RFE-2024-202

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. april 2025

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     Schala & Partners avd. Bjørvika/Gamle Oslo AS

Saken gjelder:               Overtakelse og sletting av heftelse – Brudd på opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak 16. mai 2024, med overtakelse 1. september. Før budaksept var det ytret ønske fra selger om en tidligere overtakelse, noe klagerne tok forbehold om «hvis mulig». I løpet av sommeren kom partene til enighet om å fremskynde overtakelsen til 10. august. Klagerne tok for gitt at selger orienterte megleren om endringen, og ga kun beskjed til sin bankforbindelse. Selger hadde glemt å gi beskjed og meglerforetaket ble først orientert noen dager før ny overtakelsesdato. Dette medførte at de ikke rakk å få slettet en sikring som heftet på eiendommen, og overtakelsen måtte utsettes. Klagerne fikk først overtatt bolig tre dager senere

Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin opplysningsplikt, herunder god meglerskikk. Videre om dette medfører at klagerne har krav på erstatning. Klagerne krever 8 914 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Underveis i budforhandlingene var det et ønske fra selgers side med tidligere overtagelse, noe klagerne tok forbehold om «hvis mulig». Sommeren gikk, og i løpet av den tiden avtalte partene seg imellom ny overtagelsdato 10. august 2024. Dagen etter informerte klagerne sin bankrådgiver om endringen. Klagerne antok deretter at selger ville informere megleren, og at de ved å informere banken sin hadde gjort det de skulle.

Klagerne hadde ikke innsikt i meglers og selgers kommunikasjon, og heller ingen direkte avtale med megleren som indikert at de skulle ha opptrådd annerledes.

Da dato for overtagelse nærmet seg kontaktet klagerens bankrådgiver megleren, for å høre om klagerne kunne ta med seg pantedokumentene og overlevere de på overtagelsen. Den 8. august 2024 signerte klagerne låne- og pantedokumentene, og fikk da beskjed av bankrådgiveren at han hadde snakket med megler, som virket overrasket over at det var avtalt ny overtakelsesdato. Klagerne så det som selgers ansvar å informere megleren, men sendte likevel en melding for å beklage, og informere om endringen. Megleren svarte at det ikke var noen fare, og at selgeren hadde trodd hun hadde gitt beskjed, men at dette ville løse seg.

Dagen etter ble klagerne oppringt av ansvarlig megler som uten å gi klagerne noen tilstrekkelig redegjørelse for hva som hadde skjedd, fortalte at det kunne bli utfordringer med overtagelsen, grunnet en sikring som ikke var slettet. Klagerne ble oppfordret til å gjennomføre overtagelsen som planlagt, og ikke bekymre seg da dette bare var en formalitet, og kunne slettes i ettertid.

Klagerne innrettet seg på at overtagelsen ville bli gjennomført som avtalt. Senere samme kveld fikk de kontrabeskjed fra oppgjørsavdelingen, som ikke ville tillate overtagelse før sikringen var slettet. Klagerne ba om å få en skriftlig redegjørelse for hva som hadde skjedd. Helgen gikk og mandag 12. august hadde de fremdeles ikke hørt noe tilbake. Etter purringer fikk de til slutt kontakt med fagansvarlig og daglig leder.

Klagerne ble først fortalt at dersom heftelsen hadde vært slettet, hadde det vært tidsnok å informere om ny dato for overtakelse slik det ble gjort. Etterpå innrømmet fagansvarlig ansvar, og sa at han burde vært koblet på mye tidligere. Løsningen han skisserte var at klagerne først overtok eiendommen med heftelsen, for så siden å få den slettet. Kort etter fikk de kontrabeskjed. Da hadde fagansvarlig konsultert med Norges Eiendomsmegler forbund og fått bekreftet at de måtte vente på samtykke til sletting av sikringen. Først den 13. august fikk klagerne overta. De fikk da lovnad om kompensasjon for forsinkelsen.

Når de 19. august kontaktet meglerforetaket med ønske om kompensasjon, fikk de til svar at meglerforetaket forholdt seg til dato for overtagelse i kjøpekontrakten, inntil de eventuelt fikk beskjed om noe annet og det i god tid før ny overtakelses dato. Kjøpekontraktens punkt 8. sier ingenting om å gi beskjed i god tid, og heller ikke hva denne tidsrammen eventuelt innebærer. Klagerne kan heller ikke forstå hvordan dette fristiller megler for ansvar, for både å opplyse om heftelsen, men også sikre at nødvendig formaliteter som sletting ble ivaretatt i god tid før overtakelsen. Etter videre dialog tilbød meglerforetaket seg å betale 50% av forsinkelsesrentene, tilsvarende 4 457 kroner, mot at klagerne anså saken som avsluttet.

Klagerne valgte å takke nei til tilbudet, da de anså det som utilstrekkelig og et forsøk på å fraskrive seg ansvar. Det ble igjen vist til kjøpskontrakten, og meglerforetaket fastholdt tilbudet om å dekke 50% av forsinkelsesrentene.

Av kjøpekontraktens punkt 8 fremgår følgende:

Dersom partene ønsker å fravike overtakelsestidspunktet må partene skriftlig bekrefte at oppgjør og overtakelse endres til ny dato overfor både kjøpers finansieringskilde og megler.

Klagerne gjorde nettopp dette, informerte sin finansieringskilde. Men fastholdt at det ikke var deres ansvar å informere megler, da de som kjøpere ikke var meglers oppdragsgiver. Det stod heller ingenting om tidsrammen for når ny overtagelse skulle ha vært meldt inn. Det er urimelig å forvente at kjøper skal være ansvarlig for å informere selgers megler om endring av overtagelsesdato, spesielt i situasjoner der det er mye informasjon å håndtere. Klagerne hadde også mer enn nok med å ivareta forpliktelsene rundt sitt eget boligsalg. Klagerne handler i god tro, og antok at endringen ble forstått og akseptert og brakt videre til megler av selger.

Omsorgsplikten som megler hadde ovenfor klagerne, var mildt sagt fraværende. Den sporadiske kommunikasjonen, ansvarsfraskrivelsen, og den manglende viljen til å rydde opp var høyst problematisk, fra en seriøs aktør ovenfor en vanlig forbruker. Klagerne måttet purre opp tilbakemeldinger hele veien.

Overtagelsen ble forsinket, og huset klagerne skulle flytte inn i stod ikke til rådighet på avtalt overtakelsesdato. Det var i selgers interesse å få til en tidligere overtagelse, noe som ble drøftet med megler allerede under budrunden. Dersom noen skulle opplyst megler om endringen, var det selger og ikke klagerne. En må kunne forvente mer av en profesjonell part. Klagerne fikk heller aldri tilsendt noen skriftlig redegjørelse for de oppståtte forhold, selv om de ba om det allerede fredag 9. august. Dette er ikke i tråd med god meglerskikk.

Megler har brutt sin opplysningsplikt og solgt en eiendom som ikke var fri for heftelser, samt brukt lang tid på å behandle saken og komme tilbake til klagerne. Sletting av denne heftelsen var direkte årsak til forsinkelsen og klagerne fastholder sitt krav på å få dekket forsinkelsesrenter tilsvarende det fulle beløp for 3 dagers forsinkelse. Forsinkelsesrenter for tre dager tilsvarer 8 914 kroner (12,50 % av kjøpesummen på 8 700 000 kroner).

Innklagede har i hovedsak anført:

Den forsinkede overtakelse skyltes at kjøper og selger i fellesskap fremskyndet overtakelsen, uten at meglerforetaket ble informert.

Ved oppdragsinngåelse og bestilling av grunnboks utskrift, oppdaget megler at et annet meglerforetak hadde et pantedokument med en urådighet på 33 000 000 kroner heftende på eiendommen. Megleren tok kontakt med foretaket og fikk beskjed om at dette var et pant til hele borettslaget, grunnet uferdig arbeid fra utbygger. Boligene ble bygget i 2022. Den 27. februar 2024 fikk meglerforetaket beskjed om at det gjaldt et tilbakehold foretatt av selger, som kjøper av eiendommen, og at det var han som eventuelt måtte samtykke til sletting.

Boligen ble solgt 10. mai med overtakelse 1. september. Meglerforetaket hadde da god tid til å jobbe med saken og finne løsninger på hvordan de skulle få fjernet urådigheten som heftet i eiendommen. Oppgjørsmappen ble sendt til oppgjørsavdelingen 1 juli 2024. Torsdag 8. august kl. 10:31 kom det e-post fra klagernes bankforbindelse til oppgjørsavdelingen. Oppgjør reagerte på dette da det ennå var mange uker til overtakelsen. Meglerforetaket med urådigheten ble umiddelbart kontaktet for innhenting av samtykke til tinglysing. Foretaket svarte 9. august kl. 10:49 at megleren kunne hente signert samtykke på kontoret hos dem.

Fagansvarlig i foretaket kontaktet Norges Eiendomsmegler forbund (NEF) og fikk følgende råd:

Etter vår vurdering kan overtakelse gjennomføres, men oppgjør kan som kjent ikke foretas til kjøper 1 før kjøper 2 får en heftelsesfri eiendom.  Vi mener at den mest riktige løsningen er at kjøper 1 må avklare tvisten med selger. Kjøper 1 kan ev. inngå avtale med selger om frigivelse av beløpet, uten at kjøper1 oppgir kravet, men slik at [meglerforetakets navn] kan slette sikringen.

Etter svaret fra NEF tirsdag 13. august kl. 14:26 besluttet meglerforetaket at dette var den beste løsningen. Selger sendte deretter e-post til det andre meglerforetakets oppgjørsavdeling samme dag kl. 16:49 hvor det ble bedt om at de slettet sikringen og utbetalte det tilbakeholdte beløp på 100 000 kroner til utbygger, samtidig som de tilkjennegjorde at de opprettholdt kravet sitt, men fristilte pengene. Det ble deretter bekreftet at sikringen ville bli slettet i e-post kl. 17:21.

Klagerne fikk beskjed på telefon, samt pr. e-post med bekreftelse på at overtakelse kunne gjennomføres. Dette ble gjort og overtakelsesprotokoll ble mottatt av megler kl. 21:24.

Klagerne synes å mene at meglerforetaket skulle ha slettet sikringen før eiendommen ble solgt. Det er ingen krav til at boligen skal være heftelsesfri under salgsprosessen, kun ved overtakelsen. Ifølge kjøpekontrakt skal boligen overleveres heftelsesfri:

Pengeheftelser som ikke skal følge med andelen, skal slettes for selgers regning. Megler gis fullmakt til å innhente restgjeldsoppgave og slettebekreftelse fra panthavere til de panteretter som skal slettes i forbindelse med oppgjøret.

I kjøpekontrakt står det videre:

Dersom partene ønsker å fravike overtakelsestidspunktet må partene skriftlig bekrefte at oppgjør og overtakelse endres til ny dato overfor både kjøpers finansieringskilde og megler.

Prosessen med denne heftelsen tok tre virkedager – dvs. hadde boligen blitt overlevert på avtalt dato eller hadde megler fått beskjed om dette når partene endret datoen seg imellom, ville dette vært i orden til overtakelsen.

Kontrakten var tydelig på at både kjøper og selger hadde en plikt til å varsle om endret overtakelse, og at eiendommen skulle være heftelsesfri på selve overtakelsestidspunktet.

Klagerne ønsket en minnelig løsning. Meglerforetaket var klare på at de var uten skyld, og at årsaken til forsinkelsen var at det kun én dag før overtakelsen ble varslet om at overtakelsestidspunktet skulle fremskyndes med tre uker, noe som ga meglerforetaket minimalt med tid til å klargjøre. Likevel valgte foretaket å tilby klagerne en kompensasjon tilsvarende 50 % av forsinkelsesrentene. Tilbudet var ikke ment som noen innrømmelse av ansvar, men mer som et plaster på såret. Meglerforetaket forsøkte å være så løsningsorienterte som mulig. Klagerne var raskt ute med å nevne klage til Reklamasjonsnemnda. Siden nemndsbehandling ville innebære kostnader for foretaket, valgte de å prioritere å tilby en løsning, de mente ville bidra til en bedre opplevelse for kunden.

Når det gjelder fagansvarliges kommentar vedrørende at han skulle vært koblet på tidligere. Hadde den ingen ting med innrømmelse av ansvar å gjøre. Dette var kun ment for å forklare at han med sin erfaring og kunnskap gjerne skulle vært der for kunden tidligere, for å forklare saken på en nøytral og tydelig måte. Det er ikke riktig som klageren påstår at fagansvarlig anbefalt de å overta huset med sikringen. Dette ville heller ikke vært mulig, da oppgjør ikke kunne utbetales selger og kontrakten ikke kunne oppfylles da boligen ikke var heftelsesfri. Det ble presenterte flere alternative løsninger og gitt grundig informasjon i telefonsamtalene med klagerne. Målet var å gi en så fullstendig oversikt som mulig over de mulighetene som forelå.

Klagen kan ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at både klagerne og selger etter kjøpekontrakten var forpliktet til å bekrefte overfor megler at oppgjør og overtakelse var endret til ny dato. Dette ble først gjort av klager to dager før fremskutt overtakelsesdato. Nemnda mener likevel at megler burde ha hatt kontroll på at oppgjøret ville kunne gjøres opp på betryggende måte på et tidligere tidspunkt. Det vises til at meglerforetaket allerede i februar 2024 hadde kjennskap til den aktuelle heftelsen. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og er som utgangspunkt erstatningsbetingende uaktsomt.

Nemnda mener likevel at den risikoen megler utsatte kjøper for ikke har forårsaket noe økonomisk tap på klagers hånd, ettersom forholdet ble bragt i orden kort tid etter fremskutt overtakelsesdato. Den vesentligste grunnen til at eiendommen ikke kunne overføres på den fremskutte datoen fremstår å være at verken kjøper eller selger har gitt megler beskjed om den fremskutte datoen. Vilkåret om årsakssammenheng kan dermed ikke ses å være oppfylt.

Megler har etter dette handlet i strid med god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.

Konklusjon  

Megler ved Schala & Partners avd. Bjørvika/Gamle Oslo AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.