Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

RFE-2024-154

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. mars 2025.

Jan Eivind Norheim leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Oslo Nybygg

Saken gjelder: Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte i 2022 prosjektert leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak med overtakelse november 2023. Kjøpesummen var på 3 550 000 kroner. Klageren videresolgte leiligheten og den ble overtatt av ny eier 10. juni 2024. Etter salget viste det seg at klagerens oppgjørsmegler ikke kunne utbetale noen del av oppgjøret til klageren. Klageren ble informert om at det var «overskuddet» fra videresalget som måtte holdes tilbake, og at opprinnelig kjøpesum kunne utbetales. Dette ble også i etterkant bekreftet av både meglerforetaket og boligbyggelaget. Dette viste seg å ikke være riktig.

Spørsmålet i saken er hvorvidt megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi feil informasjon om begrensningene i oppgjøret ved tinglysning av borett, fremfor tinglyst hjemmelsovergang. Videre blir spørsmålet om dette medfører ansvar for meglerforetaket, samt om ansvaret gir klageren krav på erstatning. Klageren krever erstattet forsinkelsesrenter og ekstrautgifter til mellomfinansiering fra oppgjørsdato 10. juni 2024 til oppgjør kan finne sted.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Innklagede meglerforetak viste til et informasjonsbrev de hadde sendt ut. Denne informasjonen var verken dekkende eller tydelig når det kom til oppgjøret. Det var tvert imot uklart om det var overskuddet eller hele oppgjøret ved videresalget som måtte holdes igjen.

Klageren ble etter dette gjort kjent med at det var flere som satt med samme utfordring, det som var felles var blant annet at meglerforetaket og boligbyggelaget hadde gitt uriktige opplysninger om videresalg og oppgjør og således ikke ivareta sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

Klageren ble feilinformert om at det var «overskuddet» fra videresalget som måtte tilbakeholdes, mens opprinnelig kjøpesum kunne utbetales. Dette er stikk i strikk med hva lovverket sier om utbetaling av oppgjør. Klageren fikk følgende informasjon fra innklagede meglerforetak;

«En konsekvens av overtagelse mot tinglyst borett, og ikke mot tinglyst hjemmelsovergang, vil være at dere ved et eventuelt videresalg av andelen ikke vil kunne påregne fullt oppgjør utbetalt før hjemmel til andelen er overført.»

Meglerforetaket ble bedt om å komme med en ytterligere redegjørelse for hvordan dette skulle løses ved gjentatte e-poster fra klageren, uten at han fikk noe svar.

Boligbyggerlaget kom med følgende tilbakemelding:

«Ikke mulig å få ut «overskudd» ved videresalg etter overtagelse, før andelene er tinglyst og dette skjer først ifm. overlevering av hus E.»

Svaret ble utdypet etter gjentatte purringer med følgende:

«l forhold til oppgjør er det helt korrekt at vår kjøper, selger i dette leddet, kun vil få utbetalt opprinnelig kjøpesum (kjøpesummen de betalte for andelen). Dette da vi har utstedt en S 47 garanti som sikkerhet for utbetaling av innskuddet. Har de dermed tjent penger på salget vil de ikke kunne få utbetalt dette før hjemmel til andelen er overført.»

Det var ikke før klagerens megler ved videresalget kontaktet Norges Eiendomsmeglerforbund, som igjen kontaktet Finanstilsynet, at klageren ble gjort oppmerksom på at det ikke var mulig å foreta oppgjør i det hele tatt, verken utbetaling av opprinnelig kjøpesum eller «overskuddet». Både klageren og megleren ved videresalget kontaktet og purret opp boligbyggelaget og meglerforetaket uten at de fikk noe ytterligere svar. Dette har satt klageren i en vanskelig økonomisk situasjon, hvor han 22. mai 2024 ble nødt til å ta opp ytterligere lån med høy rente for å gjøre opp sine andre forpliktelser.

Meglerforetaket har ikke svart på klagen utover at utbygger via en selvstendig advokat svarte ut saken med feil rettsanvendelse. Via meglerforetaket for klagerens videresalg, ble det innhentet uttalelse fra Norges Eiendomsmeglerforbund og Finanstilsynet. Derfra ble det konkludert stikk i strid med det som ble kommunisert fra innklagede meglerforetak, utbygger og boligbyggelaget. Klageren fikk ingen ytterligere svar etter sin siste e-post 27. mai 2024. Både utbygger og meglerforetaket har fremstått som meget useriøse gjennom hele prosessen.

Borettbestemmelsen ble verken i salgsoppgaven, annonsen eller kjøpskontrakten tilstrekkelig opplyst. Det fremgår også i kjøpskontrakten at fullt oppgjør ikke kan påregnes før andelen er overført. Det er på det rene at konsekvensene ved bruk av borett ikke er tilstrekkelig vurdert, og at verken meglerforetaket eller utbygger har hatt kompetanse på dette området. Det fremkommer ingen opplysninger om at oppgjør ikke kan foretas før andelen er tinglyst og at bruk av borettbestemmelsen medfører at oppgjør stopper opp på ubestemt tid.

Megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ovenfor kjøperne i dette prosjektet, i forbindelse med anvendelsen av bestemmelsen om borett. Feilinformasjonen som ble gitt forsinket gjennomføringen av salgsprosessen, og utbetalingen av oppgjøret etter salg.

Klageren krever erstatning for forsinkelsesrenter og ekstrautgifter til mellomfinansiering fra oppgjørsdato 10.06.2024 til oppgjøret utbetales.

Klageren er privatperson og kjøpte leiligheten til egen bruk etter ferdigstillelse. Planen var å selge sin opprinnelige bolig og flytte inn i leiligheten. Dette var også noe han hadde gledet seg til. Men boligmarkedet månedene før overtakelsen, gjorde det vanskelig for han å selge sin opprinnelige bolig. Dermed var han nødt til å finne en annen løsning, han endte derfor med å videreselge leiligheten og beholde sin opprinnelige bolig. Klagerens boligforvaltningsselskap var inaktivt både ved kontraktsinngåelsen og ved overtakelsen av leiligheten. Selskapet ble etablert for en tid tilbake da klageren ønsket å lære mer om boligoppussing og boligforvaltning, uten at det ble noe mer ut av det. Han har ikke hatt noen tilknytning til de øvrige prosjektene innklagede meglerforetak viser til.

Innklagede har i korte trekk anført:
Det ble gitt følgende informasjon om borett i salgsoppgaven:

«Selger har rett til å tinglyse boretter ved overtagelsen i henhold til borettslagsloven § 2-13 slik at kjøper får overdra en borett og ikke andelen ved overtagelsen. Selger vil velge en slik løsning om selger anser det nødvendig for å trygge gjennomføring av prosjektet. En borett gir kjøper full råderett over leiligheten og andelen, bortsett fra at kjøper ikke har stemmere på borettslagets generalforsamling før andelen er overført. Andelen skal overføres til kjøper senest to år etter at første borett i borettslaget er overtatt».

Informasjonen om borett fremgikk også uttrykkelig av kjøpekontrakten:

«7.3 Borett i byggeperioden. Selger har rett til å tinglyse boretter ved overtagelsen iht. brl. § 2-13. En borett gir kjøper full råderett over leiligheten og andelen, bortsett fra at kjøper ikke har stemmerett på borettslagets generalforsamling før andelen er overført. Andelen skal overføres til kjøper senest to år etter at første borett i borettslaget er overtatt. Dersom kjøper selger boligen før andelen er overført, er kjøper innforstått med at fullt oppgjør ikke kan påregnes før andelen er overført.».

Klageren fikk informasjon om boretten i forbindelse med handelen. Opplysningene ble gitt i tråd med god meglerskikk.

Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det er uansett ikke dokumentert et økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med den eventuelle ansvarsbetingende handling. Meglerforetaket er heller ikke ansvarlig for informasjon eller lignende som ble gitt av boligbyggelaget. Dette er et forhold mellom boligbyggelaget og klageren. Meglerforetaket har ikke opptrådt ansvarsbetingende uaktsomt. Det er ikke grunnlag for erstatning.

Mangelfull informasjon til kjøperne om boretten
Informasjon om borett og konsekvens ved videresalg ble også sendt fra vårt meglersystem til klagers e-post den 22. september 2023. I brevet stod det blant annet:

Dette ble sendt med alle kjøperne på blindkopi. Det fremgikk blant annet informasjon om at det er borett, og ingen hjemmel før senere. Videre står dette med oppgjør ved videresalg tydelig omhandlet i brevet. Det vises for øvrig til opplysningene om dette i salgsoppgaven og kjøpekontrakten. Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk.

Manglende svar på klagerens henvendelser
Megler mottok første e-post fra klageren hvor dette var tema den 4. juli 2024. Mottaker på denne e-posten var både selger og megler. E-posten ble besvart av megler den 5. juli 2024, hvor meglerforetaket avviste kravet. Selgers advokat besvarte også e-posten den 5. juli 2024. Deretter ble det mottatt en ny e-post fra klager 8. juli 2024. Da var megler, som vanlig er i juli, på ferie. Da megleren var tilbake fra ferie og gikk gjennom e-postene, mottok foretaket samtidig reklamasjonen gjennom Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Den naturlige veien videre var derfor at saken ble svart opp til nemnda. Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Feil opplysninger fra boligbyggelaget etter kjøpet
Meglerforetaket kan ikke holdes ansvarlig for innholdet i korrespondanse med boligbyggelaget etter handelen.

Spørsmål om klagerett – Forbrukervilkåret
I klagen fremkommer det at klageren hadde forpliktelser i flere andre prosjekter i tillegg til kjøpet av denne leiligheten. Videre fremgår det av proff.no at klager er daglig leder av et selskap som har, eiendomsutvikling, kjøp og salg, oppussing, utleie av bolig og alt annet som naturlig hører til under dette, som formål. I morselskapet, med oppgitt formål «eiendomshandel og eiendomsutleie», står klageren registrert som daglig leder, styreleder og største aksjonær. Dette tilsier at klageren ikke har klagerett, jf. punkt 1.4 i nemndas vedtekter Det vises blant annet til at klager ikke kan anses som forbruker, og at kjøpet av eiendommen i denne saken fremstår å være som gjort som ledd i næringsvirksomhet.

Subsidiært anføres det at saken ikke er egnet for skriftlig saksbehandling.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker:

Avvisning
Klager opplyser å ha kjøpt boligen som privatperson og at han hadde planer om å flytte inn i den. Nemnda har ikke tilstrekkelige holdepunkter for at kjøpet er gjort som ledd i næringsvirksomhet, og finner ikke grunnlag for å avvise saken, jf. nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav d), jf. 1.4. Nemnda kan heller ikke se at saken reiser slike bevisspørsmål at behandling for nemnda i særlig grad vil gå ut over nemndas effektivitet, jf. vedtektene punkt 5.1 bokstav e). Klagen skal dermed ikke avvises.

Brudd på meglers opplysningsplikt og god meglerskikk
Nemnda har kommet til at megler har brutt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, samt opptrådt i strid med god forretningsskikk, jf. § 6-3, ved å ikke opplyse tydelig om hvilke konsekvenser det ville ha for klager å overta en borett, fremfor hjemmelen til en andel i borettslaget. Ved videresalg uten at klager hadde fått hjemmelen overført til seg, kunne han ikke få oppgjør for videresalget utbetalt til seg før kjøper hadde fått rettsvern/hjemmel, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd. Dette er også omtalt i Finanstilsynets brev til Norges Eiendomsmeglerforbund 12. september 2024, som klager har vist til i dok. 3.1. Bustadoppføringslova § 47 tredje ledd om rett for utbygger til å motta kjøpesum mot garanti kom ikke til anvendelse for klager. Overtakelse av borett etter borettslagsloven § 2-13 kan dermed ha en vesentlig konsekvens for forbruker, som klager ikke var tilstrekkelig opplyst om her. Det fremgikk ingenting om slike konsekvenser i salgsoppgaven, og dette fremkom heller ikke klart i kjøpekontrakten, der følgende var skrevet om dette:

Dersom kjøper selger boligen før andelen er overført, er kjøper innforstått med at fullt oppgjør ikke kan påregnes før andelen er overført.

Det fremgikk ikke her at oppgjør ikke kunne mottas i det hele tatt, og dette var klart misvisende. Den samme misvisende opplysningen ble gitt av megler etter at bindende avtale var inngått, i brev 22. september 2023. Dette var dermed ikke egnet til å avbøte den mangelfulle informasjon som var gitt før kontraktsinngåelse.

Nemnda nevner for øvrig at juridisk rådgiver i Norges Eiendomsmeglerforbud i e-post til klager ga uttrykk for følgende:

Det er viktig at man i salgsoppgaven er tydelig på hva det vil kunne innebære for kjøper at det inngås avtale om at kjøper midlertidig skal overta mot borett, og ikke mot overføring av hjemmel til andel.

Nemnda deler denne oppfatningen. Megler har etter dette handlet i strid med ovennevnte bestemmelser, ved å ikke gi tydelig informasjon om hva det innebar å overta en borett. Slik nemnda ser det, har megler handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Erstatningskravet er i begrenset grad opplyst, og klager har ikke innsendt etterspurt dokumentasjon for kravet. Nemnda vurderer at den ikke har grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.

Konklusjon

Megler ved DNB Eiendom AS avd. Oslo Nybygg har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.