RFE-2024-182

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. april 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
v/advokat Harald Øglænd
Advokatfirma Øglænd & Co AS

Innklaget:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Storhaug og Byøyene
v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirmaet Ringstad AS

Saken gjelder:               Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 9. desember 2019 kjøpte klageren en eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsoppgaven ble eiendommen markedsført med en enebolig og tilhørende sjøhus. Etter kjøpet, ble klageren kjent med at sjøhuset ikke var godkjent som bolig av kommunen. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om at sjøhuset var godkjent som bolig, og om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt utgjør klagerens erstatningskrav 768 890 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Da klageren skulle skifte forsikringsselskap etter kjøpet, fikk han beskjed om at sjøhuset ikke kunne forsikres som bolig. Bakgrunnen for dette var at sjøhuset ikke var godkjent som bolig av kommunen.

Det legges til grunn at partene er enige om at sjøhuset ikke er godkjent som bolig. Spørsmålet er dermed om megleren har gitt uriktige opplysninger om dette.

I salgsoppgaven var det inntatt opplysninger om at sjøhuset hadde et bruksareal og primærrom på 93 kvm. I Finn-annonsen fremgår det at eiendommens totale bruksareal utgjør 256 kvm, hvorav hovedhuset utgjør 181 kvm og sjøhuset 93 kvm.

Ifølge meglerforetakets nettside er primærrom definert:

P-rom er det viktigste sammenligningsgrunnlaget for kvadratmeterprisen. P-rom er bruksarealet av boligens primærdel, som betyr rom som stue, kjøkken, bad og andre rom man naturlig oppholder seg.

På bakgrunn av dette kan det ikke være tvilsomt at megleren ga uriktige opplysninger om at sjøhuset var godkjent som bolig. Dette var også svært viktig for klageren. Klageren behøvde nemlig en bolig til sønnen sin, og på sikt ønsket han å leie ut hovedhuset mens han bodde i sjøhuset selv. Da klageren ga uttrykk for dette under salgsprosessen, bekreftet megleren at sjøhuset var godkjent som bolig. Det vises her til SMS-korrespondanse mellom partene 26. februar 2024 hvor megleren skiller mellom betegnelsene «sjøhus» og «naust». Klageren har, i likhet med megleren, lagt til grunn at sjøhus er godkjent som bolig, samt at naust ikke er det.

Når det kommer til spørsmålet om hvorvidt klageren burde forstått at sjøhuset ikke var godkjent som bolig, må det anses som bransjestandard at meglere i det aktuelle området må foreta nærmere undersøkelser knyttet til om eventuelle sjøhus er godkjent som bolig. Det vises her til en e-post fra en uavhengig megler 20. august 2024, hvor det fremgår at megleren i dette tilfelle må anses for å ha gjort slett meglerhåndverk. Da sjøhus godkjent som bolig er sjeldent i dette området, burde megleren sett gjennom kommunens boligmappe og avklart forholdene, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

I sitt brev av 18. september 2024, anfører meglerforetakets advokat at det ut fra bygningens enkle innredning må ha fremstått klart for klageren at sjøhuset ikke var ment for eller godkjent som bolig. Videre fremgår det at selger ikke benyttet nevnte areal for beboelse, men som hobbyrom/verksted der det var installert en enkel kjøkkenkrok og et toalett uten avløp. Klageren viser her til Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven – kommentarutgave (2013) side 297:

Meglerens undersøkelsesplikt utvides dersom han på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at de opplysningene som har kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige. Dette kan gjelde også andre forhold enn nevnt i utk. § 3-6. Er det etter meglerens oppfatning sannsynlig at eiendommen er beheftet med faktiske feil (f.eks. råte, lekkasjer, angrep av skadedyr), kan han ha plikt til å sørge for ytterligere undersøkelse av eiendommen, eventuelt sørge for at kjøperen gjøres oppmerksom på forholdet. Det samme kan gjelde dersom megleren har mistanke om forhold som strider mot offentligrettslige regler (som ulovlige tilbygg eller manglende bruksendringstillatelse). Megleren bør ikke pålegges noen generell plikt til å undersøke eiendommens faktiske tilstand eller forholdet til offentlige myndigheter, men kjøperen bør kunne stole på at megleren reagerer når han som erfaren eiendomsformidler har mistanke om at det ikke gis de nødvendige opplysninger om eiendommen. Hvor langt meglerens plikter her strekker seg, må avgjøres ut fra kravene til god meglerskikk.

Dersom megleren forstod eller hadde mistanke om at sjøhuset ikke var godkjent, skulle hun undersøkt forholdet nærmere før hun utarbeidet markedsføringsmateriell. På den måten ville hun enkelt avdekket at sjøhuset ikke var godkjent som bolig. Meglerens unnlatelse av å følge opp et slikt mistenkelig forhold, som også hadde betydning for klageren, utgjør brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Det bemerkes her at megleren som den profesjonelle part var nærmest til å gi riktige opplysninger om forholdet.

Ifølge meglerforetaket var opplysningene om areal i salgsoppgaven definert etter faktisk bruk. På bakgrunn av dette, anfører meglerforetaket at klageren ikke kunne legge til grunn at sjøhuset var godkjent som bolig. Dette kan imidlertid ikke stemme. Da sjøhuset ble annonsert som bruksareal, måtte klageren kunne stole på dette.

Dersom det likevel anses som tilstrekkelig å definere bruksareal og primærrom ut fra faktisk bruk og ikke ut fra hva som er godkjent, er meglerforetakets egne definisjon av primærrom uten verdi for kjøpere.

I dette tilfellet har ikke megleren oppfylt sine plikter knyttet til innhenting av opplysninger. Det bemerkes her at det foreligger et strengt profesjonsansvar for eiendomsmeglere. En viss veiledning for vurderingen av meglerens ansvar følger av RFE-2022-308, HR-2016-2264 og LG-2003-2375. I den sistnevnte dommen ble megleren bebreidet for å ikke ha gitt korrekte opplysninger om utleiemuligheter som var kjent:

Ved fastleggingen av innholdet i culpanormen for eiendomsmeglere, jfr. standarden «god meglerskikk», er det etter lagmannsrettens syn nærliggende å stille strengere krav til formidling av klart relevante opplysninger som megler vitterlig er kjent med, enn til omfanget og innholdet i undersøkelsesplikten der det ikke foreligger opplysninger som skjerper kravene til årvåkenhet.

Hva gjelder ansvarsgrunnlag i herværende sak, vises det særlig til eiendomsmeglingsloven §§ 6-3, 6-7. Ifølge bestemmelsene skal megler sørge for at kjøper får opplysninger som er av betydning for avtalen. I tillegg skal kjøper få opplysninger om hvordan arealene beregnes, samt om dette er boligareal.

Meglerens uriktige opplysninger har medført et verditap som klageren krever erstattet. I forbindelse med beregningen av verditapet, har klageren innhentet vurderinger fra to uavhengige meglere. Den ene megleren har beregnet tapet til å utgjøre 500 000 kroner, og den andre har beregnet det til 1 000 000 kroner. Klageren krever dermed middelverdien erstattet, herunder 750 000 kroner. I tillegg krever klageren erstattet sine advokatkostnader tilsvarende 18 890 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Avvisning
Klagerens saksfremstilling er til dels basert på at megleren skal ha gitt muntlig uttrykk for at sjøhuset var godkjent som bolig. Dette stemmer ikke, og saken må uansett avvises da den reiser bevisspørsmål som ikke på forsvarlig vis kan klarlegges gjennom skriftlig saksbehandling i nemnda. Det vises her til nemndas faste praksis, blant annet RFE 2023-163.

Dersom nemnda likevel kommer til at saken skal realitetsbehandles, kan klagen ikke føre frem. Det bemerkes her at det er klageren som har bevisbyrden for at vilkårene for erstatning er oppfylt.

Hendelsesforløpet
Våren 2020 kjøpte klageren eiendommen for 9 250 000 kroner. Overtakelsen ble gjennomført 1. juli samme år.

Da klageren, i forbindelse med skifte av forsikringsselskap, ble informert om at eiendommens sjøhus ikke kunne forsikres som bolig, sendte han en reklamasjon til selgeren i februar 2024. Den 20. august 2024 mottok også meglerforetaket et brev med krav om erstatning fra klagerens advokat. Meglerforetakets advokat avslo kravet i sitt brev 18. september 2024.

Megleren ga aldri klageren noen muntlig bekreftelse på at sjøhuset var godkjent som bolig. Ifølge klageren skal også megleren ha bekreftet dette skriftlig i sin SMS av 26. februar 2024. Dette stemmer imidlertid ikke, da megleren kun ga uttrykk for at kommunen omtalte bygningen som sjøhus og ikke naust.

Da klageren reklamerte overfor selgeren, innhentet boligselgerforsikringsselskapet en sakkyndig vurdering av forholdene. Det vises her til boligselgerforsikringsselskapets e-post av 17. september 2024, samt en rapport utarbeidet av en sakkyndig 15. juli 2024. Ifølge rapporten ble det ikke avdekket ulovligheter knyttet til sjøhuset. Sjøhuset var lovlig oppført etter søknad til kommunen.

Ifølge rapporten var det imidlertid flere fasademessige avvik fra sjøhusets byggegodkjente tegninger. Det bemerkes her at boligselgerforsikringsselskapet har gitt uttrykk for at det ikke er grunnlag for å anføre at megleren har opptrådt uaktsomt knyttet til disse fasademessige avvikene.

Spørsmålet blir dermed om klageren hadde grunn til å forstå opplysningene om arealangivelse i salgsoppgaven slik at sjøhuset var godkjent som bolig.

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Meglerforetaket er enig med klageren om at sjøhuset ikke er godkjent som bolig. Sjøhuset har heller ikke blitt annonsert som dette.

Den generelle opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven pålegger meglere å sørge for at kjøpere får opplysninger som er av betydning for avtalen. I dette tilfellet har megleren verken skriftlig eller muntlig annonsert sjøhuset som bolig, anneks eller annet som tas til inntekt for klagerens syn. Det vises her til salgsoppgavens beskrivelse av salgsobjektet:

Flott enebolig med tilhørende sjøhus og brygge i vakre omgivelser! Unik og sjelden mulighet!

I salgsoppgaven ble det ikke inntatt informasjon eller opplysninger som kunne gi kjøpere berettigede forventninger om at sjøhuset var et bolighus. I salgsoppgavens vedlegg var det inntatt utvendige tegninger av sjøhuset. Hva gjaldt innvendige tegninger, fikk megleren aldri tilsendt dette fra kommunen.

Det fremgår av matrikkelopplysingene, som var vedlagt salgsmateriellet, at eiendommen hadde registrert en boenhet på 181 kvm.

Megleren har også oppfylt sin opplysningsplikt hva gjelder opplysninger om ferdigattest/brukstillatelse for den delen av eiendommen som benyttes til bolig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 8.

Slik det fremgår av den sakkyndiges rapport av 15. juli 2024, er sjøhuset omsøkt kommunen og lovlig oppført. Det er ikke riktig at megleren, i likhet med klageren, har lagt til grunn at et sjøhus uten videre er godkjent som bolig, mens naust ikke er det. Betegnelsen sjøhus tilsier ikke i seg selv at det dreier seg om en bygning ment for boligformål. Betegnelsen kan anses som et synonym for naust, men med noe ulikt bygningsmessig uttrykk og praktisk bruksområde. Det vises her til uttalelse i den sakkyndiges rapport.

Det fremstår noe uklart hva klageren baserer sin oppfatning om at sjøhus er ment for beboelse på. På salgstidspunktet var sjøhuset verken innredet, tilrettelagt for, brukt som eller presentert som bolig. Det vises her til meglerens markedsføringsmateriell. Videre blir begrepene sjøhus og naust ofte benyttet om hverandre. Som eksempel vises det til artikkelen «Sjøhus» på Wikipedia.org, hvor det fremgår at sjøhus er en type hus som bygges ved sjøen, som ved ulike funksjoner er knyttet til og plassert nær ved sjøen. Videre fremgår det at ordet brukes som synonym for sjøbu eller sjøbod.

Hva gjelder anførslene om at sjøhuset er angitt med et bruksareal og primærrom på 93 kvm, vises det til tydelig informasjon om arealangivelsens opphav og funksjon:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert utført av [fylke] Byggkontroll. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

I markedsføringsmaterialet var sjøhusets areal angitt som hobbyrom/verksted, og det ble opplyst om at det var installert en enkel kjøkkenkrok og et toalett uten avløp. Sjøhuset var verken benyttet som bolig av selgeren eller innredet for beboelse, og det ble heller ikke markedsført slik.

Dersom klageren ut fra arealangivelsen har lagt til grunn at sjøhuset var godkjent som bolig, må klageren selv bære risikoen for en slik misforståelse. I den forbindelse presiseres det at megleren verken skriftlig eller muntlig har bekreftet at sjøhuset var godkjent som bolig. Hva gjelder benevnelsen av primærrom, virker det som at klageren også har misforstått denne. Klageren har også valgt å overse opplysningen i salgsoppgaven om at arealene er beregnet og rom definert etter dagens faktiske bruk uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Klageren har vist til en artikkel på meglerforetakets hjemmeside. Det virker imidlertid som at klageren misforstår, eller ikke aksepterer, at det er forskjell på måleregler og det som er offentligrettslig godkjent for beboelse. Det vises her til Norges Eiendomsmeglerforbund sin artikkel «Hva er p-rom og s-rom? Slik leser du boligarealet».

Hva gjelder utleie, fremgår det klart av salgsoppgaven at eiendommen ikke har separat utleieenhet.

Økonomisk tap. Klagers krav om erstatning
Hva gjelder klagerens påståtte verditap, virker vurderingene som klageren har innhentet å være utarbeidet på feilaktige premisser og mangelfulle opplysninger. Den ene vurderingen virker uansett å være en ren synsing fra meglerens side. I den andre vurderingen omtaler megleren lovlig sjøhus som om sjøhus er en egen boligform. Dette må imidlertid bero på en misforståelse. Selv om eiendommens sjøhus var lovlig oppført, var det ikke ment som bolig.

Det bemerkes her at vurderingen ble gitt etter et møte i naustet juli 2024. Det vil si etter at klageren hadde gjort vesentlige endringer og oppgraderinger for å tilpasse rommene for beboelse.

Klagerens innhentede vurderinger dokumenterer ikke et erstatningsmessig verdiminus for eiendommen. Det vises her til opplysningene som faktisk tilfløt klageren gjennom salgsmateriellet.

Når det kommer til klagerens krav om dekning av advokatkostnader, vises det til nemndas faste praksis om at det ikke tilkjennes erstatning for advokatutgifter i forbindelse med nemndsbehandlingen, jf. også nemndas vedtekter punkt 1.3 andre avsnitt.

På bakgrunn av det ovennevnte, må saken prinsipalt avvises. Subsidiært anføres det at klagen ikke kan føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker:

Avvisning
Nemnda finner ikke grunn til å avvise klagen, ettersom den ikke kan se at saken reiser bevisspørsmål som ikke på forsvarlig vis kan klarlegges gjennom skriftlig behandling, jf. nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e). Det bemerkes at det vesentlige her er hva som fremgikk av salgsoppgaven og ikke, sammenholdt med hva som fremgikk av opplysningene fra kommunen, og det fremstår partene enige om.

Erstatningsansvar mv.
Nemnda har ved vurderingen av dette spørsmålet delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, nemndas leder Norheim og Forbrukerrådets representant Sandvik, legger til grunn at megler har vært klar over at sjøhuset ikke var godkjent som bolig. Det vises til at innklagede hevder å ha oppfylt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 om ferdigattest/brukstillatelse «for den delen av eiendommen som benyttes til bolig».

Flertallet bemerker at manglende godkjenning av sjøhuset som bolig er en vesentlig opplysning som ikke ble viderebragt klager. Tvert om fremsto begge bygninger i salgsoppgaven som del av boligen. Under punktet om ferdigattest fremgikk det at denne kunne innhentes hos megler, men en forbruker kan ikke i alminnelighet anses å forstå nødvendigheten av dette. Det er opp til megler å gi kjøper opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. I salgsoppgaven ble det gitt egne opplysninger om p-rom og annet areal for sjøhuset, på samme måte som for hovedhuset, og det fremgikk at sjøhuset hadde kjøkken og toalett. Sjøhuset var også i alle fall delvis innredet for bruk. Selv om megler ikke tydelig har markedsført sjøhuset som inneholdende rom for varig opphold, etterlater markedsføringen totalt sett et slikt inntrykk.

Som mindretallet peker på nedenfor, har megler forholdt seg til de retningslinjer som gjelder for takstmenns arealangivelse. Flertallet bemerker at megler ikke uten videre kan lene seg på takstmannens adgang til å la være å ta høyde for hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene. Megler har et selvstendig ansvar for å undersøke ferdigattesten og å gi kjøperen de opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få, samt et ansvar for å oppklare den misforståelsen en ren gjengivelse av takstmannens opplysninger kunne skape om areal og primærrom i sjøhuset. Det er videre tatt forbehold om dagens bruk av rommene, uten å presisere det megler hadde kjennskap til om manglende godkjenning. Megler utformet også egne illustrasjoner/plantegninger av sjøhuset innendørs, hvor primærrommet på loftet i sjøhuset har fått betegnelsen «stue» med inntegnet sofagruppe og tv med tv-benk. Flertallet tilføyer at betegnelsen «sjøhus» ikke har et entydig innhold i praksis, og i markedsføring brukes om alt fra naust eller bod beliggende ved sjøen, til bygninger ved sjøen ment for varig opphold.

Flertallet mener etter dette at megler har forsømt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd ved å ikke opplyse om at sjøhuset manglet godkjenning for varig opphold, samt har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Fortielsen er uaktsom og erstatningsbetingende.

Det foreligger dermed ansvarsgrunnlag for erstatning. Flertallet tilføyer at et standardforbehold om at arealene er beregnet etter faktisk bruk uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene, ikke fritar megler fra ansvar, jf. RFE-2020-112.

Flertallet mener forsømmelsen mest sannsynlig har forårsaket et økonomisk tap hos klager. Dersom megler hadde oppfylt sin opplysningsplikt, er det sannsynlig at klager ville ha inngitt et lavere bud tilsvarende verdiminuset. Verdiminuset er av to uavhengige meglere beregnet til hhv. 500 000 kroner og en million kroner. Flertallet er enig med klager i at 750 000 kroner fremstår som et sannsynlig tap.

Innklagede plikter etter dette å betale erstatning til kjøper med 750 000 kroner. Etter nemndas faste praksis tilkjennes ikke erstatning for advokatutgifter, jf. nemndas vedtekter punkt 1.3 andre avsnitt.

Mindretallet, bransjerepresentant Rollve Røstad, mener at det ved markedsføringen av boligen, med tilhørende sjøhus, ikke foreligger brudd på god meglerskikk eller forsømt opplysningsplikt.

Bransjenormen for markedsføring gjelder boligen, ikke tilhørende bygninger. Hovedfokuset i meglers markedsføring har vært boligen, ikke sjøhuset. At sjøhuset senere har blitt innredet, og at deler av det var brukt til oppholdsrom på salgstidspunktet, kan etter mindretallets syn ikke tas til inntekt for at sjøhuset var lovlig å bebo. Mindretallet finner det heller ikke bevist at megler har gitt klager muntlig informasjon om at sjøhuset hadde lovlig boareal.

I henhold til bransjenormen skal arealberegninger foretas i samsvar med gjeldende standard for arealmåling av bolig. På tidspunktet for salg av eiendommen fremgikk det av takstbransjens retningslinjer for arealmåling at det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette ville få betydning for takstmannens valg.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 2 og 6, skal megler oppgi bebyggelsens arealer og angi alder og byggemåte. En profesjonell takstmann ble i dette tilfellet engasjert til å foreta oppmåling. Etter mindretallets syn har ikke megler ansvar for takstmannens skjønn over arealene i sjøhuset, for eksempel om det skulle fått betegnelsen s-rom, ikke p-rom.

Oppsummering
I tråd med flertallets syn, har megler opptrådt i strid med god meglerskikk, og forsømt sin opplysningsplikt. Meglerforetaket skal betale erstatning til kjøper med 750 000 kroner.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

Konklusjon

 Megler ved Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Storhaug og Byøyene har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven 6-3 første ledd, og har forsømt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Innklagede betaler erstatning til kjøper med 750 000 kroner.