RFE-2024-186
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. april 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler 1 Midt-Norge AS avd. Nybygg
Saken gjelder: Felleskostnader. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Våren 2022 kjøpte klagerne en prosjektert borettslagsleilighet formidlet av innklagede meglerforetak. Etter signering av kjøpekontrakten, økte de stipulerte felleskostnadene i to omganger. Klagerne ble ikke informert om den første økningen før 1. desember 2023, og megleren redegjorde ikke for årsaken til kostnadsøkningen. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever 56 844 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Da klagerne signerte kjøpekontrakten 3. mai 2022, var felleskostnadene stipulert til 5 783 kroner. Den 1. desember 2023 orienterte imidlertid meglerforetaket om at felleskostnadene økte til 9 316 kroner. Den 3. april 2024 mottok klagerne et nytt varsel fra borettslaget om at felleskostnadene ville øke ytterligere til 10 098 kroner. Dette innebærer at felleskostnadene økte med 75 prosent fra tidspunktet for kjøp.
Klagerne ble ikke informert om årsaken til økningen av felleskostnadene, men det viste seg senere at dette skyldtes en kostnadssprekk i prosjektet. Det er uforståelig at megleren ikke informerte om prosjektets kostnadsutvikling før 1. desember 2023, henholdsvis 19 måneder etter signering av kjøpekontrakten. Dersom klagerne hadde blitt informert om borettslagets økonomiske situasjon på et tidligere tidspunkt, ville de fremsatt krav om heving av kjøpet.
Megleren informerte heller ikke om at det ved generalforsamlingen i 2024 hadde blitt fremlagt påstander om økonomisk utroskap i borettslaget. Opplysninger om dette forelå allerede før generalforsamlingen i 2023, og det vises til styrets redegjørelse av 3. juni 2024. Klagerne stiller seg derfor undrende til at megleren ikke skal ha blitt opplyst om dette.
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt mellom signering av kjøpekontrakten og 1. desember 2023. I en kjøpsprosess hvor overtakelse er satt to år frem i tid, må meglerforetaket som profesjonell aktør ta opplysningsplikten sin på alvor slik at kjøper ikke havner i en situasjon med uforholdsmessige økninger av utgifter. Det bemerkes at klagen omhandler mangelfull informasjon, ikke økningen av felleskostnadene.
Klagerne krever 56 844 kroner i erstatning. Dette tilsvarer differansen mellom stipulerte felleskostnader ved signering av kjøpekontrakten, og faktiske felleskostnader når det er tatt høyde for en prisstigning på 20 prosent, samt en eiertid på 18 måneder.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt reguleres av eiendomsmeglingsloven §6-7. Ifølge bestemmelsens første ledd skal megler, før handel kommer i stand, gi kjøper opplysninger som denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for handelen. Etter at handel er kommet i stand, plikter ikke megleren å opplyse om forhold ved eiendommen.
Når avtale om bolighandel er inngått, er det selgers ansvar å overlevere eiendommen i den stand som den var ved kjøpers besiktigelse. Siden boligen er solgt etter bustadoppføringslova, skal kjøperen overta eiendommen i tråd med selgerens beskrivelse. Det er dermed selgers plikt å informere kjøperen om eventuelle forhold som måtte oppstå med eiendommen mellom budaksept og overtakelse.
Megleren skal legge til rette for at partene mottar uhildet bistand, jf. eiendomsmeglingsloven §1. Det vil således være i strid med loven om megleren gir kjøperen ensidig informasjon som kan endre partenes posisjon i avtaleforholdet. Opplysninger om eiendommen som avviker fra avtalegrunnlaget må derfor gis av selgeren.
Det bemerkes imidlertid at det ikke vil være i strid med god meglerskikk å videreformidle informasjon fra selgeren til kjøperen.
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren ikke brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undesøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at megler ikke har handlet i strid med opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Etter første ledd i bestemmelsen skal oppdragstakeren sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. I saken her hevder klageren at megler skulle ha opplyst om forhold inntruffet etter avtaleinngåelsen. Det er det ikke rettslig grunnlag for. Det er heller ikke holdepunkter for at megleren før avtaleslutningen visste eller burde vite om de aktuelle fremtidige kostnadsøkningene.
Etter dette fører klagen ikke frem.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.