RFE-2024-187

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. april 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      P33 Eiendomsmegling AS (Nordvik Frogner)

Saken gjelder:               God meglerskikk. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 12. juli 2024 kjøpte klageren en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Leiligheten var en av flere leiligheter i et nyetablert borettslag som meglerforetaket hadde i oppdrag å selge. Borettslaget var tidligere seksjonert som et sameie. Klageren fremhever flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som hun mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 125 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Brudd på god meglerskikk
Etter visningen som ble avholdt 9. juli 2024, ble budrunden gjennomført 12. juli 2024. Både under visningen og budrunden, spurte klageren om det ville komme flere boliger til salgs i borettslaget. Bakgrunnen for dette var at det var solgt flere tilsvarende leiligheter den siste tiden. Megleren svarte at det ikke ville annonseres flere leiligheter med tilsvarende størrelse. Den 14. juli 2024 annonserte imidlertid megleren en tilsvarende leilighet i samme borettslag. Den 21. juli 2024 annonserte han enda en til.

Når megleren valgte å gi feilaktige og villedende informasjon, fremstår dette som en tydelig strategi for å presse opp prisen i budrunden. Siden megleren var kjent med at klageren hadde deltatt i flere budrunder i samme borettslag, fremstår dette spesielt uheldig. Klageren snakket med megleren på telefon flere ganger knyttet til forventet markedspris basert på historiske salg. Dette førte til at det ble inngitt bud to dager før budrunden. Det er av vesentlig betydning at megleren var kjent med at markedsprisen på tilsvarende leiligheter i området var mellom 4 270 000 og 4 430 000 kroner.

Etter klageren fikk tilslag på budet sitt, snakket hun med megleren flere ganger på telefon. Allerede 16. juli 2024 signaliserte klageren at hun ønsket å stille spørsmål knyttet til meglerens praksis og strategi under budrunden. Megleren bekreftet og beklaget at han hadde gitt uriktige opplysninger i forkant at budrunden. Megleren uttrykte imidlertid at dette var etter pålegg fra meglerforetaket.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren åpenbart gitt villedende informasjon og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk. Det vises her til eiendomsmeglingsloven § 6-3. Ved vurderingen av god meglerskikk, oppstiller rettspraksis og det ulovfestede profesjonsansvaret særlig strenge krav til meglerforetakets håndtering av salgsarbeidet, jf. LB-2009-121592. I dommen uttaler lagmannsretten at vide fullmakter skjerper meglerforetakets selvstendige ansvar for å gi kjøper riktig og tilstrekkelig informasjon. I dette tilfellet har ikke klageren fått slik tilstrekkelig informasjon. Det er derimot gitt uriktige og villedende opplysninger i strid med kravet til god meglerskikk. Megler har dermed forsømt sin opplysningsplikt.

Ifølge markedsføringsloven § 7 forbys villedende handelspraksis som er egnet til å påvirke forbruker til å treffe beslutninger han ellers ikke ville ha tatt. Bestemmelsen må sees i sammenheng med kravet til god meglerskikk.

Som følge av meglerens bevisste villedning, krever klageren 100 000 kroner i erstatning.

Villedende markedsføring av bolig på Finn.no
I Finn-annonsen fremstod informasjonen om leiligheten svært uryddig. Leiligheten ble annonsert som en andelsleilighet, men hvor de økonomiske omkostningene ikke samsvarte med salg av andelsleilighet. Selv om det ble oppgitt totalpris inkludert omkostninger i både Finn-annonsen og salgsoppgaven, oppfattes det svært spekulativt å innta begreper som 2,5 prosent dokumentavgift når det ikke er reelle kostander knyttet til kjøpet. Meglerens informasjon og praksis var dermed villedende, og ble ikke klart redegjort for.

Dekning av selgerens kostnader i forbindelse med etablering av borettslaget, burde for ordens skyld inngått i felleskostnadene. På den måten hadde det gitt et mer korrekt bilde av borettslagets kostnader. Da klageren kjøpte en andelsleilighet, var det ikke tenkelig at det skulle påløpe en dokumentavgift tilsvarende en selveierleilighet. Klageren har snakket med flere nye eiere i borettslaget som har uttalt at dokumentavgiften kom som en overraskelse på dem.

Meglerforetakets markedsføring av andelsleiligheter bryter åpenbart de rettslige kravene, jf. markedsføringsloven. Loven stiller ikke krav til direkte feilinformasjon. Det er tilstrekkelig at markedsføringen er egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning som de ellers ikke ville ha truffet, jf. markedsføringsloven §§ 7 og 8, samt Direktiv 2005/29/EF. Det vises også her til Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig punkt 4.2.

For dette tilfellet, gjør særlig markedsføringsloven § 7 første ledd bokstav d seg gjeldende. Ifølge bestemmelsen er en handelspraksis villedende dersom den er egnet til å villede forbrukerne med hensyn til hvordan prisen beregnes.

På bakgrunn av det ovennevnte, er det åpenbart at det i herværende sak er etablert en strategisk og bevisst praksis. Megleren har tilbakeholdt opplysninger, samt gitt villedende informasjon for å tiltrekke seg flere mulige kjøpere og påvirke disse.

Det foreligger årsakssammenheng mellom meglerens forsømmelser og klagerens beslutninger. Dersom klageren hadde fått riktige opplysninger, hadde hun handlet annerledes i budrunden.

Som følge av at megleren bevisst har påvirket klagerens beslutninger, krever klageren 25 000 kroner i erstatning. Kravet må anses som beskjedent, da det kun vil dekke en liten del av tapet for de manglende og misvisende opplysningene. Det bemerkes her at klagen utelukkende gjelder meglers rolle og markedsføring, ikke påløpte omkostninger. Klageren har ikke til hensikt å få dekket omkostningene eller differansen mellom prisantydningen og det aksepterte budet.

Lokkepris
Etter enkle undersøkelser, viser det seg at meglerforetaket ikke bare har forsøkt å gi inntrykk av at klagerens leilighet var den siste til salgs i prosjektet. Det er også flere andre som har hatt negative erfaringer med meglerforetakets praksis. Det vises her til en artikkel i Finansavisen datert 21. august 2024, hvor det fremgår at både meglerforetaket og selger har operert i en gråsone hva gjelder lokkepriser. Da klagerne innga bud på 4 200 000 kroner, ble dette avvist på grunn av selgerens ønske om høyere pris. Dette indikerer meglerforetakets praksis med bruk av lokkepris.

Krav om erstatning
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren til sammen 125 000 kroner i erstatning. Kravet gjenspeiler avviket mellom de sammenlignbare andelene som er solgt og den kjøpesummen som ble presset frem i budrunden.

Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket ble engasjert til å selge en bygård som i utgangspunktet var seksjonert som et sameie. Sameiet skulle dermed gjøres om til borettslag ved salg, noe som ble beskrevet i salgsoppgaven. Siden flere av leilighetene hadde leietakere med gjeldende leiekontrakter, ble leilighetene lagt ut for salg etter hvert som kontraktene løp ut og leietakerne flyttet.

Rett etter klageren fikk tilslag på budet, fikk meglerforetaket varsel om at klage. Klageren hadde da oppdaget at hun, i tillegg til kjøpesummen, måtte betale omkostninger på omkring 125 504 kroner.

Brudd på god meglerskikk
Megleren har ikke tilbakeholdt informasjon om at andre leiligheter i borettslaget ville komme for salg. Selgeren hadde ingen plan knyttet til hvilken leilighet som skulle selges når. Bakgrunnen for dette var at det var avhengig av når eksisterende leietakere flyttet ut. Siden det var usikkert når flere leiligheter ville være klare for salg, ga megleren uttrykk for at det kun var klagerens leilighet som var til salgs på det aktuelle tidspunktet. Det bemerkes her at megleren aldri ga uttrykk for at det ikke ville kommer flere leiligheter for salg i borettslaget. Dette var uansett ingen hemmelighet, da klageren allerede hadde vært på visning i tre av borettslagets leiligheter.

Det stemmer ikke at megleren presset frem en høyere pris enn ved de andre salgene i borettslaget. Budrunden ble avholdt med syv budgivere. Det første budet ble inngitt 12. juli 2024 klokken 09:59, og det siste budet ble inngitt av klageren klokken 14:12. Da det var såpass mange budgivere, var det ikke noe behov for press fra megleren. Budrunden gikk av seg selv, og markedet bestemte prisen.

De fleste leilighetene som ble solgt etter 12. juli 2024, er ikke sammenlignbare med klagerens leilighet hva gjelder størrelse, standard og beliggenhet. Det bemerkes her at klageren i budrunden for den andre leiligheten stoppet på 4 250 000 kroner. Når klageren kort tid etterpå er villig til å by mer for en tilsvarende leilighet, må dette bety at klageren mente at den aktuelle leiligheten var mer verdt.

Megleren kan ikke anses for å ha opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er ikke gitt villedende informasjon, og klageren har fått tilstrekkelig informasjon.

Villedende markedsføring
Salg av nyopprettede borettslagsandeler er ikke sjeldent i dagens marked. I dette tilfellet ble derfor informasjon om omkostningene tydelig inntatt i både salgsoppgaven og Finn-annonsen. Under en telefonsamtale med megleren, kommenterte også klagerens far at han hadde lagt merke til omkostningene, men at han trodde dette var feil. Det bemerkes her at kjøper har en undersøkelsesplikt. I tillegg bemerkes det at klageren var den eneste kjøperen i borettslaget som ikke hadde fått med seg at omkostningene også omfattet dokumentavgift.

I salgsoppgavens nøkkelopplysninger om eiendommen, oppgis omkostningene å utgjøre 112 244 kroner. Videre gjentas dette med forklaring under avsnitt «Kjøpesum og omkostninger». Omkostningene var også inntatt på forsiden til Finn-annonsen.

Når det kommer til at sameiet skulle omgjøres til borettslag, ble opplysninger om dette inntatt i salgsoppgaven under avsnitt «Borettslaget». I salgsoppgavens vedlegg ble det også inntatt en oversikt over hvilken seksjon som ble hvilken andel.

Det bemerkes at klageren har vært på tre ulike visninger i borettslaget, samt deltatt i to av budrundene. Dette innebærer at klageren, gjennom Bank-ID, har bekreftet å ha lest og forstått salgsoppgaven to ganger. Det må derfor være hennes ansvar dersom dette ikke stemmer. Hvis klageren hadde spørsmål, burde hun avklart dette med megleren før kjøp. Selger står fritt til å enten tillegge utgiften for dokumentavgift som en omkostning eller en del av kjøpesummen. Det er uansett kjøper som må betale.

Krav om erstatning
Når det kommer til klagerens erstatningskrav, opererer ikke meglerforetaket med prisgaranti. Meglerforetaket utbetaler ikke differansen mellom kjøpesummen på boligen man kjøper og en tilsvarende bolig. Meglerforetaket kan heller ikke tillegges ansvar for at klageren ikke har lest salgsoppgaven tilstrekkelig.

Klageren har uansett ikke dokumentert noe økonomisk tap, og det foreligger ikke årsakssammenheng. Slik det fremgår av budjournalen, gikk budrunden av seg selv, og megleren behøvde bare å registrere budene fortløpende.

På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke klagerens erstatningskrav føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at det ikke er sannsynliggjort at megler har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og har opptrådt erstatningsbetingende. Nemnda bemerker at det i salgsoppgaven er beskrevet at flere seksjoner skulle overskjøtes til borettslaget, etter salg av andeler i borettslaget. Det som sto her var ikke nødvendigvis enkelt å forstå for klager, men det som fremkom var riktig, og var bakgrunnen for punktet om omkostninger, som også var riktig opplyst.

Nemnda kan heller ikke se at megler har tilbakeholdt opplysninger om at andre leiligheter ville komme for salg, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Akkurat hva som ble sagt om dette er det ulike fremstillinger av. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har gitt en uriktig opplysning. Klager har ikke sannsynliggjort at megler her har gitt uriktig opplysning.

Nemnda bemerker for øvrig at kjøpesummen er resultat av en budrunde med flere deltakere, og nemnda kan ikke se at det er hold i anførslene om at megler har benyttet lokkepris for å drive prisen opp.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.