RFE-2024-117

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. mai 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
v/Advokat Phillip Gustavsen
Advokathuset Sandefjord

Innklaget:
Privatmegleren Sandefjord AS
v/ advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Nabokonflikt – Brudd på opplysningsplikten og krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak ved budaksept 3. november 2021. Prisantydningen var på 5 150 000 kroner og klageren endte med å betale en kjøpesum på 4 950 000 kroner. I overkant av to år etter overtakelsen ble han oppmerksom på at han hadde arvet en pågående konflikt med naboen. Spørsmålet i saken er om megler har brutt sin opplysningsplikt, herunder god meglerskikk ved ikke å opplyse om den pågående konflikt med naboen, samt manglende godkjenning av soverom og eksisterende bruk av hybel. Videre er det spørsmål om dette berettiger klageren til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 1 500 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Megleren har brutt sin opplysningsplikt ved å unnlate å opplyse klagerne om en pågående konflikt med naboen. Det ble heller ikke videreformidlet informasjon som naboen sendte til megleren på e-post, nettopp med ønske om at det skulle bringes videre til ny eier. Videre var det flere feilopplysninger i salgsoppgaven, som medførte at huset ble taksert med feil utgangspunkt. Etter at klagerne hadde skrevet under på kjøpekontrakten, sa de tidligere eierne i forbifarten at det hadde vært en konflikt med naboen i forhold til muren på gårdsplassen og oppmåling av tomten. Dette var den eneste informasjonen klageren fikk, og den kom etter signering av kjøpekontrakten. Klager var verken klar over størrelsen på konflikten, eller at den ville følge eiendommen. Hadde dette blitt opplyst i forkant av kjøpet hadde klageren aldri kjøpt huset.

Klageren snakket med naboen første gang 15. mai 2024. Han ville spørre om han skulle hjelpe naboen med å sikre en platting og en levegg på oppsiden av garasjen innerst inne på tomtene i grensen ved støttemuren. Det hadde oppstått en situasjon med utglidning av løsmasser og overvann i området. Klageren fikk da beskjed om at naboen, grunnet en pågående konflikt, ikke ønsket å prate med ham. Naboen ville imidlertid ikke muntlig fortelle hva konflikten gikk ut på. Klager hadde tidligere forsøkt å komme i kontakt med naboen for å hilse på, men fikk inntrykk av at han ikke ønsket kontakt. Da det ikke var nødvendig med kontakt, lot klageren det ligge.

Naboen var også opptatt av at klager leide ut leilighet/hybel ulovlig. Dette var ikke tilfelle, da det var klagerens sønn som bodde i hybelen. Han øvet seg der på å kunne bo litt alene. Selv om døren mellom boenhetene alltid var åpen. Klageren tok kontakt med kommunen for å høre om det stemte at hybelen ikke var godkjent for opphold. Dokumentene han da fikk tilgang til, viste at boligen kun hadde fem soverom og to kontor, ikke seks soverom og en hybel. Naboen forstod at klageren ble veldig overrasket over en del av utsagnene han kom med, og valgte å skrive ut alle mailene han hadde sendt til megler, og la dem i postkassa til klageren. Meglerens svar var kun at hun hadde taushetsplikt, og derfor ikke kunne videreformidle informasjonen. Selv om naboen skrev at han ønsket at de nye eierne skulle få informasjonen.

Klageren ønsket å heve kjøpet. Da han hadde betalt for mye ut ifra hva han fikk opplyst om boligen. Klageren ble også påført uforutsette kostnader med omgjøring av rommene til hva han fikk opplyst om da han kjøpte. Taksten på huset stemmer ikke overens med hva klageren betalte ettersom at opplysningene knyttet til soverom og hybel var feil. Underveis i klagesaken fikk klageren tilbakemelding fra kommunen om at de ville tilbakebetaler dette beløpet. Saken der er derfor avsluttet.

Konflikten ble i selgers egenerklæringsskjema omtalt som en «tvist». Dette fremstår imidlertid villedende ettersom konflikten viste seg å være svært omfattende. Ifølge naboen har konflikten pågått siden 2014 og var derfor til stede på overtakelsen og pågår fremdeles.

Klageren kan ikke erindre å ha blitt informert av megler om muligheten til å tegne boligkjøperforsikring, noe som ville ha hjulpet dem i denne situasjonen. Megler fylte ut kjøpekontrakten, og krysset av i feltet for at kjøper ikke skulle ha boligkjøperforsikring under § 2 [1]. Klager er av den oppfatning at dette ble gjort bevisst, da megler kjente til forholdet med nabo og så risikoen for at den ville eskalere til en tvistesak mellom selger og klager.

Klageren gikk til sak mot selger som endte med forlik og utbetaling av 1 000 000 kroner fra selgerens boligforsikringsselskap. Klagerens økonomiske tap er langt større og klagen mot meglerforetaket opprettholdes derfor.

Det er årsakssammenheng mellom meglerens forsømmelse av opplysningsplikten og klagers økonomiske tap. Klageren hadde åpenbart ikke kjøpt eiendommen dersom opplysningene hadde vært gitt. Da klageren kjøpte eiendommen, ble den annonsert til 5 150 000 kroner. Klageren fikk tilslaget for en kjøpesum på 4 950 000 kroner. Opplysningene om situasjonen med naboen er noe klager ved salg må opplyse om, en slik opplysning vil virke prisdempende. Tvil og usikkerhet med hensyn til det økonomiske tapet skal ikke gå utover klageren. Det har ikke lyktes klageren å få en uttalelse eller en vurdering av det økonomiske tapet fra takstmann eller eiendomsmegler. Etter klagerens syn bør det kunne legges til grunn at eiendommen med mangler vil kunne selges for halvparten av hva klageren ga for eiendommen. Ettersom klageren allerede har fått erstattet 1 000 000 kroner fra selger, fastsettes kravet mot meglerforetaket skjønnsmessig til 1 500 000 kroner.

På vegne av klagerne fremsettes slik påstand:

1. Innklagede har brutt eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7.
2. Klageren tilkjennes 1 500 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i hovedsak anført:
Visning og salg av boligen foregikk i månedsskifte oktober/november 2021. Den 28. oktober 2021, samme dag som det var visning, fikk megleren første henvendelse fra nabo om en pågående tvist om grense og forstøtningsmur. Megler henvendte seg til selger om dette og fikk deretter en redegjørelse for situasjonen. Selger opplyste at de etter deres vurdering hadde gitt dekkende opplysninger om konflikten med nabo ved at de i punkt 24 i egenerklæringen opplyste at det var en tvist om nabogrense. Etter deres vurdering var dette brakt i orden. Videre ble det opplyst at naboens forstøtningsmur ikke var ferdig i salgsoppgaven.

Selger opplyste at de hadde konsultert egen advokat på spørsmålet om hvilke opplysninger som skulle gis om nabokonflikten og det ble opplyst at advokaten var enig i selgers vurdering av dette. Megler sendte deretter en redegjørelse til selger den 2. november 2021 hvor det ble informert om at denne type informasjon kan påvirke handelen og dersom kjøper oppfatter det som mer problematisk enn de selv vurderer det som, så vil potensielt dette kunne føre til et krav om prisavslag eller hevning. Megler var tydelig på at det var selger som måtte ta endelig stilling til informasjonen de skulle gi om konflikten, gitt at det var de som kjente konflikten og at de hadde innhentet råd fra egen advokat om dette.

Selger opplyste også til megler at de hadde vurdert om de skulle gi mer opplysninger om hvordan de opplevde naboens måte å håndtere konflikten på. Etter å ha vurdert også dette spørsmålet i samråd med advokat ønsket de heller ikke å gi ytterligere informasjon om dette i egenerklæringen. Det skal i den forbindelse bemerkes at nabo var svært opptatt av at selger ikke skulle omtale han på en ufordelaktig måte i salgsmateriale noe som også selger vektla.

På basis av denne dialogen og den øvrige informasjon megler hadde, la megler til grunn at dette var nøye vurdert av selger i samråd med deres advokat og at det derfor ikke var grunnlag for å stanse salgsprosessen eller beskrive dette på en annen måte i salgsoppgaven. Megler gjorde grundige vurderinger av situasjonen når hun mottok informasjon fra naboen og har gjennom disse undersøkelsene ivaretatt både selgers og kjøpers interesse i saken. Det var på dette tidspunktet gått ca. to år fra de sist hadde vært i dialog med naboen om forholdene og de la derfor til grunn at dette var avklart.

Det var innklagedes vurdering at problemstillingen i forhold til naboen ikke ble fremstilt på en slik måte av selger at megler burde ha forstått at forholdet til naboen var av en slik karakter at det måtte gis ytterligere informasjon om dette i salgsdokumentasjonen. Det vises her til lignende vurdering som er gjort i FKN-2009-247 hvor det konkluderes med at vage opplysninger om et håpløst naboforhold ikke er tilstrekkelig for at megler skal måtte gå inn og gjøre nærmere undersøkelser rundt dette. Til støtte for at dette kunne oppfattes som en forsvarlig vurdering, var dessuten at det tok relativt lang tid før konflikten igjen blusset opp nå i 2024, det vil si ca. tre år etter overdragelsen. Dette bekreftes også av kjøper.

Klageren har også gjort gjeldene at boligen lider av lovlighetsmangler knyttet til soverom og hybel. Når det gjelder utleiedel så ble det opplyst i selgers egenerklæring at utleiedel ikke var godkjent hos bygningsmyndighetene. I salgsoppgaven ble det dessuten gitt følgende informasjon om daværende bruk:

Angående hybel med egen inngang; eier har benyttet dette som egen bolig, og satt inn en vanlig innerdør mellom boligen og hybelen. Skal den benyttes som hybel, bør det settes inn en låsbar brann og lyddør.

Når det gjelder antall soverom så var det i de opprinnelige tegningene som lå i salgsoppgaven tegnet inn ett soverom i første etasje. Det andre rommet var angitt som kontor i de opprinnelige tegningene, mens i salgsoppgaven så var dette angitt som tv-stue/soverom. I andre etasje var det på salgstidspunktet fire separate rom, mens det i de opprinnelige tegningene var tre rom. Slik meglerforetaket forsto dette var det store soverommet delt opp i to mindre soverom slik at det nå totalt sett var fire rom.

Meglerforetaket kjenner ikke til hvilken dialog det har vært mellom selger og bygningsmyndighetene og heller ikke mellom nåværende eier og bygningsmyndighetene om dette. Ut fra opplysningene i klagen fremstår det imidlertid slik at boligen nå er godkjent slik den var på salgstidspunktet. Meglerforetaket kan derfor ikke se at det er dokumentasjon for at det er oppstått noe økonomisk tap. Når det gjelder søknadsgebyr hos bygningsmyndighetene som klager skal ha betalt, så var det jo slik at de ble opplyst om at dagens bruk ikke var godkjent og de måtte påregne å ta denne kostnaden uansett.

Det er fremsatt krav på 1,5 millioner kroner utover det prisavslag som selgersiden har innrømmet på 1 million kroner. Det er ingen dokumentasjon på at det har oppstått et økonomisk tap på kjøpers hånd og kravet avvises fra denne side.

Klager opplyser at de kan ikke erindre å ha blitt informert om at de kunne tegne boligkjøperforsikring. Samtidig opplyser de at det var megler som krysset av for at kjøper ikke skulle ha kjøperforsikring og de mener dette var en bevisst handling fra megler for å forhindre at det skulle bli etablert en slik dekning. Megler reagerer sterkt på denne beskrivelsen og vil på det sterkeste benekte at dette stemmer. Etter budaksept ble det sendt ut en mail til kjøper som inneholdt akseptbrev, oppgjørsskjema og kjøpekontrakt. Det ble (også) vist til informasjon om boligkjøperforsikringen gjentatte ganger i forsendelsen, herunder blant annet som et produktark i akseptbrevet. Følgende tekst var også inntatt i selve akseptbrevet:

Husk å ta stilling til om du/dere skal ha Help boligkjøperforsikring eller Help boligkjøperforsikring Pluss. (se denne korte filmen: Help boligkjøperforsikring og/eller vedlagte produktark). Gi melding til megler i god tid FØR kontraktsmøte dersom du ikke ønsker slik forsikring.

Som det fremgår, var det på toppen av det hele en link til informasjonsvideo om forsikringen vedlagt. Avslutningsvis er dette siste også siste informasjonen som møter kjøper i oversendelsen. Påstanden om at det ikke ble informert om dette er grunnløs.

På vegne av meglerforetaket fremsettes følgende påstand:

Klagen tas ikke til følge.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker først at den ikke oppfatter at spørsmålet om offentlig godkjenning lenger er del av tvisten for nemnda. Nemnda oppfatter at forholdene er bragt i orden, og at kommunen har frafalt det kommunale gebyret. Forholdet omtales som «avsluttet» i klagers skriv, dok. 4.0, og er heller ikke adressert i dok. 5.0, fra klagers engasjerte advokat. Nemnda tar derfor ikke stilling til dette forholdet.

Når det gjelder spørsmålet om megler har forsømt å opplyse om nabokonflikten, er det avgjørende etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd om dette var «en opplysning [kjøperen] hadde grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen».

Nemnda bemerker at det i salgsopppgaven fremgikk at selger opplyste at naboens forstøtningsmur ikke var sluttført. I egenerklæringsskjemaet fra selger var det krysset av for «nei» på spørsmålet om det var andre forhold av betydning ved eiendommen som kunne være relevant for kjøper å vite om. I fritekstfeltet fremgikk det imidlertid at det var «[u]sikkerhet rundt tomtegrense mot nabo i sørøst. Fagmann har målt opp, avklart og funnet grensen i orden i 2015».

Nemnda legger til grunn at det skal en del til for at megler plikter å opplyse om dårlige naboforhold. I forholdet mellom kjøper og selger kreves det helt spesielle grunner for å opplyse om dette, jf. LB-2021-36530. Nemnda antar at dette også er utgangspunktet etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Nemnda har merket seg at selger hadde konsultert advokat med tanke på hva som skulle opplyses som nabokonflikten, og at megler informerte selger om at slike forhold kunne påvirke handelen og potensielt kunne lede til et krav om prisavslag eller heving. Etter det opplyste tok selger også hensyn til at naboen ikke ønsket seg omtalt på en ufordelaktig måte i salgsmateriellet. Megler slo seg angivelig til ro med at spørsmålet om hva det måtte opplyses om var nøye vurdert av selger i samråd med selgers advokat. Innklagede har også vist til at det var to år siden sist det hadde vært dialog med naboen og at det ble lagt til grunn at forholdet var avklart.

Nemnda bemerker at det som fremgikk av salgsoppgaven og egenerklæringsskjemaet klart ikke var dekkende for konfliktens karakter. Særlig gjelder dette når megler i forkant av budaksept, 28. oktober 2021, hadde mottatt en lang e-post fra naboen, der det flere steder tydelig fremgikk at han ville trekke nye eiere inn i konflikten, jf. dok. 5.5. Nemnda mener at megler i en slik situasjon ikke kan lene seg på selgersidens vurdering av spørsmålet om opplysningsplikt. Megler må foreta en selvstendig vurdering av dette etter § 6-7. Her hadde megler fått oppdaterte og tydelige opplysninger om at konflikten absolutt ikke var løst på salgstidspunktet, og hadde en sterk foranledning til å videreformidle dette. Konfliktforholdene fremsto dermed såpass uttalte at det forelå spesielle grunner for megler til å opplyse om dette til potensielle kjøpere. Dette endres ikke av at det gikk to til tre år før kjøperne kom i kontakt med naboen og fikk nærmere opplysninger om at konflikten fortsatt var aktuell og uløst.

Megler har etter dette brutt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 og har handlet i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3 første ledd. Megler har, slik nemnda ser det, opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Klager har etter det opplyste blitt innrømmet et prisavslag på én millioner kroner i et forlik med selgersiden. Det er ikke sannsynliggjort at meglers forsømmelse av å gi ovennevnte opplysninger er årsak til et større tap enn dette. Erstatningskravet fører dermed ikke frem.

Nemnda tilføyer at den ikke kan se at det er grunnlag for klagers påstand om at han ikke ble tilstrekkelig gjort oppmerksom på adgangen til å tegne boligkjøperforsikring.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megler ved Privatmegleren Sandefjord AS har forsømt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd og har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, men erstatningskravet fører ikke frem.