RFE-2024-169

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. mars 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Kristiansand

Saken gjelder:              God meglerskikk og krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 20. august 2024 kjøpte klagerne en fritidseiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Det var klagerne og én annen budgiver som deltok i budrunden. Klagerne endte med å få tilslaget på 3 750 000 kroner. I ettertid har klagerne fått vite at den konkurrerende budgiveren var eier av et aksjeselskap som var deleier i det selgende selskapet. Videre var han også styremedlem i selgerselskapet. Klagerne hevder at budgiveren ikke var reell, og at budrunden ville foregått annerledes dersom de hadde blitt informert om denne tilknytningen. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å informere klagerne om disse forholdene underveis i budrunden. I tillegg er det spørsmål om klagerne kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 50 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Sakens faktiske side
Fredag 16. august 2024 kl.12:40 hadde klagerne en telefonsamtale megler, hvor det ble diskutert hvor lavt deres første bud skulle være. Klagerne forventet at selgeren ville avslå, godta eller starte forhandlinger med klagerne (motbud). Megleren skisserte også et slikt forløp, og nevnte aldri noe at det var sannsynlighet for budkonkurranse. Megleren foreslo å legge inn bud med akseptfrist til over helgen, slik at selger rakk å vurdere det. Under samtalen kommenterte klagerne hvor skittent og rotete det var både inni og utenfor hytta, og at selger måtte bære ansvaret og kostnadene med å få strøm tilbake til hytta. Megler anbefalte da å ta dette med som forbehold i budet, dvs. at de kjøpte hytta som den er (med møbler, fluer, skrot og søppel), men at selger måtte fullføre arbeidet med strøm.

Samme dag kl. 13:00 la klagerne inn et bud på 3 500 000 kroner med slikt forbehold. Akseptfristen ble satt til påfølgende mandag kl. 14:00. Søndag 18. august 2024 kl. 14:55 kom det inn et bud på 3 600 000 kroner fra en annen budgiver. Megleren opplyste derimot ikke klagerne om budet før i en SMS neste dag kl. 08:30. Budet hadde akseptfrist samme dag kl. 12:00.

Klagerne ringte megleren kl. 09:00 for å diskutere hva de nå burde gjøre, og spurte blant annet om han visste noe om den konkurrerende budgiveren. Klagerne var overrasket over at det hadde kommet en annen budgiver på banen.

Megleren kunne fortelle at budgiveren var en person fra Oslo som også hadde vært interessert i hytta tidligere og vært på besiktigelse. Det ble enighet om at klagerne skulle legge inn nytt bud på 3 700 000 kroner med samme forbehold som tidligere. Budet ble inngitt kl. 11:07 og hadde akseptfrist kl. 13:30 samme dag. Det er en feil i budjournalen i tilknytning til dette budet. Her fremgår det at budet ble mottatt kl. 10:19, samme tidspunkt som meglerforetaket sendte SMS til klagerne med spørsmål om bekreftelse på budet. Klagerne svarte imidlertid ikke «Ja» på SMS før kl. 11:07. Klagerne ønsket å drøye med å legge inn bud, men megleren forutsatte tydeligvis at det ville komme et bekreftende svar fra klagerne.

Klokken 11:12 mottok klagerne budvarsel om at den konkurrerende budgiveren hadde inngitt bud på 3 750 000 kroner, med akseptfrist kl. 14:00 samme dag. Klagerne sendte en SMS til megler for å informere om at de ikke kom til å by over dette budet. Noen minutter senere svarte megleren følgende:

Tror nok han har satt sitt maxbud nå. Så tenk dere nøye om. Kan nok lande den på 3,8. 

Da megler ringte kl. 11:30 gjentok klagerne at de ikke var villig til å gå noe høyere. Megler ba dem enda en gang om å tenke seg nøye om, og sa at de var veldig nære et kjøp. Klagerne ga uttrykk for at det ikke er lett å være i budkrig med Oslo-folk, da de opererer med en helt annen «skala» når det gjelder hva de er villig til å betale for en eiendom. Klagerne avsluttet samtalen med å si at de skulle tenke seg om på nytt.

I budjournalen fremgår det at klagerne la inn sitt siste bud kl. 13:33. Dette stemmer ikke. Klokken 13:34 ringte megleren igjen for å høre om klagerne hadde kommet fram til noe annet enn å stoppe budgivningen. Megleren forsøkte iherdig å få klagerne til å høyne budet litt, for eksempel med 25 000 kroner. Klagerne sto fast på sitt, men registrerte hva megler fortalte rundt konkurrentens trolige maksgrense, og svarte at de igjen skal tenke på det.

En stund etterpå sendte klagerne en SMS til megler om at

vi fastholder at vi gir oss nå, og ikke høyner budet.

Megleren takket for tilbakemelding og skrev at dette «… var synd, når dere var så nærme». Ti minutter senere, gikk akseptfristen ut på budet til den andre budgiveren. Megleren ringte så klagerne for å fortelle at han hadde et nytt forslag. Han rådet dem til å legge inn et nytt bud på tilsvarende beløp som det siste budet fra den andre budgiveren. Megler mente at forbeholdet deres ville få budet til å fremstå bedre. Klagerne spurte hva som hadde skjedd med hensyn til det siste budet fra konkurrerende budgiver, og fikk til svar at akseptfristen hadde løpt. En av partnerne i selgerselskapet hadde sittet på flyet og kunne dermed ikke ta del i beslutningen om budet skulle aksepteres.

Siden 3 750 000 kroner var klagernes maksgrense, aksepterte de å legge inn et slikt bud. Megleren oppfordret klagerne til å sette akseptfristen til kl. 10:30 neste dag, slik at partneren i selgerselskapet som satt på flyet fikk mulighet til å være med i beslutningsprosessen. Klagerne mottok så en SMS fra meglerforetaket, der de ble bedt om å svare «Ja» på å legge inn budet som var blitt diskutert i telefonsamtalen med megler forut.

God meglerskikk
Det var kun klagerne og én annen budgiver med i budrunden. Den konkurrerende budgiveren var ikke reell, noe megler kjente til under budrunden, uten å gripe inn eller informere klagerne om dette. I stedet har megler glattet over ved blant annet å forfalske tidspunkter i budjournalen.

Den konkurrerende budgiveren er eier av et selskap som eier 25 prosent av det selgende selskapet. Budgiveren er også styremedlem i selgende selskap. Hytta var en del av et større hyttetomt-prosjekt hvor megler har vært engasjert til å formidle salg i flere år. Megler visste at budgiver og selger i praksis var den samme, dvs. at budgiver og selger hadde en nær relasjon og dermed samme økonomiske interesse i å presse opp prisen.

Hytta har vært til salgs i over to år, og så vidt klagerne vet har ingen bydd på den tidligere. Hvis budgiveren faktisk var reelt interessert i hytta, hvorfor kunne han ikke kjøpe den uten å vente på at andre budgivere meldte seg. Klagerne stiller seg også undrende til at han ikke fikk aksept på budet pålydende 3 750 000 kroner, da dette lå inne som det eneste budet.

Imens dette budet var aktivt, valgte klagerne ikke å legge inn nytt bud. Det ble da hektisk aktivitet hos megler, som sendte SMS og ringte klagerne mange ganger. Han ba klagerne om å tenke seg nøye om, informerte om hvilken pris han trodde de kunne få hytta for, foreslo å høyne budet med 25 000 kroner osv. Klagerne anså dette som vanlig megleraktivitet og fastholdt at de ikke kom til å inngi noe høyere bud.

Selger lot budet til den konkurrerende budgiveren gå ut på tid uten å akseptere. På dette tidspunkt lå det ikke noe høyere bud inne. Klagerne hadde flere ganger informert megler om at de ikke kom til å by noe høyere. Selger sitter da med informasjon om at det i praksis bare er én budgiver igjen – den andre budgiveren. Klagerne finner det derfor merkelig at selger ikke valgte å akseptere budet til den andre budgiveren, alternativt fremsette et motbud. Dette underbygger deres mistanke om at den konkurrerende budgiveren aldri var en reell kjøper, og at hans bud aldri kunne aksepteres av selger.

Megler tok deretter kontakt med klagerne for å legge frem sin gode idé; de kunne legge inn et bud på samme beløp som det siste budet fra den konkurrerende budgiveren. Forbeholdet deres om å tilby seg å rydde opp i og rundt hytta ville kanskje være nok til at selger ville akseptere budet. Det samme forbeholdet var også inntatt i tidligere bud. Klagerne gikk med på å legge inn et slikt bud. Etter at klagerne senere ble kjent med identiteten til konkurrerende budgiver, ser de at også dette var et spill for ikke å risikere å stå uten en kjøper. Klagerne var i realiteten eneste budgiver, og det lå ingen bud inne.

Når en nå kjenner til den forretningsmessige og økonomiske knytningen mellom det selgende selskap og den konkurrerende budgiveren, er det oppsiktsvekkende at selger aksepterte budet til klagerne i stedet for den konkurrerende budgiveren sitt. Når selger sier nei til «kompisen» og velger en «fremmed», når budene er på samme beløp. Dette er en tydelig indikasjon på at den andre budgiveren ikke var en reell kjøper.

Budjournalen gir inntrykk av at de siste budene ble håndtert annerledes enn det som faktisk var tilfellet. Megleren har tilsynelatende forfalsket budjournalen på en måte som gir et mer «troverdig» inntrykk av en reell og vanlig budprosess. Det fremgår her at klagernes siste bud ble mottatt kl. 13:33, altså i god tid før akseptfristen på den andre budgiverens bud (kl.14:00). Realiteten er at klagerne sendte inn sitt bud kl. 14:15, ved å bekrefte «JA» på SMS.

I henhold til god meglerskikk burde megler opplyst klagerne om at den konkurrerende budgiveren var økonomisk involvert og hadde egeninteresse i salget. Klagerne forstår at megler ikke kunne oppgi navn, men de burde i det minste fått informasjon om den tette knytningen. Aller helst skulle megler ha påvirket selger til å avvise at denne form for bud ble inngitt.

Budjournalen har vært gjenstand for dokumentfalsk, noe megler har gjort for å bygge opp under et narrativ om at budprosessen har foregått riktig og på rettferdig vis. Dette er det viktigste «beviset» for meglers kjennskap til den fiktive budgiveren. Dokumentforfalskning er både alvorlig og ulovlig, og må som et minimum regnes å være i strid med god meglerskikk.

Klagernes krav
Det er vanskelig å fastslå hvor mye klagerne har tapt i kroner og øre som følge av meglers håndtering av budgivningsprosessen. De anslår likevel at de kunne akseptert et motbud fra selger på 3 700 000 kroner, etter å ha lagt inn sitt første bud på 3 500 000 kroner, gitt at det ikke var noen konkurrerende budgivere. Dette utgjør 50 000 kroner mer enn klagerne kjøpte eiendommen for. Klagerne krever differansen erstattet fra meglerforetaket.

Klagerne krever også at budjournalen rettes opp på en sporbar måte og sendes i korrigert versjon til alle som har fått den opprinnelige journalen.

Innklagede har i korte trekk anført:
Selger kontaktet megler for å selge den aktuelle fritidseiendommen. All dialog mellom megler og selger gikk gjennom daglig leder av selskapet. Dette var den eneste kontaktpersonen megler hadde under hele salgsoppdraget. Daglig leder inngikk salgsoppdraget, godkjente salgsoppgave, aksepterte bud mv.

Salgsoppgave ble deretter utarbeidet og eiendommen markedsført. Eiendommen ble lagt ut med en prisantydning på 3 990 000 kroner.

Første bud på eiendommen ble inngitt av klagerne 16. august 2024 med akseptfrist 19. august 2024. Klagerne innga bud med samme forbehold i alle bud:

Selger må fullføre arbeid med strøm uten kostnad for oss. Hvis ønskelig kan vi overta hytta slik den står nå, dvs med møbler, fluer, rusk og rask ute…

Deretter meldte det seg på en ny budgiver. Budgiveren eier gjennom sitt aksjeselskap 25 prosent av selgerselskapet, og er også styremedlem i selgerselskapet. Budgiveren hadde ingen forbehold i sitt bud.

Etter noen bud frem og tilbake hadde den andre budgiveren det høyeste budet på 3 750 000 kroner med akseptfrist kl. 14:00 den 19. august 2024. På dette tidspunktet ønsket ikke klagerne å inngi et høyere bud. Selger v/selskapets daglige leder ønsket heller ikke å akseptere det høyeste budet og dette utløp dermed på tid.

Megler ble etter dette instruert fra daglig leder om å kontakte klagerne for å undersøke om de kunne matche den andre budgiverens siste bud, men med samme forbehold som de tidligere hadde hatt. Ifølge daglig leder hadde de interesse av å selge uten å måtte rydde og vaske. Klagerne var også positive til en slik løsning.

Megler utformet et slikt bud og sendte det pr. SMS til klagerne med anmodning om å svare «JA» dersom de ønsket å sende dette budet. Klagerne aksepterte dette ved å sende en SMS til megler kl. 14:15 den 19. august 2024. Budet ble deretter sendt ut til selger, som aksepterte dette dagen etter kl. 10:29.

I budjournalen fremgår det at dette budet ble mottatt kl.13:33. Årsaken til dette er at megler gikk inn på «nytt bud-fanen» kl. 13:33, og da kommer dette tidspunktet automatisk opp som forslag til tidspunkt. Megler gikk deretter i dialog med selger og klagerne om hvorvidt de skulle komme med et nytt bud. Når dette var avklart, og megler skulle fylle inn øvrige deler i fanen på vegne av klager, så glemte megler å endre tidspunktet. Dette underbygges av at korrekt tidspunkt, kl. 14:15, fremgår i meglerforetakets systemer på når budet er journalført.

Det klare utgangspunktet i en budrunde er at denne er anonym. Det fremgår av eiendomsmeglingsforskriften § 6-4 første ledd at både selger og kjøper har krav på innsyn i hvem som innga bud i budrunden. Partenes rett til innsyn foreligger først etter at handel er kommet i stand. Regelen er å anse som et unntak fra meglers tausthetsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-6. Verken eiendomsmeglingsloven eller forskriften har nærmere regler om at interessenter allerede under budrunden skal gis rett til å få vite hvem konkurrerende budgivere er.

Lovens klare hovedregel er dermed at det ikke gis opplysninger om øvrige budgivere. For at budgivere skal gis nøyaktige opplysninger om hvem som deltar i budrunden imens budgivningen pågår, kreves det spesielle grunner. Dette er også holdningen til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester og er lagt til grunn i flere saker, se 056/11, 160/11 og 074/12.

Det spesielle med slike saker er også at det er en klar feil dersom megler uriktig gir opplysninger til en budgiver med opplysninger om en annen. Megler balanser her på en knivsegg på hva som er korrekt å gjøre, hvor begge utfall vil kunne være brudd på god meglerskikk. Dersom megler, som her, ikke blir opplyst på forhånd om at en med økonomiske interesser skal by, så må denne vurderingen tas midt i budrunden. Noe som ytterligere vanskeliggjør vurderingen som skal foretas.

Burde megler opplyst om at budgiver eide 25 % av selgende selskap?
Her er det viktig å ha for øyet at budgiveren innga bud som privatperson. Budgiverens eierpost i selgende selskap er gjennom hans personlige aksjeselskap. Det er her tale om to forskjellige rettssubjekter.

En noe tilsvarende sak har vært behandlet av nemnda tidligere, se RFE-2022-110. I denne saken kom det i ettertid frem at den tapende budgiveren var eneeier, samt styreleder og daglig leder, av selskapet som hadde pant i boligen. Kjøper av eiendommen klaget dette inn til Reklamasjonsnemnda og påpekte at den andre budgiveren hadde en åpenbar økonomisk interesse i at prisen på eiendommen ble drevet opp. Kjøper mente videre at opplysningen om relasjonen burde blitt opplyst om. Nemnda fastslo her at det må være et klart skille mellom eier av et selskap og selskapet som sådan. Megleren hadde opptrådt i samsvar med god meglerskikk.

Tilsvarende utfall blir det i herværende sak. Megler skulle således ikke ha opplyst om at budgiver var deleier i det selgende selskapet.

Burde megler opplyst om at budgiver var styremedlem i selgende selskap?
Den andre budgiverens engasjement som styremedlem i det selgende selskap er ikke tilstrekkelig til å fravike lovens hovedregel.

Det vises til at det var selskapets daglige leder som hadde alle fullmakter i forbindelse med salget. Det var daglig leder som hadde inngått salgsoppdraget, daglig leder som alene godkjente bud. Meglerforetaket har ikke vært i kontakt med den andre budgiveren i forbindelse med salget.

For å belyse dette kan det vises til nemndas tidligere saker hvor det har vært dødsbosalg og arvinger har bydd på eiendommen. I disse sakene opplyste ikke megler ovenfor øvrige interessenter at den ene budgiveren var arving og hadde både økonomisk interesse i utfallet samt bedre kjennskap til eiendommen. Det vises til nemndas uttalelser i RFE-2012-074 som viser at det skal svært mye til for at det skal avdekkes hvem øvrige budgiver er eller hvilken status/rolle disse har.

Klagerne har anført at de burde blitt gjort kjent med den tette tilknytningen den andre budgiveren hadde til det selgende selskap. Meglerforetaket stiller seg undrende til dette. Det selgende selskapet har tre styremedlemmer og fire eiere. Det ville langt på vei ha muliggjort identifisering dersom megler skulle opplyst om dette.

Megler opptrådte korrekt ved å ikke gi opplysning om at budgiver var styremedlem i selgende selskap.

Megleren skulle verken ha opplyst om at budgiver var deleier i selgende selskap eller at han var styremedlem. Det vil da heller ikke være grunnlag for at meglerforetaket skulle opplyst om en «tett forretningsmessig knytning».

For det tilfelle at nemnda vurderer punkt 2 og 3 annerledes, minnes det om nemndas praksis om at situasjonen må vurderes på salgstidspunktet, og at etterpåklokskap ikke skal påvirke bedømmelsen, se eksempelvis sak RFE-2023-238. Ved bedømmelsen må det sees hen til vurderingens kompleksitet samt meglers tidspress.

Har den andre budgiveren vært en reell budgiver?
Det blir kun spekulasjoner om hvorvidt den andre budgiveren har vært en reell budgiver eller ikke. Meglerforetaket har ingen innsikt i dette, men megler var at den klare oppfatning at budgiveren hadde et reelt ønske om å kjøpe hytta.

Meglerforetaket har heller ingen innsikt i grunnen for at selger ikke aksepterte den andre budgiveren sitt bud. Beskrivelsen som klagerne refererer til er for så vidt korrekt, men dette fikk meglerforetaket opplyst fra selger først etter at klagerne fremsatte reklamasjon 26. august 2024. Dette var seks dager etter at bindende avtale var inngått. Nå skal det sies at det siste budet til den andre budgiveren var i underkant av prisantydning. Selger har ingen plikt til å akseptere slike bud eller å redegjøre for hvorfor de ikke ønsker å akseptere.

Hvis klagerne skal forfølge at budene til den andre budgiveren ikke har vært reelle, så er dette noe som må tas direkte med budgiveren. Et meglerforetak kan ikke bli ansvarlig for at en budrunde har blitt drevet av en budgiver som ikke var reell. Dette faller klart utenfor det megler er ansvarlig for.

Budjournal
Årsaken til at tidspunktet «mottatt» i budjournalen var feil, var at megler åpnet budfanen i meglers saksbehandlingssystem på dette tidspunkt og deretter gikk i forhandling med partene. Tidspunktet «13:33» kom opp som et forslag, men megler glemte å endre dette da budet ble sendt til klagerne for godkjennelse. Derimot fremgår det tydelig av det fremlagte skjermbildet fra meglersystemet at budet ble journalført på korrekt tidspunkt. Det er ikke belegg for å konkludere med noen form for dokumentforfalskning.

Det bemerkes at megler bare unntaksvis skriver budet på vegne av budgiver og at systemet på denne måten tillater uriktig tidspunkt. Dersom en budgiver sender inn budet selv, som vanlig er, så blir også tidspunktet korrekt automatisk.

Meglerforetaket har ingen grunn til å endre på budjournalen for å gi et annet uttrykk for hvordan budrunden foregikk. Meglerforetaket er av den klare oppfatning at budrunden foregikk på korrekt måte.

Klagernes krav om at budjournalen rettes nå i ettertid kan ikke imøtekommes. Budjournalen er nå låst og kan ikke endres. Dette er en sikkerhetsanordning slik at budjournalen skal være korrekt.

Krav om erstatning
Klagerne sitt erstatningskrav kan ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har – under dissens – kommet til at klagen skal avvises.

Flertallet – nemndas leder Norheim og bransjerepresentant Rollve Røstad – bemerker at nemnda etter vedtektene punkt 5.1 bokstav e) kan avvise en sak dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Vedtektene svar på dette punktet til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål». Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Flertallet mener at denne terskelen er nådd i saken her.

Flertallet viser til at det fremstår uklart hvorvidt budet fra den andre budgiveren var reelt, og om megler forsto at det eventuelt ikke var tilfellet. Megler har som utgangspunkt plikt til å bevare taushet om andre budgiveres identitet under budrunden, men unntak gjelder der det foreligger spesielle grunner, jf. blant annet RFE-2012-74. Her kom flertallet til at slike grunner ikke forelå, og som ledd i begrunnelsen ble det lagt vekt på at det ikke var holdepunkter for at budrunden ikke var reell. Flertallet mener at meglers eventuelle forståelse av at det inngis ikke-reelle bud bør være et tungtveiende moment i vurderingen av om det foreligger «spesielle grunner» som utløser en opplysningsplikt fra meglers side.

Det er vanskelig for flertallet, uten umiddelbar bevisførsel, å konkludere med at den andre budgiveren i saken her ikke var reell, selv om det er forhold som taler i den retning. Knytningen mellom det selgende selskapet og den andre budgiveren kan ikke i seg selv ses å utløse noen opplysningsplikt, jf. RFE-2022-110, som gjaldt et beslektet tilfelle.

Som kjent gjennomfører ikke nemnda muntlige forhandlinger med umiddelbar bevisførsel, hvilket fremstår best egnet for denne saken. Flertallet mener at klagen på dette punktet skal avvises.

Flertallet bemerker for øvrig at nemnda ikke har kompetanse til å pålegge retting av budjournalen på en sporbar måte og at denne sendes i korrigert versjon til alle som har fått den opprinnelige journalen. Budjournalen er låst og kan ikke endres, og klagen er på dette punktet «grunnløs» og skal avvises, jf. nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav b). Flertallet bemerker likevel at dette ikke er til hinder for at meglers håndtering av budjournalen kan inngå som et moment i spørsmålet om den andre budgiveren var reell og hva megler visste om dette.

Etter dette mener flertallet at klagen skal avvises i sin helhet.

Mindretallet – forbrukerrepresentant Sørlie – har kommet til et annet resultat og bemerker:

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 3-6 at megler «skal bevare taushet overfor uvedkommende om det de under utførelsen av sitt arbeid eller verv får vite om noens personlige forhold eller drifts- og forretningsforhold.» Megler skal imidlertid også sørge for å «opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Megler skal videre «legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden», jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd.

Mindretallet legger til grunn at megler senest i budprosessen var kjent med at den andre budgiveren var deleier av selgende selskap og styremedlem i selgende selskap. Slik mindretallet ser det er problemstillingen om megler skulle opplyst klageren og eventuelt øvrige interessenter om at det deltok en budgiver med disse interessene, etter at den andre budgiveren valgte å inngi bud i budprosessen.

En budgiver som har eierinteresser i selgende selskap, og som også er styremedlem i samme selskap, vil objektivt sett kunne ha interesse av at salgsprisen blir høyest mulig. Megler skal som nevnt ha omsorg for begge parters interesser i en budprosess, herunder legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I dette ligger det også å legge til rette for at oppnådd salgspris skal gjenspeile reell markedspris. Uavhengig av hva som subjektivt sett var den andre budgiverens faktiske motivasjon for å delta i budrunden, og uavhengig av om megleren hadde ytterligere holdepunkter for å mistenke at budene fra den andre budgiveren faktisk ikke var reelle, mener mindretallet at det her er snakk om såpass spesielle omstendigheter at bud fra den aktuelle budgiveren utløste en opplysningsplikt. Etter mindretallets syn begrenset opplysningsplikten seg til at det var inngitt bud i budrunden fra en person med eierinteresser og styreverv i selgende selskap.

Etter mindretallets syn vil unnlatelse av å gi disse opplysningene være egnet til å svekke klagernes tillit til at budprosessen har blitt forsvarlig avviklet. At det deltar en person i en budprosess som både er deleier og styremedlem i selgende selskap uten at det er åpenhet om det, vil også mer allment være egnet til å svekke tilliten til meglers integritet og uavhengighet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Etter mindretallets syn har megler ved å unnlate å gi de nevnte opplysningene opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Når det gjelder erstatningskravet som er fremsatt, er mindretallet av den oppfatning at det er uklart hvordan budrunden ville forløpt dersom de aktuelle opplysningene hadde blitt gitt til klageren underveis i budprosessen. Mindretallet kan derfor ikke se at kravet kan føre fram.

Mindretallet er for øvrig enig med flertallet i at kravet om retting av budjournalen må avvises.

I tråd med flertallets syn på saken avvises klagen.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

Konklusjon

Klagen avvises.