Klage nr:
052/09

Avgjort:
31.08.2009

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om planlagt påbygg på naboeiendommen

Foretakets navn:
Exact-OBOS Eiendomsmeglere AS avd Oslo
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. august 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Kjøperne kjøpte her sin leilighet gjennom innklagede som megler. Leilighetene ble kjøpt på prospekt.

Klagerne mener det er gitt mangelfulle opplyninger om påbygg på naboeiendommen.

Klage vedrørende dette forholdet ble først sendt på vegne av sameiet. Denne klagen ble avvist av Reklamasjonsnemndas sekretariat med henvisning til Nemndas saksbehandlingsregler. Deretter ble klagen fremmet på vegne av to navngitte enkeltpersoner.

Den ene klageren (A) inngikk en forenklet kjøpekontrakt den 2. juni 2005, endelig kjøpekontrakt 10. juni 2005. Den andre klageren (B) har kjøpekontrakt datert 13. september 2005.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne mener at det ved salg av leilighetene i bygget ikke ble gitt tilstrekkelige opplysninger om detaljer vedrørende dispensasjonssøknaden av 12. april 2005 med vedlegg fra Arkitektfirma X. Dispensasjonssøknaden viste det planlagte bygget. Dette skjedde til tross for at opplysningene forelå da salget begynte den 6. juni 2005.

På første salgsmøte for boligbyggelagsmedlemmene ble det ikke informert om dette.

Plan- og bygningsetatens godkjenning av dispensasjonen forelå 6. juli 2005. De fleste kontraktene ble signert etter dette.

I de endelige kontraktene var det kun inntatt én setning om at det var søkt om endringer til reguleringen. En uleselig reguleringsplan fra 2004 var vedlagt kontrakten.

Bygget har blitt over to etasjer høyere mot vest enn den opprinnelige reguleringsplanen fra 2004. Dette har redusert utsikten dramatisk for alle leilighetene. Bygget er også vesentlig høyere enn opprinnelig regulert på nord- og østsiden.

Klagerne mener at utbygger/innklagede ikke har opptrådt i tråd med eiendomsmeglingslovens krav om å gi kjøpere alle relevante opplysninger, herunder reguleringsplaner, nabovarsler etc.

Innklagede anfører:

Innklagede mener saken og eventuelle krav er å anse som foreldet etter tre års fristen regnet fra da kontrakt ble inngått. Kjøperne ble i kjøpekontraktens punkt 1, tredje avsnitt klart og tydelig gjort kjent med at det var aktuelt å bygge på naboeiendommen. I tillegg viste modellen over byggeprosjektet, som ble aktivt brukt ved salget av dette prosjektet, naboeiendommen med de etasjene som det var aktuelt å bygge på. Innklagede mener det derfor ikke er aktuelt å tillegge klageren noen tilleggsfrist.

Klagerens ønske om å oppnå prisavslag er i prinsippet en innsigelse som må rettes mot selgeren. Innklagede hevder uansett at det ikke foreligger grunnlag for kritikk mot ham, da han antar klageren også har erstatning som siktemål.

Klagen gjelder påstand om mangelfull informasjon fra innklagede om en reguleringssak vedrørende naboeiendommen. Selve behandlingen av denne lå utenfor megleroppdraget og saken ble fulgt opp av prosjektleder i utbyggingsselskapet, Y, som var selger. Innklagede måtte evaluere informasjonen fra prosjektleder/oppdragsgiver og sørge for at relevante forhold kom kjøperne til kunnskap.

Dispensasjonssøknaden er datert 12. april 2005, nabovarslene ble sendt 23. juni 2005 og kjøpekontrakten med klageren ble inngått 10.juni 2005. Plan- og bygningsetaten bekreftet ved brev av 6. juli 2005 at klage fra utbyggeren ikke ble tatt til følge og at dispensasjonen ble innvilget. Innklagede mener dette illustrerer at dispensasjonssakens utfall var uklar i tiden da kontrakten ble skrevet. Man var dog innforstått med at noe kunne skje med nabobygget, og en egen bestemmelse i kontrakten, punkt 1, 3. avsnitt ble dermed inntatt.

I kjøpekontrakten står det:

«Kjøper er gjort kjent med at det i tilknyting til området også er regulert for næringsarealer. Næringsbygget (…) i vest er planlagt ombygget og påbygget, men det er ikke bestemt når dette arbeidet vil skje. Selger har mottatt et nabovarsel med søknad om høydeendringer.»

Innklagede mener bestemmelsen er klargjørende for hva saken dreiet seg om og mener klageren hadde alle muligheter til å områ seg, sjekke ytterligere detaljer eller avvente utfallet. Innklagede fremhever dette da klageren har uttalt at sol- og siktforhold var avgjørende for valg av bolig.

Situasjonen med nabobygget var illustrert på modellen over utbyggingsprosjektet som ble aktivt benyttet i salgsarbeidet. Naboeiendommen var i modellen utformet med de aktuelle etasjene som det var søkt dispensasjon for å bygge på, og ga ifølge innklagede et tilnærmet nøyaktig inntrykk av hvordan dette kunne bli.

Innklagede viser til en tingsrettsdom vedrørende en sammenlignbar sak som denne. Innklagede påpeker at dette forholdet ikke ga erstatningskrav mot selgeren.

Bygget som klageren kjøpte leilighet i, ble presentert for salg den 2. juni 2005. Fast prosedyre er å gjennomgå prosjektet og vise en rekke foiler som illustrasjoner. Det er en stund siden og ikke mulig å huske alle detaljer, men innklagede mener at prosjektleder og arkitekt sa at det var redegjort for den aktuelle situasjonen med mulighet for påbygg på naboeiendommen.

Innklagede opplyser at det forut for klagebehandling ved Reklamasjonsnemnda har vært en nokså omfattende korrespondanse med klageren. Mye har dreiet seg om reguleringssaken og kritikk av Y (selger), som etter klagernes oppfatning ikke har ivaretatt sameiernes interesser gjennom behandlingen av reguleringssaken. Innklagede mener det ligger utenfor megleroppdraget å ha en oppfatning om dette.

Innklagede mener han ikke bare har oppfylt lovens krav angående offentlige planer, men i tillegg har orientert kjøperne om en dispensasjonssøknad som ikke var endelig avgjort på kontraktstidspunktet.

Innklagede mener det er irrelevant om de fleste kontraktene ble skrevet etter 6. juli 2005, da den aktuelle kontrakten ble skrevet 10. juni 2005.

Innklagede konkluderer med at det på tidspunktet for kontraktsunderskriving ikke forelå noen konkret eller endelig reguleringsplan om at nabobygget ville bli høyere enn opprinnelig forutsatt. Med dispensasjonssøknad inne til behandling var det sjanse for at det kunne bli endringer, noe innklagede i samråd med selger sørget for å ta høyde for i kontrakten.

Innklagede avviser påstanden om at innklagede skal ha misligholdt sin opplysningsplikt.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne mener foreldelsesfristen må regnes fra innflytningsdato eventuelt ferdigstillelse av næringsbygget på naboeiendommen, da det var først på dette tidspunkt kjøper kunne vite hvordan ting tok seg ut.

Klagerne synes det kan virke som at innklagedes svar kun gjelder den ene klagerens forhold. Klagerne opplyser at klager A, som innklagede har omtalt, har leilighet i 9. etasje og klager B har leilighet i 5. etasje. Klager B kjøpte i september 2005.

Klagerne viser til at innklagedes påstand om at dispensasjonssøknaden ikke var endelig avgjort kun er riktig i forhold til klager A. Klagerne viser til at det forelå gode tegninger som kunne være vedlagt og fremvist. Klagerne presiserer at det kun var boligbyggelagskjøpere som var til stede på det første kontraktsmøtet og at den foreløpige kontrakten ikke nevnte dette forholdet.

De fleste kjøperne kjøpte i juli/august da det var gjort endelig vedtak i Plan- og bygningsetaten. Klagerne sier det er uomtvistelig at kontraktene ikke ble endret etter endelig vedtak. Klager B mener det ille vært naturlig å bruke en helt annen formulering og vedlegg da han kjøpte.

Klagerne viser også til at passusen i kontrakten kun nevner høydeendringer og opplyser at det i tillegg ble søkt om vesentlige arealendringer og nye høydeendringer mot nord.

Klagerne opplyser at modellen som var i bruk på første salgsmøte i juni 2005, ikke viste bygget slik det er i dag. For de kjøperne som ikke kontaktet boligbyggelaget, men kontaktet innklagede, ble modellen ikke aktivt fremvist. Første vedtak iPlan- og bygningsetaten var 6. juli og vedtaket ble endelig i august. Klagerne opplyser at modellen ble endret, men at kontraktene ikke ble det. Klagerne krever at det dokumenteres når modellen ble forandret og i hvilken grad den viser bygget slik det er i dag.

Klagerne viser til tingrettssaken og mener denne ikke har relevans ettersom dispensasjonssøknaden ikke var innlevert da disse ble solgt og modellen således viste det som var planlagt i forhold til 2004-reguleringen.

Klagerne mener prosjektleder hadde en uheldig dobbeltrolle i saken.

Klagerne mener innklagedes fremstilling av tidsaspektet er en underlig måte å vise det på, da de fleste kontraktene ble signert etter 6. juli da dispensasjonen ble innvilget.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av mangelfulle opplysninger om bygging på naboeiendommen.

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at forholdet mellom kjøperne og selgeren ikke behandles. Kravet om prisavslag behandles følgelig ikke.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 10 skal salgsoppgaven angi «forholdet til endelige offentlige planer». Da As kjøpekontrakt ble inngått, forelå det ingen «endelige» planer som innklagede hadde opplysningsplikt om. Innklagede kan imidlertid også ha en opplysningsplikt om ikke-endelige planer etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2). Forutsetningen er naturligvis at opplysningene er kjent. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det kan forventes at innklagede skulle ha gitt opplysninger på dette grunnlaget i denne saken.

Klager B kjøpte ved kjøpekontrakt datert den 13. september 2005 etter at dispensasjon ble innvilget den 6. juli 2005. Klageren fremholder at innklagede burde ha endret ordlyden i kjøpekontrakten etter at dispensasjon var innvilget. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning plikter eiendomsmegler å varsle når det er kjent at salgsmateriell ikke lenger er dekkende. Siden det er gått to måneder siden søknaden ble innvilget, burde innklagede varslet om at dispensasjonssøknaden var innvilget. Mensiden det allerede fremgikk av kjøpekontrakten at det var søkt om dispensasjon, var klageren gitt et varsel om at han måtte være forberedt på at det kunne bli gjort endringer på bygget foran, bl.a. ved at bygget fikk flere etasjer. Det er derfor ikke dokumentert at klageren har lidt et økonomisk tap som kan kreves dekket av innklagede.

Reklamasjonsnemnda finner ikke grunn til å gå inn på spørsmålet om foreldelse.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å gi opplysninger om dispensasjonen. Klagerne har ikke noe økonomisk krav mot innklagede.