RFE-2024-163

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. mars 2025.

Jan Eivind Norheim leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Ålesund Korsegata

Saken gjelder:              Brudd på informasjons og rådgivningsplikten, herunder brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak om salg av fritidseiendommen sin 9. januar 2024. Den 19. februar oppdaget megleren at hytta ikke hadde ferdigattest eller midligertidig brukstillatelse, og ga klageren beskjed om dette. I mellomtiden var det engasjert fotograf og takstmann og klageren hadde startet renovering av hytta. Ettersom det i tillegg var kort tid igjen av sesongen for salg av vinterhytter, ble hytta likevel markedsført for salg med opplysninger om dette. Klageren skulle bære risikoen og kostnadene med å få brukstillatelse på plass. Interessen for hytta uteble, og klageren valgte å ta den ut av markedet og igangsette prosessen med å få på plass ferdigattest.

Spørsmålet i saken er hvorvidt megleren har brutt sin informasjons- og rådgivningsplikt ved ikke å ha gitt klageren beskjed om den manglende ferdigattesten umiddelbart etter at han mottok meglerpakken fra kommunen den 11. januar 2024, og før han igangsatte forberedelser for salg. Videre om megleren ved sin handlemåte har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren krever vederlagsnedsettelse samt erstattet kostnadene til taksten han ikke fikk nyttiggjort seg.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede avdeling er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klageren ønsket å selge fritidseiendommen sin. Hytta ble bygget 1998. Klageren hadde selv kjøpt hytta i 2006 gjennom samme meglerforetak. Etter 13 års eie var det mange minner å legge bak seg og salgsbeslutningen var en lang og gjennomtenkt prosess. Klageren kontaktet meglerforetaket og oppdragsavtale ble undertegnet 9. januar 2024, slik at de skulle ha god tid til å markedsføre hytta for salg før vinterferien.

Megler foresto bestillingen av takst og fotograf, og klageren startet oppgradering av badet og div. annet. Takstmannen kom 18. januar og fotografen 13. februar. Alt var klart til å legge ut eiendommen for salg til vinterferien som planlagt.

Den 19. februar kom megleren tilbake med beskjed om at eiendommen ikke hadde brukstillatelse eller ferdigattest, og dermed ikke kunne selges. Dette var ukjent for klageren som hadde kjøpt eiendommen uten noen slik anmerkning.

Etter flere telefonsamtaler og e-poster med kommunen, fant han ut at dette ikke var en enkel prosess å få på plass. Dialogen med kommunen førte klageren til en hytteprodusent som ville bistå han i arbeidet med å få på plass ferdigattest. Kommunen krevde at datidens (1998) regulativ, uten «lettelser», skulle følges. Det var videre usikkert hva en slik prosess ville koste.

Den 7. mars ga klageren beskjed til megler at dette vil kreve mye tid og arbeid med krav om samsvarserklæring på alle områder. Det stemmer at megleren sendte klageren en e-post med råd om å avvente, men megleren ville undersøke om hytten kunne legges ut uansett. Samme dag fikk klageren e-post fra megleren med informasjon om at han hadde fått klarsignal om å legge ut hytten av juridisk avdeling, med et forbehold om ferdigattest. Klageren fikk ikke informasjon om at dette ville være prisdempende og at færre ville fatte interesse for eiendommen.

Etter å ha hatt kostnaden med ny baderomsinnredning, takst med mer, på til sammen 40 000-50 000 kroner gikk han med på å legge ut hytta for salg med forbehold om ferdigattest. Den nært forestående påsken var siste mulighet for å få solgt hytte på en skidestinasjon som dette. Hytta ble lagt ut for salg, men uten noen respons.

Megler har i ettertid skrevet at respons uteble grunnet manglende brukstillatelse og forbeholdet knyttet til dette. Klageren ba megler ta bort hytta fra markedet i mai, etter purring ble annonsen fjernet 4 juni. I ettertid jobbet klageren sammen med produsenten av byggesettet, kommunen og takstmannen for å få ferdigattest. Det viste seg at ytterligere 6-7 hytter av samme byggesett, satt opp omtrent samtidig heller ikke hadde brukstillatelse. Den som hadde vært byggherre den gang var enten gått bort eller avviklet firmaet.

Kommunen la over meglerpakken 11. januar, altså 2 dager etter at oppdragsavtalen ble inngått. Hadde klageren fått informasjon om at hytten ikke hadde brukstillatelse på det tidspunktet, hadde salget umiddelbart blitt stoppet. På meglerforetakets hjemmesider omtales salgsprosessen med at rutinen er at relevant informasjon skal innhentes før en sette i gang takst, klargjøring og bilder. Den 11. januar hadde verken takst, bilder eller oppgraderingen blitt utført ennå.

Det er ikke riktig at kommunen brukte lang tid med å konkludere. Megleren kontaktet postmottaket 15. februar og fikk svar samme dag av ingeniør for byggesak. Det at megleren angivelig skulle ha gjort egne undersøkelser med kommunen vedrørende den manglende brukstillatelsen i fem uker på grunn av sent svar fra kommunen, uten at klageren ble involvert, er fraskrivelse av ansvar. Meglerne burde satt på bremsene allerede den 15. februar i stedet ble problemet kastet over på klageren.

En hytte uten brukstillatelse kan ikke selges. Taksten og bildene er ferskvare. Samlede kostnader til takst og oppgradering beløp seg til 50 000 kroner som kunne vært unngått om klageren hadde fått informasjon om den manglende brukstillatelsen/ferdigattesten på et tidligere tidspunkt. I tillegg kommer kostnaden til å få på plass ferdigattest. Klageren følte seg «presset» inn i et salg, og informert alt for sent om den manglende brukstillatelsen/ferdigattesten. Megler har brutt sin informasjonsplikt og påført klageren store unødvendige kostnader.

Klageren fikk i tillegg en regning på over 50 000 kroner fra megleren, i tillegg kommer kostnaden med å få på plass ferdigattest. Klageren krever at meglers vederlag bortfaller, videre krever han erstattet sine utgifter til taksten han ikke fikk nyttiggjort seg.

Innklagede har i korte trekk anført:
Megler mottok salgsoppdrag på eiendommen 9. januar 2024. Rett etter oppdragsinngåelsen ble det rutinemessig bestilt tilstandsrapport, fotograf og innhentet meglerpakke fra kommunen. Kommunepakken ble mottatt 11. januar 2024.  Der fremgikk det at byggesøknaden for eiendommen ble godkjent 05. august 1998, noe som innebar at det etter plan og bygningsloven var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for at eiendommen lovlig skulle kunne tas i bruk.

Det fremkom tydelig i redegjørelse fra kommunen at det ikke forelå verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen. Dette gjaldt for øvrig flere eiendommer i samme hyttefelt. Megleren kontaktet kommunen for å høre hvilken praksis de hadde for å gi midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i slike saker. Megleren hadde erfaring med at kommunene rundt i distriktet hadde ulik praksis for dette. Kommunen brukte lang tid på å konkludere med at de ønsket en streng behandling av slike saker, og megler kontaktet derfor klageren i februar 2024 om dette.

I henhold til meglerforetakets rutiner skal det for eiendommer som er byggesøkt etter 1. januar 1998 foreligge, enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest før eiendommer kan markedsføres. Dersom en eiendom uten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest skal markedsføres, må det opplyses i salgsoppgaven om risikoen knyttet til dette og hvem som har ansvaret for å få dette på plass.Det ble derfor skrevet inn følgende tekst i salgsoppgaven under punktet brukstillatelse/ferdigattest:

Brukstillatelse/ferdigattest: Det er foreligger ikke ferdigattest eller brukstillatelse på hytta. Det er en forutsetning for gjennomføring av handelen at ferdigattest/eventuell midlertidig brukstillatelses utstedes av […] kommune. Det er selgers ansvar at det blir utstedt ferdigattest/brukstillatelse for tiltaket slik det er omsøkt. Selger svarer for alle kostnader knyttet til brukstillatelse/ferdigattest. Selger har igangsatt søknadsprosessen og avventer tilbakemelding fra […] kommune. Eiendommen kan ikke overtas av kjøper før ferdigattest/eventuell midlertidig brukstillatelse foreligger. Følgende forbehold aksepteres av budgiver ved inngivelse av bud: Dersom det ikke er utstedt ferdigattest / eventuell midlertidig brukstillatelse innen 3 måneder etter bud-aksept heves avtalen og partene har intet å kreve av hverandre. Det foreligger byggegodkjente tegninger for eiendommen fra 07.07.1998. Det ble gitt tillatelse til tiltak, nybygg hytte den 05.08.1998. Det er samsvar mellom byggegodkjente tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen, med unntak av at opprinnelig badstue er omgjort til vaskerom. Dette er endring fra primærrom til primærrom, og er således ikke et søknadspliktig tiltak.

Det var åpenbart at en slik frase ville være prisdempende og gjøre at færre vil fatte interesse for eiendommen. Det var også i henhold til meglerforetakets rutiner, krav om rådgivning til oppdragsgiver om risikoen med en slik frase. Megler var i kontakt med klageren om dette og ga råd om å avvente annonsering av eiendommen til midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest var på plass, ettersom dette ville være svært prisdempende. Klageren mente likevel at eiendommen skulle annonseres, og den ble lagt ut i markedet med frasen ovenfor.

Megler har ikke brutt god megleskikk ved å «presse» klager til å legge boligen ut i markedet. Tvert imot ble det gitt råd til klageren om å avvente til ferdigattest var på plass. Meglerforetaket er ikke enig i at tilstandsrapporten og bildene som ble tatt var «ferskvare». Tilstandsrapporten var gyldig i 12 måneder, og bildene kunne gjenbrukes neste vinter. En oppdatering av tilstandsrapporten kunne uansett gjøres for en betydelig lavere sum enn første gang den ble tatt, det same gjelder re-fotografering av eiendommen.

Når meglerforetaket mottar et oppdrag iverksettes det bestilling av tilstandsrapport, bilder fra fotograf og dokumenter fra kommunen med en gang. I dette tilfellet var den bygningssakskyndige på befaring den 23. januar 2024 og sendte over 1. utkast til tilstandsrapport den 6. februar 2024. Etter en runde med korrektur kom den endelige tilstandsrapporten den 8. februar 2024.  Dokumentene fra kommunen kom til megler ett par dager etter bestillingen. Megler skal håndtere mange oppdrag og er avhengig av en god og trygg arbeidsflyt i hverdagen.

Saken gjennomgås i sin helhet av megler når alle dokumenter er på plass slik at opplysningene i tilstandsrapporten kan sammenstilles med opplysningene fra kommunen. Megler kontroller opplysningene og de formidles i salgsoppgaven. I denne saken viste opplysningene i kommunepakken at eiendommen manglet midlertidig brukstillatelse og ferdigattest. Megler kontaktet oppdragsgiver om dette straks han hadde gått igjennom dokumentene.

Hva som påløper av kostnader dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp av selger, fremgår av oppdragsavtalen. På side 3 i oppdragsavtalen står det følgende:

Alle dokumenterte utlegg betales i tillegg til tilretteleggingshonorar, honorar diverse registersøk, utleggshonorar, tillegg for avholdte visninger, samt vederlag knyttet til ev. merarbeid (jfr. punkt under). Det samme gjelder honorar for hele markedsføringspakken såfremt markedsføring er igangsatt. Dersom oppdraget utløper eller sies opp av oppdragsgiver eller oppdragstaker etter at boligen er markedsført (i det åpne markedet eller direkte til potensielle kjøpere) skal det i tillegg betales kr 10.000 i vederlag for utført salgsarbeid

Meglerforetaket tilbød klageren å forlenge oppdragsavtalen. På side 4 i oppdragsavtalen fremgår det følgende:

Ved forlengelse av oppdraget utover 12 måneder faktureres utestående utlegg, samt vederlag for markedsføring og ev. utført salgsarbeid, jfr. punkt «dersom handelen ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp». I slike tilfeller må tilstandsrapporten fornyes, da denne ikke kan være eldre enn 12 måneder, jfr. vilkårene for boligselgerforsikring

Siden klageren ikke ønsket å forlenge oppdraget ble faktura sendt til klager i henhold til oppdragsavtalen.

I henhold til eiendomsmeglingslovens § 6-7 (1) plikter megler, før handel sluttes, å gi kjøper opplysninger som denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Det er ikke ulovlig å markedsføre en eiendom i markedet uten at eiendommen har midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, så lenge kjøper opplyses om dette. En slik opplysning vil ha en dempende effekt på interessen for salgsobjektet, og dette var bakgrunnen for meglers fraråding.

Megler foretok undersøkelser mot kommunen for å avklare kommunens praksis knyttet til midlertidig brukstillatelse og ferdigattest på gamle saker. Det tok tid før megler fikk svar fra kommunen, meglerforetaket kan ikke se at megleren har brukt for lang tid på å avklare hvilken praksis kommunen har i slike saker før han ga informasjon til selger.

Megler har ikke brutt god meglerskikk. Klageren ble frarådet av megler å gå videre i salgsprosessen inntil eiendommen ble godkjent, men ønsket likevel at megler skulle legge eiendommen ut med opplysningen om at eiendommen manglet ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på informasjons- og rådgivningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at det ikke er omstridt at det fulgte klart av meglerpakken fra kommunen, som megler mottok 11. januar 2024, at fritidseiendommen verken hadde ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Nemnda oppfatter at dette fremgikk direkte av kommunens oversendelsesbrev til meglerforetaket. Dette er en vesentlig opplysning, som generelt vil virke prisdempende ved et salg, eller som kan forhindre et salg som ellers ville funnet sted. Nemnda har ikke noe å bemerke til meglerforetakets opplysning om at det straks etter oppdragsinngåelsen rutinemessig ble bestilt tilstandsrapport, fotograf og innhentet meglerpakke fra kommunen. På det tidspunktet megler mottok meglerpakken fra kommunen var tilstandsrapport og fotograf allerede bestilt, men nemnda mener at megler enten burde ha forsøkt å skyve på gjennomføring av takst og fotografering, eller i det minste ha forhørt seg med klager om takst og fotografering skulle gjennomføres som bestilt. Nemnda bemerker at det var tid til dette, ettersom takstmannen først skulle komme 18. januar og fotograf 13. februar. At megler var i kontakt med kommunen for å undersøke hvor kurant det ville være å få nødvendige tillatelser, fritar ikke megler fra å ta dette opp med selger. Nemnda oppfatter at det ikke er bestridt at klager først 19. februar 2024 fikk beskjed om at det manglet ferdigattest/brukstillatelse.

Innklagede kan, slik nemnda ser det, ikke høres med at rutinen ved meglerkontoret er at saken gjennomgås i sin helhet når alle dokumenter er på plass, slik at opplysningene i tilstandsrapporten kan sammenholdes med opplysninger fra kommunen. Når det mangler noe så vesentlig som tillatelse til å bruke eiendommen, og megler her i tillegg har merket seg dette raskt etter mottak av meglerpakken, hadde megler all foranledning til å søke å minimere hvilke kostnader klager pådro seg i salgsprosessen.

Nemnda legger ikke vekt på at klager bestemte seg for å legge eiendommen ut for salg, til tross for at nevnte tillatelser manglet. Dette var på et tidspunkt da klager allerede var pådratt vesentlige kostnader til takstmann mv.

Nemnda mener på denne bakgrunn at megler har handlet i strid med god meglerskikk og at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 7-7. Videre har megler opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det endrer ikke nemndas vurdering at det ble tatt inn i salgsoppgaven at selger skulle svare for alle kostnader knyttet til innhenting av tillatelser og at en eventuell kjøper ble gitt rett til å heve kjøpet dersom dette ikke gikk i orden. Selv med en slik opplysning, må det antas at mangel på ferdigattest/midlertidig brukstillatelse vil være av vesentlig betydning for om det er interesse for eiendommen i markedet.

Dersom megler hadde tatt forholdet opp med klager, er det mest sannsynlig at klager ikke ville ha gått videre med å innhente tilstandsrapport. Tilstandsrapporten har begrenset «levetid» på ett år og ferdigattest/brukstillatelse fremstår ikke kurant å oppnå. Det antas likevel at mye av rapporten kan gjenbrukes i en ny rapport, og at det er anskaffelse av oppdatert tilstandsrapport som representerer det økonomiske tapet på klagers hånd, som anses forårsaket av meglers uaktsomhet. Vilkårene for erstatning er dermed oppfylt, og nemnda mener at klager har krav på at meglerforetaket erstatter hans utgifter til oppdatert tilstandsrapport, når den på et tidspunkt innhentes.

Når det gjelder fotografering, antar nemnda at bildene i større grad kan gjenbrukes, og at utlegg til fotograf ikke representerer et økonomisk tap hos klager.

Som nevnt foreligger det en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side. Nemnda mener at meglers vederlag skjønnsmessig skal settes ned med 20 000 kroner, som representerer ca. halve meglers vederlag. Beløpet krediteres klager.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon  

Megler ved EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Ålesund Korsegata har opptrådt erstatningsbetingende. Meglerforetaket betaler erstatning til [klageren] tilsvarende utgifter til oppdatert tilstandsrapport. Meglers vederlag settes ned med 20 000 kroner, som krediteres klager.