vilkår.

Et bud med forbehold ville ha resultert i lavere kjøpesum
Det bemerkes her at budgiver 2 trakk sitt forbehold allerede ved inngivelsen av sitt første bud. Det forelå dermed ingen forbehold å videreformidle.

Oppsummering. Konklusjon
Budrunden ble gjennomført 9. april 2024, og var ferdig klokken 13:30. Klokken 20:28 samme dag fikk klagerne oversendt akseptbrev med budjournal. Klagerne fremsatte imidlertid ikke sin klage overfor meglerforetaket før 8. juli 2024. Meglerforetaket stiller seg dermed spørrende til hvorfor klagerne ikke sendte klagen sin før tre måneder etter mottagelsen av budjournalen.

Etter salget, har meglerforetaket blitt kjent med at budgiver 2 kjøpte en annen bolig 14. mai 2024. På det tidspunktet hadde hun ikke solgt sin daværende bolig. Påstanden om at budgiver 2 måtte selge boligen sin før hun kjøpte ny stemmer derfor ikke, og viser at budgiver 2 var en reell budgiver.

På bakgrunn av det ovennevnte, avvises klagernes krav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker:

Anførsler om meglers personlige involvering i salget
Nemnda kan ikke se at megler har opptrådt på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til hennes integritet og uavhengighet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Megler fremstår ikke her å ha hatt annen interesse knyttet til salgssummen eller oppdraget utover provisjonen som var avtalt mellom selger og megler. Meglers anbefaling til selger om innredning og planløsning er klart ikke noe som innebærer at nevnte bestemmelse er overtrådt.

Budgiver 2 sitt forbehold
Etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 skal «[o]ppdragstaker […] legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg». Nemnda kan verken se at denne bestemmelsen eller eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7 om meglers opplysningsplikt er overtrådt i denne saken. Budgiver 2 valgte etter noen minutter, på meglers råd etter å ha vært i kontakt med selger, å frafalle forbeholdet om salg av egen bolig. Budgiver 2s forbeholdsløse bud, etter at hun trakk forbeholdet i SMS, var avtalerettslig forpliktende for hennes del og nemnda kan ikke se at det er grunnlag for anførselen om at budgiver 2 ikke var en reell budgiver. Klagerne har uansett ikke sannsynliggjort at megler eventuelt skal ha forstått at trekkingen av forbeholdet ikke var ment å være reelt, dersom dette var tilfellet. Nemnda er derimot enig med innklagede i at det var ryddig av megler å informere budgiver 2 om forbehold som var uaktuelt for selger å akseptere. Når det raskt – og godt innenfor akseptfristen for budet – ble klart at forbeholdet var trukket, var det ikke grunn til å informere klagerne om forbeholdet, som ikke lenger var aktuelt.

Annet
Klagerne hevder at budgiver 2 ikke ble informert om klagers lukkede bud på 9,7 millioner kroner. Nemnda kommenterer ikke dette nærmere, ettersom dette eventuelt vil være et forhold mellom budgiver 2 og megler.

Nemnda legger videre grunn at det var selger som tok initiativ til at klagerne ble invitert til å inngi et lukket bud. Lukkede bud kan stille særlige krav til meglers omsorgsforpliktelse, men nemnda kan ikke se at det var problematisk at megler ga klagerne mulighet til å inngi lukket bud. I den aktuelle situasjonen var dette noe som var til gunst for klagerne, ved at de fikk anledning til å tilby en lavere salgssum enn budgiver 2, uten at budet bidro til å presse prisen opp.

Oppsummering
Megler har ikke opptrådt i strid med ovennevnte bestemmelser, og det foreligger ikke ansvarsgrunnlag for erstatning. Erstatningskravet fører dermed ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.