RFE-2024-122

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. mars 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:        
v/advokat Elisabeth Elliot Midtgård
Advokatfirmaet Øverbø Gjørtz AS

Innklaget:   
DNB Eiendom AS avd. Ålesund

Saken gjelder: Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 22. januar 2024 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Etter budrunden, som ble avholdt 4. juni 2024, ble klageren kjent med at to av interessentene verken ble kontaktet eller mottok budvarsler under budrunden. I tillegg ble klageren kjent med at kjøperen hadde kontaktet den andre budgiveren direkte. Meglerforetaket har erkjent at meglerens manglende oppfølging av interessentene utgjør brudd på god meglerskikk. Spørsmålet for nemnda er derfor avgrenset til om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av dialogen mellom budgiverne. Videre er spørsmålet om meglerens håndtering av budrunden gir grunnlag for erstatning og vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Under visningen som ble avholdt 3. juni 2024, var det flere interessenter som skrev seg opp på meglerens interessentliste, herunder interessent A og interessent B. Interessentene hadde dermed en berettiget forventning om å bli oppdatert og kontaktet i forbindelse med en eventuell budrunde. Det vises her til meglerens interessentliste samt liste over hvem som mottok budvarsler gjennom meglersystemet.

Under budrunden 4. juni 2024, ble verken interessent A eller interessent B kontaktet av megleren, og de mottok ikke budvarsler. Det foreligger dermed brudd på god meglerskikk.

I tillegg til kjøperen, var det én annen budgiver som deltok i budrunden. Klageren har i etterkant av salget blitt kjent med at kjøperen tok kontakt med den andre budgiveren underveis i budrunden. Etter budgiveren ble kontaktet, informerte han megleren om at kjøperen forsøkte å skremme bort potensielle interessenter. Selv om det ikke er noen lov som avskjærer budgivere fra å ha kontakt, førte meglerens håndtering av situasjonen til at budgiveren oppfattet prosessen som uryddig. Selv om budgiveren hadde finansiering til å fortsette budgivningen, valgte han å avstå fra å inngi flere bud. Megleren burde i dette tilfellet stanset prosessen for å sørge for en forsvarlig gjennomføring av budrunden.

Det bemerkes her at det er ukjent for klageren om flere interessenter ble påvirket av kjøperens manipulering. Det var imidlertid stor interesse rundt boligen, og når megleren ble kjent med kjøperens forsøk på å manipulere salget, burde megleren som profesjonell part tatt grep. Klageren ble imidlertid ikke informert om hva som foregikk, og fikk ikke rådgivning. Megleren anbefalte bare å akseptere det første budet på 3 300 000 kroner. Megleren har dermed utvist liten forståelse knyttet til boligens verdi.

Klageren endte med å selge boligen for 3 850 000 kroner. Dersom kjøperen hadde lykkes med å skremme bort andre interessenter, hadde det første budet på 3 300 000 kroner blitt stående.  Klageren kunne dermed risikert å akseptere et bud som var 550 000 kroner lavere enn oppnådd salgssum.

I etterkant av salgsprosessen har klageren blitt kjent med at en av budgiverne har sendt inn en selvstendig klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. I likhet med foreliggende sak, omhandler klagen meglerens gjennomføring av budrunden. I budgiverens klage fremgår det at han opplevde budrunden som uryddig, samt at han flere ganger ga uttrykk for dette overfor megleren. I tillegg fremgår det at megleren skal ha akseptert svært korte akseptfrister. Det vises i den forbindelse til RFE-2022-015, hvor nemnda har uttalt at frister på 13 til 20 minutter er i nedre sjikte av hva som bør aksepteres for at megler skal anses for å ha håndtert budrunden på en forsvarlig måte. I dette tilfellet tillot megleren en akseptfrist på fire minutter for bud nummer to. De øvrige budene hadde akseptfrister på 15 til 20 minutter. Megleren har på bakgrunn av dette ikke håndtert budrunden på forsvarlig måte.

Krav om erstatning
En sentral del av meglers oppdrag er å gjennomføre budrunden, samt formidle bud. Da megleren unnlot å varsle interessent A og B om budrunden, har hun frarøvet klageren muligheten til en mer konkurransedyktig budrunde. Videre har dette redusert klagerens mulighet til å oppnå en høyere salgssum. Meglerens forsømmelse må anses for å være i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Forsømmelsen må også anses for å være erstatningsbetingende uaktsom, og det foreligger dermed ansvarsgrunnlag.

Som følge av meglerens forsømmelse, fikk verken interessent A eller interessent B mulighet til å delta i budrunden. Klageren vet ikke med sikkerhet hvor mye boligen kunne blitt solgt for dersom interessentene hadde deltatt, men har mottatt dokumentasjon på at salgssummen kunne blitt vesentlig høyere. Klageren har dermed akseptert bud på feil grunnlag. Det vises her til korrespondansen mellom kjøperen og den andre budgiveren datert 4. juni 2024, samt korrespondansen mellom kjøperen og klageren. Korrespondansen fant sted før budaksept, og tilsier at kjøperen var villig til å by opptil 4 450 000 kroner.

Differansen mellom kjøperens vilje til å by opptil 4 450 000 kroner og faktisk oppnådd salgssum utgjør 600 000 kroner, og dokumenterer klagerens tap som følge av meglerens forsømmelse. Dersom megleren ikke hadde forsømt seg, ville budrunden potensielt hatt fire budgivere. Dette ville medført større konkurranse og høyere salgssum. Et vesentlig poeng her er at informasjonen om at kjøperen var villig til å by opptil 4 450 000 kroner ble kjent før budaksept.

Det vises for øvrig til interessent A sin bekreftelse av 13. august 2024, hvor han redegjør for sitt formål med et eventuelt kjøp og mulighet for finansiering.

Spørsmål om tap som følge av meglers gjennomføring av budrunden, har blitt behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester gjentatte ganger. Foreliggende sak skiller seg imidlertid fra tidligere avgjørelser, ved at det i dette tilfellet er dokumentert at kjøperen var villig til å by opptil 4 450 000 kroner. Videre er det også dokumentert at interessent A hadde finansering til å by mer enn oppnådd salgssum, samt at interessent A og B ikke fikk mulighet til å delta i budrunden. Det bemerkes her at det var stor interesse rundt eiendommen. Eiendommens prisantydning og markedet for øvrig kan dermed ikke benyttes som argument for at klageren ikke ville oppnådd høyere salgssum.

På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det sannsynlighetsovervekt for at klageren er påført et økonomisk tap som følge av meglerens pliktforsømmelse. Det foreligger således årsakssammenheng mellom meglerens erstatningsbetingende handling og det økonomiske tapet. Klageren krever dermed 600 000 kroner i erstatning.

Krav om vederlagsnedsettelse
For at oppdragsgiver skal kunne kreve vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7, må megleren ha utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Mindre avvik vil ikke gi grunnlag for vederlagsnedsettelse. I herværende sak foreligger det imidlertid større avvik fra god meglerskikk.

Budrunden er en sentral del av meglers oppgaver. I dette tilfellet har megleren forsømt seg, og dermed utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. På bakgrunn av dette, krever klageren at meglerforetakets vederlag faller bort i sin helhet.

Påstand
På bakgrunn av Innklagedes pliktforsømmelse, som delvis er erkjent, kreves det på vegne av Klager at vederlaget for meglertjeneste reduseres med NOK 37 330, samt at Innklagede dømmes til å betale en erstatning begrenset oppad til NOK 600 000.

Innklagede har i korte trekk anført:
Da klageren skulle selge eiendommen sin, engasjerte han innklagede meglerforetak. Etter salget var gjennomført, fremsatte klageren påstander om at budrunden ikke hadde blitt gjennomført på en tilfredsstillende måte.

Hva gjelder klagerens påstand om meglerens manglende oppfølging av interessenter, har meglerforetaket i tidligere korrespondanse erkjent at dette utgjør brudd på god meglerskikk.

Når det kommer til dialogen mellom kjøperen og den andre budgiveren (budgiveren), har megleren på vanlig vis formidlet bud til interessentene uten å avsløre budgivernes identitet. Klagerens eiendom var imidlertid på et lite sted, hvor man kan risikere å møte bekjente på visning eller på annen måte få kunnskap om andre interessenter.

Under budrunden tok budgiveren kontakt med megleren for å orientere om at kjøperen hadde kontaktet ham direkte. Da budgiveren ønsket å stanse budrunden, rådet megleren ham til å enten blokkere eller se bort fra kjøperens meldinger. Megleren gikk ut fra at budgiveren fulgte rådet. Budgiveren fortsatte å delta i budgivningen, og megleren flyttet dermed fokuset sitt til budrunden og den videre oppfølgingen av interessentene.

Boligens prisantydning var fastsatt til 3 250 000 kroner, og budgiverens siste bud beløp seg til 3 800 000 kroner. Da budgiveren ble informert om kjøperens bud på 3 850 000 kroner, valgte han å gi seg. På det tidspunktet fikk megleren inntrykk av at budgiveren hadde nådd sin grense, og kjøperens bud ble deretter akseptert av klageren.

Etter budrunden viste det seg at budgiveren ikke hadde lyttet til meglerens råd, men heller valgte å inngå dialog med kjøperen. Dette forholdet er imidlertid utenfor meglerens kontroll.

Megleren håndterte den oppståtte situasjonen på en korrekt og tilfredsstillende måte. Budgiveren fortsatte budgivningen, og megleren hadde ingen foranledning til å spørre klageren om å stanse budrunden. Megleren forstod det slik at budgiveren fulgte rådene han fikk. Budgiveren hørte ikke mer fra seg, og har ikke gitt noen signaler om at han valgte å trekke seg som følge av dialogen med kjøperen.

På bakgrunn av dette, kan megleren verken anses for å ha opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt ved sin håndtering av budrunden.

Krav om erstatning
For at det skal foreligge erstatningsansvar for meglerforetaket, må vilkårene for erstatning være oppfylt. Meglerforetaket kan imidlertid ikke se at disse vilkårene er oppfylt i herværende sak.

Dialogen mellom kjøperen og den andre budgiveren kan ikke anses for å ha påført klageren noe økonomisk tap. Det er uansett umulig å si noe om hvordan utfallet ville blitt dersom klageren hadde blitt orientert om dialogen.

Hva gjelder klagerens anførsel om at han sannsynligvis har lidt et tap på bakgrunn av kjøperens uttalelse om at han var villig til å by opptil 4 400 000 kroner, må dette anses som spekulasjoner. Det er markedet som bestemmer prisen, og i dette tilfellet oppfattet megleren det slik at den andre budgiveren hadde nådd sin grense. Budgiveren fortsatte budgivningen til tross for kjøperens henvendelser, og prisen hadde da passert prisantydningen på 3 250 000 kroner. Det er uansett lite sannsynlig at klageren ville oppnådd en salgssum på 4 400 000 kroner. Basert på meglerforetakets lokalkunnskap om markedet, var det høyst usannsynlig at eiendommen kunne oppnådd en salgssum på 1 150 000 kroner over prisantydning. Eiendommen ble solgt for 550 000 kroner over prisantydning, og har dermed oppnådd øvre markedspris for eiendommen. Meglerforetaket kan på bakgrunn av dette vanskelig se at klageren har lidt noe økonomisk tap i forbindelse med salget.

Det bemerkes her at meglerforetaket er enig i klagerens oppfatning om at erstatningskravet er dokumentert. Korrespondansen mellom kjøperen og den andre budgiveren, som klageren viser til, er en SMS-korrespondanse mellom to bekjente som har en spøkefull tone. Hvor høyt en budgiver er villig til å by, reguleres av hva markedet er villig til å gi. I dette tilfellet oppnådde klageren øvre markedspris for eiendommen. Selv om det er mulig at kjøperen var villig til å by høyere, er det markedet som bestemmer prisen. Meglerforetaket kan ikke se at det er sannsynliggjort at klageren ville oppnådd en høyere pris for eiendommen. Det er dermed ikke tilstrekkelig dokumentert at klageren har lid noe økonomisk tap.

Krav om vederlagsnedsettelse
Når det kommer til klagerens krav om vederlagsnedsettelse, erkjenner meglerforetaket at det kan foreligge grunnlag for dette. Det bemerkes her at meglerforetaket tilbød klageren full vederlagsnedsettelse 29. august 2024. Klageren avviste imidlertid tilbudet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter

Manglende oppfølgning av interessenter
Megler har erkjent at det er i strid med god meglerskikk at interessentene A og B ikke ble innlemmet i budrunden. Nemnda deler den oppfatningen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Meglers håndtering av dialogen mellom kjøper og den andre budgiveren
Nemnda kan ikke se at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk på dette punktet eller at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 7-7. Det skal endel til for å stanse en budrunde, og megler fikk inntrykk av at den andre budgiveren fulgte meglers råd om å avstå fra ytterligere kommunikasjon med kjøper, ettersom budgiveren fortsatte å inngi bud. Saksforholdet har for øvrig store likhetstrekk med RFE-2024-118, der klager var en budgiver som ikke fikk tilslag på eiendommen. Nemnda vurderte følgende:

Videre skal det endel til for å stanse en budrunde. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 skal oppdragstaker «legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg». Nemnda kan ikke se at det er holdepunkter for at budrunden ikke ble avviklet forsvarlig, og at megler hadde plikt til å kontakte selger for å stanse budrunden. […] Megler ga råd til klager om å blokkere den andre budgiveren eller se bort fra vedkommendes meldinger. Dette har ikke klager fulgt. Slik nemnda ser det, var dette rådet et tilstrekkelig tiltak fra meglers side, for å avhjelpe den uheldige situasjonen som hadde oppstått. Det er ikke sannsynliggjort at klager sluttet å inngi bud som følge av stresset skapt fra den andre budgiveren. Megler fikk ingen tidsnær indikasjon på det, og oppfattet at klager avsto fra ytterligere bud som følge av at hans tålegrense var nådd. Nemnda har ikke grunnlag for å bedømme dette annerledes.

Tilsvarende vurdering gjør seg gjeldende i saken her.

Akseptfrister i budrunden
Klager har vist til at korte akseptfrister har medført at budrunden ikke var forsvarlig. Den andre budgiveren innga et bud med akseptfrist på fire minutter, men dette ble straks forlenget med 20 minutter. Nemnda kan ikke se at budrunden helhetlig ikke har vært avviklet forsvarlig, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse
Meglers håndtering av dialogen mellom kjøper og den andre budgiveren gir ikke grunnlag for erstatning eller vederlagsnedsettelse, ettersom grunnvilkårene for dette ikke er oppfylt, jf. ovenfor.

Når det gjelder spørsmålet om manglende oppfølgning av interessenter, mener nemnda, som også innklagede selv har åpnet for, at det foreligger et ikke ubetydelig pliktbrudd, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Forsømmelsen er her i kjernen av meglers oppdrag, som potensielt kan få store konsekvenser for en selger. Megler har fremsatt tilbud om vederlagsnedsettelse tilsvarende provisjonsdelen av vederlaget, på 37 330 kroner. Samlet vederlag er 60 000 kroner. Nemnda har kommet til at vederlaget skjønnsmessig skal settes ned med 3/4, det vil si med 45 000 kroner. Dette krediteres klager.

Den manglende oppfølgningen av interessentene A og B er en forsømmelse som er erstatningsbetingende uaktsom. Nemnda kan imidlertid ikke se at klager har sannsynliggjort at dette har forårsaket et økonomisk tap hos klager. Det er klager som har bevisbyrden for at vilkårene for erstatning er oppfylt. Det er ikke sannsynliggjort at de nevnte interessentene ville ha fått kjøper eller den andre budgiveren til å by mer enn de gjorde. Selv om det muligens ville ha vært flere budgivere uten meglers forsømmelse, er det høyst uklart hva dette ville ha resultert i. Erklæringen som er fremlagt fra interessent A, er utarbeidet i ettertid i anledning tvisten og på klagers forespørsel, og kan heller ikke tillegges vekt. Nemnda viser også til at eiendommen ble solgt for 550 000 kroner over prisantydning.

Konklusjon
Etter dette har nemnda kommet til at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk og utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved å ikke følge opp to interessenter. Dette gir rett til bortfalt vederlag. Før øvrig fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon  

Megler ved DNB Eiendom AS avd. Ålesund har opptrådt erstatningsbetingende og i strid med god meglerskikk ved å ikke informere to interessenter om inngitte bud. Klager har krav på nedsatt vederlag med 45 000 kroner, men erstatningskravet fører ikke frem.