Klage nr:
057/09
Avgjort:
25.06.2009
Saken gjelder:
Budgivning
Foretakets navn:
Meglerhuset Bekkeløkka AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. juni 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede som eiendomsmegler. Klageren ønsket ikke å tiltre kjøpet og ble dømt til å dekke selgerens tap ved dekningssalget. Klageren mener innklagede er erstatningsansvarlig på grunn av manglende utsending av akseptbrev og manglende journalføring.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klageren er dømt til å betale selgers tap ved dekningssalget. Klageren mener det er gitt muntlig bud med muntlig forbehold og at det er innklagedes skyld at dette budet ikke finnes i skriftlig form. Det er ikke ført korrekt budjournal og det er ikke sendt ut akseptbrev. Hadde innklagede gjort som han skulle, mener klageren at det ikke hadde endt med dekningssalg.
I separat klagebrev fremgår det følgende:
Klageren var på visning 29. april 2006 i en rekkehusleilighet der det ble opplyst om en fuktskade i kjellerveggen og at alle enheter i rekken ville gå sammen om felles redrenering. Klageren forhørte seg med takstmann, som anbefalte at bud ble gitt med forbehold om utbedring av fuktskaden, garantier på arbeidet og at selgeren sto for arbeidet og kostnadene. Klageren la på denne bakgrunn inn bud den 2. mai på 3,6 millioner med det nevnte forbeholdet. Budet ble avslått.
Den 3. mai la klageren inn et nytt bud på 3,7 millioner med samme forbehold. På grunn av forbeholdet ble budet avslått.
Det ble avholdt ny visning uten at det kom inn andre bud. Innklagede kontaktet klageren med forespørsel om å gi bud uten forbehold. Ifølge klageren ga hun et absolutt nei som svar, da klageren hadde undersøkt hva en fuktskade kunne innebære. Klageren sa at hun basert på de opplysningene hun hadde fått absolutt ikke ville avstå fra forbeholdet, men tvert imot utvide forbeholdet. Klageren ville kreve drenering av alle enheter, spesifisert hvordan arbeidet måtte utføres og at garantier måtte gis på arbeidet og for fremtiden alltid tørr vegg. Dette ble omgående avslått av innklagede uten at selgeren ble kontaktet.
Den 15. mai ble klageren igjen kontaktet av innklagede med forespørsel om å opprettholde det første budet, men med økt kjøpesum. Klageren svarte ja, men at forbeholdet var utvidet slik partene hadde snakket om på telefonen. Klageren spurte om hun skulle sende inn nytt skriftlig tilbud da kjøpesummen og forbeholdet var endret. Innklagede svarte nei fordi klageren var eneste budgiver. Budet sto til kl 14.00. Innklagede ringte 14.05 samme dag og beklaget at hun ringte over tiden, men gikk ut fra at det var i orden da hun hadde gode nyheter. Klageren og innklagede ble enige om at klageren skulle godkjenne ordlyden i forbeholdet før kontrakten ble underskrevet.
Innklagede sendte utkast til kjøpekontrakt med forslag til ordlyd angående forbeholdet. Dette var ikke slik det var avtalt. Nytt forslag kom. Ordlyden ble endret slik at hele rekkehuset ikke skulle dreneres samtidig.
Innklagede henviste til klagerens første skriftlige bud og hevdet dette forbeholdet var gjeldende, med endret kjøpesum. Klageren spør om innklagede kan velge om deler av budet skal gjelde. Budjournalen viste ikke hva som ble sagt og er ufullstendig. Klagerens muntlige forbehold er ikke notert. Akseptbrev ble ikke sendt. Klageren spør hvis det var slik at det første skriftlige budet og forbeholdet skulle gjelde, hvorfor ble ikke dette kopiert inn i kontrakten. Klageren mener det at innklagede kom med flere forslag til ordlyd beviser at klageren har sagt mer enn det skriftlige forbeholdet sier.
Klageren mener situasjonen ikke ville oppstått om innklagedehadde skrevet en fullstendig budjournal og skrevet akseptbrev. Klageren mener hun ikke skal lastes for det mangelfulle meglerarbeidet som ble utført.
Innklagede anfører:
Innklagede beklager at klageren valgte å ignorere innklagedes anbefaling om å tiltre kjøpet, slik at saken havnet i rettssystemet.
Innklagede valgte å umiddelbart etter aksept sende kontraktsforslag som akseptbrev. Problemet oppsto ved at klageren endret på forbeholdet som omhandlet drenering og til slutt dikterte den tekniske løsningen på dette. Da selgeren valgte å akseptere hennes innspill til tross for at de ble endret etter aksept, ønsket klageren likevel ikke å tiltre kjøpet.
Ifølge innklagede skinte det igjennom under rettsforhandlingen at klageren og hennes familie som skulle være med på å finansiere kjøpet, egentlig mente eiendommen var for dyr og at dette var årsaken til at hun forsøkte å gå fra handelen.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren mener at brev av 29. mai 2006 er uten bevisverdi da dette ble skrevet etter at konflikten var et faktum. Klageren reagerer på at innklagede tillater seg å snakke om belastning og viser til at innklagedes kritikkverdige arbeid har kostet henne ca 1 million kroner.
Innklagedes påstand om hva som skal ha «skint igjennom» under rettsforhandlingene, er bygget på fri fantasi fra innklagedes side og er ikke forankret i domspremissene. Klageren viser til at hun har kjøpt en leilighet til 4,55 millioner. Klageren tapte saken fordi hun ikke kunne bevise at det var knyttet forbehold til hennes bud.
Klageren viser igjen til at hun spurte innklagede om hun skulle sende inn nytt skriftlig bud, men at innklagede sa dette ikke var nødvendig da hun var eneste budgiver. Budjournalen gjengir heller ikke diskusjonen rundt forbeholdet. Klageren viser til et notat hun skrev underveis i budprosessen. Klageren viser til at det ikke ble sendt akseptbrev, slik at verken kjøper eller selger fikk avklaring på om det var overensstemmelse mellom tilbud og aksept. Dette er ikke bestridt av innklagede, og innklagede sa i retten at akseptbrev burde vært utsendt. Klageren mener saken da ikke ville endt i retten.
Klageren presiserer at hun umiddelbart reagerte på kontraktsforslaget da det ikke stemte overens med hennes skriftlige ellermuntlige forbehold. Innklagede innrømmet i retten at det naturlige ville være å kopiere teksten fra forbeholdet direkte inn i kontrakten. Da retten spurte selgeren hva han hadde akseptert, svarte han at han faktisk ikke visste hva han hadde sagt ja til.
Klageren presiserer at dommen regulerer forholdet mellom kjøper og selger, og ikke frikjenner innklagede.
Klageren ber Reklamasjonsnemnda avsi avgjørelse om at innklagede har opptrådt i strid med forskriften og reglene for god meglerskikk og en uttalelse om økonomisk ansvar.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Partene forklarer seg ulikt om klageren endret det skriftlige forbeholdet ved inngivelse av budet som ble akseptert, eller i etterkant av budaksept. Reklamasjonsnemnda finner at dette forholdet vanskelig kan avgjøres med den bevisføringen som er tilgjengelig for Nemnda. Dette punktet av klagen blir derfor å avvise. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til om innklagede burde rådet klageren til å fremlegge nytt skriftlig tilbud, og heller ikke om innklagede har journalført etter eiendomsmeglingsforskriften § 4-5 litra d.
Det er ikke omtvistet at innklagede sendte kjøpekontrakt til partene som akseptbrev. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er utsendelse av kjøpekontrakt tilstrekkelig.
Det er ikke dokumentert noen forhold som tilsier at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med utarbeidelsen av kontrakten.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold for så vidt gjelder utsendelse av akseptbrev. For øvrig avvises klagen.