RFE-2024-193

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. mai 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Grünerløkka Eiendomsmegling AS (Schala &Partners Carl Berner)

Saken gjelder:               Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 6. juni 2019 kjøpte klagerne en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Leiligheten ble da markedsført med to soverom. Ved salg av leiligheten i 2024, ble klagerne imidlertid kjent med at leiligheten kun hadde ett godkjent soverom samt en bod. Videre er det foretatt endringer i leiligheten som ikke er byggemeldt. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever 23 889 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Da klagerne kjøpte leiligheten i 2019, ble leiligheten markedsført med to soverom. Når klagerne senere skulle selge leiligheten i 2024 oppdaget imidlertid megleren at leiligheten kun var registrert med ett soverom og en bod. Forholdet ble avdekket ved en gjennomgang av byggesaksdokumentene i kommunen, og informasjonen ble formidlet til klagerne 5. august 2024. Opprinnelig skulle leiligheten annonseres med planlagt visning 11. august 2024.

Det er også utført endringer i leiligheten som ikke er byggemeldt, herunder fjerning av dør mellom soverom og bod, samt mellom stue og bod.

Megleren har formidlet uriktige opplysninger ved salget, samt forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Forholdene kunne enkelt ha blitt avdekket ved å undersøke offentlige tilgjengelige dokumenter i kommunen. De uriktige opplysningene førte til at salget av leiligheten ble forsinket til 4. september 2024, og har påført klagerne merarbeid, samt en kostnad på 23 889 for å rette opp feilen med bruksendring.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klagerne 23 889 kroner i erstatning.

Meglerforetaket har i korte trekk anført:
Meglerforetaket bemerker at leiligheten ble kjøpt i 2019, og at det på dette tidspunktet ikke var bransjepraksis å innhente originale byggetegninger ved salg. Slik bransjepraksis ble først etablert ved en oppdatering av Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig i 2022.

Det er meglerens undersøkelsesplikt på salgstidspunktet som må legges til grunn. I dette tilfellet var Forbrukertilsynets daværende veiledning mer begrenset hva gjaldt meglers undersøkelsesplikt enn hva den er i dag. Megleren tok derfor utgangspunkt i antall soverom som fremgikk av tilstandsrapporten, og foretok verken noen innhenting eller kontroll av byggetegningene. Oppdraget ble gjennomført i tråd med de rutiner og krav som gjaldt på salgstidspunktet.

Krav mot megleren må dessuten baseres på culpa, slik at megleren klart har tilsidesatt sine plikter. Dette er ikke tilfelle i foreliggende sak.

Det bemerkes at meglerforetaket har informert klagerne om at selgerne kjøpte leiligheten med to soverom i 2011. Endringen ble dermed foretatt før deres botid. Verken selgerne eller megleren hadde mistanke om at forholdet måtte undersøkes nærmere. I denne forbindelse nevnes kjøpers reklamasjonsfrist på fem år.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og meglerforetaket avviser klagernes krav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at spørsmålet er om megler har forsømt å gi klagerne opplysninger de hadde grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Nemnda legger til grunn at megler ikke var kjent med at det ene soverommet manglet godkjenning og at det også var utført endringer som ikke var byggemeldte. Spørsmålet blir dermed om megler burde ha undersøkt dette nærmere.

Det må tas hensyn til at megleroppdraget ble utført på et tidspunkt før Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig ble revidert i oktober 2022. Etter dagens punkt 3.3.2, som blant annet omtaler at når antall soverom skal angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent til bruk som soverom inkluderes. Videre fremgår det nå at «[f]or å finne ut hvilke rom som er godkjent som soverom, plikter eiendomsmegler å innhente plantegninger fra kommunen. Dersom boligen har avvik fra plantegningene, for eksempel at det ikke er søkt bruksendringer på et av rommene til soverom (der det er slik søknadsplikt), så kan ikke dette rommet markedsføres som soverom». Før endringen i 2022 fremgikk det at «[d]ersom deler av boligen er innredet i strid med godkjent bruk, og næringsdrivende har kunnskap om dette, vil markedsføringen lett fremstå som villedende dersom forbrukeren ikke blir gjort tydelig oppmerksom på dette».

Nemnda har imidlertid også etter tidligere praksis felt megler dersom megler hadde foranledning til å undersøke forholdet nærmere, jf. for eksempel RFE-2020-96. Det eneste som kan sies å gi megler noen foranledning til å forstå at leiligheten ikke hadde to godkjente soverom, er opplysningsbrevet fra forretningsfører, der det fremgår at leiligheten hadde to rom – altså bare ett godkjent soverom. Det å gjennomgå opplysningene man innhenter, for eksempel fra forretningsfører, er i kjernen av megleroppdraget. Nemnda mener at megler her burde ha fanget opp det som sto i brevet fra forretningsfører, undersøkt det nærmere og omtalt det korrekt i salgsoppgaven. Nemnda bemerker at dette var i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7, og bestemmelsen om god meglerskikk i § 6-3 første ledd. Nemnda mener at forsømmelsen var erstatningsbetingende uaktsom.

Nemnda legger til grunn at klagerne har brukt 23 889 kroner for å rette opp feilen. Dette utgjør et tap på klagernes hånd som står i årsakssammenheng med meglers forsømmelse. Erstatningskravet fører dermed frem, og meglerforetaket skal erstatte klagerne med det nevnte beløpet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megler ved Grünerløkka Eiendomsmegling AS har opptrådt erstatningsbetingende, og meglerforetaket skal betale 23 889 kroner i erstatning til [klagerne].