RFE-2024-203
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. april 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Bodø Moloveien
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 7. juli 2023 solgte klagerne sin andelsleilighet gjennom innklagede meglerforetak. Avtale om kjøp ble inngått med forbehold om at gasspeisens defekte tennstift skulle byttes ut før overtakelsen 22. september 2023. Den 16. august 2023 viste det seg imidlertid at tennstiften ikke lot seg reparere, og klagerne informerte megleren om dette. Megleren videreformidlet derimot ikke informasjonen til kjøperne, som senere rettet krav mot klagerne for den defekte gasspeisen. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstatning for kjøpernes krav.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Da klagerne skulle selge leiligheten sin, ble det inntatt opplysninger i salgsoppgaven om at tennstiften til gasspeisen var defekt og måtte byttes. Siden leverandøren av gasspeisen var konkurs, var det ikke mulig å få tak i ny tennstift. Borettslaget hadde imidlertid en gass- og utstyrsleverandør som hadde reservedeler. Før salget tok dermed klagerne kontakt med disse slik at tennstiften kunne repareres før overtakelsen.
Klagerne solgte leiligheten 7. juli 2023.
Den 16. august 2023 skulle gass- og utstyrsleverandøren bytte den defekte tennstiften, men ettersom ingen av reservedelene passet, lot den seg ikke reparere. Klagerne informerte megleren om situasjonen samme dag.
Overtakelsen ble gjennomført 22. september 2023 uten at megleren var til stede. Det viste seg da at megleren ikke hadde informert kjøperne om at gasspeisen ikke lot seg reparere. Som følge av dette, har kjøperne fremsatt et erstatningskrav på 100 000 kroner overfor klagerne til dekning av ny gasspeis, samt advokatutgifter. Kravet ble opprinnelig fremsatt for meglerforetaket som avviste det.
Det bemerkes for øvrig at overtakelsesprotokollen ble signert uten merknader.
Kravet fremstår urettmessig ettersom megleren har forsømt sin opplysningsplikt. Dersom megleren hadde videreformidlet informasjonen og/eller møtt på overtakelsen, kunne saken fått et annet utfall.
Klagerne krever at meglerforetaket dekker kjøpernes krav.
Innklagede har i korte trekk anført:
Sakens faktiske side
Eiendommen ble solgt med informasjon om at klagerne skulle reparere gasspeisen før overtakelse, og 2. juni 2023 ga klagerne beskjed om at gasspeisen snart ville være i orden. Det vises til SMS-korrespondansen mellom klagerne og megleren. Informasjonen ble videreformidlet til kjøperne som 7. juni 2023 fikk tilslag på sitt bud. Avtalen om kjøp ble dermed inngått på bakgrunn av salgsoppgaven, samt annen informasjon som hadde blitt videreformidlet på klagernes vegne.
Overtakelsen ble avtalt til 22. september 2023, og partene ble enige om at gasspeisen skulle repareres innen da.
Den 16. august 2023 informerte klagerne pr. e-post om at gasspeisen ikke kunne repareres da det var vanskelig å få tak i reservedeler. Ved en inkurie videreformidlet ikke megleren informasjonen til kjøperne.
Den 22. september 2023 ble overtakelsen gjennomført uten at megleren var til stede. Det ble imidlertid ikke uttrykt et særskilt ønske om at megleren skulle delta på overtakelsen, og det forelå således ingen avtale om dette. Under overtakelsen informerte klagerne om at peisen ikke lot seg reparere, og overtakelsesprotokollen ble signert uten merknader.
Sakens rettslige side
Meglerforetaket erkjenner at megleren skulle ha videreformidlet informasjonen om at peisen ikke lot seg reparere. Meglerforetaket tilstreber alltid å informere, samt veilede partene gjennom hele salgsprosessen, og det er således beklagelig at kjøperne ikke ble orientert.
Meglerens unnlatelse har imidlertid ikke virket inn på klagernes forpliktelser etter salget. Ved budaksept forpliktet klagerne seg til å reparere gasspeisen før overtakelsen. Det faktum at tennstiften ikke lot seg reparere endret ikke avtalegrunnlaget mellom partene. Klagerne ville således uansett havnet i kontraktsmislighold overfor kjøperne, uavhengig av om megleren hadde videreformidlet informasjonen eller ikke. Meglerens opptreden har dermed ikke påført klagerne et økonomisk tap.
Klagerne har ikke overholdt sine forpliktelser etter kjøpekontrakten, og et prisavslag vil kunne gjenopprette balansen mellom partene. Dersom det foreligger en mangel som berettiger kjøperne prisavslag, har klagerne fått en kunstig høy pris for leiligheten. I et slikt tilfelle vil et prisavslag ikke representere et økonomisk tap for klagerne, jf. LA-2009-177115, LB-2004-8918 og LB-2002-1681.
Dersom meglerforetaket blir holdt ansvarlig for kjøpers prisavslag, vil det innebære en uberettiget vinning for klagerne.
På bakgrunn av det ovennevnte, avvises det fremsatte erstatningskravet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at det utgjør en forsømmelse på meglers side at megler ikke videreformidlet opplysningen fra klagerne 16. august 2023 om at peisen ikke lot seg reparere. Meglerforetaket har erkjent at det er beklagelig at kjøperne ikke ble orientert om dette. Nemnda har under tvil kommet til at unnlatelsen av å videreformidle beskjeden om at peisen ikke lot seg reparere innebærer brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Det er imidlertid klart at det ikke er grunnlag for klagernes erstatningskrav. Uavhengig av meglers forsømmelse, utgjør det et kontraktsbrudd på klagernes side at peisen ikke ble bragt i orden, slik klagerne hadde forpliktet seg til. Dette er utelukkende et forhold mellom selger (klagerne) og kjøper, som er upåvirket av meglers forsømmelse. Den har dermed ikke påført klagerne noe økonomisk tap.
Det foreligger etter dette brudd på god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.
Konklusjon
Megler ved DNB AS avd. Bodø Moloveien har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke videreformidle at boligen ville bli levert med en ikke fungerende peis. Erstatningskravet fører ikke frem.