Klage nr:
047/09

Avgjort:
31.08.2009

Saken gjelder:
Arealsvikt

Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Grimstad
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. august 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en eiendom gjennom innklagede som eiendomsmegler.

Klagen ble i første omgang avvist av Reklamasjonsnemndas sekretariat. Etter anke kom Reklamasjonsnemnda til at deler av klagen kunne behandles. Saksfremstillingen omhandler ikke momentene som vedrører de forholdene som ikke behandles.

Klagen gjelder påstand om feilaktig angivelse av tomtestørrelsen. Prisantydningen på eiendommen var
1 090 000 kroner. Klagerne kjøpte eiendommen for 1 410 000 kroner og overtakelse ble satt til 1. august 2008.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Eiendommen ble annonsert «- med stor tomt!» «Ca. 5000 kvm». Klagerne besluttet å kjøpe eiendommen for å fradele en parsell som klagerne ønsket som tilleggsareal. Huset på eiendommen var i meget dårlig forfatning, men «stor tomt» fristet flere til en budrunde som endte uforholdsmessig høyt, i følge klagerne: 1 410 000 kroner.

Innklagede antydet at tomten kunne være mindre enn oppgitt, kanskje ca. 4500 kvm. Klagerne opplyser at en del av tomta består av kupert terreng, slik at størrelsen er vanskelig å bedømme ved å se den.

På kontraktsmøtet den 24. juli hadde klagerne regnet seg frem til at arealet kunne være enda mindre, men både selgeren og innklagede beroliget med at eierskifteforsikringen i så fall ville sørge for en erstatning.

Den 30. juni fikk klagerne telefon fra innklagede med tilbud om at innklagede kunne prøve å få nest siste byder til å overta kjøpet. Klagerne sa de ønsket oppmåling, men ble fortalt at dette ville bli veldig dyrt.

Den 1. august fant overtakelse sted og klagerne bestilte oppmåling samme dag.

Den 24. oktober kom resultatet av oppmålingen, tomten er 2878,8 kvm. Forskjellen fra oppgitt areal kan da etter klagernes oppfatning ikke lenger regnes som et «avvik».

Klagerne viser til at de har hatt kontakt med de som var de fire siste budgiverne. Den siste budgiveren som primært ønsket å sette huset på eiendommen i stand og bruke det som bolig, ga seg da han mente prisen ble for høy og sluttet på 1 150 000 kroner. De øvrige budgiverne, en privatperson, en entreprenør og en grønnsaksdyrker var alle interessert på grunn av tomtens størrelse. Klagernes første bud ble lagt inn da bare en byder gjensto, hans siste bud var på 1 400 000 kroner. Vedkommende kjente kun til eiendommen gjennom internett.

Klagerne mener feilinformasjonen kan skyldes manglende kompetanse eller ønske om å presse prisen opp, eller en kombinasjon. Klagerne mener innklagede er ansvarlig for 250 000 kroner som prisen ble forhøyet med på grunn av dette.

I anken fremgår det blant annet følgende:

– Innklagede hadde innhentet kart over eiendommen fra teknisk etat og skylddelingsdokumentet fra 1953 hvor alle målene sto. Klagerne mener at det ut fra dette er en enkel sak å regne ut tomtestørrelsen. Klagerne aksepterer ikke at innklagede ukritisk godtar hva selger oppgir, når det finnes dokumentasjon.

– Klagerne opplyser at det ved oppmålingen oppsto tvist om grensen mot sør. Klagerne avsto 60 kvm mot å få tinglyst rett til bruk av en stikkvei

– Klagerne opplyser at de nå har fått fradelt en parsell og lagt til sin eiendom, slik at de er sikret ly og unngår byggevirksomhet inntil deres grense. Dette er av stor betydning for klagernes tilværelse

Innklagede anfører:

Selgeren var hele tiden klar og tydelig på at eiendommen var 5000 kvm både overfor ansvarlig megler og fagansvarlig, som hadde den første kontakten med selgeren.

På befaringen fikk innklagede en forklaring på hvor selgeren mente grensene gikk. Dette inkluderte det omstridte området i syd.

Da innklagede mottok kommunale opplysninger og det manglet opplysninger om tomtas størrelse, tok innklagede kontakt med kommunen for å undersøke om man kunne anslå arealet ut fra det foreliggende materialet. Innklagede førte dessverre ingen logg på hvem han snakket med og når samtalen skjedde. Det ble opplyst fra kommunen at 5000 kvm sannsynligvis ikke stemte og at arealet trolig var rundt 4000 kvm, ikke 4500 kvm som opplyst fra klagerne.

Ut fra de foreliggende omstendighetene var det innklagedes vurdering at ordlyden i salgsoppgaven kunne opprettholdes. Alle interessentene fikk vite om kommunens overslag på størrelsen. Innklagede mente usikkerheten rundt tomtestørrelsen fremkom på en tilfredsstillende måte.

Etter at handel var inngått, tok klagerne kontakt med innklagede vedrørende størrelsen på tomta. Ifølge innklagede sa klagerne at de som nærmeste nabo hadde god kjennskap til grensene til denne eiendommen og at de ville ha den oppmålt. Innklagede hadde forståelse for dette, men syntes det var rart at klagerne kom med disse opplysningene etter at de hadde kjøpt. I forkant av kjøpet hadde klagerne vært innom ansvarlig megler flere ganger for å orientere seg. Innklagede påpeker at tomtestørrelsen da ikke var et tema. Klagerne poengterte at de var interessert i å sikre at ingen kunne bygge nær deres egen eiendom.

Innklagede nevner for ordens skyld at klagerne ikke var på fellesvisningen før eiendommen ble solgt.

Innklagede mener han ikke ukritisk har akseptert selgerens angivelse av tomtearealet, da han kontrollerte dette hos kommunen.

Når det gjelder påstanden om at innklagede har beroliget klageren med at eierskifteforsikringen ville betale for manglende areal, mener innklagede at klagerne har misforstått. Ifølge innklagedes opplysninger har ikke saken vært prøvd hos eierskifteforsikringen.

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne påpeker at klagen gjelder tomtearealets størrelse. Ifølge klagerne er det en usannhet at de skal ha uttalt at de hadde god kjennskap til grensene på grunn av deres naboskap. Klagerne sier de fikk vite av ansvarlig megler at de hadde en dårlig sak ettersom de var nærmeste nabo. Klagerne påpeker at grensen til deres eiendom, var den eneste de kjente til med sikkerhet.

Klagerne savnet en bedre grensebeskrivelse enn det salgsoppgaven viste og fikk tilsendt det eneste dokumentet som beskriver grensene: skylddelingsforretningen fra 6. juli 1953. Dette mottok klagerne like før kontraktsmøtet den 24. juli.

Klagerne opplyser at de ikke var på visningen fordi salgsrapporten ga en nøyaktig beskrivelse av husets stand og fordi den ene klageren ved et par anledninger hadde besøkt tidligere eier.

Hva gjelder eierskifteforsikringen opplyser klagerne at de ikke misforsto innklagedes uttalelse. Klagerne mener saken er innklagedes ansvar.

Klagernes atter ytterligere anførsler:

Klagerne har lagt ved skylddelingsforretningen og viser til at de mottok denne 23. juli 2008, dagen før kontraktsmøtet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av påstand om feilaktige opplysninger i salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at forholdet mellom klagerne og selgeren ikke behandles.

Spørsmålet i denne saken er om innklagede har oppfylt sin undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, 2. ledd og om det eventuelt foreligger erstatningsansvar.

Etter eiendomsmeglingslovens § 6-7, 2. ledd nr. 5 plikter megler å opplyse om eiendommens grunnarealer. I det konkrete tilfellet er det opplyst følgende: «Tomteareal er ca. 5000 kvm. Eiertomt. Det finnes ikke målebrev på eiendommen, men tomtens størrelse anslåes til ca. 5000 kvm iflg. selger. Avvik må aksepteres». Oppmålingen viser at eiendommen er 2 878,8 kvm. Dette forbeholdet er etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ikke tilstrekkelig til at det kan dekke et så stort avvik som i denne saken.

Klagerne opplyser at de fikk utlevert skylddelingsforretning av 6. juli 1953 den 23. juli 2008, dagen før kontraktsmøtet og Reklamasjonsnemnda legger dette til grunn. Innklagede fikk ved henvendelse til kommunen muntlig beskjed om at eiendommen trolig var mindre enn oppgitt. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede allerede på dette tidspunktet innhentet skylddelingsforretning og videreformidlet disse opplysningene til interessentene på en for ettertiden dokumenterbar måte. Innklagede har ved dette opptrådt i strid med god meglerskikk.

Slik saken er fremlagt for Reklamasjonsnemnda, foreligger det ikke tilstrekkelig grunnlag til at det kan tas stilling til eventuelt erstatningskrav.

Partene forklarer seg ulikt vedrørende hva som ble sagt om eierskifteforsikringen på kontraktsmøtet, og Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til dette forholdet.

Konklusjon:

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk.