RFE-2024-164

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. mars 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Elverum

Saken gjelder:              Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 2. juli 2021 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. På tidspunktet eiendommen ble solgt, forelå det en forpaktningsavtale knyttet til eiendommens jorder. Megleren var ikke kjent med avtalen før en interessent gjorde han oppmerksom på denne, hvor deretter megleren henvendte seg til klagerne for mer informasjon. Da kjøperne stilte spørsmål rundt forpaktningsavtalen og varigheten av denne på visning, forhørte megleren seg med klagerne på nytt. Megleren informerte kjøperne om at avtalen løp ut 2021. Dette viste seg imidlertid å ikke stemme. Etter kjøpet, fremsatte kjøperne krav overfor klagerne som følge av den uriktige opplysningen. Klagerne endte med å inngå forlik om å betale kjøperne 150 000 kroner.

Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstattet det beløpet som ble utbetalt til kjøper, samt advokatkostnadene de ble påført i forbindelse med mangelskravet, på totalt 334 016 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:

Sakens bakgrunn
Den 17. desember 2021 solgte klagerne eiendommen for 2 050 000 kroner eksl. omkostninger. Under overtakelsen holdt kjøperne tilbake 45 000 kroner av kjøpesummen, hvor det ble inntatt følgende kommentar i overtakelsesprotokollen:

Eiendommen overtas med eksisterende kontrakt på forpaktning av jorden, som ikke var opplyst på forhånd. Vi får derfor en ekstra kostnad på forutgift til hesten frem til 31/12-2024.

På grunn av meglerens forebyggende tiltak for smittevern, ble overtakelsen gjennomført med kun megleren og kjøperne til stede. Kjøpernes tilbakehold kom dermed som en overraskelse for klagerne da de hadde akseptert et lavere bud enn ønskelig. Da klagerne ble opplyst om tilbakeholdet, informerte megleren om at klagerne ikke hadde mulighet for å trekke seg fra salget.

Kjøpernes erstatningskrav
Etter overtakelsen, sendte kjøperne 30. mars 2023 et brev til klagerne med krav om erstatning. Kravet beløp seg til 914 565 kroner med forbehold om at det kunne utvides til å også omfatte advokatutgifter samt eventuelle tapte utgifter knyttet til salg av høy. Kjøperne begrunnet kravet med at det var gitt uriktige opplysninger om at forpaktningsavtalen knyttet til eiendommens jorder utløp i 2021. Avtalen gjaldt imidlertid ut 2024.

Klagerne har aldri hatt noen praktisk relasjon til forpaktningsavtalen, og har kun oppfattet denne som en formalitet. Klagerne tenkte derfor ikke på avtalen da de fylte ut egenerklæringsskjema. Da megleren videreformidlet spørsmål fra kjøperne, opplyste likevel klagerne om følgende:

Ja jeg mener den gikk ut i år. Vi skreiv 5 års avtale med mulighet for å bryte før om det var nødvendig da. Og mener i år var 5.året. Men det går an å forlenge avtalen/skrive ny også.

Klagerne hadde ikke kopi av forpaktningsavtalen, og kunne ikke noe definitivt svar. De baserte dermed svaret sitt på hukommelse, og benyttet ordlyden «mener» to ganger. Ordlyden reflekterer her en viss usikkerhet rundt svaret. Megleren, som videreformidlet klagernes svar til kjøperne, omformulerte imidlertid ordlyden til:

[…] Avtalen om forpaktning går ut i år:)

Meglerens opplysning gir klart uttrykk for at avtalen løp ut i 2021, og virker mer sikker enn klagernes opprinnelige svar. Det bemerkes her at klagerne ikke ble klar over meglerens omformulering før kjøperne sendte et skjermbilde av dette 30. mars 2023. Meglerforetaket kan dermed ikke bli hørt med sin anførsel om at klagerne hadde god tid til å rette opp den uriktige opplysningen før bindende avtale ble inngått. Da klagerne ga sitt svar til megleren, forventet de at svaret ble videreformidlet slik det var. Klagerne hadde dermed ingen grunn til å tro at det var gitt noen uriktige opplysninger.

Dersom megleren hadde videreformidlet klagernes opprinnelige svar, ville det vært nærliggende å tro at kjøperne enten godtok usikkerheten rundt avtalens varighet eller ba om ytterligere informasjon. Dersom kjøperne hadde bedt om mer informasjon, kunne klagerne kontaktet bonden som de hadde inngått forpaktningsavtalen med.

Det stemmer at klagerne på et senere tidspunkt bekreftet at leien beløp seg til 1 500 kroner i året. Forpaktningsavtalens varighet ble imidlertid aldri bekreftet. Til tross for dette, la megleren til grunn at avtalen løp ut i 2021. Dersom megleren ikke hadde lagt sin antagelse til grunn, hadde saken stilt seg annerledes. Meglerforetaket må derfor være ansvarlig for meglerens omformulering av opplysningen.

I kjøpernes brev med krav om erstatning datert 30. mars 2024, poengteres det:

Under visning ble kjøper gjort oppmerksom på at det forelå en forpaktningsavtale. Megler var ikke kjent med varigheten av denne, og måtte avklare dette med selger. Den påfølgende dagen mottok kjøper en tekstmelding fra megler, hvor det fremkommer at «avtalen om forpaktning går ut i år», altså 2021.

På bakgrunn av dette, må det legges til grunn at både kjøperne og megleren var kjent med at det forelå en forpaktningsavtale på tidspunktet for visning. Det var imidlertid usikkerhet knyttet til avtalens varighet, og dagen etter visningen sendte megleren sitt omformulerte svar til kjøperne. Det bemerkes her at klagerne ikke var klar over at avtalens varighet var viktig for kjøperne. De trodde heller det var et avglemt punkt i egenerklæringen som det var viktig å avklare.

Ifølge kjøperne var megleren klar over viktigheten av avtalens varighet. Dersom dette stemmer, burde megleren stilt klagerne oppfølgingsspørsmål knyttet til dette. Klagerne oppfattet det imidlertid slik at alt var i orden så lenge det var avklart at det forelå en forpaktingsavtale. Klagerne viser her til sin muntlige avtale med bonden om at forpaktningsavtalen kunne avsluttes dersom klagerne hadde behov for jordene selv. Avtalens varighet har dermed aldri vært viktig for klagerne. Det bemerkes at klagerne alltid har hatt tilgang til jordet, og de har tidvis hatt geiter beitende der. Det var derfor ingen grunn til å tro at kjøperne ikke skulle få tilgang til jordene.

Slik det fremgår av kjøpernes brev med krav om erstatning, har den uriktige opplysningen virket inn på kjøpet. Kjøperne har ikke vist til andre grunnlag for sitt erstatningskrav. Det var imidlertid ikke klagerne, men megleren som ga kjøperne den uriktige opplysningen.

Meglerforetaket anfører at kjøpernes erstatningskrav var en følge av en kunstig høy kjøpesum. Klagerne kjøpte imidlertid eiendommen for 1 550 000 kroner i 2016. Etter kjøpet pusset klagerne opp inngangspartiet, bod og kjøkken. I tillegg bygde de et stort baderom for nærmere 300 000 kroner. På bakgrunn av dette, samt generell økning i eiendomsprisene, mente megleren at prisantydningen kunne settes til 2 300 000 kroner. Dette innebar altså en prisøkning på 750 000 kroner fra 2016, hvor det må kunne legges til grunn at 450 000 kroner skyldes generell prisvekst og oppussing. Dersom meglerforetaket mener at 1 900 000 kroner var en mer reell verdi for eiendommen, betyr dette at megleren enten bommet kraftig på sin prisantydning eller verdsatte utleie av jordene til 400 000 kroner for de tre siste årene.

Ifølge Jordleieundersøkelsen fra 2024 er gjennomsnittsprisen for leie av innmarksbeite på 72 kroner pr. dekar. Den høyeste prisen er 233 kroner pr. dekar. For 30 dekar er leien mellom 6 480 til 20 970 kroner for en treårsperiode. Dette er imidlertid langt unna beløpet på 150 000 kroner som klagerne måtte betale kjøperne.

Økonomisk tap. Krav om erstatning
Som følge av kjøpernes erstatningskrav, endte klagerne med å inngå forlik om å betale kjøperne 150 000 kroner inkl. tilbakeholdet på 45 000 kroner. Da meglerens omformulering av klagernes svar var det eneste grunnlaget for kjøpernes erstatningskrav, krever klagerne utbetalingen erstattet fra meglerforetaket. I tillegg krever klagerne erstatning for sine advokatutgifter på 184 015,94 kroner. Totalt krever klagerne erstattet 334 015,94 kroner.

Det bemerkes her at dersom klagerne ikke hadde engasjert advokat i saken mot kjøperne, hadde kjøperne trolig fått gjennomslag for sitt opprinnelige erstatningskrav på 763 565 kroner. Eiendommens faktiske salgspris ville da blitt 1 135 435 kroner. Et så drastisk verditap kan ikke anses som normalt da det ikke har oppstått store skader på huset.

Innklagede har i korte trekk anført:
I forbindelse med utarbeidelse av salgsoppgaven, innhentet megleren informasjon og egenerklæring fra klagerne. Megleren ble verken gjennom egenerklæringen eller ved godkjennelse av salgsoppgaven gjort kjent med at det forelå noen forpaktningsavtale. Megleren hadde ingen forutsetning for å kjenne til avtalen, og kunne heller ikke få kunnskap om denne fra andre enn klagerne. Eiendommen ble derfor annonsert uten informasjon om forpakningsavtalen.

Det var først under en visning at megleren ble gjort kjent med forpaktningsavtalen. Megler henvendte seg da til klagerne for mer informasjon. Klagerne opplyste i den forbindelse om at de trodde avtalen løp ut innværende år, samt at leien lå på et sted mellom 2 000 og 5 000 i året. Klagerne svarte likevel at de skulle undersøke dette nærmere. Senere bekreftet klagerne at leien var 1 500 kroner. Megleren la dermed til grunn at avtalen løp ut samme år.

Da kjøperne var på visning, oppstod det på nytt spørsmål om forpaktningsavtalen og varigheten av denne. For kjøperne var det avgjørende å ha tilgang til jordet som avtalen omfatter. Selv om klagerne hadde informert megleren om avtalens utløp tidligere, ønsket megleren å dobbeltsjekke dette samt opplyse klagerne om hvilken betydning det hadde for kjøperne. På spørsmål fra megleren, informerte klagerne om følgende:

Ja jeg mener den gikk ut i år. Vi skreiv 5 års avtale med mulighet for å bryte før om det var nødvendig da. Og mener i år er 5.året. Men det går ann å forlenge avtalen/skrive ny også.

Til dette svarte megleren:

Takk, ei som vil se selv i dag. Hun vil drive med hest så har behov for tilgang til jordet. Følger de opp i morgen.

Etter dette, ga ikke klagerne noen signaler om at avtalen løp lenger enn innværende år.

To dager senere ble boligen solgt. Det bemerkes her at klagerne var kjent med kjøpernes behov, og hadde god tid til å rette opp den uriktige opplysningen før bindene avtale ble inngått. Først etter kontraktsmøtet ble kjøperne gjort kjent med avtalens faktiske varighet.

Selger er meglerens primære kilde til opplysninger om eiendommen. Ifølge NOU 2006:01 side 119 vil det ved mangelfulle opplysninger overfor kjøper og ved vurderingen av en eventuell ansvarsfordeling mellom megler og selger, ofte være spørsmål om hva selger er nærmest til å ha kjennskap til, samt i hvilken grad det er rimelig at megler gjør videre undersøkelser og kontrollerer opplysninger vedkommende får av oppdragsgiver.

I dette tilfellet var klagerne den eneste kilden til informasjon om at det forelå en forpaktningsavtale. Siden det var klagerne som hadde inngått avtalen, var disse også nærmeste til kjenne avtalens innhold. Megleren hadde dermed all grunn til å legge klagernes opplysninger til grunn, samt stole på disse.

Klagerne foretok nærmere undersøkelser av avtalen eksplisitt på bakgrunn av meglerens spørsmål. Da klagerne svarte slik de gjorde, hadde ikke megleren grunn til å mistenke at avtalen skulle løpe videre. Megleren gjorde dessuten klagerne særlig oppmerksom på kjøpernes behov for tilgang på jordet. Til tross for dette, ga ikke klagerne noen signaler som tilsa at megleren burde undersøke troverdigheten av klagernes opplysninger nærmere. Etter korrespondanse med klagerne, hadde megleren all grunn til å stole på at avtalen utløp i 2021 uten å foreta ytterligere undersøkelser.

På bakgrunn av det ovennevnte, bestrides det at megleren har omformulert klagernes svar ved videreformidling til kjøperne. Megler har derimot forholdt seg til klagernes tilbakemeldinger. Ut fra sammenhengen og dialogen mellom klagerne og megleren, er det vanskelig å se at megleren har vært uaktsom ved å oppfatte klagerne slik han gjorde. Det stilles imidlertid spørsmål til hvorfor klagerne ikke var tydeligere i sin kommunikasjon knyttet til usikkerheten rundt avtalens varighet. Det bemerkes her at klagerne var klar over hvor viktig avtalens varighet var for kjøperne.

Megleren kan ikke anses for å ha opptrådt uaktsomt, og det foreligger dermed ikke ansvarsgrunnlag. Videre foreligger det uansett ikke noe økonomisk tap.

Det bemerkes for øvrig at klagerne, som følge av den uriktige opplysningen, har inngått forlik om prisavslag med kjøperne. Formålet med prisavslag er å gjenopprette balansen mellom kjøper og selger i henhold til kontrakten. Når det foreligger en mangel ved eiendommen som berettiger kjøper et prisavslag, har selger fått en kunstig høy pris for eiendommen. At selger i et slikt tilfelle må utbetale et prisavslag til kjøper, representerer ikke et økonomisk tap på selgers hånd. Dette følger blant annet av LA-2009-177115, LB-2004-8918 og LB-2002-1681.

Dersom meglerforetaket skal holdes ansvarlig for prisavslaget som klagerne har betalt kjøperne, vil det innebære en uberettiget vinning for klagerne.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at problemstillingen for nemnda er om megler overfor kjøperne, som ikke er part i klagesaken, har misligholdt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og dermed påført selger (klagerne) et økonomisk tap etter at klagerne inngikk forlik med kjøperne.

Nemnda bemerker innledningsvis at meglers kilde til informasjon om forpaktningsavtalen utelukkende var klagerne. Megler hadde ingen forutsetninger for, eller foranledning til, å vite om denne eller tilegne seg nærmere kunnskap om den fra andre kilder enn klagerne, som solgte eiendommen. Nemnda legger til grunn at megler først under en visning ble klar over at det eksisterte en forpaktningsavtale. Nemnda oppfatter at det ikke er bestridt at megler da fikk opplyst fra klagerne at de «trodde» avtalen løp ut i 2021, samt at leien lå et sted mellom 2 000 og 5 000 kroner i året, og at klagerne skulle undersøke dette nærmere. Klagerne bekreftet rett etterpå at leien var 1 500 kroner, men sa ingenting om at avtalen ikke løp ut i 2021. Da kjøperne var på visning oppsto spørsmålet på nytt, og megler så behov for å dobbeltsjekke utløpstiden. Til dette svarte klagerne:

Ja jeg mener den gikk ut i år. Vi skreiv 5 års avtale med mulighet for å bryte før om det var nødvendig da. Og mener i år er 5.året. Men det går ann å forlenge avtalen/skrive ny også.

Dette var altså andre gang megler tok opp spørsmålet med selger. Det var da nærliggende for megler å oppfatte selger dithen at det ble bekreftet at avtalen løp ut i 2021, eller at den i det minste kunne sies opp når som helst. Ut fra meglers svar på e-posten, som er referert ovenfor, visste klagerne at kjøper hadde behov for tilgang til jordet. Det ble imidlertid ikke fra klagers side tatt initiativ til ytterligere undersøkelser eller gitt megler utdypende opplysninger, og megler hadde grunn til å slå seg til ro med at avtalen løp ut i 2021 eller i det minste kunne sies opp av kjøper. Heller ikke ut fra egenerklæringsskjemaet kunne megler oppfatte at forpaktningsavtalen var noe som heftet ved eiendommen. Klager var her bedt om å opplyse om det forelå private avtaler som kunne være relevant for kjøper. På dette spørsmålet krysset klagerne av for «nei».

Nemnda mener at megler overfor kjøper ikke har overtrådt opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7 ved å skrive i SMS at «Avtalen om forpaktning går ut i år». Megler har dermed heller ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt overfor klagerne, og det er ikke grunnlag for noe erstatningskrav.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.