RFE-2024-173

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. mars 2025.

Jan Eivind Norheim leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Telemark AS avd. Midt-Telemark/Notodden

Saken gjelder:              Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder brudd på god meglerskikk.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte fritidseiendom formidlet gjennom innklagede foretak i slutten av januar 2023, med overtakelse 17. februar. Etter overtakelsen oppdaget klageren flere forhold ved eiendommen det ikke var opplyst om. Under budrunden ble klagers akseptfrist forlenget med 30 minutter, noe hun følte seg presset til å godta. Spørsmålene i saken er om megler gjennom sin håndtering av salgsprosessen har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt opptrådt i strid med sin omsorgs- og rådgivningsplikt under budrunden, og på denne måten handlet i strid med god meglerskikk.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Manglende informasjon om tomten
Etter samtaler med kommunen sommeren 2024, i anledning konkursen til utbygger av hyttefeltet hytteeiendommen var regulert inn under, fikk klageren informasjon om tomten som det ikke var opplyst om ved salget, herunder vei og avkjøring.

Budgivningen
I budrunden ble det lagt på en halvtime på budet klageren la inn. Megleren ville at budet skulle stå til kl. 13:00, og ikke kl. 12:30 som var klagerens opprinnelig budfrist. Klageren stolte på megleren, men følte seg overkjørt da hun fikk melding om at akseptfrist var endret til kl. 13:00. Megleren la inn budet for klageren og hun følte at hun måtte godkjenne det slik etter telefonsamtale med megleren.

Klageren ble ikke gjort kjent med at selger ønsket en lengere frist. Klageren la inn bud kl. 11:08, med akseptfrist kl. 12:30, på 2 850 000 kroner. Den andre budgiveren høynet budet kl. 11:48 med samme akseptfrist kl. 12:30 til 2 875 000 kroner. I telefonsamtale med megler 11:55, ba klageren megler om at det blir lagt inn et nytt bud på 2 900 000 kroner med akseptfrist på 12:30. At selger da, på de minuttene, skulle ha ønsket en lengere frist er ikke riktig. Megler sendte klageren en lenke hun skulle godta hvor fristen var satt til kl. 13:00.

I etterkant ble det fortalt at den andre budgiver ventet på svar fra banken. Megleren har her utnyttet situasjonen bevist, for å få opp prisen. Klageren fikk ingen opplysninger om at selgeren ikke ville akseptere et bud med samme akseptfrist. Megleren hadde god tid på seg, det skulle ikke være nødvendig med over 60 minutter, 30 minutter burde her vært tilstrekkelig.

Vedr. sengeplasser og utleie
Megleren tilbakeholdt opplysninger vedr. sengeplassene. I salgsoppgave var det oppgitt at det var åtte sengeplasser, men i realiteten var det kun fem sengeplasser, med tillegg av tre barn/junior senger, hvor underkøyen kunne dras ut til dobbelt seng. Megleren unnlot å gi informasjon om at sengelengden på dette soverommet bare var 180 cm. Den dobbelte underkøyen var bare ca. 180 x 150 cm, mens overkøyen var ca. 180 x 75 cm.

I salgsoppgaven var det gitt informasjon om at hytten kunne leies ut. Hytta kan ikke leies ut som opplyst i salgsoppgaven, med åtte sengeplasser.  Det må ved utleie opplyses at hytten har fem sengeplasser og tre barn/junior senger.

Megleren ville ikke ha med opplysninger i salgsoppgaven om barne-/junior sengene. Da klageren tok dette opp med megleren, fikk hun til svar:

«Vedrørende lengder på senger så er dette ikke noe som blir målt opp. Det er utover det normale og senger er også pr definisjon et løsøre. Hvis interessenter har egne «særbehov» så er man selv forpliktet til å undersøke dette utfra de forskjellige objekter man ser på.»

Klageren hadde ingen særbehov og gjorde undersøkelser og leste alt av informasjon hun fikk fra megleren underveis i salgsprosessen. I denne informasjonen var det opplyst om åtte sengeplasser og dobbeltseng. Antall sengeplasser er gjerne et av punktene som gjør at interesserte kjøpere kommer på visning.

Når megler har påtatt seg å selge en eiendom, har han også en opplysningsplikt overfor kjøper. Dette gjelder alle forhold ved eiendommen, som kan være av betydning. Megler har unnlatt å gi opplysninger, noe som reduserer inntekten ved utleie. I tillegg er dette en vesentlig mangel ved boligen. Megler har unnlatt å opplyse om den informasjonen selger gav om dette. Opplysninger og informasjon fra selger er unndratt for kjøper.

Selger som selv hadde satt opp sengene, var oppmerksomme på at de var korte/barnesenger.  Opplysningen om at sengene var kortere, fikk klageren i e-post fra selger, da hun forespurte om bredden på sengene. Etter e-post korrespondanse med megler, etter at klageren hadde fått vite om at det var korte/barnesenger på soverom nr. 3, ble hun avfeid med at hun hadde særbehov.

I salgsoppgaven, opplyste megleren om at det var åtte sengeplasser i hytta og i soverom nr. 3, kan sengen dras ut til dobbeltseng. I salgsoppgaven oppfordret megleren interessenter til å lese salgsoppgaven nøye.

«Hovedmålet med denne salgsoppgaven er å gi deg nettopp all informasjonen du trenger, slik at du har det beste grunnlaget for å bestemme deg for om du ønsker å bli med i budrunden eller ikke.»

Det var på ingen måte mulig for interessenter å finne ut at tre av sengeplassene ikke var av normale størrelse. Klageren var på visning sammen med flere andre og hadde med sjekkliste, som meglere oppfordret til. Klageren kan ikke leie ut hytta med åtte sengeplasser, uten å opplyse om at det er tre junior senger, noe som vil medføre en lavere leie inntekt. Klageren manglet dybdesyn og hadde ikke så godt øye mål, hun stolte på megleren og opplysningene han ga i salgsoppgaven.

Ny vei og stenging av innkjøring
I salgsoppgaven var det gitt følgende opplysninger om vei:

«Det gjøres oppmerksom på at den nye veien vil, etter dagens forhold, vil gå over privat grunn med [gnr. og bnr.]. Det er per i dag ikke tinglyst eller annen dokumentert veirett over denne eiendommen. Kjøper overtar eiendommen, med det ansvar og den risiko dette innebærer. Det gis ingen garanti for at det lar seg etablere avtale om veirett. Kjøper må likevel påregne å betale en andelsmessig del av vedlikehold av eksisterende vei.»

Megleren var involvert i utbyggingen av området, der den private veien skulle gå. I møte med kommunen fikk klageren opplyst at den private veien skulle gå over tomten til eiendommen hennes, samt at utbygger måtte komme til enighet med klageren, før veien kunne anlegges.  Kommunen mente også at det måtte tilrettelegges for ny vei og parkering til klagerens eiendom, før opprinnelig innkjøring ble stengt.

Megleren synes her å ha tilrettelagt for at utbygger skulle kunne bygge veien, uten å ha avtale med eier av eiendommen klageren hadde kjøpt, ved blant annet å ikke opplyse om dette i salgsoppgaven. Dette er opplysninger det var viktig å få for både selger og kjøper. Klageren stiller seg spørrende til om megleren her har hatt en interessekonflikt, og sett fordelen av å få selge tomtene på det regulerte området.

Det er feil når megleren opplyser at ny vei blir gående på nedsiden av eiendommen iht. reguleringsplanen. På spørsmål fra klageren opplyste megler at dersom det i fremtiden vil medføre inntreden på deres eiendom, så vil vedkommende måtte ha en tillatelse fra klageren på det. Etter å ha hatt møter med kommunen i sommer, forteller de at veien/pålagt sikringssone er regulert på klagerens eiendom, selv om det ikke er mye, må utbygger ha godkjenning fra klageren og en avtale, før de igangsetter/etablerer den nye veien. Dette er opplysninger megleren holdt tilbake for å tilrettelegg for utbygger og ytterligere tomtesalg.

Det fremgår av salgsoppgaven at den nye veien vil, gå over privat grunn.

«Det er per i dag ikke tinglyst eller annen dokumentert veirett over denne eiendommen. Kjøper overtar eiendommen, med det ansvar og den risiko dette innebærer. Det gis ingen garanti for at det lar seg etablere avtale om veirett. Kjøper må likevel påregne å betale en andelsmessig del av vedlikehold av eksisterende vei.»

Det er ikke riktig at klager har kjøpt eiendommen med klare opplysninger om forholdet mellom reguleringen og eiendommen.

Rydding av tomten
Megleren fikk tilsendt en liste fra klageren ved overtagelse og megler forsikret henne om at vilkårene for overtakelsen var gitt videre til selgeren. Selv om megler forsikret klageren om dette, ble saken vedrørende rydding av tomten henvist videre til eierskifteforsikringen.

Etter noen runder hos eierskifteforsikringen, fikk klageren beskjed om at dette ikke var et forhold eierskifteforsikringen dekket.

Det var mange felte trær og busker på tomten, som ikke var synlige ved overtagelse pga. snø. Tomten var ikke ryddet. Selger flyttet felte trær og busker over på sin egen tomt. Slik at dette kom i orden.

Når megler påtar seg å selge en eiendom har han en opplysningsplikt overfor den som kjøper. Den gjelder alle forhold ved eiendommen som måtte være av betydning. Det er ikke tilstrekkelig at megler gjengir de opplysningene som er gitt av selgeren. Det er også en forventing om at den som har fått i oppdraget å selge, i tillegg foretar sine egne undersøkelser. Ifølge selger var det megler som ikke ville ha med opplysningene om at sengene var kortere på det ene rommet, og at de som selgere hadde opplyst megler om dette. Meglers befaring kan ikke sammenlignes med visningen til eventuelle kjøpere. Potensielle kjøpere er avhengig av at riktige opplysninger gis i salgsoppgaven.

Innklagede har i korte trekk anført:
Det er ikke riktig at klageren ikke har fått svar på sin klage direkte til meglerforetaket 13. august 2024. Meglerforetaket svarte i e-post av 26. august 2024.

Vedr. sengeplasser og utleie
Det ble ikke tilbakeholdt opplysninger knyttet til lengden på sengene. Den bygningskyndige opplyste ingenting i sin rapport om at sengene var kortere enn normalt. Det ble heller ikke gitt noen informasjon om dette fra selger. Hadde megleren fått slik informasjon ville dette blitt opplyst om i salgsoppgaven. Det var videre heller ikke i øyenfallende at lengden på sengene var kortere enn «normalt». Dette var således ikke noe megleren la merke til på befaring. Klageren så tilsynelatende heller ikke dette når hun var på visning. Klager hadde samme mulighet som megler til å gjøre nærmere undersøkelser av sengelengden dersom dette hadde vært lett synlig ved visning.

Megler kan ikke stilles til ansvar for tilbakeholdelse av opplysninger eller manglende undersøkelser knyttet til lengden på sengene.

Budgivningen
Megler har klare krav å forholde seg til når det gjelder å sørge for en forsvarlig gjennomføring av budrunden. Det er ikke riktig at megleren forsøkte seg på en uthaling for å høyne prisen.

Det følger av forskrift til lov om eiendomsmegling § 6-3 blant annet at; «Oppdragstaker skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.»

Budet klageren viser til var et bud på 2 900 000 kroner. Megleren formidlet informasjonen til budgiver om at selger ønsket en lengre frist, da til kl. 13:00. Denne forlengelsen aksepterte klageren da hun skriftlig bekreftet forlengelsen av budfristen. Videre har klageren også etter dette lagt inn fire nye bud. Klagerens påstander er ikke dokumentert. Megler forholder seg til skriftlighet i budrunder, og alle bud er dokumentert. Dersom klageren ikke ønsket å legge inn bud med de frister som har vært, så måtte hun latt være å bekrefte budet. Klageren var med i budrunden med ryddige akseptfrister, og endt opp som kjøper til 3 055 000 kroner med akseptfrist 30.01.2023 kl. 15:00.

Megler har gjennomført budrunden på forsvarlig vis og i henhold til kravene om en forsvarlig avvikling av budrunden.

Ny vei/stenging av innkjøring
Megleren ga opplysninger om vei og regulering flere steder i salgsoppgaven, og gjennomgikk informasjonen med klageren på visning. Det er riktig at megler har hatt salgsoppdrag for utbygger i området, men kan ikke se at det har hatt noen betydning for klageren. Megleren har ikke vært delaktig i noen forhandlinger i forbindelse med veien.

Megler har her handlet i tråd med god meglerskikk.

Rydding av tomt og løsøre
Megleren har forholdt seg til overtakelsesprotokollen som er undertegnet av kjøper og selger hvor det ikke fremkommer kommentarer til eventuell manglende rydding. Forholdet er ordnet opp ved at selger har ryddet tomten.

Meglerforetaket kan ikke se at noen av forholdene som er omtalt i klagen er håndtert i strid med god meglerskikk. Megleren har verken økonomisk eller annet ansvar for forholdene.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker:

Budprosessen
Etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 skal megler legge til rette for en forsvarlig gjennomføring av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Nemnda kan ikke se det utgjør brudd på denne bestemmelsen at megler tok initiativ til at klagers ene bud ble forlenget med en halvtime. Det ligger i meglers omsorgsforpliktelse å sørge for at akseptfristene fra budgiverne har en forsvarlig lengde. Nemnda kan ikke se at det er dekning for klagers påstand om at megler har utnyttet situasjonen for å få opp prisen og at klager ble overkjørt. Nemnda tilføyer at klager innga flere bud etter det aktuelle budet som er grunnlag for klagen.

Sengeplasser og utleie
Klagers påstand om at megler hadde fått opplyst fra selger om at tre av sengeplassene var 180 cm i lengden er ikke underbygget, og megler hevder at han ikke fikk dette opplyst fra selger. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har misligholdt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og det er ikke sannsynliggjort her. Klager deltok selv på visning, og megler hadde ikke større foranledning enn klager til å oppdage at enkelte sengeplasser var noe kortere enn normalt i lengden. Det fremgår i NOU 1987: 14 at side 73 at «[u]t over vanlig besiktigelse bør det normalt ikke pålegges megleren noen plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler». Nemnda kan ikke se at lengden på sengene her var noe som ga megler nærmere grunn til å gjøre oppmålinger el. Megler kan dermed ikke lastes for at klager ved utleie må opplyse om at hytta har fem sengeplasser og tre barn/junior-senger.

Ny vei og stenging av innkjøring
Nemnda mener at megler har tatt tilstrekkelige forbehold i salgsoppgaven, og at megler ikke har handlet i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Rydding av tomt
Nemnda kan heller ikke her se at megler har forsømt å gi klager opplysninger denne hadde grunn til å få og som var av betydning for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det var ikke avmerket noe i overtakelsesprotokollen om dette og forholdet er etter det opplyste ordnet ved at selger har ryddet tomten.

Oppsummering
Etter dette foreligger det verken brudd på god meglerskikk eller meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, og klagen fører dermed ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.