RFE-2024-176

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. april 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Kommunale avgifter. God meglerskikk. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 14. mai 2024 kjøpte klageren en del av en vertikaldelt tomannsbolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I Finn-annonsen og salgsoppgaven var de kommunale avgiftene opplyst å være 7 565 kroner pr. år. I forbindelse med klagerens gjennomgang av kjøpekontrakten med vedlegg, oppdaget han at de kommunale avgiftene for 2024 var estimert til 16 764 kroner. Dette fremgikk av et brev fra kommunen som lå vedlagt salgsoppgaven, og som megleren hadde fått oversendt som en del av meglerpakken.

Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, ved å ikke foreta tilstrekkelig undersøkelser knyttet til de kommunale avgiftene. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Sakens faktiske side
Den 14. mai 2024 innga klageren bud på eiendommen som selgeren aksepterte. Under budgivningen, baserte klageren seg på opplysninger han hadde fått av megleren under visning, samt opplysninger gitt i Finn-annonsen og salgsoppgaven.

Under nøkkelopplysninger i Finn-annonsen, var de kommunale avgiftene opplyst å være 7 565 kroner pr. år. Tilsvarende opplysninger var inntatt under nøkkelopplysninger i salgsoppgaven.

I forbindelse med gjennomgang av kjøpekontrakten med vedlegg, herunder salgsoppgaven, ble klageren oppmerksom på at de kommunale avgiftene virket å være feil oppgitt i Finn-annonsen og salgsoppgavens nøkkelopplysninger.

Klageren oppdaget at det forelå uriktige opplysninger da han ble oppmerksom på et brev fra kommunen som var inntatt som vedlegg i salgsoppgaven. Brevet hadde overskriften «Kommunale gebyrer 2024» og ga først en oversikt over kommunale gebyrer fakturert på eiendommen i 2023. I likhet med markedsføringsmaterialet, var det i brevet oppgitt en årlig kostnad på 7 565 kroner. I brevets neste tabell ble det gitt en oversikt over prognosen for kommunale gebyrer knyttet til eiendommen for 2024. Her var de kommunale gebyrer antatt å bli på 16 764 kroner.

Da klageren ble kjent med feilen, sendte han en e-post til megleren 29. mai 2024 hvor han ba om en tilbakemelding på dette. Meglerforetaket tok da kontakt med selgeren for å be om å få fremlagt fakturaer for kommunale avgifter for 2023. Fakturaene ble oversendt til klageren pr. e-post 4. juni 2024, og viste at de kommunale avgiftene i 2023 lå på 15 130 kroner.

Meglerforetaket erkjente at de kommunale avgiftene var uriktig oppgitt i Finn-annonsen og salgsoppgaven, men viste til at dette var en feil som selgeren var nærmest til å svare for. Klageren ble dermed oppfordret til å reklamere overfor selgers boligselgerforsikring.

Den 12. juni 2024 sendte klageren en ny e-post til meglerforetaket hvor han gjorde gjeldende at megleren ikke hadde oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og at det var meglerforetaket, og ikke selger, som var nærmest til å svare for feilen.

Meglerforetaket besvarte henvendelsen 14. juni 2024, hvor de virket å opprettholde sitt syn på at det ikke forelå brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten. Det syntes her som at meglerforetaket forsøkte å skyve ansvaret over på kommunen, eventuelt på selgeren.

Sakens rettslige side
Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-7, skal megler sørge for at kjøper før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. I bestemmelsens annet ledd er det oppstilt en rekke minimumsplikter, herunder opplysninger om «offentlige avgifter». Kommunale avgifter må anses som en slik offentlig avgift.

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt innebærer innhenting og kontroll av opplysninger, og må forstås strengt. I enkelte tilfeller kan det imidlertid foreligge forhold som gjør det umulig eller urimelig ressurskrevende for megler å innhente eller kontrollere opplysninger som kjøper i utgangspunktet har grunn til å regne med å få, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) punkt 9.2.4. Videre fremgår det av Per Racin Fosmark sin merknad til eiendomsmeglingsloven § 6-7 på Lovdata.no, at dersom megleren bør ha mistanke om at innhentede opplysninger er feilaktige, misvisende eller ufullstendige, vil undersøkelsesplikten utvides. Plikten omfatter dermed ikke bare opplysninger som megleren er kjent med, men også opplysninger han bør fremskaffe.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester har tidligere behandlet flere saker som omhandler spørsmålet om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til kommunale avgifter. Det vises særlig til sak RFE-2015-085 og RFE-2020-194.

I dette tilfellet, fremgikk det av kommunens brev som var vedlagt salgsoppgaven at det var fakturert 7 565 kroner for kommunale avgifter på eiendommen i 2023. Dette samsvarte med det megleren ellers oppga i markedsføringsmaterialet. Det fremgår imidlertid av kommunens brev at prognosen for kommunale avgifter fakturert på eiendommen i 2024, var 16 764 kroner. Megleren burde dermed, som profesjonell part, forstått at han ikke kunne oppgi det fakturert beløpet for 2023 uten å foreta ytterligere undersøkelser.

I tilsvaret, anfører meglerforetaket at det ikke forelå forhold som tilsa at de opplyste kommunale avgiftene var uvanlig lave. Dette er imidlertid vanskelig å forstå, da det oppgitte beløpet avvek betydelig fra andre sammenlignbare boliger på Finn.no. Et tilfeldig utvalg viser at kommunale avgifter for tilsvarende boliger utgjorde omkring 15 000 til 24 000 kroner pr. år. Beløpet som megleren oppga var dermed betydelig lavere, noe som burde fått megleren til å reagere. Megleren solgte mange boliger i kommunen, og det burde vært klart for ham at det lave beløpet ikke kunne oppgis uten ytterligere undersøkelser. Det bemerkes her at meglerforetaket markedsfører seg med særlig kjennskap boligmarkedet i området. Det må derfor legges til grunn at megleren hadde god lokalkunnskap og burde forstått at de oppgitte kommunale avgiftene var lavere enn vanlig.

I annonseringen, ble de uriktige kommunale avgiftene fremhevet. Når opplysninger gis en fremtredende plass i annonseringen, medfører dette et økt ansvar for megleren til å ettergå informasjonen. Bakgrunnen for dette er at interessenter vil legge særlig merke til opplysningene, samt basere seg på disse.

Megleren kunne enkelt undersøkt uklarheten knyttet til de kommunale avgiftene ved å gi selgeren en særskilt oppfordring om å komme med en tilbakemelding på forholdet. Oppfordringen kunne blitt gitt til selgeren i forbindelse med gjennomlesing og godkjenning av markedsføringsmaterialet. Salgsoppgaven er et omfattende dokument, og megleren burde bemerket hvilke opplysninger selgeren burde kontrollert nærmere. Når en slik enkel oppfordring og undersøkelse ikke ble gjort, må megleren bære ansvaret for dette. Det bemerkes her at megleren er den profesjonelle part, og han kan verken skyve ansvaret over på selgeren eller kjøperen. Det bemerkes for øvrig at selgeren hadde fakturaer fra 2023 som dokumenterer at beløpet som megleren oppga ikke var korrekt.

Siden det korrekte beløpet er dobbelt så høyt enn det som ble opplyst om, må avviket anses som relativt betydelig. Kommunale avgifter er videre en løpende utgift, noe som medfører at feilen vil få betydning for klageren for alle årene han eier eiendommen.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Forsømmelsen har medført en fremtidig økonomisk ulempe for klageren, og det foreligger dermed grunnlag for erstatning.

Krav om erstatning
Når det kommer til størrelsen på klagerens økonomiske tap, avhenger dette av hvor lenge han vil eie boligen. Dette er imidlertid usikkert, og utgangspunktet for beregningen må derfor være gjennomsnittlig botid. Gjennomsnittlig botid i Norge er syv år.

Ifølge Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester sin faste praksis, har klager krav på erstatning tilsvarende årlig differanse i fem år neddiskontert til nåverdi. I dette tilfellet er det imidlertid grunn til å differensiere denne beregningsmodellen. Det vises her til at gjennomsnittlig botid i en større bolig må antas å være lenger enn for mindre boliger. Bakgrunnen for dette er at større boliger gjerne fungerer som familieboliger som man ofte eier lenger.

Da klagerens bolig er relativt stor, taler dette for å legge en lengre periode enn fem år til grunn for erstatningsutmålingen. Boligen benyttes også som familiebolig, noe som taler for å legge til grunn en lengre botid enn den generelle gjennomsnittstiden på syv år. En rimelig botid for dette tilfellet kan dermed anses for å være omkring ti år, men ikke mindre enn syv.

Videre må det legges til grunn de at kommunale avgiftene vil øke de kommende årene. I en rapport utarbeidet av Samfunnsøkonomisk analyse1, er det forventet en justering av de kommunale avgiftene tilsvarende 75 prosent fra 2023 til 2027. Rapporten omtaler ikke klagerens kommune, men nabokommunen. Opplysninger om slike økninger forelå forut for budgivningen, og var uansett relativt bredt omtalt i media.

Siden de fremtidige økningene beregnes i prosent av dagens nivå, medfører meglerens uriktige opplysninger at økningen vil bli langt høyere enn hva klageren hadde grunn til å regne med. Med utgangspunkt i meglerens oppgitte beløp tilsvarende 7 565 kroner, vil en økning på 75 prosent utgjøre 5 673 kroner. Dersom man tar utgangspunkt i det korrekte beløpet på 15 130 kroner, vil en økning på 75 prosent utgjøre 11 347 kroner. Avviket er betydelig, og da dette skyldes meglerens forsømmelse, må dette legges til grunn ved erstatningsutmålingen.

Klageren forstår at man har ulike beregningsmodeller for utmåling av erstatning. Modellene må imidlertid hensynta de ulike elementene som påvirker størrelsen på ulempen som feilen har medført. I dette tilfellet er nemndas modell begrenset til fem år, altså to år mindre enn gjennomsnittlig botid i Norge. Videre hensyntar ikke modellen at økninger av kommunale avgifter tar utgangspunkt i et annet beregningsgrunnlag, slik at økningene blir langt høyere enn det som var forventet på tidspunktet for budgivningen.

Innklagede har i korte trekk anført:

Sakens faktiske side
Megler deler klagers faktiske fremleggelse av saken, men ønsker å legge til følgende: Etter at megler hadde innhentet informasjonen fra kommunen, og videreført tallene/informasjonen i salgsoppgaven, ble salgsoppgaven forelagt for selger. Denne ble deretter skriftlig godkjent av selger.

Salgsoppgaven ble godkjent på et tidspunkt etter at begge de to fakturaene for kommunale avgifter var mottatt og betalt av selger (20.02.2023 og 18.09.2023), og selger måtte dermed være kjent med de kommunale kostnadene for 2023.

Etter godkjent salgsoppgave gikk megler videre med markedsføring og salg av eiendommen. Det som var opplyst i salgsoppgaven var hvilke tall som gjaldt for 2023. Under avsnittet «Økonomi» stod det:

Kommunale avgifter kr 7565,- (2023)

De kommunale avgiftene inkluderer: Avløp kr 2865,-, feiing kr 212,-, renovasjon kr 2169,- og vann kr 2319,-

Det var først etter at kjøper reklamerte over forholdet i juni 2024 at misforholdet ble avdekket. Det var på ingen måte gitt at oppgitte tall var feil, ettersom tallene var korrekt gjengitt. Dette ble avdekket ved at de to fakturaene for 2023 ble oversendt fra selger til megler 3. juni 2024. Meglers svarte klager på e-post 4. juni 2024 hvor fakturaer lå vedlagt.

I etterkant av dette har megler henvendt seg til kommunen for fullstendig avklaring. Kommunen opplyser at det:

(…) dessverre har oppstått en feil med det automatiske uttrekket av informasjon

Det innrømmes dermed at det feilaktig kun er opplyst for ett termin.

Sakens juridiske side
Kommunen har skriftlig bekreftet at de har opplyst feil sum til megler. Meglerforetaket mener det ikke foreligger noen forhold som tilsier at megler skulle foretatt nærmere undersøkelser.

Utgangspunktet i nemndspraksis for informasjonsinnhenting er klare og det vises i den forbindelse til RFE-2018-127 og RFE-2019-171.

I sistnevnte avgjørelse fastslo nemnda at en megler må kunne stole på opplysninger fra forretningsføreren med mindre det foreligger omstendigheter som foranlediger nærmere og nye undersøkelser, jf. RFE-2018-210. I henvist sak var fellesutgiftene korrekt oppgitt ved tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven i oktober 2018. Nemnda mente at megler her hadde gjort de nødvendige undersøkelser og tatt de forbehold som var naturlige under de foreliggende omstendigheter.

I denne saken har megler gjengitt informasjonen og summene fra kommunen slik den ble presentert fra kommunen. For megler fremstod ikke tallene uklare, eller at det forelå særlig forhold som tilsa at hun måtte foreta ytterligere undersøkelser. For megler er praksisen å gjengi forrige års forbruk/kostnad, med mindre beløpene i seg selv skulle være uvanlig høye, eller tilsvarende uvanlig lave. Det var ikke tilfellet her.

«Prognose»-tallene lenger ned i brevet fra kommunen, har ikke den aktualiteten eller samme nøyaktigheten som de fakturerte tallene for 2023. Ifølge brevet var det heller ikke fakturert noe på det daværende tidspunkt, som kunne gitt en mer nøyaktig pekepinn eller noe som kunne tilsi at 2023-tallene ikke stemte.

Det er videre svært sjeldent at megler har behov for å kontrollere, eller lese andre tall enn forrige års fakturerte. Nærmeste tilfelle må være at tallene, som henvist over, må være svært høye eller lave. En prognose basert på forbruk må nødvendigvis avvike, tilsvarende med f.eks. strømkostnader. Markedsføringen av også dette er basert på tidligere års faktiske forbruk, og ikke stipulerte angivelse. Det var derfor ikke noe som tilsa at det forelå omstendigheter som foranlediget nærmere undersøkelser til 2023-tallene.

Selger har heller ikke henvendt seg til megler og påpekt at summen var feil. Tvert imot ble den godkjent med den forelagte summen. Samme prinsipp følger av RFE-2024-081.

Informasjonen fra kommunen var også inntatt i salgsoppgaven i sin helhet, og var derfor tilgjengelig for klager før inngivelse av bud.

Megler har ikke misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, eller handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3. Megler har ikke opptrådt uaktsomt i forbindelse med megleroppdraget.

Da det ikke foreligger ansvarsgrunnlag, gjøres ingen uførlig drøftelse knyttet til spørsmål om årsakssammenheng og økonomisk tap, kun noen bemerkninger til klagers påståtte økonomiske tap. Det er ikke sannsynliggjort eller dokumentert et varig økonomisk tap eller årsakssammenheng mellom det påstått tapet og en eventuell forsømmelse fra megler. Det vises igjen til at informasjonsbrevet fra kommunen lå vedlagt salgsoppgaven. Klager har bekreftet at han hadde lest salgsoppgaven før inngivelse bud. At kommunale avgifter kan øke er uansett helt påregnelig, også økninger utover generell prisvekst.

For det tilfelle at nemnda skulle komme til at det foreligger grunnlag for erstatning, anføres det at klagerens anførsler knyttet til utmålingen ikke kan føre frem. Meglerforetaket kan ikke se at det er grunnlag for å avvike fra nemndas faste praksis i slike saker.

Ut fra det ovennevnte kan klagers krav ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at megler skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Etter andre ledd nr. 9 plikter megleren før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave over kommunale avgifter. Nemnda bemerker at megler i utgangspunktet må kunne stole på opplysninger fra kommunen, uten å måtte foreta ytterligere undersøkelser. I dette tilfellet hadde kommunen feilaktig opplyst at det for 2023 var fakturert 7 565 kroner i kommunale avgifter. For den aktuelle eiendommen må dette for megler ha fremstått som et lavt beløp, og det fremgikk dessuten at det var tale om et fakturert beløp. Dette utgjorde dermed ikke nødvendigvis den totale kostnaden for året. Beløpet avvek også betydelig fra prognosen for 2024, som det i vedlegg til salgsoppgaven fremgikk at var på 16 764 kroner.

Når megler hadde denne opplysningen tilgjengelig, mener nemnda at megler enten hadde en særskilt foranledning til å undersøke nærmere om tallet for 2023 stemte eller ta synlig forbehold i selve salgsoppgaven om at prognosen for 2024 var betraktelig høyere. Under punktet «nøkkelinfo» i salgsoppgaven fremgikk det uten forbehold at kommunale avgifter var 7 565 kroner per år. Under punktet «Økonomi» fremgikk det samme tallet, men med 2023 bak i parentes. Slike nemnda ser det, var dette ikke tilstrekkelig til å avhjelpe det hovedinntrykket interessenter ville sitte igjen med om at offentlige avgifter var lave.

Nemnda mener at megler i saken her har forsømt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, og har handlet i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3 første ledd. Meglers forsømmelse er erstatningsbetingende uaktsom.

Nemnda mener det er sannsynliggjort at forsømmelsen har forårsaket et økonomisk tap hos klager. Meglers forsømmelse fremstår så vidt vesentlig i årsaksbildet at det er naturlig å knytte erstatningsansvar til den, jf. Rt-2001-337. Riktignok må det som utgangspunkt forventes at en interessent gjennomgår det mottatte salgsmaterialet grundig før inngivelse av bud, jf. RFE-2010-63. Men når det her bare fremgikk av et vedlegg til salgsoppgaven at kommunale avgifter lå an til å bli langt høyere enn det som var opplyst i selve salgsoppgaven, er ikke dette tilstrekkelig for å avhjelpe den uriktige opplysningen som fremgikk under «nøkkelinfo» og «økonomi» i salgsoppgaven. Det vises til at de uttrykkelig lovpålagte minimumsopplysingene i eiendomsmeglingsloven § 6-7 må inntas i selve oppgaven, ikke bare i vedleggene, jf. NOU 2006: 1 side 120.

Megler har etter dette opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, og er erstatningsansvarlig.

Når det gjelder denne type feil, har nemnda fast praksis på at klager har krav på erstatning som tilsvarer den årlige differansen i fem år, neddiskontert til nåverdi. Nemnda finner ikke grunn til å fravike denne praksisen i saken her. Den årlige differansen utgjør 7 430 kroner pr. år, som blir 37 150 kroner over fem år. Neddiskontert (4 prosent rente) utgjør beløpet 33 077 kroner.

Klager har etter dette krav på 33 077 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Konklusjon

Megleren ved Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS har ikke overholdt opplysningsplikten vedrørende kommunale avgifter. Innklagede må betale 33 077 kroner i erstatning til klageren.