RFE-2024-144

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. mars 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      PM Tønsberg AS (Privatmegleren Tønsberg)

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen. Meglerforetakets krav om betaling ved avsluttet oppdrag

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 26. mars 2024 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av hans avdøde mors eiendom. Ifølge klageren ble partene enige om flere punkter som megleren skulle bistå med. Da klageren ikke var fornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, valgte han å si opp oppdraget 17. juni 2024 før boligen var annonsert. Han mottok deretter en faktura på 42 502 kroner. Klageren fremhever flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt hva meglerforetaket har krav på når det gjelder dekning av utlegg og vederlag ved avsluttet oppdrag.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Etter at klagerens mor døde 20. mars 2024, inngikk klageren oppdragsavtale om salg av morens tomannsbolig 26. mars 2024. Klageres mor hadde sittet i uskiftet bo, hvor klageren var enearving til boligen. Klageren valgte innklagede meglerforetak på bakgrunn av sin gode erfaring med et annet foretak i samme franchisekjede. Da klagerens mor nylig hadde gått bort, hadde klageren uansett ikke tid til å innhente referanser på andre meglerforetak.

I forbindelse med signeringen av oppdragsavtalen, ble det avholdt et møte mellom klageren og megleren samme dag. Under møtet ble klageren og megleren enige om å bruke SMS som kommunikasjonsform. I tillegg ble det avklart hva megleren skulle bistå med.

For det første skulle megleren bistå med å overføre hjemlene til begge gårds- og bruksnumrene fra foreldrenes eiendom til klageren. Klageren måtte derfor sende skifte- og uskifteattest til megleren.

For det andre skulle megleren bistå med å finne potensielle interessenter. Det bemerkes her at megleren beskrev eiendommen som attraktiv for flere ulike målgrupper. Videre ble partene enige om at eiendommen skulle markedsføres på det åpne markedet. Av hensyn til fremtidig arv for klagerens barn, ga klageren uttrykk for at det viktigste var å oppnå høyest mulig salgspris.

For det tredje, ble eiendommens spesielle utfordringer diskutert under møtet. Klageren informerte herunder om en svært tung safe som måtte flyttes fra boligen. Megleren svarte at meglerforetaket kunne hjelpe til med dette. I tillegg informerte klageren om at han ville ha behov for å oppbevare verdifulle gjenstander i et eksternt lager. Ifølge megleren var ikke dette noe problem, så lenge klageren godtok det lageret som meglerforetaket ville skaffe.

For det fjerde, var det ifølge megleren heller ikke noe problem at klageren bodde langt unna. Klageren ble dermed forsikret om at meglerforetaket ville bistå med punktene de hadde diskutert under møtet, samt at de ville bistå salget uten behov for at klageren var til stedet hele tiden. Samme dag som møtet og oppdragsavtalen ble signert, reiste klageren hjem for å samle krefter.

Da klageren mottok skifte- og uskifteattest, sendte han som avtalt bilder av disse til megleren pr. e-post 8. april 2024. Noen dager senere, sendte han også rettmessig kopi av dokumentene pr. ordinær postgang. Megleren ble informert om postsendingen pr. e-post.

Den 16. mai 2024 sendte klageren en SMS til megleren hvor han spurte om de kunne ta en prat for å koordinere fremdriften. Megleren svarte ikke på SMS-en, og 28. juni 2024 sto fortsatt meldingen ubesvart. Det bemerkes her at klageren kontaktet megleren rett etter at moren hans gikk bort. På det tidspunktet ble det ikke diskutert noen konkret dato, men megleren mente det var mulig å markedsføre eiendommen allerede i april/mai. Megleren burde dermed imøtekommet klageren da han ba om å legge en felles plan.

Den 31. mai 2024 informerte klageren om at han var i boligen for å tømme huset.

Den 7. juni 2024 mottok klageren et utkast til tilstandsrapport som han ble bedt om å kommentere samt godkjenne. I tillegg mottok han en rekke spørsmål om hva som var gjort av håndverkertjenester i boligen de siste årene. Da klageren ikke hadde bodd i huset siden 1977 og hadde begrenset kjennskap til boligen, ba han megleren om å overføre eiendommens hjemler til ham. På den måten kunne klageren få tilgang til eiendommens boligmappe, hvor det blant annet fremgikk opplysninger om arbeider som var gjort. Klageren hadde dermed ikke mulighet til å korrigere utkastet til tilstandsrapport før han fikk tilgang til boligmappa. Da klageren purret på megleren om hjemmelsoverføringen, svarte megleren at han ikke var kjent med at klageren behøvde hjemmel for å få tilgang til boligmappa. Det vises her til SMS-korrespondanse mellom klageren og megleren fra 7. til 10. juni 2024.

Den 14. juni 2024 ringte megleren for å bekrefte at dokumentene for overføring av hjemmel og tinglysing lå hos Kartverket. Da klageren spurte hvorfor megleren aldri hadde svart på klagerens forslag om å utarbeide en felles plan for salget, svarte megleren at han ikke kunne huske å ha mottatt noen slik forespørsel. Klageren viste da til sin SMS av 16. mai 2024.

Under telefonsamtalen, forespeilet også megleren en prisantydning på mellom 5 000 000 og 5 500 000 kroner. Da klageren spurte om hvordan megleren kunne vurdere verdien på tomten i forhold til huset, svarte megleren at han skulle ta dette opp med en utbygger. Klageren reagerte på at megleren snakket om en utbygger, da de var blitt enige om at megleren skulle søke å finne flere ulike interessenter.

Da megleren under telefonsamtalen nevnte at det ville bli store kostnader knyttet til utskifting av boligens el-anlegg, bestilte klageren el-tilsyn. Det bemerkes her at klageren sendte en SMS til megleren samme kveld, hvor han skrev at megleren glemte å begrunne hvorfor el-anlegget måtte skiftes ut. Megleren svarte at dette fremgikk i tilstandsrapportens tredje avsnitt, noe som ikke svarte på klagerens spørsmål.

Den 15. juni 2024 sendte klageren en ny SMS til megleren hvor han blant annet spurte om hva som utgjorde manglene ved el-anlegget. Da megleren ikke svarte, begynte klageren å tvile på om megleren hadde lest utkastet til tilstandsrapporten, og om hadde egentlig hadde noe relevant informasjon om det elektriske anlegget.

På dette tidspunktet hadde ikke megleren bistått med noe av det partene ble enige om før oppdragsinngåelsen.

Den 17. juni 2024 mottok klageren bilder av boligen som han hadde betalt lenge før. Samme dag ringte klageren til megleren for å informere om at han ønsket å tre ut av oppdragsavtalen. Megleren ba deretter klageren om å sende oppsigelsen pr. e-post. Klageren sendte derfor en e-post om at han ønsket å si opp oppdraget, samt at han ville komme innom påfølgende dag for å hente nøklene. I tillegg skrev klageren at han trengte tilgang til dokumentene fra kommunen.

Klokken 10:04 dagen etter, ringte klageren til Kartverket hvor han fikk bekreftet at Kartverket ikke hadde mottatt dokumenter om overføring av hjemmel til eiendommen. I utgangspunktet tar det normalt to til fem dager å få overført slik hjemmel. Til tross for at oppdraget hadde vart i flere uker og klageren hadde purret på megleren, hadde ikke megleren rukket å foreta overføringen. Det bemerkes her at hjemmel ble bekreftet overført 20. juni 2024, altså to dager etter at klageren sa opp oppdraget med meglerforetaket.

Da klageren dro til meglerforetakets kontor 18. juni 2024, fikk han beskjed om at megleren kun hadde bedt meglerforetaket om å utlevere nøklene til boligen. Da klageren ba om å få utlevert alt som tilhørte huset, svarte meglerforetaket at han måtte henvende seg til meglerdepoet. Hos meglerdepoet fikk ikke klageren utlevert boligens originaltegninger, kun rettvis kopi av skifte- og uskifteattest. Det bemerkes her at klageren også ba meglerforetaket om en spesifisering av alle kostandspostene ved oppsigelse av oppdraget, herunder en spesifisering av alt arbeid som megleren hadde foretatt seg.

Da klageren ikke fikk utlevert originaltegningene fra meglerdepoet, sendte han en e-post til megleren om dette. Den 20. juni 2024 svarte megleren at tegningene lå i arbeidsvesken hans, samt at klageren ville få tilbake disse når megleren var tilbake i Norge etter ferie.

Den 24. juni 2024 mottok klageren en faktura fra meglerforetaket på 42 508 kroner. Kostnadspostene var ikke spesifisert, og det fremgikk ikke hva megleren faktisk hadde foretatt seg. Beløpet samsvarte uansett ikke med kostnadene som fremgikk av oppdragsavtalen ved oppsigelse av oppdraget. Da klageren ikke forstod hva han skulle betale for, sendte han en e-post til megleren 26. juni 2024. I e-posten ba klageren om en ordentlig spesifikasjon av meglerens utførte arbeid. Da megleren var på ferie, fikk klageren svar fra meglerforetakets daglige leder. I e-posten av 27. juni 2024 ble fakturaen spesifisert slik:

Pantattester er for å innhente pantattest på eiendommen.

Garantiforsikringspremie er honorar ifbm våre forsikringer som vi må ha for hvert oppdrag vi påtar oss.

Grunnpakke markedsføring dekker kommunal info, tekstforfattere, plantegninger, meglersystemer osv. Her har du fått stor rabatt av [megleren] ser jeg, beløpet dekker ikke våre faktiske kostnader.

Tilrettelegging er for jobben som er gjort ifbm produksjon av salgsoppgavetekst bl.a

Honorar ved oppsigelse sier seg selv.

Alt er ihht signert oppdragsavtale som jeg sender deg pr epost kryptert straks.

Etter å ha mottatt e-posten, var det fortsatt uklart for klageren hva megleren faktisk hadde uført av arbeid. Da huset ikke var blitt markedsført enda, stiller klageren spørsmål om hvorfor han skulle betale for «Grunnpakke markedsføring». Den 28. juni 2024 ba derfor klageren om en ny faktura hvor alle kostnadspostene ble spesifisert.

På tidspunktet for oppsigelse, hadde ikke megleren foretatt seg noe arbeid knyttet til de punktene som partene var enige om at megleren skulle bistå med. Klageren forstod dermed ikke fakturaens kostnadsposter. Huset var ikke blitt markedsført, og megleren hadde vært utilgjengelig. Det viste seg også at megleren hadde gitt uriktige opplysninger knyttet til mangler ved el-anlegget. Etter el-tilsyn ble gjennomført i boligen 10. juni 2024, var det kun noen meter med gammel kabel som måtte byttes. I tillegg viste det seg at en tidligere elektriker hadde glemt et klistremerke i skapene. Kostnaden for å få det el-anlegget i topp stand beløp seg dermed til 28 875 kroner. Megleren hadde imidlertid antydet et beløp som var opptil 15 ganger dyrere. Det bemerkes her at megleren aldri begrunnet hvorfor el-anlegget måtte forbedres.

Da megleren har opptrådt såpass useriøst, er det grunn til å tro at han heller ikke hadde tilstrekkelig grunnlag for å fastsette en rett prisantydning. Prisantydningen ble fastsatt før klageren hadde godkjent utkastet til tilstandsrapport. For klageren virket det dermed som at megleren hadde liten kunnskap om husets tilstand.

Etter at klageren ga uttrykk for sin opplevelse av oppdraget, sendte han en e-post til daglig leder 26. juli 2024 med forslag om å løse saken i minnelighet. I henhold til oppdragsavtalen, måtte klageren betale 19 000 kroner ved oppsigelse av avtalen. Klageren foreslo dermed å dele beløpet, slik at han kun måtte betale 9 500 kroner. Partene ble imidlertid ikke enige om dette.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren utført en dårlig jobb ved håndteringen av oppdraget. Han har blant annet vært utilgjengelig, og har heller ikke bidratt med å legge en felles plan for salget. Klageren har tidligere solgt to hus, men har aldri opplevd en megler som tar så lett på ting slik som megleren i dette tilfellet. Det bemerkes her at megleren hadde svært liten kjennskap til husets tilstand, og ga klageren uriktig informasjon om mangler ved el-anlegget. Meglerens håndtering har forsinket salget, og klageren ble nødt til å engasjere en annen megler.

Klageren fikk aldri forelagt noe utkast til annonsering av eiendommen. Siden klageren ikke har fått presentert noe som relaterer seg til markedsføring av boligen, forstår han ikke hvorfor han må betale mer enn 19 000 kroner slik det fremgår av oppdragsavtalen.

Innklagede har i korte trekk anført:

Overføring av hjemmel
Normalt sendes hjemmelserklæring på det tidspunktet som resten av salgsmateriellet produseres. I forbindelse med takstmannens befaring, oppdaget imidlertid klageren at han ikke hadde tilgang til eiendommens boligmappe.

Da klageren mottok utkast til tilstandsrapporten 7. juni 2024, sendte megleren samme dag hjemmelserklæring pr. ordinær postgang til Statens Kartverk. Da tinglysingen ble foretatt pr. papir, tok det lenger tid enn ved digital tinglysing. Purringene som klageren referer til, ble foretatt etter 7. juni 2024. Klageren fikk da beskjed om at dokumentene var sendt, men at meglerforetaket var avhengige av postgang og Kartverkets behandlingstid. Hjemmelen ble til slutt tinglyst 20. juni 2024.

Interessenter
Når det kommer til å finne potensielle interessenter, må meglere som følge av lovpålagte krav vente med dette til komplett salgsoppgave foreligger.

Underveis i prosessen informerte megleren om at han ville forhøre seg med en utbygger som kunne være interessert i eiendommen. På den måten ville megleren få en viss klarhet i om eiendommen kunne være av interesse for en slik målgruppe. Dersom det viste seg at målgruppen ikke var interessert, kunne megleren hensynta dette i prisantydningen. Det bemerkes her at megleren kun forhørte seg med en utbygger om eiendommen var interessant, noe den ikke var da tomta var festet og ikke selveiet. Megleren ga aldri uttrykk for at eiendommen var solgt eller lovet bort til utbyggeren.

Lagring av klagerens gjenstander
I forbindelse med salgsprosessen, kunne megleren være behjelpelig med å sette klageren i kontakt med en som leide ut boder. Megleren påpekte imidlertid at det var klageren selv som måtte inngå kontrakt med eventuell utleier. Klageren kom ikke med noen tilbakemelding før han sendte megleren en SMS 10. juni 2024:

[…] Mindre ting kan jeg mellomlagre på hytta, men verdifulle klokker og et stort maleri tenkte jeg skaffe et lager til før auksjon.

Megleren forstod SMS-en slik at klageren ville ordne lagringsplass selv. Megleren fikk ikke noe inntrykk av at klageren behøvde bistand til å fjerne safen fra boligen. Dette ble heller ikke nevnt underveis.

Plan og fremdrift
Megleren kjenner seg ikke igjen i klagerens fremstilling om at det ikke ble utarbeidet noen felles plan for salget. Fra begynnelsen av oppdraget, ble det avtalt at takstmannen skulle komme på befaring etter påske. Planen var deretter å annonsere eiendommen i april/mai. Både takstmann og fotograf ble koordinert opp mot annonseringstidspunktet, og det var megleren som holdt dialogen knyttet til dette. Klageren ble holdt orientert, men overholdt ikke sin del av planen som gjaldt rydding av eiendommen. Da megleren ikke fikk beskjed om at klageren ville tømme huset før 31. mai 2024, kunne ikke den opprinnelige planen følges.

I utgangspunktet skulle den opprinnelige fotografen ta bilder av boligen i starten av mai. Ettersom klagerens nøkkel ikke passet i døra, måtte imidlertid megleren ordne dette. Megleren mottok derfor ikke bildene før 13. mai 2024. Takstmannen var på befaring 15. mai 2024.

Når det kommer til utkast til salgsmateriell, utarbeides dette først etter at megleren har mottatt offentlig dokumentasjon, tilstandsrapport og bilder. I dette tilfellet kom ikke megleren så langt, og han har følgelig ikke sendt noe til klageren for godkjenning.

Prisantydning
Tidlig i prosessen vurderte megleren det slik at eiendommen kunne appellere til flere ulike målgrupper, herunder både private og profesjonelle. Eiendommen var et oppussingsobjekt, hvor man måtte ta høyde for at potensielle kjøpere ville pusse opp boligen.

Når klageren og megleren drøftet eiendommens verdi under en telefonsamtale 13. juni, anslo megleren en prisantydning på mellom 5 000 000 og 5 500 000 kroner. Megleren foretok da en totalvurdering hvor han blant annet hensyntok eiendommens oppussingsbehov.

Klageren påpeker at meglerens prisantydning var lavere enn en verdivurdering fra 2021. Det bemerkes her at markedet i det aktuelle området var bedre i 2021 enn på dette tidspunktet. Det vises her til økte materialkostnader og renter.

El-anlegget
Da klageren spurte om meglerens vurdering av el-anlegget, svarte megleren at takstmannens vurdering var generell, samt at takstmannen hadde påpekt at anlegget generelt var eldre. Megleren gjorde det også klart for klageren at en potensiell kjøper sannsynligvis vil pusse opp boligen og dermed skifte ut el-anlegget. Som eksempel ga megleren uttrykk for at de færreste vil pusse opp en bolig fullstendig uten å skifte et gammelt el-anlegg. Megleren ga imidlertid aldri uttrykk for at det var noe feil med anlegget.

Faktura og krav om vederlagsnedsettelse
I henhold til oppdragsavtalen, koster markedspakken 21 500 kroner. Meglerforetaket har imidlertid kun fakturert klageren 5 000 kroner for dette, da denne posten også skal dekke innhentet informasjon fra kommunen. Siden eiendommen aldri ble annonsert, har ikke klageren blitt fakturert fullt ut.

For å bli ferdige med saken, har meglerforetaket tilbudt klageren å redusere oppsigelsesgebyret med 50 prosent. Klageren aksepterte imidlertid ikke dette. Meglerforetaket fastholder dermed sin faktura eksl. garantiforsikringspremien på 4 500 kroner inkl. mva.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og meglerforetaket krav på betaling ved avsluttet oppdrag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at klager har rettet en rekke kritikkpunkter mot megler, som partene har ulik fremstilling av og ulike forklaringer på. Det er klager som må sannsynliggjøre at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk. Slik saken er opplyst, mener nemnda at det ikke er sannsynliggjort i dette tilfellet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda mener imidlertid at meglerforetaket ikke har avtalerettslig grunnlag for alle postene i sluttfakturaen. Som utgangspunkt er det avtalen mellom partene som regulerer hva megler kan kreve. Punkt 6.4 i oppdragsavtalen, sammenholdt med punkt 4 om utlegg og tillegg regulerer i dette tilfelle hva megler kan kreve der oppdraget blir sagt opp, slik som her.

Markedspakken – eller deler av den, som her er krevd – inngår ikke i hva megler kan kreve. Dette gjelder selv om meglerforetaket har opplyst at det i denne pakken inngår innhentet informasjon fra kommunen. Det er heller ikke avtalerettslig grunnlag for å kreve tilretteleggingsgebyr. Meglerforetaket oppfattes å ha frafalt garantiforsikringspremien, som punkt 6.4, jf. punkt 4, i oppdragsavtalen heller ikke gir hjemmel for å kreve.

Det fremgår av oppdragsavtalen at megler ved oppsigelse har krav på et rimelig vederlag på 19 000 kroner. Ut fra meglers beskrivelse av oppdragets forløp, kan ikke nemnda se at dette ikke er et rimelig vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd. Det foreligger heller ingen «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som skulle tilsi en reduksjon av denne posten, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Etter dette skal meglerforetaket kreditere klageren med 13 000 kroner (tilretteleggingsgebyr), 5 000 kroner (deler av markedspakke) og 4 500 kroner (garantiforsikringspremie), totalt 22 500 kroner. For øvrig fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon  

Det er ikke grunnlag i oppdragsavtalen for å kreve [klageren] for 22 500 kroner. Beløpet skal krediteres klager. For øvrig fører klagen ikke frem.